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2016年4月16日 (土)

(続)賃貸用不動産の固定資産税、まからんか

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(税金もお断り、したい。)


(前回からの続きです)

確定申告の代行業務を委託している税理士Mさんからの提案にのったWATANKOは、市に対して所有する土地の路線価の適用について見直し審査を申出ました。

その結果はいかに。

半年あまり経って審査の回答を受領しました。

『本件審査申出は、これを棄却する。』



はい、あっさりとNoという回答でした。



■審査の内容

後日、税理士Mさんから、審査の内容について説明をうける機会がありました。次のとおりでした。

1.審査は市役所の担当課、市役所のOB、市役所お抱えの税理士の3者でもって行われた。裁定においては例えるなら49:51といったギリギリのところで棄却が決まった模様。

2.WATANKOの所有地(駐車場)と、隣接する国道沿いの土地(店舗敷地)はその利用が一体のものと見なされる点が重視され、双方に同じ路線価を適用する現状が覆らなかった。

3.当該土地の近隣では、同様に国道沿いの土地に隣接する土地が、国道沿いの土地と用途や所有者が異なっていたとしても同じ高い路線価が適用されているところばかり。

審査は複数の人間によって一見、公正に行われたかに見えますが、いずれも市役所の関係者ないし息のかかった方々ばかりなので、申立てした側から見れば不利なゲームであったことは否めません。

またそのようなキャスティングである上に、市にとっては路線価の適用見直しを認めることはすなわち固定資産税の減額(=市の歳入減)に繋がるわけですから、最初から認めたくないというドライブが相当かかっていることは当然ながら予想されたことでしょう。

それでも労を取ってくれた税理士Mさんには感謝しております。

なんでも今回はMさんともう一人の税理士の共同で、所有者が異なる3件の審査申立を行い、いずれも棄却されたとのことでした。残念です。

■市を相手取り、提訴するか

Mさんからは、「審査申立の結果は棄却であったが、僅差である。もしWATANKOがこの結果に不服であれば、市を相手取って提訴することができるが、どうするか。」と問われました。

①裁判には、弁護士費用等のコストや時間、その他の手間暇はかかる。

②勝訴すれば、過去の一定期間の固定資産税の差分返還と今後の減免が実現する。

③敗訴すれば、②は得られず、①の負担のみが残る。

④勝算は五分五分といったところ。

Mさん曰く、④であることから裁判をやってみる価値はありそうだが、①が確実にかかるため、うかつには勧められないというのがホンネでした。

上記のMさんからの問いかけに対して、WATANKOの現時点の考えでは提訴についてネガティブです。

WATANKOが毎日残業のないサラリーマンであれば、あるいは専業の不動産投資家であれば、裁判にチャレンジする意欲も出てきたことでしょう。

しかし現状は...

▼普段から長距離通勤を伴うサラリーマンをやっていること。加えて今後は勤務先の職務の影響で以前よりも残業が多くなり、心身の疲れが増えそうになること。

▼複数の賃貸用不動産について、そのメンテナンスや時おり発生するトラブルシューティングに時間と労力を費やされること。

これら現状を考えると、報われないかもしれない係争にはなかなか挑めない心境でありました。

これまでも不動産投資のトラブルは何件か経験していますので、本件自体について殊更恐れや不安はありません。

しかし過去のトラブルの経験から、もう自分自身からはなるべく新しいトラブルを抱え込みたくないという心境が最近強まっています。(そうでなくとも賃料不払いのトラブルなどが勝手に降りかかってくる始末ですからね。)

(あとがきにかえて)

この辺あたりが凡人サラリーマン兼業不動産投資家の気力の限界なのか。

サラリーマンをやる傍らで不動産賃貸業を続けるということは、本当にエネルギーが必要な稼ぎ方、そして生き方です。

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不動産投資」カテゴリの記事

コメント

はじめまして。いつも為になる記事ありがとうございます。

不動産投資をしているとこの時期は固都税の支払いで嫌になりますよね。

残念ながら評価額が下がらなかったとのことですが、将来売却する際には評価額が高い方が有利になると思います。

Hikaruさん

コメントありがとうございます。

また、いつも駄ブログに御来訪いただきましてありがとうございます。

>不動産投資をしているとこの時期は固都税の支払いで嫌になりますよね。

印象としては、毎年、所得税と固定資産税のダブルパンチです。

>将来売却する際には評価額が高い方が有利になると思います。

売却は今のところ想定してはいないのですが、万が一、そうなった時であっても売値の根拠として評価額を買い手に認めてもらえるか不透明です。あくまで近隣との比較、市場価格が決め手になると思います。

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