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2016年5月28日 (土)

【不動産投資DEAD OR ALIVE 第5話】貴方の土地の価値はコンビニを出店してみればわかる

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誰しも自分が持っている財産には価値がある。さらに他人が持っている同種の財産よりも高い価値がある。そう思いたくなるものでしょう。不動産の場合もまた同様に、自分が所有する土地・建物がどれくらいの価値があるのか。他と比べて相対的な価値をどれくらいなのか...。

それを測るひとつの手段を提案します。それはコンビニエンス・ストア(以下コンビニ)を出店することです。

■コンビニが繁盛するか否かは立地の差

コンビニは今や様々な商品・サービスを取り扱う小売業として、他の小売業の業種・業態に比べてとても競争力があります。しかもコンビニは1店舗あたり2.500人という小規模な商圏であること、コンビニ本部(会社)は特定の地域に集中的に出店してシェアを圧倒するドミナント戦略を採用するといった特徴があります。つまり新規の出店が頻発しているわけです。

(参照記事)
フランチャイズ・ショー
コンビニ5万店時代――さらに近づく業態へ進化(底流を読む)

WATANKOが住んでいる地方都市も人口は10万人規模ですが、例えばセブン-イレブンだけでもWATANKOが記憶するかぎり市内に数キロおきに12~13軒もあります。中には半径1km以内にセブン-イレブンが3店舗もあったりします。

コンビニはその店舗の多くが個人の所有土地に出店されたものでしょう。さて、ここではコンビニの経営云々を語るのではなく、あくまでコンビニ用地としての土地、しかも郊外の土地に絞って活用を検討するオーナー視点にて話を続けます。

もしも自分が所有する土地がどれだけ商業的な価値をもっているか知りたければ、コンビニを出店してみればわかります。コンビニは他の業種・業態店に比べれば、それ自体はとても競争力がある小売業です。しからば実際に出店したコンビニが繁盛するか否かはそのコンビニの立地に左右されることになります。

市内にある2つの土地にそれぞれローソンを出店してみて、一体どちらが儲かるか。商品・サービス、ブランド・知名度は全く同じです。したがってこの2つのローソンの売上の差を決めるのは土地の商業地としての立地の差であります。

■立地の差を決める要素

では立地の差とは、具体的にはどのような要素によるものか。おおよそ次の内容があげられます。

1.十分な敷地面積があるか

商業店が客数をのばすためには商圏を広くもつことが必要です。もっとわかりやすくいえば徒歩や自転車で来店する顧客だけでなく、車による来店客を増やす必要があります。したがって店舗敷地にはたくさん車が停められる大きな駐車スペースが必要になります。もし十分な広さを備えていなければ車の(潜在)来店客は敬遠してしまうでしょう。

しかし広い土地は一方でそれだけ購入費用、維持費用がかかりますのでリターンを悪化させるという悩ましい側面もあります。

2.土地の形状は適切か

では土地はただ広ければ良いかというと、そう単純でもありません。広いだけでなく車の出入りが行いやすいように、接道する部分が広くとられていたり、敷地内で転回がしやすいように奥行きがあることも大事です。店舗のすぐ前に櫛の歯状態の駐車スペースがあるだけではちょっと不便です。

ましてや変形土地や旗竿地ではコンビニ(=商業店舗)には全く不向きであることは言うまでもありません。

3.交通量の多い幹線道路沿いにあるか

土地が接道している道路は、交通量が多い幹線道路であることが望ましいです。農道沿いの立地に出店するのは無謀でしょう。

ただし悩ましいことに交通量は多ければよいというものでもないことです。交通量が多すぎるバイパスのような道路であると、往来する車のスピードが速くて素通りされてしまいがちな立地になってしまいます。

あるいは見通しの悪いカーブの出口先にあると、店舗があってもドライバーが気がつくのが遅れて、立ち寄りにくい立地となってしまいます。適度な交通量でかつ見通しが良い幹線道路沿いである必要があります。

4.近隣の商業店舗や公共施設の存在

これは全くもう他者次第な面なのですが、立地の良し悪しは近隣の商業店舗あるいは公共施設の存在にも左右されます。周辺に競合店舗がたくさん存在するしんどいケースもあれば、自店舗への来客を誘発するような商業店舗や公共施設(映画館、ホームセンター、学校、ホール、スポーツ施設など)が近くにあるという良いケースもあります。


■コンビニで土地の価値がわかれば

こうして土地はその面積・形状、道路付き、周辺店舗・施設の存在等によって商業地としての立地の魅力、すなわち不動産活用としての価値が決まります。

それぞれの要素は絡み合い、また年月を経て変化することもあります。そうした土地の総合的な立地の良し悪しを判断する実践手法として、コンビニを出店してみればわかります。

A土地と、そこから3km離れたB土地とでは、同じファミリーマートを出店した場合、はたして売り上げがどれだけ違うことか。

同じ商品・サービスを売っているコンビニであっても、繁盛するコンビニと低迷するコンビニがある場合、前者の店舗がある土地は商業地(=不動産活用)としての価値が高く、後者の店舗がある土地はその逆といえます。

もし繁盛するコンビニが建っている土地ならば、そこは他の商業店舗として活用しても有望でしょう。

もしも低迷するコンビニであれば、その土地の商業地としての価値は今一つであるため、コンビニ以上に集客力がある業種・業態店をもってくるか、損益分岐点が低い(=運営経費が少なくてすむ)店舗をもってくる手段が考えられます。

あるいは立地の良くないところであがいて商売するくらいなら、さっさと売却する選択肢もあるでしょう。

■まとめ

証券投資の世界では特定の投資商品に対して、購入・保有者が何がしかの“思い入れ”をもつケースを散見します。例えばファンドが掲げる理念、ファンドマネージャーのキャラクター、社会貢献やSRI、環境、寄付など等。

不動産投資においても、土地オーナーの中には、自分が手に入れた土地に思い入れを持ち、自分自身の心の中で、その土地の価値を勝手につり上げている場合があるかもしれません。

こうしたオーナーがつり上げた価値に対して、“市場”はコンビニの出店というバロメーターでもって、現実を突きつけてくるわけです。

土地オーナーは自分の保有する土地にもしもコンビニを出店したら、どれだけ勝算が見込めるか。冷静な分析と判断、そしてそれを踏まえた、「生き残ることができる土地活用」を考えるべきでありましょう。

(あとがきにかえて)

WATANKOの周囲には親類、友人、同じ隣組のご近所等々が出店した事例、さらには伝聞した様々なケース、街中のコンビニの出店・閉鎖などをみてきた事実をもとに記事UPしました。不動産投資におけるコンビニ出店はもっと記事にしてみたい事柄もあり、機会をみつけてまた取り上げたいと思います。


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コメント

おお、なるほど、だと思いました。
これは説得力があるなあ・・・・・・。
d( ̄◇ ̄)b グッ♪

mushoku2006さん

コメントありがとうございます。

コンビ二は出店も退店もよくみかけます。それだけ立地の価値は場所ごとに結構バラつきがあることを現しています。

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