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2016年5月31日 (火)

「置くだけ」投資とはいうものの、なんともショボイものばかり

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(コインランドリーって、はたして儲かるのだろうか)


不動産投資というと、住居や商業店舗を取得して賃貸に供して収益をあげることが先ず思い浮かびます。しかしそれらだけが不動産投資ではありません。世の中には色々な不動産投資があるものです。

参照記事
日本経済新聞 マネー研究所
駐車場、自販機、太陽光…「置くだけ」投資で不労所得


上記記事では所有する空きスペースを活用したマイナー?傍流?な不動産投資について紹介しています。

たとえば駐車場。初期投資が抑えられる、立体駐車場ならより高い収入も狙える、最近ではカーシェアリング駐車場として活用する展開もあり等と紹介されています。

駐車場であれば、上屋がないので上記の他にも将来、別の活用方法を考えた時に転用が容易でもあることから、不動産投資としては無難なひとつの対象になりえます。

さらに記事では太陽光・風力発電、自動販売機、コインランドリーなどが紹介されています。色々と紹介されてはいることは面白いのですが、それぞれの投資対象についてよく読むと書いてあるのは次のとおりです。

▼太陽光発電の買い取り価格は年々下がっており、将来的には投資対象としての妙味が薄れていく。

▼小型の風力発電は買い取り価格は高いが、立地は風の強い海沿いなどに限られる。

▼自動販売機はコンビニに押されて売り上げは減少傾向にある。

また立体駐車場の機械設備、太陽光発電用のソーラーパネル、コインランドリーの建屋・什器については、設備投資の負担が心配になるでしょう。

なかにはこれらの投資のために資金借入をするケースもあるでしょうが、収入が思うようにあがらない場合、借入の返済に支障が出かねません。

資金繰りが厳しくなって、こんなことを起こさないようにしたいものですね。

参照記事
産経WEST
11万円着服した51歳中学教諭を懲戒免職、福岡市教委


今回の日経新聞の記事にかかれた投資先は、総じていえば採算性に関しては安心できない、ちょっとショボイものばかりだということが率直に読みとれます。

なかなか儲かる話は転がっていないものです。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「え、新聞記事にイチャモンつけただけで今回はお終い?お終いなの?」

WATANKO「続きは不動産投資DEAD OR ALIVE 第6話『不動産投資には不労所得をどれだけ期待できるか』で書くことにします。Coming Soon!」

妻ミサト「でも、この記事に続きはあっても、私たち夫婦にはたして続きがあるかしらね。」

WATANKO「!!!」

2016年5月28日 (土)

【不動産投資DEAD OR ALIVE 第5話】貴方の土地の価値はコンビニを出店してみればわかる

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誰しも自分が持っている財産には価値がある。さらに他人が持っている同種の財産よりも高い価値がある。そう思いたくなるものでしょう。不動産の場合もまた同様に、自分が所有する土地・建物がどれくらいの価値があるのか。他と比べて相対的な価値をどれくらいなのか...。

それを測るひとつの手段を提案します。それはコンビニエンス・ストア(以下コンビニ)を出店することです。

■コンビニが繁盛するか否かは立地の差

コンビニは今や様々な商品・サービスを取り扱う小売業として、他の小売業の業種・業態に比べてとても競争力があります。しかもコンビニは1店舗あたり2.500人という小規模な商圏であること、コンビニ本部(会社)は特定の地域に集中的に出店してシェアを圧倒するドミナント戦略を採用するといった特徴があります。つまり新規の出店が頻発しているわけです。

(参照記事)
フランチャイズ・ショー
コンビニ5万店時代――さらに近づく業態へ進化(底流を読む)

WATANKOが住んでいる地方都市も人口は10万人規模ですが、例えばセブン-イレブンだけでもWATANKOが記憶するかぎり市内に数キロおきに12~13軒もあります。中には半径1km以内にセブン-イレブンが3店舗もあったりします。

コンビニはその店舗の多くが個人の所有土地に出店されたものでしょう。さて、ここではコンビニの経営云々を語るのではなく、あくまでコンビニ用地としての土地、しかも郊外の土地に絞って活用を検討するオーナー視点にて話を続けます。

もしも自分が所有する土地がどれだけ商業的な価値をもっているか知りたければ、コンビニを出店してみればわかります。コンビニは他の業種・業態店に比べれば、それ自体はとても競争力がある小売業です。しからば実際に出店したコンビニが繁盛するか否かはそのコンビニの立地に左右されることになります。

市内にある2つの土地にそれぞれローソンを出店してみて、一体どちらが儲かるか。商品・サービス、ブランド・知名度は全く同じです。したがってこの2つのローソンの売上の差を決めるのは土地の商業地としての立地の差であります。

■立地の差を決める要素

では立地の差とは、具体的にはどのような要素によるものか。おおよそ次の内容があげられます。

1.十分な敷地面積があるか

商業店が客数をのばすためには商圏を広くもつことが必要です。もっとわかりやすくいえば徒歩や自転車で来店する顧客だけでなく、車による来店客を増やす必要があります。したがって店舗敷地にはたくさん車が停められる大きな駐車スペースが必要になります。もし十分な広さを備えていなければ車の(潜在)来店客は敬遠してしまうでしょう。

しかし広い土地は一方でそれだけ購入費用、維持費用がかかりますのでリターンを悪化させるという悩ましい側面もあります。

2.土地の形状は適切か

では土地はただ広ければ良いかというと、そう単純でもありません。広いだけでなく車の出入りが行いやすいように、接道する部分が広くとられていたり、敷地内で転回がしやすいように奥行きがあることも大事です。店舗のすぐ前に櫛の歯状態の駐車スペースがあるだけではちょっと不便です。

ましてや変形土地や旗竿地ではコンビニ(=商業店舗)には全く不向きであることは言うまでもありません。

3.交通量の多い幹線道路沿いにあるか

土地が接道している道路は、交通量が多い幹線道路であることが望ましいです。農道沿いの立地に出店するのは無謀でしょう。

ただし悩ましいことに交通量は多ければよいというものでもないことです。交通量が多すぎるバイパスのような道路であると、往来する車のスピードが速くて素通りされてしまいがちな立地になってしまいます。

あるいは見通しの悪いカーブの出口先にあると、店舗があってもドライバーが気がつくのが遅れて、立ち寄りにくい立地となってしまいます。適度な交通量でかつ見通しが良い幹線道路沿いである必要があります。

4.近隣の商業店舗や公共施設の存在

これは全くもう他者次第な面なのですが、立地の良し悪しは近隣の商業店舗あるいは公共施設の存在にも左右されます。周辺に競合店舗がたくさん存在するしんどいケースもあれば、自店舗への来客を誘発するような商業店舗や公共施設(映画館、ホームセンター、学校、ホール、スポーツ施設など)が近くにあるという良いケースもあります。


■コンビニで土地の価値がわかれば

こうして土地はその面積・形状、道路付き、周辺店舗・施設の存在等によって商業地としての立地の魅力、すなわち不動産活用としての価値が決まります。

それぞれの要素は絡み合い、また年月を経て変化することもあります。そうした土地の総合的な立地の良し悪しを判断する実践手法として、コンビニを出店してみればわかります。

A土地と、そこから3km離れたB土地とでは、同じファミリーマートを出店した場合、はたして売り上げがどれだけ違うことか。

同じ商品・サービスを売っているコンビニであっても、繁盛するコンビニと低迷するコンビニがある場合、前者の店舗がある土地は商業地(=不動産活用)としての価値が高く、後者の店舗がある土地はその逆といえます。

もし繁盛するコンビニが建っている土地ならば、そこは他の商業店舗として活用しても有望でしょう。

もしも低迷するコンビニであれば、その土地の商業地としての価値は今一つであるため、コンビニ以上に集客力がある業種・業態店をもってくるか、損益分岐点が低い(=運営経費が少なくてすむ)店舗をもってくる手段が考えられます。

あるいは立地の良くないところであがいて商売するくらいなら、さっさと売却する選択肢もあるでしょう。

■まとめ

証券投資の世界では特定の投資商品に対して、購入・保有者が何がしかの“思い入れ”をもつケースを散見します。例えばファンドが掲げる理念、ファンドマネージャーのキャラクター、社会貢献やSRI、環境、寄付など等。

不動産投資においても、土地オーナーの中には、自分が手に入れた土地に思い入れを持ち、自分自身の心の中で、その土地の価値を勝手につり上げている場合があるかもしれません。

こうしたオーナーがつり上げた価値に対して、“市場”はコンビニの出店というバロメーターでもって、現実を突きつけてくるわけです。

土地オーナーは自分の保有する土地にもしもコンビニを出店したら、どれだけ勝算が見込めるか。冷静な分析と判断、そしてそれを踏まえた、「生き残ることができる土地活用」を考えるべきでありましょう。

(あとがきにかえて)

WATANKOの周囲には親類、友人、同じ隣組のご近所等々が出店した事例、さらには伝聞した様々なケース、街中のコンビニの出店・閉鎖などをみてきた事実をもとに記事UPしました。不動産投資におけるコンビニ出店はもっと記事にしてみたい事柄もあり、機会をみつけてまた取り上げたいと思います。


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2016年5月27日 (金)

来月から株主総会のシーズンということで個別株&株主総会の当ブログ記事まとめ

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(グングン上がれ!ボクのワタシの保有株!)

WATANKOは基本的に個別株投資を選好しません。しかしながら個別株投資はおそらく最もメジャーな投資対象ですので、投資について語っている「資産運用でスーパーカーを手に入れよう!」でも、たまに個別株投資について取り上げることがあります。

さらにこの季節になると、個別株投資家にとって重要イベントである株主総会があちらこちらで開催されます。

そこで時節にあわせて、これまでの個別株投資や株主総会について取り上げた当ブログ記事をまとめて紹介します。

●株主優待よりも配当を(Refrain 2011)(2011/6/30)

便益が限定される株主優待よりも、配当が欲しいという話

●「個別株を選んで投資しよう」では動けない(2011/9/19)

個別株投資を進める新聞のコラムを読んだ感想

●個別株投資にかける時間はどれくらい?(2011/9/20)

個別株投資を本気でやるならという生真面目な話

●株主総会に出てどうする?【Refrain 2012】(2012/5/4)

株主総会に対する冷めた見方の話

●個別株を買わない理由【Refrain 2013】(2013/11/9)

タイトルどおりな話

●個人投資家は株主総会に出ているヒマがあったら、銘柄選定に精をだそう(2015/6/28)

とある株主総会に出た際のエピソード

●個人投資家は不祥事企業の株を買うのだろうか(2015/7/22)

当時話題になった東芝をネタにした話


上記合計で7記事です。ブログ7年目ですので、個別株投資や株主総会について、年1回程度は語っているわけです。

さて投資にスリルと刺激、そして大当たりのカタルシスを求める人には個別株投資はうってつけです。ダイヤモンド・ザイでも眺めつつ、自分の選球眼を信じて東証という名のカジノでもって投資をエンジョイできるのでしょう。

一方でWATANKOは投資にスリルや刺激、ましてやカタルシスなど求めてはいません。

求めているものはただひとつ。リスクをおさえつつ獲得できる現実的なリターン。 それだけです。

2016年5月25日 (水)

持ち株投資もいっとき経験しておくか

3月決算会社にとって来月は株主総会のシーズンです。そうなると今時分は会社の総務部あたりが従業員に向かって自社の持ち株を奨励する頃合いです。

いまや貴方の勤務先も企業間の株式持ち合いが崩れつつあり、機関投資家が勤務先株式の大株主となる時代です。そんな環境下にあって企業からみれば、安定株主を増やしたいところであります。

その方策の一つとして従業員に持ち株を勧めてきます。

WATNKOの勤務先も、やはり同様に従業員に持ち株を奨励する企業のひとつでした。

「持ち株会に入りませんか?」


■集中投資はやはり避けるのが基本


分散投資の観点からいえば、給与所得者が自社の株式を持つなどはあまりおすすめできる投資行動とはいえません。

自分の勤務先の株式を持つということは、万が一勤務先が倒産となったときには自分の雇用だけでなく、保有する株式まで紙屑になることを意味するからです。また倒産とはまではいかないまでも減配や減資という事態に直面することもあるでしょう。

フローだけでなく、株式というストックまで失うというダブルパンチをくらう状態です。

これなら自社株式の購入資金でもってどこかの人気のネット証券の社債でも買った方が、まだ枕を高くして眠れるというものです。

・・・とどこかの投資ブログでこれまでさんざん言われてきたことをまたぞろ繰り返す駄ブログでした。

■まんざらでもない持ち株奨励資料の中身

ところが今年も送られてきた持ち株の推奨資料を何気なく眺めていると、そこに書かれている投資の考え方や手法に関しては、結構いいことも書いてあるもんだと感心しました

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「給与天引きで無理せず続ける」

「時間を味方につける」

「少額から投資ができます。」

「配当金は再投資されます。」

「毎月決まった日に一定金額で株式を購入する(ドル・コスト平均法)を利用します。」

以上列記したとおり、天引きで資金を確保、長期投資、少額投資可能、配当金の再投資、ドル・コスト平均法といったインデックス投資の世界でも勧められている投資の手法が紹介されています。

WATANKOは、ただいま現在でも、持株会については集中投資がごとき危うさを感じ取るため、基本的にはこれを推奨できません。今回とりあげた持ち株奨励の資料は、所詮は証券会社のプロモーション用のテンプレートといってしまえばそれまでです。

しかしながら投資初心者が、投資デビューとして持ち株を始めることによって、ここに書かれている投資手法に慣れ親しむことには一定の意義があります。

コツコツ投資を覚えていく良いステップになるのではないでしょうか。

■持ち株投資を越えて

さらにこの推奨資料には、こうもかかれています。

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「従業員の視点で内側から会社を見る」

「株主・投資家の視点で外側から会社を見る」


持ち株投資をおこなっていれば、会社の業績が上がると株価はどうなるのか。自分の勤務先の場合、業績と株価はどこまで連動しているものなのか等が気になることでしょう。

さらには会社の株価をあげるために、当事者のひとりとして勤務先のビジネスをどう理解し、いかに行動すべきかを考えるようになる機会となるかもしれません。

しかし一方で、自社が業績の善し悪しにかかわらず、株価がいつまでたってもあがらない、経営不振で減配や減資をする日もありえます。

そんな時は他の企業への投資、他の金融商品への投資、あるいは分散投資?などに目が向くようになり、それはひょっとしたら持ち株投資を卒業するタイミングかもしれません。

それであっても持ち株投資で学んだ天引きで資金を確保、長期投資、少額投資可能、配当金の再投資、ドル・コスト平均法といった個別手法については、その後の当人の投資行動に大いにプラスに働くことでしょう。

持ち株投資は勤務先の株式を題材として、投資を身近に感じる良い機会、投資に馴れるための苗床としては悪くないステップです。

(あとがきにかえて)

しかしながら繰り返しますが、持ち株投資はいわゆる集中投資に類しますので、投入資金は控えめにしておきましょう。

2016年5月21日 (土)

ダイヤモンドZAI 2016年7月号に紹介されました

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ダイヤモンド・ザイというマネー雑誌があります。マネー雑誌の中では華やかで目立つ方ではないでしょうか。そこでは他のマネー雑誌と同様に、個人投資家が紹介されることがあります。

しかしながらWATANKOのようなリーマンショックからアベノミクスの間、積み立て投資を続けてきたくらいしか取り柄のない万年素人個人投資家には縁遠い雑誌でした。

そんなWATANKOでしたが、ブログを閲覧いただいたダイヤモンド・ザイから先日、取材申し込みがあり、これを受けてきました。美人編集者と女性ライターを前にして、スーツ姿+ソフトモヒカンのアラフィフおやじが、とうとうと語るその様は、同じカフェに居合わせたお客にどう映ったことか。

さてその取材内容が本日発売の2016年7月号にて紹介されました。

具体的には別冊の特集「億万長者224人の思考術&儲け方」にて、個人投資家の事例20名のうちの1人として載っております。

記事については「投信なら手間をかけずとも分散投資ができるのが魅力」、「積立はSBI証券で買える各タイプの最低コストの投信」といったインデックス投資家であれば、お馴染みの考え方や方法を綴った内容に過ぎませんが、こうして雑誌にのるとなんだか偉そうな成功者に見えてしまいます。

ただの市井の個人投資家にすぎないのにね。

さてこの特集で紹介された他の19名の個人投資家達はその多くが数億円規模、中には10億円を超える方もいます。大半が日本株と不動産でアグレッシブに集中投資を行い、稼いだ方々です。そのような方々の中にあって、投信で稼いだ個人投資家として取り上げられたのはWATANKOだけでした。

WATANKOの紹介記事はその投資手法や運用成果においては20名の中では地味さNo.1でしょう。真夏の庭先で花火をするとき、派手なドラゴン花火がある一方で、ひっそり地味な線香花火のような存在かもしれません。

しかしながら個人投資家は一人一人異なる就業、家計、家庭の事情その他のもとで投資を行っています。

各人がそれぞれ異なる環境下において、自分にマッチした投資方法を選ぶことが、投資を継続させるための基本姿勢です。

そのような中にあってインデックス投信の積み立て投資は大変地味ではありますが、なるだけ多くの人に受け入れられやすい投資方法としては20名の事例の中でNo.1ではないでしょうか。

(補足)

記事内で紹介されているWATANKOの資産内訳ですが、実際のものとは異なります。
2016年4月末のポートフォリオは以下のとおりです。

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記事で紹介された資産内訳は、株式クラスを中心に4~5つのアセットクラスに適度に分散投資しているイメージとして捉えてください。

(でも「myINDEX」で試算すると、雑誌に掲載された内訳の方がシャープレシオは高いので、こちらに変えようかな...)

2016年5月19日 (木)

2016年5月の積み立て購入商品

Sell in Mayを期待してはや3週間が過ぎようとしています。

来ないじゃあないですか、Sell in May。

Sell in Mayが来ないとBuy in Mayにもならず、今月も淡々といつもの積み立て投資を続けるだけです。

関連記事
Sell in Mayは長期投資家にとってはBuy in May(2016/5/9)

さて今月の積み立て商品のお値段(購入単価)は如何であったか?

Notes)表中の金額単位は円です。

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さらに5月の仕入れの結果、4月末と現在とを比較して、平均購入単価はどれくらい変動したのか?以下のとおりです。

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Notes)
*表中の金額単位は円です。
*NISAは暦年ごとに損益を認識する必要があるため2016年の分のみの表記としています。

4月では積み立てしている投信の平均購入単価は前月比下落したのですが、それに比べて5月はほとんど変動が見られせん。

まさにSell in Mayどころか”Flat in May”であります。

しかしこれは先月の同記事でも触れましたが、商品の乗り換えを行うにはちょうど良い頃合いといえます。

三井住友?、ニッセイ?、それともたわら?

貴方のお好みのままに、どうぞ。

(あとがきにかえて)

WATANKO「と、ここまで書いて、力尽きました。」

妻ミサト「毎日帰宅が深夜、くわえて休日出勤が続いているものね...体は大丈夫?。」

WATANKO「ううっ、(感動) 大丈夫!元気が出ましたよ!」

妻ミサト「保険料を増やさないために、死亡一時金を引き下げたばかりなのに...万が一のことがあったら、とても惜しい気がするわ...」

WATANKO「!!!」

2016年5月15日 (日)

インデックス投資家オフ会「ムサコ会」にふたたび参加

先日5月13日、相互リンクいただいているおぱるさんが主催されているインデックス投資家のオフ会(通称:ムサコ会)に参加させていただきました。

WATANKOはムサコ会へ昨年12月に初めて参加させていただきまして、今回は2回目です。

インデックス投資家オフ会「ムサコ会」に出席しました(2015/12/18)

いつもは参加者のメインが投資女子というふれこみの同会ですが、今回はおぱるさんをのぞき、以下の通り若手から中年の男子(いや、オヤジと呼ぶべきか)ばかりが揃いました。

・安房さん 海舟の中で資産設計を ver2.0

・おぱるさん インデックス投資女子 Around40 Happy Life

・kenzさん インデックス投資日記@川崎

・tacaciさん tacaciの投資ブログ

・水瀬ケンイチさん 梅屋敷商店街のランダム・ウォーカー

・森村ヒロさん ひと手間くわえた積立投資で資産形成

・WATANKO

さてそのムサコ会ですが、いつもは投資ネタ以外にもいろいろと話が拡散するらしいと聞いていましたが、今回は、

-インデックス投資家の過去のファンド選びの苦難
-アクティブ投信のベンチマークの在り方、ネーミングについて
-企業決算における減損について

など等投資の範疇をはずれない程度にいろいろなテーマについての語り合いができました。

参加されたブロガーの方々が詳しい紹介記事をUPされていますので、紹介しておきます。

インデックス投資女子 Around40 Happy Life
インデックス投資オフ会 第15回「ムサコ会」

海舟の中で資産設計を ver2.0
暇を持て余していなかった神々の投資トーク【ムサコ会】

インデックス投資日記@川崎
インデックス投資家オフ会(ムサコ会)に参加しました>

tacaciの投資ブログ
チャ●●ーズエンジェルが印象に残ったインデックス投資オフ会(ムサコ会)に参加しました。

当日、皆さんは話に夢中になるあまり、予定の3時間を30分以上も過ぎて、11時過ぎまでトークが続きました。

WATANKOもまた前回参加同様、一番の年配にも拘わらず若いインデックス投資家の方々と楽しく交流させていただきました。

ムサコ会に限らずインデックス投資家のオフ会に参加すると、いつも若い方々に触発されて、なんだか少なくとも5歳は若返ったかのように感じるWATANKOでありました。

最後に恒例の皆さんの溌剌とした表情を1枚にまとめてみました。

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最初は本会場となったファミレスの伝票の裏にチョイチョイと書いてあったのですが、さすがにラフ過ぎでしたので記憶を頼りに書き直しました。

今回のムサコ会でお会いできなかったインデックス投資家の方々含めた皆様方に、今後のムサコ会のみならず各種オフ会にて、お会いできる日をWATANKOは楽しみにしております。

トンデモ不動産投資のダイレクトメールにご用心

WATANKOが自宅の新築を発注したハウスメーカーからは、長らく「マイホーム新築を検討されているお知り合いをご紹介ください。」という趣旨のダイレクトメール(以下、DM)がひっきりなしに送りつけられてきました。

それが最近は資産形成を目的とした投資用不動産の勧誘DMに切り替わってきました。

今回、不動産投資の勧誘DMの一つの事例として取り上げてみます。

■勧誘文句を吟味する

先ず、そのDMに唱われた勧誘文句の見出しを並べると次のとおりです。

資産を持って人生を豊かに 将来の資産設計はマンション投資がいちばん、いい!

メリット1.家賃収入で「私的年金」を!
老後は安定した家賃収入を得ることが私的年金につながります。高利回りも魅力です。

メリット2.節税効果にも期待!
不動産所得から必要経費を差し引き、赤字になるとその分給与所得から相殺され、税金が軽減されます。

メリット3.少ない資金でもオーナーに!
提携ローンを活用して、少ない自己資金でもオーナーになれます。

メリット4.生命保険の代わりに!
もしもの時にも残債は保険で支払われ、家族には不動産所得を残せます。

それぞれのメリットについて、冷静なるレビューを添えるとなれば以下のとおりです。

メリット1.家賃収入で「私的年金」を! 老後は安定した家賃収入を得ることが私的年金につながります。高利回りも魅力です。

⇒「私的年金」とは公的な年金では心配なシニア向けに、宣伝文句としてよく使われるキーワードです。その私的年金とは何も不動産投資からのリターンだけに限らず、他にもいろいろな手段があります。

またよく読めばかかれているのは「家賃収入」であり、これはイコール手取り利益というわけではありません。さらには後述しますが、高利回りも大変怪しいです。

メリット2.節税効果にも期待! 不動産所得から必要経費を差し引き、赤字になるとその分給与所得から相殺され、税金が軽減されます。

⇒これはおそらく確定申告によって給与所得と不動産所得とを損益通算できることを指しています。

しかしよく考えてみると上記文句をそのままにとれば、これはそもそも不動産所得が赤字になることを前提としています。DMで勧誘する不動産投資はメリット1で高利回りを唱っているのに、ここでは赤字を前提としてアピールをしています。

「なんじゃ、そりゃあ」な世界です。

メリット3.少ない資金でもオーナーに! 提携ローンを活用して、少ない自己資金でもオーナーになれます。

⇒個人に多額のローンを抱えさせることをさらっと書いています。シニアの場合、若い人よりも通常は人的資本が減っているので、ここでは大いに慎重に考えるべきであることは言うまでもないでしょう。

ましてローンの際の与信が足りないからといって、自宅を追加の抵当にいれることなどは破滅への序曲になりかねませんのでご注意下さい。

メリット4.生命保険の代わりに! もしもの時にも残債は保険で支払われ、家族には不動産所得を残せます。

⇒世の中に生命保険が必要な個人であれば、まさにニーズにあわせた生命保険に加入すれば、それで終了です。なぜ複雑な代替え手段を採用する必要があるのでしょうか。

さらにここにはもうひとつ心配事をあげておきます。不動産投資を行っている当人が死去や重度の病気や怪我により、突然、不動産投資を継続できない事態になった場合、どうするのか。残された家族に不動産投資を引き継いでもらわねばなりません。例えただちに売却することにしても売り急ぐあまり買い叩かれたりして、トータル収支が悪化する、ローンが残るといった事態に陥らなければよいのですが。

■提案されている利回り

それでは次にDMでは、どの程度の利回りを提案しているのか。そこで紹介されている都内の新築1DKのケース(2,780万円)での表面利回りをみてみると次のとおりです。

管理委託型 想定表面利回り4.31%

借り上げ型 想定表面利回り3.66%

タイポではありません。これは確かに表面利回りです。

しかも欄外に小さくこうも書かれています。

管理委託型>シミュレーション・年間収入見込は、公租公課その他の必要な費用を控除する前の金額となります。 借り上げ型>2年毎に賃料は見直しさせていただきます。

欄外に書かれていることを考慮すると、公租公課その他の必要な費用を控除後または賃料見直し後(実態はほぼ値下げと考えてよい)ベースの実質利回りは、上述の想定表面利回りを必ず下回ります。想定表面利回りがこれほど低い水準では、実質利回りとしてはおそらく手元にはお金がほとんど残らないのではないでしょうか。

などと懸念して、更に読み進めると管理委託型、借り上げ型それぞれに提携ローンを活用した収支も提示されています。これによって実質利回りについても一定の試算が記されています。以下にDMの記載を貼り付けます。

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自己資金に余裕があり(2.780万円のうち、1,780万円を借り入れ)、かつ35年ローンの
場合が一番利回りがよいのですが、それでも年間33万円。率にしてせいぜい1.2%です。その他のケースではさらに利回りは低く、自己資金を小額、すなわちほとんどを借り入れる場合、35年間赤字が続く格好です。一体これは投資なのでしょうか。

ここで紹介された事例どおりであるならば、もうまさにこれは多額の資金をぐるぐる回して建築業者、不動産仲介業者、金融機関に利潤を落とすだけのオーナー不在の循環取引のようなものです。

■まとめ

DMにはこうもかかれています。

マイナス金利時代到来!! 預貯金や株・FXよりも安定した「不動産投資」をはじめませんか?

インデックス投資を始めた頃のWATANKOと同様、世の中には預貯金のリターンに満足できず、一方で株・FXのリスクを許容できない個人が世の中に少なからずいることでしょう。

不動産投資が預貯金や株・FXよりも安定している、さらには高いリターンが期待できるかどうかはともかく、手間暇がかかる投資法であることは明らかです。

それに対して少なくとも今回、WATANKOが受け取ったDMに書かれたケースでは、他の投資方法と比べて全く投資の妙味が湧いてこない利回りです。

もしも紳士淑女の皆様のご自宅の郵便受けに不動産投資のDMが届いた時、そのDMにかかれた情報をどう判読するか。手間暇に見合う利回りと受け止められるか。

今回の事例とさして変わらない内容であれば、それはやはり「トンデモ不動産投資のダイレクトメールにご用心」と言わざるをえません。

(あとがきにかえて)

最後に、今回同様に新聞の宣伝広告で拝見した不動産投資についてのツッコミ記事を紹介しておきます。

関連記事
不動産投資に安直に手を出さないこと(2012/10/20)

(続)不動産投資に安直に手を出さないこと(2012/10/21)

(続々)不動産投資に安直に手を出さないこと(2012/10/22)


2016年5月14日 (土)

ダイレクトメールは恋人よりも貴方のコトを知っている

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(今日もダイレクトメールがごちゃっと...)

WATANKOが残業+長距離通勤のコンボをクリアして帰宅すると、たいてい毎日、郵便物がごちゃっと届いています。

その郵便物の中味はいうと、概ね4分の3くらいは単なるダイレクトメール(以下、DM)です。

WATANKOが車を購入したことがある自動車ディーラーからとどく週末フェアのお知らせや、購入経験がある通販業者からの更新版カタログくらいならば、よくあるバラマキDMということで、資源と時間の無駄、そしてお金の無駄につながるので即座ゴミ場行きとなります。

ところで社会人になってから四半世紀もの間、こうしたDMを受け取り続けていると、やがてその種類・内容が変化してきていることに気がつきます。

社会人になってから様々な商品・サービスを購入する、何かに登録・加盟するといった行動を繰り返していると個人情報を外部に開示する機会にかなり出くわします。開示する個人情報には当人の住所、生年月日くらいならまだしも家族構成や各人の詳細まで開示することもあります。

-クレジットカードの利用額にあわせたカードのグレードUP
-マイホームを持つ場合はリフォームや最新什器・設備
-住居以外の不動産を持っていると知られるや土地活用の紹介

さらに個人情報の活用は、ある時点だけでなく、時間の経過も加味されていきます。

具体的には個人の加齢、子供がいればその成長過程、ライフスタイルの蓋然的な変化、資産の保有状況の想定等にあわせて販促であるDMの中味を様々に切り替えてきます。

典型的な例をあげるとすれば、若い夫婦に子どもができると、

初節句の関連商品(雛人形、五月人形、こいのぼり等)⇒知育や幼児教育⇒水泳・ピアノ等のスクールや習い事⇒学習塾や通信学習⇒学資保険、第三者損害賠償保険・・・

と、このように子どもの成長にあわせてその都度、教育やそのための資金手当てに関する様々なDMが届きます。“しまじろう”のDMが10年間もの間、毎年届くということはありません。

売り手側は個人の二ーズに合わせた商品・サービスを販促しようとするため、個人の属性情報を参考として、その都度、最適なDMを送りつけてくる。

それはあたかも個人のことをよく知りつくしている恋人のように見事であります。


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さてそうしたDMのまたひとつ実例を紹介します。

WATANKOは現在の自宅を13年前に建てたのですが、その時に建築を発注したハウスメーカーから、自宅建築後も「マイホーム新築を検討されているお知り合いをご紹介ください。」という趣旨のDMをひっきりなしに送りつけされました。

ハウスメーカーの新規顧客開拓の手法としては定番でありましょうし、彼らも必死なのだということで、しつこいDMについても特に目くじらをたてることはありませんでした。

ちなみにもしも紹介した友人知人がそのハウスメーカーに発注した場合、紹介者であるWATANKOに1,000千円くらいの謝礼金が支払われるのならば、もうちょっと身を入れて誰かを勧誘しようとも発想しました。

しかしその1,000千円は結局、発注した友人知人が支払う建築工事費用の中に含まれるのだろうと考えると、やっぱり乗り気にはなれません。

さて話を戻しますと、WATANKOが家を建ててから10年くらいはこうした「紹介してください」DMが来ていたのですが、やがて減っていきました。WATANKOの加齢とともに同年代の友人知人には新築ニーズが薄れていると判断されたのでしょう。

代わりに同じハウスメーカーから新しい内容のDMがポツリポツリと来始めました。

このブログのお越しの聡明なる個人投資家の方であれば、察しが良いかもしれません。


資産形成を目的とした投資用不動産の勧誘DMです。

(つづく)

2016年5月11日 (水)

BNDからの2016年5月分分配金+今月の債券雑感~アット・コストなバンガードETFの経費率がまた下がった、ワッショイ

WATANKOは手元にある外貨をつかって、資産運用のひとつの実験ともいうべき外国債券ETFであるBNDのバイ&ホールドを実行中です。

さてBNDから2016年5月分の分配金が入金されました。税引き後で235.98ドルです。これまでの推移は以下のとおりです。なお購入元本は1株80.48ドル×2,000株=160,960ドルです。

201605301


続きまして債券に関する雑感です。

毎年恒例となるバンガードの経費率改定のお知らせが今年もまたありました。

2016年バンガードETF™・米国籍投信経費率改定のお知らせ

WATANKOがBNDを購入した2013年12月頃の経費率は0.10%でした。そこから何度か改定され、経費率が0.07%に引き下がっていたところへきて、今年の引き下げでさらに0.06%となりました。

毎年のようにひたすら経費率の低額記録を更新し続けるその様は、まるで世界大会16連覇をほこる女子レスリングの吉田沙保里選手のようであります。これはBNDのみならずバンガードETFの全般にいえることでしょう。

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しかし上記で紹介したニュースではバンガードはこうも言っています。

注:バンガードのファンド/ETFの運用コストは変動します。運用残高が増えれば経費率が低下し、残高が減少した場合は経費率が上昇する可能性があります。経費率とは、ファンドの平均資産残高に対する、運用その他の経費の比率(%)です。経費率は原則として毎年決算日に見直され、変動します。ファンドの現在の経費率は、目論見書に記載されている数値よりも低い、または高い可能性があります。



バンガードは、経費率は下がる一方ではなく、運用残高が減少すれば逆に上がる事もあると指摘しています。

物量が増えれば単位あたりのコストは低減できますが、その逆もありえるということを中立的な立場から述べています。

つまりはこれがアット・コストの考え方です。

かかった費用はご負担いただきます=かからない費用は還元します

かかったコストだけではお支払いください=かからないコストは請求致しません


と、このようにコストについて、とてもフェアで透明性あるフィロソフィーであります。

他にも異なる業界・業種ではありますが、商品・サービスの買い手からみた概念としてリーンバースというものがあります。

これは特定の商品・サービスを購入する際に、かかった費用はきちんと支払いますという概念です。(換言すれば、かからない費用は一切支払いませんというものです。)

もちろんながら買い手は売り手に対して、費用に加えて一定の取り決めたFeeを支払いますが、費用とFeeがガラス張りになっていることで、売り手と買い手双方にとって商品・サービスの値段が明快であります。

バンガードの経費率について、本当はそこには当然バンガードの利潤も含まれていますが、それが一定の割合で維持されているとなれば、経費の低減効果があった場合、バンガードがそのままポケットに入れてしまうのではなく、ETFの保有者にちゃんと還元しているわけですね。

当たり前のようですが、これをできている企業が世の中どれだけあるものか。

このブログに御来訪されている給与所得者の方々におかれまして、ご自身の勤務先がどれだけアット・コストなビジネスをやっているかご存知でしょうか。

2016年5月 9日 (月)

Sell in Mayは長期投資家にとってはBuy in May

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(あなたはSell?、それともBuy?)


投資ブログを眺めていると、Sell in Mayが来るのかと心配する方を見かけます。

Sell in Mayとは米国の投資の格言である

Sell in May, and go away. Don't come back until St Leger day.

『5月に売り、相場から離れろ。そして、セント・レジャー・デー(9月の第二土曜日)まで戻ってくるな。』

の文頭句を用いたものです。

5月に売れ、売れと警告される理由としては、欧米では6月から10月まで夏季休暇のため、マーケット参加者が減少することや、ヘッジファンドの決算が5月に集中するためと言われていますが、その明確な根拠はわかりません。

そういえば日本でも3月決算会社が多く、5月には前年度の決算発表が揃います。そこでは当時に当年度の業績予想を発表するところが多く、それをうけて銘柄の売買が進むこともあるでしょう。

もしも1年かそこらで投資の成果を出さねばならない個人あるいは機関投資家がいるとしたら、彼らから見ればSell in Mayのような1年間のアノマリーにもピリピリするものなのでしょうか。

先日のGWといっても、海外の相場は動いていますのでこういった投資家の中には気が気でない方もいるやもしれません。

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一方、余裕資金を用いて長期でじっくり資産を増やそうとする投資家であれば、相場の一時的な騰落などはよせては返す波間のようであります。

たとえ5月を皮切りに大暴落が発生し、それが長く続くことになったとしても、「昨日が世界の資本主義経済における企業価値総額のピークであった」ということはまず無いでしょう。(これは以前、このブログにコメントいただいた方の名言です。)

いつか回復する日に備えて、投信の口数を着々と買い上げするだけであります。

むしろSell in Mayが定着しているのであれば、長期投資家にとっては年に1度のバーゲンセール期間であります。かねてからシェアを増やしたいと考えているアセットクラスの商品を買い増しする良い機会です。

勿論、このブログに書いた以上、WATANKOも相場下落したならば、買い増しを実行する予定です。

早く来ないかな、Sell in May、いやBuy in May!

(あとがきにかえて)

と、こうやって至って気楽な気分で5月を迎える市井の万年素人個人投資家のWATANKOですが、著名ブログにて、WATANKOの投資における現在の精神状態を表したちょうど良い記事を拝見しましたので、紹介致します。

ほったらかし投資のまにまに
インデックス投資における理想の精神状況

暴落とそこからの回復を経験した長期投資家のメンタルを例えた良記事です。

WATANKOはこの記事にて書かれている精神状況の段階の

『暴騰(暴落)で積極的(消極的)になる投資家を見ても自身の投資手法に惑いがなくなる』

にいるのかなと自覚しています。

(その次の段階の『客観的(俯瞰)に株式市場や世界経済が見えてくる』についてはチト怪しいですが。)

2016年5月 7日 (土)

Intermission-GWは早期リタイアを誘発する

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5月は日本の中で一番、快適で過ごしやすい季節です。その中にあってGWは余暇を過ごす休暇として最高です。

適度な外気温であり、湿度も高くなく爽快この上ないです。外に出て体を動かしたくなります。

ドライブ、登山、ハイキング、BBQ、史跡めぐり、その他外出・旅行にうってつけです。
軽く汗をかいた後、外で缶ビール一缶を飲むだけでもう幸せな気分になれます。

とくに田舎暮らしだと、都会に比べて周囲に自然が多いので、この5月の爽やかさを抜群に感じます。庭先の雑草むしりですら、気持ちよくできます。夜の田圃から聞こえる蛙の大合唱もどこか和みます。

庭先にテーブルと椅子を並べて草木が萌ゆる香りを楽しみつつ、冷えた缶ビール一缶を飲むだけでもう幸せな気分になれます。(くりかえし)

そこでふとWATANKOは考えます。毎日がこうであったらどんなに素晴らしいか。

余暇として郊外や海山に出かけ、そこで非日常を満喫すると、なおさら一層そう感じます。

ああ、早くこんな素敵な日々を毎日おくることができるようになりたいものです。

人生は有限なのに、たまたま入った会社の利益をあげるために、どれだけ自分の時間を費やさなければならないのでしょうか。

毎年、GWはこうして早期リアイアが誘発される時期ですが、今年は特にそれを感じました。

関連記事
どんなに遅くとも60歳でリタイアする(2016/3/30)

(あとがきにかえて)

妻ミサト「GW期間中、8日間あった休日のうち5日間を出勤した中間管理職に送る鎮魂歌というわけね。」

WATANKO「!!!」

2016年5月 5日 (木)

2016年4月末運用状況

GWも真っ只中、皆様いかがお過ごしのことでしょうか。

4月29日から始まった今年のGWですが、これまでの休祝日の5日間のうち、4日間を会社で楽しく仕事をして過ごしたWATANKOであります。(泣)

巷では海外旅行にいかれる個人投資家も多いかと存じます。中には円高が進行する間で、海外の相場がどう動くかと気が気でなという方もいるかもしれませんが、105円やそこいらの円高ぐらいでビビっていたら、長期投資はできません。

むしろ海外アセットクラスのファンドを買う絶好期であります。

さてインデックス投資を初めて8年2ヶ月が経ちました。2016年4月末の運用状況です。

(Notes)
◆商品名は略称です。
◆アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ETFはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ETFの円換算レートは108.99円/ドルです。
◆NISA枠にて購入した商品も含みます。
◆投資待機資金には以下が含まれます。
①購入元本:インデックスファンドの売却により回収した元本、年度ごとに新たに投資に廻す資金
②評価額及び評価損益:インデックスファンドの売却により確定した損益結果及び税還付額等。

表中の投資待機資金における①購入元本と②評価損益の差額については、過去に保有商品を売却した際の税引き後の売却益、SBIポイントの還元分、SBI証券のキャンペーン現金還元分等が含まれています。


◆評価記号の内容は以下です。
◎:+25.0%~
○:+15.0%~+25.0%
△:+15.0%~+ 5.0%
▲:+5.0%~ ▲5.0%
×:▲5.5%~

201604304

売却済みファンドの履歴は以下のとおりです。

201604305


続いてバランスファンドに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

201604306


さらに「わたしのインデックス(my INDEX)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに過去平均リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●過去平均リターン
5.2%(5.0%)

●リスク
12.8%(12.7%)

●シャープレシオ
0.40(0.40)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●購入元本+投資待機預金元本分
68,000千円(68,000千円)

●評価損益+確定損益分
26,917千円(27,219千円)

●運用期間
98ヶ月(97ヶ月)

●元本平均残高
45,930千円(45,703千円)

●平均年間利回り
7.2%(7.4%)

<概況>
冒頭述べたとおりこのところふたたび円高が進んでいます。「これから円高は進んで、年内には1ドルXXX円まで上がる。」などという、天気予報よりも当たる確率が低そうな御宣託を述べる経済評論家がまたぞろ跋扈し始めてきました。

WATANKOのポートフォリオといえば、全体のうち、海外アセットクラスが3分の2も占めていますので、円高の直接的な影響をバッチリ受けています。

このままですと元本を積み上げない以上、運用資産残高が1億円の大台に戻ることはしばらく期待できそうもありません。

でも市井の万年素人個人投資家にできることといえば、コツコツ積み立てすることだけです。

それで十分。不安も焦りも悲しみも嘆きもありません。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「GWなのに夫に休日出勤ばかりされている妻の悲しみと嘆きはあるんですけど。」

WATANKO「えーと、Googleで翻訳しますと、『今日の休みは一日中、買い物につきあえ』ですかな。」

妻ミサト「いーえ、もうお金だけ置いていってくれれば、貴方はいなくてもかまわないわ。」

WATANKO「!!!」

2016年5月 3日 (火)

株式相場の乱高下やマイナス金利だからといって、毎月分配型投信に目を向ける必要はありません

GWの谷間の平日に律儀に出勤するWATANKOですが、比較的空いた通勤電車の中で、デジャビュー(既視感)ある新聞記事を読みました。

5月2日 日本経済新聞
投信分配金最高に 15年度6兆円、利回り志向高まる

(全文閲覧には会員登録が必要です。)

記事によると、個人投資家が公募投信から受け取る分配金が2015年度に6兆円を超え、過去最高を更新しました。日銀が導入したマイナス金利政策をきっかけに、比較的高い分配金を出す投信の人気が高まっているそうです。

でも、もしも分配金の性質について十分に理解した個人投資家が大勢を占めているとしたら、単純に分配金ほしさに投信に飛びつくことは無いでしょう。

・・・しかし世間では相変わらず逆の様相が見受けられます。

記事で紹介されたフィデリティ投信の「USリート・ファンドB(為替ヘッジなし)」は純資産残高が1兆2000億円にも達する人気商品であり、年間で1万口当たり1200円を払い戻したそうです。

ここで同商品の直近1年の基準価額を見てみます。

Usb

投信は分配金を出すとその分基準価額は引き下がります。それでは分配金込みの基準価額について直近1年間を見てみますと、期間中の凸凹はあるも結局1年前と現在とでは基準価額は同じ6,000円程度です。つまりこの投信の保有者は6,000円の内、1,200円を払い出してもらったに過ぎないわけです。

That’s分配金です。お金を入れて、そしてすぐ出しただけ。

分配金は確かにその一部にリターンが含まれている場合がありますが、むしろ運用資金の取り崩し形態である面を十二分に理解する必要があります。

考えてもみてください。元本保証のないリスク金融商品のリターンは不確実です。その一方で、●●●円という確実な分配金がなぜ出てくるのか。

リターンで足りない分を元本から取り崩してるという、いとも簡単な答えがそこにありました。

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今回とりあげた記事は主に投資信託の資金流入の最新動向について事実が書かれた内容であり、中立な立場から書かれているのでしょう。

しかしながらWATANKOから見れば、この記事を読んだ方々が、

「株式相場の乱高下やマイナス金利の中にあって『安定的にお金が入ってくる、年金の足しになる商品』として大勢の個人が毎月分配型投信を買っている。みんながやっているのなら、自分も乗り遅れてはならない。」

などと安易に発想しないことを祈ります。

株式相場の乱高下については、目先の動きにあわてずバイ&ホールドを続ける。マイナス金利であっても、現状選びえる中で最も利率が高い金利商品を選ぶだけであります。

株式相場の乱高下やマイナス金利だからといって、毎月分配型投信に目を向ける必要はありません。

(あとがきにかえて)

記事では最後に普通分配金と特別分配金の違いにふれており、「分配金の質を見極めるべきだ」と注意喚起も書かれてはいます。

この意味を正しく捉えることができる方であれば、本記事のことは忘れてGWをひたすら満喫しましょう。

妻ミサト「それで世帯主が休日出勤ばかりしている我が家のGWはいつ始まるのかしら。」

WATANKO「!!!」

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