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2016年8月 3日 (水)

【不動産投資DEAD OR ALIVE 第7話】不動産投資にはリスク引当金をお忘れなく

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取引のある不動産業者からしばしば聞く話として、以下があります。

「アパートを新築して不動産賃貸業を始めたシニアに対して、『将来、修繕維持費や何やらお金が必要になりますので、収入の一部はとっておいてくださいよ。』を教えても、いざその時になると『お金がない、修繕できない。』と反応するシニアに出くわすことがある。あげくのはては、外観が傷んできても『お金がないから修理する必要ない』と開き直るケースもある。」

外観をリニューアルすれば、入居率の向上にもプラスに働くのに、それも行わずにいるとますます店子が入らなくなるし、収入も低下する一方です。それがまた修繕費を手当できなくなるという負のスパイラルを引き起こします。

不動産投資ではこうした予想できる支出への対策は当然ながら、それに加えて予想外の支出への対策もまた必要になってきます。

■事業リスクに対する引当金

不動産投資、ひいては不動産賃貸業には当初予想していなかった収益の悪化につながる色々な事業リスクがあることは皆さん、ご存じのことかと思います。

修繕維持費の不意の発生や想定よりも多額になること、第三者に対して与えてしまった損害の補償などが代表例です。

そんな費用の発生はめったに起こらないと楽観視する方もいるかもしれません。しかし事業リスクは費用サイドだけでなく、入居率の低下、賃料の減額など収入サイドでも想定されます。またそもそも物件の目利きが甘く、割高な物件を掴んでしまうなども起こりえます。むしろこれらの方が発生する蓋然性が高いかもしれません。

このような事業リスクへの対策としては日頃の不動産賃貸業より得られた収入から費用を差し引いた手取りの利益の一部を、事業リスクに対する引当金として積んでおくことです。

例えば不動産賃貸業でひとたびトラブルが発生すれば、トラブル自体の解決に少なくない時間と労力が割かれることがあります。トラブルの規模と期間、解決までの手間暇は事前に読むことが難しいケースもあるでしょう。

そのようなトラブルに出くわした際に、手元にある程度の資金を用意しておくことは円滑な解決に向けてプラスになるでしょう。該当する物件が大規模であるほど、必要な資金は大きくなりがちです。

もちろんトラブルの対応のために費用がかかれば、その中には保険で求償できる部分もあるでしょう。しかし中には例えば追加の設備投資や店子の退去関連費用など保険ではカバーできない種類の出費もあり得ます。

■サラリーマン兼業の不動産投資家はとくに必要か

また不動産投資を専業とする個人投資家とサラリーマンを兼業している個人投資家とではトラブルへの対応力、コスト負担も変わってくるかもしれません。

不動産投資を専業とする投資家の場合、

-比較的、不動産投資の経験を積んでいることからリスクに対してある程度の知見あり。
-予防のために適切なタイミングで事前対策をとる時間的な余裕がある。
-いざトラブルが発生しても対応策に専念できる。

これらを事由に発生リスクに対するコスト負担を抑えることができる可能性が高いかもしれません。

しかし、サラリーマンを兼業している投資家の場合、

-経験も限られておりリスク対応のノウハウも限られている。
-予防のための事前対策やトラブル対応に割ける時間やタイミングに制約がある。
-またそれゆえに不動産業者など他者に頼らざるを得なくなる。

といったことから発生リスクに対するコスト負担は専業者よりもかかることがあるかもしれません。

■まとめ

不動産投資はひとつの事業に等しい経済活動です。そのように捉えれば常に一定の資金を手元において投資を行うことは自然な成り行きでありましょう。WATANKOは年間の税金や保険など支払不可避な支出にあてる運転資金に加えて今回取りあげたリスク引当金として合計数百万円の資金をいつも手元においてあります。また第1話でとりあげたように賃貸先から預かっている保証金もまたその原資となりえるでしょう。

これらは“生活防衛資金”ならぬ“不動産投資防衛資金”とでもいいましょうか。

こうしたリスク引当金を実際に使うことなく取り崩すことができるのは、該当する物件を予定通り無事売却できたときです。しかしその際に目標金額を下回る売却であったならば、その穴埋めとしてリスク引当金が用いられることはいうまでもありません。

もしも物件の取得~賃貸~売却といった不動産投資の一連のサイクルの中で、リスク引当金を使わずに済ませることができれば、その不動産投資はそれだけで十分に成功といえるかもしれません。

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コメント

はじめまして!
この記事を拝読し、すごく共感致しました。
どうもありがとうございます(*´ω`*)
知り合いの不動産投資家もとある物件を買ったところ、空室率が一気に半減したそうです(賃貸仲介会社の社員がそれまで住んでいたそうです)。
不動産投資の出口戦略については、色々考えさせられます。

(名無し)さん

コメントありがとうございます。

当ブログの不動産投資カテゴリーには不動産投資、不動産賃貸業についてWATANKOが知り得るリアリティを綴った記事をならべております。

ご高覧いただければ幸いです。

>知り合いの不動産投資家もとある物件を買ったところ、空室率が一気に半減したそうです(賃貸仲介会社の社員がそれまで住んでいたそうです)。

それはひどいですね。仲介会社にクレームつけるべきでしょう。

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