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2016年10月30日 (日)

2016年10月末運用状況

関東地方は、ここ数日でめっきり寒くなりました。さてここからハロウィン⇒クリスマス・忘年会⇒正月・新年会⇒バレンタイン⇒雛祭り⇒卒業・入学⇒GW・節句とイベントチェーンが始まります。とくに小さい子どもがいる家庭はお父さん、お母さんは忙しい日々が続きます。小売業や飲食業の商戦も盛り上がるでしょう。

こんな状況でも安心して資産運用を進めることができるのが手間いらずのインデックス投資のよいところです。(と毎月書いているので、変わり映えしない駄ブログ)(←ここ前月のコピペ)

ということで、インデックス投資を初めて8年8ヶ月、104ヶ月が経ちました。月末営業日から1日早いですが、2016年10月末の運用状況です。

(Notes)
◆商品名は略称です。
◆アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ETFはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ETFの円換算レートは103.57円/ドルです。
◆NISA枠にて購入した商品も含みます。
◆投資待機資金には以下が含まれます。
①購入元本:インデックスファンドの売却により回収した元本、年度ごとに新たに投資に廻す資金
②評価額及び評価損益:インデックスファンドの売却により確定した損益結果及び税還付額等。

表中の投資待機資金における①購入元本と②評価損益の差額については、過去に保有商品を売却した際の税引き後の売却益、SBIポイントの還元分、SBI証券のキャンペーン現金還元分等が含まれています。


◆評価記号の内容は以下です。
◎:+25.0%~
○:+15.0%~+25.0%
△:+15.0%~+ 5.0%
▲:+5.0%~ ▲5.0%
×:▲5.5%~

201610314

売却済みファンドの履歴は以下のとおりです。

201610315

続いてバランスファンドに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

201610316


さらに「わたしのインデックス(my INDEX)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに過去平均リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●過去平均リターン
4.8%(5.0%)

●リスク
13.4%(13.3%)

●シャープレシオ
0.35(0.38)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●購入元本+投資待機預金元本分
68,000千円(68,000千円)

●評価損益+確定損益分
27,134千円(24,509千円)

●運用期間
104ヶ月(103ヶ月)

●元本平均残高
47,213千円(47,002千円)

●平均年間利回り
6.6%(6.1%)

<概況>

9月末までやや低迷気味であった運用成績は10月末は改善しました。日本、米国、欧州それぞれで景況感が改善、それにより足元では円安傾向がでています。WATANKOの資産運用残高も9月末から3,000千円近く改善しました。95,000千円を超えたのは久しぶりであります。

毎月、毎年コツコツと積み立て投資を続けていけば、投資総額が結構な金額に到達します。そのステージであれば月次で百万円単位で投資総額が動くことは別に珍しくありません。バイ&ホールドという投資手法を続けるためには、相場の短期的な動きに一喜一憂しないこと。資産残高が数百万円くらい変動することに気にとめない、ある程度の鈍感力が必要でしょう。

しかし一方で、投資資金を確保するために家計管理をしっかりと行う日常においては、節約に励むことも必要です。日常の節約では数百円~数万円単位の金額についてコストパフォーマンスを計る感度が必要です。

鈍感力と感度、その両方を磨いて資産形成を目標通りに達成させたいものです。

妻ミサト「貴方の車趣味については、鈍感力よりも感度を是非磨いていただきたいわ。」

WATANKO「!!!」

2016年10月29日 (土)

【補稿】乱立するアパート、新築でも全室空室なアパート

20161029


(記事で取り上げた物件の実際の写真です。物件特定につながるので建物全景は写しませんが、写真のとおり駐車場をみれば全室空室であることがわかるでしょう。)

WATANKO家の近所にある「新築」+「全室空室」コンボの通常のアパート経営ならありえないともいえるホラーな物件の話を前々回、前回と記事に書きました。

前回、ひょっとしたらこれは最近話題の「長期一括借り上げ契約」(サブリース契約)の物件ではないかと勘繰って記事で言及しました。通常の部屋ごとの入居者募集の形態にしてはとても不自然であったからです。

でも「まあ他人がこれ以上、勘ぐってもせんなきことよ」と思っていたところ、タイムリーに情報が飛び込んできました。

■やはり

田舎に住んでいる人達の間では昔から地縁が強いケースがあり、時にそれは他人の家のプライベートについて色々と噂されたり、当人が話したちょっとした内容が近所に筒抜けになったりします。

WATANKOもかつて古い賃貸家屋を5軒まとめて解体撤去して更地にした時は、近所から影で「あそこには何が建つんだろか」と噂されていたものです。

さてそんな近所の話が出回るところですから、今回の新築+全室空室のアパートについても噂となり、アパートのオーナー本人がこぼしたとされる情報が流れてきました。

やはりこのアパートはアパート業者による一括借り上げ物件とのことです...。

■長期一括借り上げ契約がアパート投資の判断を鈍らせるか

通常の部屋ごとの入居者募集でも、長期一括借り上げ契約でも、入居者が負担する費用が同じであれば、不動産市場における当該物件の競争力には変わりはありません。長期一括借り上げ契約の有無にかかわらず魅力的な物件の賃料は高く、空室率は低いのです。

もしもアパートのオーナーが長期一括借り上げ契約だからといって、空室リスクを回避できたと思い込んだとしても、それは前回指摘したとおりお金の流れが異なるだけであり、やはりオーナーが空室リスクを負っていることに変わりはないのです。

全ての投資方法には、投じたお金を失うリスクがすべからくあります。特に不動産投資は1件あたりの投入金額が多額になること、そして流動性が低い投資方法なので、十分な検討が必要です。

その際にオーナーは、長期一括借り上げ契約がアパート投資の判断を鈍らせる(甘くさせる)要因とならないように注意しなければなりません。

2016年10月27日 (木)

(続)乱立するアパート、新築でも全室空室なアパート

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(なぜこんな不気味な写真を載せているのかは、本文をお読みください。)


さて前回はWATANKOが以前、アパートを新築した際の客付けについてのエピソードを紹介しました。

あれ以来も新築アパートといえば即満室が当たり前。それくらいでないとアパート経営もたちまち前途多難となることでしょう。

■新築でも入居者ゼロなアパートを発見

ところが最近、その前途多難な事例を目の当たりにしました。そこは静かな住宅街の一角にある土地で、以前は古い戸建ての賃貸物件が数軒ありました。土地建物の所有者は近所に住んでいる者で、WATANKO家の遠縁でもありました。とはいえ普段は交流がなく、今の当主も知りません。

ただ古い賃貸家屋を取り壊してアパート建築が始まった時には、「ああ、またシニアな土地オーナーが老後対策か相続税対策で業者に勧められてアパートを立て始めたか。自己資金はどれくらい投入しているのかなあ。」と呑気にみていました。

ところが9月末に完成したそのアパートは3週間を経過しても入居者がいる様子は見られません。他人事ながら心配に思えてきました。

もしもオーナーがしっかりと収益をあげることを専らの目的として、このアパートを建てたとしたら大誤算ですし、アパート業者の責任も重大です。なにせこの先、半年も経たないうちに年度末の大きな需要を狙って更に新しい競合物件が立ち上がってくるのです。オーナーからみれば、おちおちしていられないことでしょう。

さらに通常であれば、このアパートのために一定の借入金が発生し、アパートの完成と同時に返済がスタートしているはずです。つまり当面は資金的にも持ち出しとなること必至であります。

■アパート業者の言いなりになっていないか

このアパートが気になったWATANKOは、賃貸情報サイトで調べてみると、間取りは全て1Kで賃料は47千円~52千円です。どうやら単身者だけをターゲットにした物件です。

1部屋を小さくすると部屋数を多く設定できる=賃料総額が増えるというメリットがあります。

しかしアパートの入居者を単身に絞ってしまうことは一方で、非単身者の入居の機会をあきらめてしまう事になります。

また(実物の写真を載せるわけにいきませんが)アパートの外観デザインも業者が用意したとおもわれる規格モノであり、道路側から見て真横を向けているというレイアウトであります。WATANKOなら外観イメージや日照の点からみると感心できません。

このアパートのオーナーはアパートのデザインにあたって、どれくらいの検討を重ねたのでしょうか。アパート業者のいいなりだったのでしょうか。

■長期一括借り上げ契約にご注意

あるいはひょっとしたら。このアパートのオーナーは長期一括借り上げ契約(サブリース契約)を締結しており、「賃料の心配は無用」と考えているかもしれません。

長期一括借り上げ契約にまつわるトラブルは最近の不動産関連の記事、ニュースでもよく取り上げられていますので、ご存知の方も多いでしょう。このブログでも何度か訴えてきましたが、以下の点に注意すべきです。

▼「家賃保証」は「賃料保証」ではありません。たいていは新築から一定期間を経過すれば、賃料の見直しを余儀なくされる契約になっています。

日本の土地神話(土地は値上がりする)などとうの昔に消失しており、同一の賃貸契約期間中において、賃料が値上がりするケースなどは聞いたためしがありません。(都心部の大型の商業ビルのケースなどは除く)したがいここではごく特集なケースを除いて見直し=100%減額となります。

賃料が10%下がったら、それは空室率が10%上がったと等しい計算です。「5,000円くらいの値下げは仕方ない」と安易にどんどん受け入れていたら、アパートの収支計画は大きく狂っていくことでしょう。

▼長期一括借り上げ契約の場合、「契約の保証料としてスタートから3カ月分の賃料はいただきます。」「2年後ごとの契約更新料として1か月分の賃料をいただきます。」「X年後ごとに物件のリニューアル費用をいただきます。」など等が付帯条件となっていることがあります。

つまりはアパート業者は何かと口実をつけて、オーナーから資金を徴収して、それを一括借り上げを行った際の空き室リスクへの備えにしているわけです。なんのことはありません、結局はアパート業者は長期一括借り上げを謳っておきながら、その実態は自らはリスクを負わず、形を変えてオーナーに転嫁しているわけです。

長期一括借り上げ契約には、よくよくご注意下さい。


■まとめ

WATANKOが目の当たりにした今回の事例は、所詮WATANKOの生活圏でみかけたミクロな事例に過ぎません。「WATANKOの主張は統計的にみて有意なのか、証明せよ。」と言われても有効な返事はできません。

ただ訴えたいのは、今まさにアパートを新築しようと動き始めている方々が、どうか周到なる検討を進めてもらえるよう、リアリティをもってトンデモ事例を紹介させていただいている次第です。

貴方のご近所にも一棟くらいはありませんか?新築でも空室だらけのアパートが。

それはもうホラーです。



(あとがきにかえて)

妻ミサト「私もね、トンデモ事例をひとつ知っているの。」

WATANKO「ほほう、何ですか?」

妻ミサト「リタイアしたら、スーパーカーを買ってブイブイいわしたいっていう人のこと。ブログも書いているみたい。」

WATANKO「それって、」

妻ミサト「それはもうホラーです。」

2016年10月25日 (火)

乱立するアパート、新築でも全室空室なアパート

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(近所にアパートがドンドン建っています。大丈夫?)

WATANAKOは不動産賃貸業を家業にしているため、世間に出回る不動産投資の記事や広告について時折注目しています。

さて、最近は不動産投資が増えたといわれます。背景としては以下が考えられるでしょう。

▼雇用や年金、老後の家計への不安の高まり

▼低金利・マイナス金利で資産運用がさえない状況にある。

つまりはお金に対する不安が増えている一方で、それに対する有効な打ち手がなかなか見えないわけです。そんな中で不動産投資が着目されているわけです。

さらには土地オーナー側の事情、すなわち、

▼主なオーナーである団塊の世代が高齢となって、家計や相続の関心が高まってきたこと

▼相続税が改正され税負担が増えたこと

といった事情もあるでしょう。

こうしたシニア土地オーナーを狙って、不動産業者、建築業者(+賃貸・管理会社)、金融機関が三位一体となって不動産投資、平たくいえばアパート建築を斡旋してくるわけです。

■WATANKOが住む街でもアパート急増中

ミクロな話をすれば、WATANKOがすむ街中、さらにはWATANKOの自宅から半径2km圏内だけ目を向けてみても10棟近いアパート新築が今現在、確認できます。

中にはWATANKOが子どもの頃からずっと見かけていた住宅が取り壊わされる。長年、田畑や遊休地であった土地が造成される。こうしてどんどんアパートが建ってきています。

世代交代がすすみ土地の所有者が変わる。そのことによって土地の利用が見直しされ、所有者は新しい活用を考えて実行に移す。大げさにいけばひとつの経済活動のサイクルが発生する。この事自体は忌むべき展開ではなく、地域の活性化にもつながることが期待されるため、むしろ好ましいといえるでしょう。

関連記事
葬式があると、3年後にはアパートが建っている

しかし土地の所有者はアパート経営のリスクを十分理解し、慎重な収支計画をもってあたることを忘れてはなりません。

■新築アパート=満員御礼スタート!?

WATANKOは今から7年前の2009年にアパート1棟を建てたのですが、建設にあたってはアパート業者に当時の新築物件をなるべく沢山見せてもらいました。デザインはオーソドックスなものからオーナーの趣味でデザインに凝ったものまであったり、部屋数も6から10部屋、敷地内のレイアウトも様々でした。

しかし共通していたのは、見せてもらった物件はみな新築と同時に入居者がほぼ決まっており、空室はあっても1~2部屋という物件ばかりでした。

アパート業者はひょっとしたらそのような物件ばかりに絞ってWATANKOに紹介したのかもしれませんが、多くの新築物件をみせてもらい入居状況を確認したので、当時のWATANKOは安心し、「新築アパート=即、満員御礼スタート」と頭にインプットしたものです。

■新築アパートが全室埋まらず

ところが実際にWATANKOがアパートを建てると、新築時点では全12部屋のうち、3分の1程度が空き部屋となってしまいました。

年間においてアパートの需要が最も高まるのは、皆さんの想像のとおり年度末です。アパート業者いわく、具体的には年明け1月からもう動き(需要)が出てくるそうです。そしてこの1~3月の次に需要が出てくるのが9月だそうです。

WATANKOのアパートはこの9月の需要にあわせて新築し、満室御礼でスタートさせることを狙いとしていました。

ところが需要の高まりが不足していたのか、希望者の条件に合致しないケースが多発したのか、はたまた他のアパートとの競合が厳しかったのか、WATANKOのアパート賃貸はスタート時点から予想外のつまづきを受けてしまいました。

非常に焦ったWATANOは毎週、アパート建築業者の関連会社である募集・賃貸管理会社と連絡をとり、店頭広告によるアピールなど積極的に行ってもらいました。

その結果、年が明けて年度末にはどうにか全室が埋まり無事満室御礼となりました。その後7年は細かく確認はしていませんが空室率は10%以内に収まっている模様です。

(↑自分のアパートの空室率の実績くらいきちんとデータ管理していないといけませんね。ブログであれこれ書き立てても、WATANKOは所詮この程度のズボラな不動産投資家です。)

新築時に満室にならないようでは先行き不安

アパートの建物自体の競争力というか、資産価値は新築時点がピークであります。その後物件ごとのペースの違いがありますが、徐々に下降していきます。

したがいアパート賃貸業の収支を考える際には、最も競争力が高い新築時点では満室でスタートさせたいものです。

新築から時間がたてば空室率が上昇するおそれがあるというのに、新築時点ですら満室にならない物件の将来収支について、どれだけ明るい見通しが立てられるというのでしょうか。

ところが先日、WATANKOの自宅から200mほど歩いた場所に建てられた新築アパートで驚くべき光景を目にしました。それは新築から3週間以上も経つというのに、入居者ゼロの状態が続いているアパートなのです。

(つづく)

2016年10月22日 (土)

ニッセイ、信託報酬最安値の座 2016

【10月21日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

68,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

26,663千円

■損益率

39.2%

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(おなじみ、ニッセイです。)


関連記事

ニッセイ、信託報酬最安値の座(2013/11/13)
ニッセイ、信託報酬最安値の座 2015(2015/11/14)

前回記事でもちょっとふれたとおり、ニッセイアセットマネジメント(以下、ニッセイ)が既存のインデックス投信ラインナップである<購入・換金手数料なし>シリーズの信託報酬を昨年に続いて再び引き下げてきました。

注目度は相当に高く、既にいくつかのインデックス投資ブログで紹介されています。中でもここでは速報性に優れた以下のブログ記事をご紹介します。

バリュートラスト|価値を生む・未来を託す・投資を歩む
ニッセイAMが「購入・換金手数料なし」シリーズ7ファンドの信託報酬率引き下げを発表

信託報酬の引き下げの詳細は上記記事をご参照いただくとして、<購入・換金手数料なし>シリーズの中で特に引き下げの注目が高いのは次の2つではないでしょうか。

★<購入・換金手数料なし>ニッセイTOPIXインデックスファンド

信託報酬 0.29%⇒0.18%に変更 (税抜、以降全て同じ)

日本株式アセットクラスのインデックス投信はTOPIX連動であれ、日経225連動であれ、信託報酬は完全に0.2%未満の領域に入ってきています。しかもこのニッセイTOPIXインデックスファンドはベンチマークがTOPIXの配当込みですから言うこと無しであります。

TOPIX連動のインデックス投信の信託報酬がここまで低くなると、コスト面では1306等のETFの背中が見えてきたといっても過言ではありません。

★<購入・換金手数料なし>ニッセイ外国株式インデックスファンド

信託報酬 0.24%⇒0.20%に変更

「投信ブロガーが選ぶ!Funds of the Year」にて2年連続で第一位を獲得しており、インデックス投資ブロガー達の中で現在、最も支持が熱い商品です。

昨年、後続する新商品を意識して信託報酬が引き下げられました。それでもたわらノーロード、iFreeシリーズの方が信託報酬はわずかながら低かったわけです。

たわらノーロード先進国株式 0.225% 
iFree外国株式インデックス  0.21%

そこへきて今回はこれら2商品を下回る信託報酬へと改定を行い、ふたたび「信託報酬最安値の座」を獲得しました。

アセットマネジメントOne(たわらノーロード)や大和証券投資信託委託(iFreeシリーズ)からみれば低い信託報酬の商品でもって資金を集めてニッセイを追撃したいところですが、これでは資金流入に関してニッセイとの差は縮まらないでしょう。

■まとめ-インデックス投信のシェアは固定化の方向へ

昨年に引き続き、インデックス投信のコスト革命の動きは今年もまた活発な様相です。

しかしながらWATANKOは以下の理由からインデックス投信の資金流入のシェアは現在の状態が固定化する方向になると予想しています。

理由1)そろそろ信託報酬の引き下げも限界ではないか

iFreeシリーズやニッセイの各商品の信託報酬の水準をみると、かなり低いところまで引き下がってきております。これら商品よりも更に信託報酬が低い商品が今後でてきたとしてもその差はわずかな程度にとどまるのではないでしょうか。

そうなると個人投資家からみて積み立てあるいは保有商品の切り替えを行うまでには至らないという判断になるでしょう。

理由2)個人投資家の他社への期待心理が商品乗り換えを阻む

理由1を否定して、既存/新商品問わず、それなりにコストインパクトがある商品が登場したとしましょう。その場合、個人投資家には「この商品に対して、ニッセイ他各社はどう動くだろうか。注視したい。」と期待する心理が働くかもしれません。信託報酬が最安値になった新商品に拙速に飛びつくも、既存の保有商品が改定され、その新商品と同等ないしは優位に立つこともありえます。(まさに今回のニッセイのケースがそれ。)

以上の想定される展開から、信託報酬最安値の商品が発売されたとしてもたちまちのうちにその商品の資金流入が伸びるとは思えません。

つまりは資金流入のシェアは現状から大きく動くことはなかなかないかもしれません。

ちなみに以下は2016年1月~6月の資金流入額のシェアです。

201607234


このままの勢力図が続くとすれば、いよいよニッセイは信託報酬最安値の座、ひいてはインデックス投信のチャンピオンの座をゆるぎないものにするでしょう。

2016年10月20日 (木)

2016年10月の積み立て購入商品-積み立て商品をあらためて紹介

さて今月も積み立て投資記事をUPしますが、7年目となるこの駄ブログに今日も新たにご来訪いただいた方もいるやもしれません。

そこでWATANKOが現在積み立て購入している商品について簡単に紹介致します。

■日本株式、先進国株式、新興国株式のインデックス投信を毎月積み立て購入

インデックス投資家には、自身のポートフォリオのメインには株式アセットを据えている、そしてその中でも更に先進国株式のウェイトが多いという方がたくさんいることでしょう。

WATANKOもそんな一人であり、現在のポートフォリオ、そして毎月の積み立て購入している投信の中では先進国株式が一番多く、次いで新興国株式、日本株式が同じくらいのシェアを持っています。

さてその積み立て商品ですが、現在の対象は次のとおりです。いずれもSBI証券で購入しています。

■日本株式は『ニッセイ日経225インデックスファンド』

DC(確定拠出年金)向け投信の一般販売の先駆者として2010年に発売されたこの商品。長らく日経225、TOPIX通して日本株式インデックス投信の中で信託報酬最安値のチャンピオンでした。

しかしながら2年前から信託報酬が更に安い競合商品(たわらノーロード、iFreeシリーズなど)が発売されてコスト的には劣後してきています。

一方でこうした競合商品はSBI証券では軒並み投信マイレージの対象外となっているのに対して、老舗だからなのかニッセイ日経225インデックスファンドはいまだマイレージが適用されており、これを加味すれば相当お得であります。

関連記事
日本株式アセットクラスの積み立てはニッセイ日経225インデックスファンド@SBI証券を継続します(2016/9/24)

■先進国株式は『<購入・換金手数料なし>ニッセイ外国株式インデックスファンド』

先進国株式は常に信託報酬の最安値のリード役となっている<購入・換金手数料なし>ニッセイ外国株式インデックスファンドです。

最近では先進国株式インデックス投信の中で資金流入額は2位以下を大きく引き離してぶっちぎりであります。このままですと純資産において先輩格のSMTやeMAXISを追い抜くのも時間の問題かと思われます。

一方で現時点では信託報酬の最安値の座をiFreeに奪われていますが、新聞記事情報によると、ニッセイアセットマネジメントはこの投信を含めた一連の<購入・換金手数料>シリーズの信託報酬を更に引き下げてくる模様です。

信託報酬がもっと安い新商品がでたからといって慌てて乗り換えることなく、ニッセイの動きをよく見てから判断しても遅くはない、と思わせるほど、ニッセイアセットマネジメントは競合商品とのコスト競争を意識した動きをこれまでみせてきました。今後も期待しています。

当然ながらWATANKOもしばらく様子見であり、当面は先進国株式の購入商品をこの投信から乗り換えることはしません。

関連記事
先進国株式インデックスファンドのシェア2016(2016/7/23)

ニッセイ、信託報酬最安値の座 2015(2015/11/14)

■新興国株式は「野村インデックスファンド新興国株式(Funds-i)」

低コストの商品選びでは信託報酬が重要ですが、それだけでなく信託報酬+その他コストの実質コストも無視できません。とくに新興国アセットクラスはその他コストが少なくないケースが散見され、信託報酬が最安値だからといって実質コストもまた再安値とは限りませんし、往々にして異なる場合も見かけます。

そこで他の著名インデックス投資ブログ記事を拝見して実質コストを把握し、それがほぼ一番安いこの投信を選んでいます。

信託報酬だけみるとたわらノーロードが最安値なのですが、実質コストはどうか。はたまた競合商品が信託報酬引き下げに動いてくるかという関心もありますので、この投信の積み立て購入を続けながら、もうしばらく様子を見ていきます。


■さて今月の積み立て商品のお値段(購入単価)は如何であったか?

Notes)表中の金額単位は円です。

201610312

さらに10月の仕入れの結果、9月末と現在とを比較して、平均購入単価はどれくらい変動したのか?以下のとおりです。

201610313

Notes)
*表中の金額単位は円です。
*NISAは暦年ごとに損益を認識する必要があるため2016年の分のみの表記としています。

2016年10月16日 (日)

損害保険が満期を迎える-30年間も同じ商品に積み立て投資

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(JAの損害保険が満期を迎えました。)

先日、WATANKO家の無リスク資産について紹介しました。その際に無リスク資産には複数の不動産にそれぞれ掛けている損害保険の解約した際の保険料の戻り金を含めていました。

さてそれら損害保険のうちの一つが途中解約することなく無事満期を迎え、保険料が支払われました。

■今回満期を迎えた損害保険

WATANKOが所有不動産に掛けている損害保険は今のところ全てJA建物更生共済(以下、JA建更)という商品であります。これは貯蓄と保険の2つの側面をもっており、毎年の支払保険料のうち保険部分は確定申告にて損金に算入できる純然たる保険コスト部分です。一方で貯蓄部分は満期まで運用する資産となります。

今回、満期を迎えたJA建更は、小規模な飲食店舗を対象に付保したものであり、そのあらましは次のとおりでした。

●保険期間:30年間
●保険料:60,600円/年。内、積立分45,000円、保険分15,600円
●満期保険金:3,000,000円

積立分45,000円/年を30年間支払い続けて満期保険金3,000,000円を受け取ったわけです。

ネット証券の複利計算のツールで計算すると年間利回り4.8%です。一方の30年間の平均インフレ率は0.5%台なのでNET利回りは4%超なので、確定利回り商品としてはなかなかでありました。

■30年間も積立支払いを継続できるか

さて今から30年前となると、WATANKOは大学浪人中であり、高田馬場にある予備校に通っていました。その当時、WATANKOの父が飲食店舗を建てて賃貸を始めたのと同時に今回の保険を掛け始めたわけです。

その保険期間のおよそ半分を過ぎた2001年頃にWATANKOが実質的に引き継ぎ、以降満期30年間を迎えるまで解約せずにずっと積み立て支払いを続けてきました。

この間にWATANKOは大学を卒業し、就職し、結婚して2児の父となり、家を建て、車を8台買いました。

解約をしようと思えばいつでも可能でした。にもかかわらず保険部分があったからといえ、よくも30年間も保険料の積立支払いを続けられたものです。

もしもこれが完全に自律的な投資信託の積み立て投資であったならば30年間、同じ商品を買い続けることができたでしょうか。太鼓判をもってそう言い切れる人がわんさかといるでしょうか。WATANKO自身はちょっと自信がありません。

■一定期間積み立てる契約スキームに資金を放り込む

ここで言いたいことは、WATANKO自身の忍耐力の自画自賛ではありません。保険あるいは何がしかの契約スキームをもってお金を積み立てる仕組みは、それなりに有用だということです。

そのようなお金を積み立てる仕組みは、一度スタートすれば例え途中で解約ができるといっても心理的な抵抗が生じます。なぜなら満期まで積み立てして始めて得られるメリットが、途中解約によってかなり減殺されてしまうことが多いからです。これを資金の流動性が損なわれるとしてデメリットと捉える向きもあるかもしれませんが、やはりここは積み立てを継続し易いことに目を向けるべきでしょう。

世の中、「保険」や「定期預金」といった満期になるまで積み立てる又は資金を預けておくという金融商品の人気は根強いです。中にはたいしたリターンが期待できないといって軽んじる人もいるかもしれません。(その意見にも賛同はします。)しかし今や日本人の3割が貯蓄ゼロといわれる中、これらの商品の存在意義はまだまだ大きいといえます。

世界経済の長期的な成長を期待して、そこに投資することは価値ある経済行動ですが、一方でそれ以前に種銭をしっかり貯めることを忘れずにいたいものです。

関連記事
資産を増やすのではなく、蓄えることが大事【Refrain 2011】

2016年10月13日 (木)

BNDからの2016年10月分分配金

【10月12日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

68,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

25,870千円

■損益率

38.0%

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WATANKOは手元にある外貨をつかって資産運用のひとつの実験ともいうべき外国債券のETFであるBNDのバイ&ホールドを実行中です。

さてBNDから2016年10月分の分配金が入金されました。税引き後で230.97ドルです。これまでの推移は以下のとおりです。なお購入元本は1株80.48ドル×2,000株=160,960ドルです。

201610311

続きまして債券に関する雑感です。

日本も米国も巷ではハロウィン。それが終わるとクリスマス商戦。もうすぐ年末の足音が聞こえてきそうです。そこでBNDの直近1年間のチャートを振り返ってみます。

201610131

ここ1年間の動きをみるとジワリジワリと上昇しており、まずますです。2015年ごろからずっと米国の利上げがあるから米国債券はヤバイと危惧されてきましたが、実際にはこのような状況です。これからも目先の憶測に惑わされずにバイ&ホールドでいきたいと思います。

それと株式に比べて値動きが穏やかな債券のファンドであれば、長期目線でバイ&ホールドすることが比較的容易かもしれません。ならば運用会社にも、もっと魅力的な商品を揃えてほしいものですね。

2016年10月10日 (月)

(続)WATANKO家の無リスク資産-そして総資産の公開

(前回からの続きです)

WATANKOの資産運用については、その状況を毎月開示していますが、WATANKOの所有資産におけるリスクテイクを正しく表すためには、一方で無リスク資産を含めた総資産のあらましを提示することが併せて必要でありましょう。

そこで前回、WATANKOが所有する無リスク資産他について、その主要な内容とリスク資産と比較した場合の金額規模イメージを紹介しました。

■無リスク資産とはどこまでを含むのか

参照記事
金融・経済用語辞典 無リスク資産とは

無リスク資産(むりすくしさん)とは、元本が保証された安全資産のこと。一般的には国債が通貨ベースでの無リスク資産とみなされる。無リスク資産から得られる利回りはノーリスクで得られる運用益となるため、リスク資産の比較にも用いられる。

無リスク資産の定義は上記のとおりであり、WATANKOはこれに従い、今回は普通預金あたりを追加開示すれば事足りると当初考えていました。

ところが視点を広げてみて「自分自身が所有して、かつ自分の意志で費消できる貨幣価値は総合計でどれくらいなのか」ということを、できるだけ網羅的に把握することで初めてそこに占めるリスク資産の割合の多寡を論じることができます。

その視点で自分の金融資産を頭の中で棚卸してみると、会社を今辞めると入手できる退職一時金。不動産に付保している損害保険を現時点で解約した場合の返戻金。これらも自分の意志で現金化できる資産であり、金額もほぼ決まっています。そこでこれらの資産も無リスク資産に+αとして加えました。

そうなるとリスク資産以外にも思いのほか色々な金融資産を保有しており、家族単位で集計すれば合計の金額規模はリスク資産に近づくことが判明しました。(詳しくは前回記事ご参照)

■金融資産と不動産資産

金融資産の他にWATANKO家の資産として計上すべきは不動産資産です。

マイホームをお持ちの方の場合、自宅を不動産資産として計上すること自体には異論はないでしょう。WATANKOもまた同様にマイホームを持っており、更には事業用の不動産も保有しています。

不動産資産は貨幣価値に換算することは勿論可能ですが、その捉え方は様々です。公示価格、路線価、固定資産税評価額など様々なモノサシがある一方で、売却することを想定すれば市場価格がもっとも実勢に近いでしょう。このように基準が色々あるので一概には算定できません。

また流動性の点からみても、安易に金額換算して金融資産と同等に扱うわけにはいかないことには注意すべきでしょう。

そこでここではWATANKOが所有する不動産物件のうち土地のみを対象として、とある簡便方式で金額化したものイメージとして示すとなれば、「有価証券及び同等物(=公開している資産+無リスク資産等)」の数倍程度となります。総資産に占める2つのシェアを図示すれば以下の通りです。

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■まとめ

個人投資家ブロガーの方々が、「投資ブログを読むときには開示されている範囲について、よくチェックしよう」と唱えられています。

しなしながら開示されている部分(ポートフォリオやリスク許容度など)を適切に理しようとするために、一方で開示されていない部分を把握しようということはなかなかに大変であります。なにせ後者はそもそも「開示されていない」のですから。

この駄ブログではそのようなことがないように、これまで開示してこなかった部分を今回開示してみました。とはいえ総資産のあらましになるわけですから、いままで公開してきた部分に比べると、かなりモザイクを掛けております。

それであっても今回の開示によって、このブログに来訪される方々におかれましては、いつも記事UPしている月次資産運用状況についてのご理解が深まれば幸いであります。

2016年10月 9日 (日)

WATANKO家の無リスク資産-そして総資産の公開

当ブログではいつも月初に前月末の資産運用状況をUPしております。ここのところ昨年比で相場が軟調であるため、総額は1億円を割り込んでいる状態が続いており、ちょっとさみしいですが。

このWATANKOの資産運用状況ですが、インデックス投資ブログの中では比較的詳細な内容を公開している方ではないかと理解しています。

関連記事
インデックス投資の実績を明かしている理由 【Refrain 2012】(2012/11/6)

さて、上記の運用状況からわかるWATANKOのリスク資産の保有残高ならびに内容について、中には結構リスクをとっているなあと感じる方もいるやもしれませんし、そうとは感じない方もいるかもしれません。

この駄ブログに御来訪いただいた皆さんが、WATANKOのリスクテイクの程度感について正しく理解いただくためには、リスク資産の内容だけでなく、一方で総資産もお示しして、その中で相対的に公開しているリスク資産のウェイトをご理解いただく方が良いかと思われます。

もっとも無リスク資産、ひいては総資産の開示となると、具体的な金額までを全てさらけ出すことが出来るほどWATANKOは豪胆ではありません。よって項目をある程度括った内容であること、そして金額については大体の規模を表すイメージ程度にとどめさせていただくことになります。

しかしこれでもWATANKOのリスク資産以外の資産内容はどのようなものがあるのか、リスクテイクを支えている無リスク資産ほかのあらましを伝えることができるでしょう。

■WATANKOの無リスク資産ほか

さて前置きが長くなりましたがWATANKO家の主要な無リスク資産およびその他は次のとおりです。

●普通預金

1)WATANKOの家計用の資金。給与振込口座ほかいくつかの預貯金口座に分散しています。

2)不動産賃貸業のための運転資金。税金や保険料の支払いや賃料入金などで資金の出入りが頻繁にあります。

3)リスク資産を購入するための一時的な投資待機資金。これはリスク資産とあわせて毎月残高を開示しています。SBIハイブリッド預金を利用しています。

●退職金

これは現時点で勤務先を退職した場合の退職給付額です。勤務先の仕事柄で概算を把握することができるためカウントしています。この退職金は確定給付年金分と確定拠出年金分とに大別されます。

1)確定給付年金分。金額は後述する確定拠出年金分よりも多く、勤務先が予定利回りを保障しているためWATANKOは無リスク資産と位置付けています。

2)確定拠出年金分。ご存知DC。WATANKOは現在、そのおよそ半分を元本保証のないリスク商品を自ら購入しており、その成績もブログにて公開しています。

●損害保険解約金

結構見過ごせないのがこの資産です。WATANKO家では複数の不動産物件を所有し、事業の用に供しているため、火災事故や自然災害に備えて損害保険を物件ごとにかけており、合計複数件、保有しております。

これらの損害保険をただちに解約した際の保険料の戻り金がここに該当するものです。

●妻の金融資産

WATANKO家で一番ミステリーゾーンがここです。妻が結婚時に持参してきたお金、結婚後に何度かパートタイムで働きに出た際の所得の他、家計のやり繰りから捻出したお金等です。
そのほとんどは預貯金ですが、一部は投資信託を保有している模様であるも詳細は不明です。

関連記事
妻が毎月分配型投信を保有していたことが発覚(2015/10/28)

ここのお金はWATANKO亡き後の生活資金であると本人が申しております。(妻には自分がWATANKOよりも先に亡くなるケースをどう考えているのか聞いてみたいところですが。)

■開示している運用資産+無リスク資産等の合計

これまでWATANKOが開示してきた運用資産にこれらの無リスク資産等を加えると合計ではおよそ以下のとおりです。

Notes)
1)WATANKOが従前より開示してきた運用資産は赤枠のところを指します。
2)1)以外の項目の金額規模は、あくまで概算イメージです。

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ざっくりいってリスク資産とほぼ同じくらいの無リスク資産を保有していることになります。


(つづく)

オープンカーのススメ@2016Autumn

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(ロードスター以外の中古オープンカーのイチ押し、メルセデスベンツSLK先代モデル)

毎年10月10日は「晴れの特異日」と言われることがあるようです。それは10月10日がその前後の日に比べて晴れの確率が高いというわけです。WATANKO自身も10月10日はかつて数年間続けて特別なイベントがあった日なので、晴れの年が続いたことをよく覚えています。

参照記事
tenki.jp
10月10日は「晴れの特異日」?

さて10日に限らず、10月のこれから以降は爽やかな秋空が続くことを期待したいものです。爽やかな季節が到来すると、それはアウトドアのシーズン。山を散策する人、キャンプを楽しむ人といろいろですが、車好きがこの季節を翻訳するとひとつの答えが“オープンカーによるドライブシーズンの到来”ということです。


■オープンカードライブの魅力

オープンカーによるドライブの魅力はなんといっても外界、自然と一体となったドライビング体験です。

オープンカーで走りながら空をチラッと見上げてみれば、頭上の雲が、実は高さの異なるものが何層にも重なり合って流れていくことがよくわかります。屋根付きの車に乗っている時には高度が異なる雲の積み重ねをじっくりと眺めることなどありませんでした。

低い高度に位置する雲は半分透き通っており、まるで生き物のように早く流れていきくのがよくわかります。さらに雲自体の動きに加えて自分が自然の中を移動するさまを実感できます。

その他にも風の流れで湿度や気温を感じる肌。緑の香りを感じる鼻。鳥の鳴き声を感じる耳。こうして五感がいつも自然と繋がっている時間は、平日のデスクワークの対極に位置します。ああ、癒し。

■オープンカーのススメ

さあそこで車好きのWATNAKOとしては秋こそオープンカーによるドライブをお勧め致します。しかし大抵2人しか乗れないオープンカーを手に入れることは利便性のみならず予算面からも敷居が高いと捉えている人は少なくありません。

そこでWATANKOから比較的手に入れやすい2,000千円以下の市場価格で買える中古オープンカーのお勧めモデルを紹介します。

★ドイツのプレミアムメーカー

いずれもミドルクラスに魅力的なオープンモデルを揃えています。しかもそれらは先代モデルであれば車両価格2,000千円以下の中古車が手には入ります。WATANKOの一押しはF1マシンをイメージしたフロントデザインとバリオルーフと呼ばれる電動ハードトップを備えたメルセデスベンツSLKです。


この他にも幌トップにロングノーズ、ショートデッキという伝統的なスポーツカーのプロポーションをもつBMW Z4、ミッドシップ・スポーツカーのポルシェ・ボクスターでも初代モデルの986ならターゲットに入ります。この他にセダンベースのオープンモデルにまで対象を広げれば色々揃っています。

★ラテン系4シーター

ドイツ車よりもさらに割安で、しかも4シーターモデルが多いラテン系。プジョー307CC、308CC、ルノーメガーヌなどです。メルセデスに負けじとメタルトップのモデルもまた多いです。あとはフィアット500Cでしょうか。実に個性的です。気分はルパン三世。

★国産オープンカー

ここは「予算に合わせてロードスターを選べば良い」で終了なのですが、それでは味気ないなので、他の候補を強いて言えばフェアレディZロードスターでしょうか。

■休日をまんべんなく楽しむためのクルマ選び

秋の行楽シーズンには休日に車でのお出かけという皆さんにおかれましては、目的地でのお楽しみそのものに加えて、往復のドライブもまた楽しむことで休日の時間をまんべんかく楽しむことを提案します。


【追記】
最後に参考図書?を紹介して本稿を締めたいと思います。NAVI CARS、よくわかってるゥ。

2016年10月 6日 (木)

我が家の食費と図書費はインフィニティ∞

【10月5日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

68,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

25,884千円

■損益率

38.1%

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

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(本は心の栄養です。)

先日、WATANKOが子どもの頃を思い起こさせるニュースに出くわしました。

日本経済新聞
2016年10月4日付
「小学二年生」休刊へ 「一年生」のみに

WATANKOは子どもの頃、親から子供向け雑誌を買ってもらっていた記憶があります。小学館の「小学n年生」、旺文社の「中n時代」、学研の「科学」と「学習」など。これら月刊誌がWATANKOにとってひとつの楽しみでした。WATANKOの親はこうした図書雑誌については、結構おおらかに買い与えてくれたものです。

■子育て費用で削れない出費

さて各家庭の家計のやりくりにおいては、各々「削れない費用」と「削ることができる(削るべき)費用」に分けることができるでしょう。例えば旅行費やファッション費などは家庭にによって「削れない費用」なのか「削れる費用」なのか。各家庭のライフスタイルによってその判定はまちまちであります。

これが子育てに係る費用だとどうでしょうか。例えば、とある家庭では子どもの習い事費用は削れない費用に区分されるかもしれません。または子どもにいろいろ体験させるための旅行費用もどこかの家庭にとってはマストな出費かもしれません。

そんな中、WATANKO家の子育て費用の場合では、原則としてインフィニティ(無制限)に与えている費用があります。

それは「食費」と「図書費」の2つです。

■我が家の「食費」と「図書費」

ここでいう「食費」とは一日3回の食事、おやつや夜食といった機会に与える食事に係る費用です。育ち盛りの子どもには食事の量的な制限はありません。食べたいだけ食べてもらって結構です。外食時でも自分が食べきれる分ならいくら注文してもらっても構いません。高いメニューでも食べてみたいものがあれば選んでOKです。(ボソボソッ・・・そもそも単価の高いメニューを揃えたお店にはめったには行きませんが。)

しかしスナック菓子やジュースなど、ちゃんとした食事もの以外の食べ物に対する出費はNOであります。

もうひとつの「図書費」ですが、これも単なる漫画類はNOであり、それ以外の図書の購入費用が該当します。そうはいっても実際には先ず図書館で借りられるかどうかトライして、そのうえで蔵書が無い場合に購入となります。子どもにはできるだけ沢山の図書を読んで欲しいので、その妨げは極力もうけません。

このように子どもの心身の成長に繋がる「食費」と「図書費」については、なるだけ出費を惜しまずにしています。

子どもからは時折、「〇〇君はお小遣い1万円だよ。僕ももっとお小遣いが欲しい。」などと友達の事例を引き合いにしてお小遣いの値上げをお願いされることがあります。

当然ながら却下ですが、「食費」と「図書費」は上述のとおり別途手当しており、特に図書についてはなんだかんだいって単なる漫画を除けば結構買ってあげているのが実情であります。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「私の『食費』は食後の甘いデザート、『図書費』は“美スト”と“美的”ね(注:どちらも女性雑誌。)」

WATANKO「・・・あの、子どもの手前、ほどほどにお願いします。」

妻ミサト「あら、貴方の『クルマ費』に比べれば安いものよ。」

WATANKO「!!!」


2016年10月 4日 (火)

eMAXISシリーズの“受益者還元型”信託報酬制度は、やはり「少なすぎる、遅すぎる」

Ani1

(eMAXISよ、That's Allなのですか。)


昨年勃発した投信のローコスト革命については、今年に入り一旦なりをひそめたものの、年後半になって色々な動きがみられたことは周知のとおりです。

■三菱UFJ国際投信のeMAXISシリーズは?

さてそんな動きの中でコスト競争について静観を決め込んでいた?三菱UFJ国際投信(以下、三菱U国)のeMAXISシリーズですが、今年7月に新規発売した3つの新商品に採用した“受益者還元型”信託報酬制度をラインナップの31商品すべてに適用するとのことです。

参照記事
梅屋敷商店街のランダム・ウォーカー(インデックス投資実践記)
「eMAXIS」シリーズの全インデックスファンドの信託報酬引き下げ!

もともとWATANKOはeMAXISシリーズに採用された“受益者還元型”信託報酬制度については還元額が少なく、かつ適用の条件が厳しいこと、そしてどこか売り手中心な香りがするマーケティングであることから批判的でありました。

関連記事
eMAXISシリーズ、信託報酬の引き下げに動くも「少なすぎる、遅すぎる」では誰も見向きません

WATANKOと同じような感想を持たれたブロガーの方もいらっしゃるようです。

参照記事
一方通行投資で気楽に資産形成。
【実効性は?】×eMAXISが信託報酬を引き下げ〇eMAXISが「受益者還元」を拡大

■“受益者還元型”信託報酬制度に対する所感は変わらず

今回、eMAXISシリーズの全商品に“受益者還元型”信託報酬制度を適用するとのことですが、WATANKOの印象は相変わらずさえません。

純資産が膨らんだあかつきには信託報酬を引き下げますと三菱U国は唱えています。しかしコスト競争力で大きく劣後しており、資金流入のペースが鈍化しかねない現状のeMAXISが純資産の伸ばすにはこれまで以上の長い道のりが必要となるでしょう。

三菱U国はあたかも「レタスを毎日1個、1年間365日、定価で買い続けてくれたお客さんには1年後にレタス1個をサービスします。」といっているようにWATANKOには聞こえます。なんと迂遠でささやかすぎる、そしてお客に辛抱を要求する八百屋なのでしょうか。

WATANKOは、そのようなレタスよりも別の八百屋で売っている「1個の割引額が定価の1/365よりも割り引かれた安いレタス」を欲しい時に欲しい分だけ買うでしょう。

そしてそのように売られるレタスは、1年間できっと365個以上売れるに違いありません。

eMAXISシリーズに採用された“受益者還元型”信託報酬制度は、顧客にとって相変わらず「少なすぎる、遅すぎる」仕組みであります。

2016年10月 1日 (土)

2016年9月末運用状況

今週はほとんどブログ更新ができずにとうとう10月を迎えてしまいました。仕事量と酒量が増える一方で、家族と過ごす時間やブログを書く時間が減っており、ライフワークバランスはガタガタに崩れています。

こんな状況でも安心して資産運用を進めることができるのが手間いらずのインデックス投資のよいところです。(と毎月書いているので、変わり映えしない駄ブログ)

ということでインデックス投資を初めて8年7ヶ月、103ヶ月が経ちました。2016年9月末の運用状況です。

(Notes)
◆商品名は略称です。
◆アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ETFはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ETFの円換算レートは102.23円/ドルです。
◆NISA枠にて購入した商品も含みます。
◆投資待機資金には以下が含まれます。
①購入元本:インデックスファンドの売却により回収した元本、年度ごとに新たに投資に廻す資金
②評価額及び評価損益:インデックスファンドの売却により確定した損益結果及び税還付額等。

表中の投資待機資金における①購入元本と②評価損益の差額については、過去に保有商品を売却した際の税引き後の売却益、SBIポイントの還元分、SBI証券のキャンペーン現金還元分等が含まれています。

◆評価記号の内容は以下です。
◎:+25.0%~
○:+15.0%~+25.0%
△:+15.0%~+ 5.0%
▲:+5.0%~ ▲5.0%
×:▲5.5%~

201609304_2

売却済みファンドの履歴は以下のとおりです。

201609305_2

続いてバランスファンドに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

201609306_2

さらに「わたしのインデックス(my INDEX)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに過去平均リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●過去平均リターン
5.0%(5.0%)

●リスク
13.3%(13.2%)

●シャープレシオ
0.38(0.38)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●購入元本+投資待機預金元本分
68,000千円(68,000千円)

●評価損益+確定損益分
24,509千円(25,727千円)

●運用期間
103ヶ月(102ヶ月)

●元本平均残高
47,002千円(46,796千円)

●平均年間利回り
6.1%(6.5%)

<概況>

9月の相場・為替動向に関しては、かろうじて覚えていることはすこしばかり相場の落ち込みと円高が進んでことくらいでしょうか。過去10年以内におきたいくつかの〇〇〇ショックに比べれば、相場と為替はまだまだ相対的には凪いでいる状態といっても良いでしょう。

なお個人投資家ブロガーの方々の中には、このような状況からであっても自身の運用成績をなんとか上げたい気持ちからか個別株にトライする人をチラホラみかけます。

その意欲にはひとつの敬意を表したいところですが、WATANKOはとても市場平均を上回るという勝負を仕掛けたいとは思えません。

勝負を仕掛けるのは仕事や趣味のスポ-ツくらいにしておきます。

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