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2016年10月25日 (火)

乱立するアパート、新築でも全室空室なアパート

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(近所にアパートがドンドン建っています。大丈夫?)

WATANAKOは不動産賃貸業を家業にしているため、世間に出回る不動産投資の記事や広告について時折注目しています。

さて、最近は不動産投資が増えたといわれます。背景としては以下が考えられるでしょう。

▼雇用や年金、老後の家計への不安の高まり

▼低金利・マイナス金利で資産運用がさえない状況にある。

つまりはお金に対する不安が増えている一方で、それに対する有効な打ち手がなかなか見えないわけです。そんな中で不動産投資が着目されているわけです。

さらには土地オーナー側の事情、すなわち、

▼主なオーナーである団塊の世代が高齢となって、家計や相続の関心が高まってきたこと

▼相続税が改正され税負担が増えたこと

といった事情もあるでしょう。

こうしたシニア土地オーナーを狙って、不動産業者、建築業者(+賃貸・管理会社)、金融機関が三位一体となって不動産投資、平たくいえばアパート建築を斡旋してくるわけです。

■WATANKOが住む街でもアパート急増中

ミクロな話をすれば、WATANKOがすむ街中、さらにはWATANKOの自宅から半径2km圏内だけ目を向けてみても10棟近いアパート新築が今現在、確認できます。

中にはWATANKOが子どもの頃からずっと見かけていた住宅が取り壊わされる。長年、田畑や遊休地であった土地が造成される。こうしてどんどんアパートが建ってきています。

世代交代がすすみ土地の所有者が変わる。そのことによって土地の利用が見直しされ、所有者は新しい活用を考えて実行に移す。大げさにいけばひとつの経済活動のサイクルが発生する。この事自体は忌むべき展開ではなく、地域の活性化にもつながることが期待されるため、むしろ好ましいといえるでしょう。

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しかし土地の所有者はアパート経営のリスクを十分理解し、慎重な収支計画をもってあたることを忘れてはなりません。

■新築アパート=満員御礼スタート!?

WATANKOは今から7年前の2009年にアパート1棟を建てたのですが、建設にあたってはアパート業者に当時の新築物件をなるべく沢山見せてもらいました。デザインはオーソドックスなものからオーナーの趣味でデザインに凝ったものまであったり、部屋数も6から10部屋、敷地内のレイアウトも様々でした。

しかし共通していたのは、見せてもらった物件はみな新築と同時に入居者がほぼ決まっており、空室はあっても1~2部屋という物件ばかりでした。

アパート業者はひょっとしたらそのような物件ばかりに絞ってWATANKOに紹介したのかもしれませんが、多くの新築物件をみせてもらい入居状況を確認したので、当時のWATANKOは安心し、「新築アパート=即、満員御礼スタート」と頭にインプットしたものです。

■新築アパートが全室埋まらず

ところが実際にWATANKOがアパートを建てると、新築時点では全12部屋のうち、3分の1程度が空き部屋となってしまいました。

年間においてアパートの需要が最も高まるのは、皆さんの想像のとおり年度末です。アパート業者いわく、具体的には年明け1月からもう動き(需要)が出てくるそうです。そしてこの1~3月の次に需要が出てくるのが9月だそうです。

WATANKOのアパートはこの9月の需要にあわせて新築し、満室御礼でスタートさせることを狙いとしていました。

ところが需要の高まりが不足していたのか、希望者の条件に合致しないケースが多発したのか、はたまた他のアパートとの競合が厳しかったのか、WATANKOのアパート賃貸はスタート時点から予想外のつまづきを受けてしまいました。

非常に焦ったWATANOは毎週、アパート建築業者の関連会社である募集・賃貸管理会社と連絡をとり、店頭広告によるアピールなど積極的に行ってもらいました。

その結果、年が明けて年度末にはどうにか全室が埋まり無事満室御礼となりました。その後7年は細かく確認はしていませんが空室率は10%以内に収まっている模様です。

(↑自分のアパートの空室率の実績くらいきちんとデータ管理していないといけませんね。ブログであれこれ書き立てても、WATANKOは所詮この程度のズボラな不動産投資家です。)

新築時に満室にならないようでは先行き不安

アパートの建物自体の競争力というか、資産価値は新築時点がピークであります。その後物件ごとのペースの違いがありますが、徐々に下降していきます。

したがいアパート賃貸業の収支を考える際には、最も競争力が高い新築時点では満室でスタートさせたいものです。

新築から時間がたてば空室率が上昇するおそれがあるというのに、新築時点ですら満室にならない物件の将来収支について、どれだけ明るい見通しが立てられるというのでしょうか。

ところが先日、WATANKOの自宅から200mほど歩いた場所に建てられた新築アパートで驚くべき光景を目にしました。それは新築から3週間以上も経つというのに、入居者ゼロの状態が続いているアパートなのです。

(つづく)

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