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2017年2月 5日 (日)

2017年不動産投資リスクの発生-賃貸契約解除は突然に

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♪何から貸せばいいのかわからないまま時は流れて
♪浮かんでは消えてゆくありふれた物件だけ
♪賃料があんまり高いから
♪ただ素直にやめると言えないで
♪多分もうすぐ店子でていき家主たそがれ
♪あの日あの時あの物件を君に貸さなかったら
♪僕等はいつまでも見知らぬ二人のまま

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

WATANKOは30代前半に、半ば家業とも言うべき不動産賃貸業を父から実質的に継承し、以来15年以上、手持ちの不動産物件について投資と賃貸を行っています。

WATANKOが所有する物件のひとつに飲食店の土地・店舗がありますが、その賃貸先から契約を解除して退店したいという連絡を受けました。

この物件は1991年、つまりWATANKOが丁度社会人になった年に父が建てて賃貸を始めた物件であり、2000年頃に年老いた父から管理を引き継いだものです。つまり26年間賃貸を続けた物件でありました。丁度WATANKOが管理を引き継いだ頃に賃貸先が変わり、そこは以来16年間借り続けていました。

長年賃貸を続けていると色々なことが起こるものです。賃料の度重なる値下げ交渉や支払遅延の発生、建物の修繕にかかわるトラブルなどが何度かあり、WATANKOとこの賃貸先との関係もとても友好的なものから、だんだんと疑心的なもの、信頼を維持できにくいものへと変質していきました。また途中から不動産業者を仲介させ管理を委託したこともこの物件にかかわる人間関係を難しくしていく一因となりました。

今回、賃貸先が契約解除を申し入れてきた直接のきっかけが1年前におきた老朽化した電気設備の更新についてのトラブルが発端でした。

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お互いの主張がかみ合わず、というか対策を話し合うためのまともな機会も整わないままに事態は放置されたものの、電気設備が故障するといった実際の損害も発生しませんでした。

しかしこれが先方いわく契約を解除するトリガーとなったそうです。16年間、物件を貸した相手でも、別れはあっけないものです。

契約の解除期日は今年の7月末。あと半年先です。その間に次に向けた動きを始めねばなりません。

ただしその前にWATANKOは今回の事態に至ってしまったことについて素直に反省し、原因分析を行って今後の教訓を得る必要があります。そうしてはじめて後年、この状況を笑って語る日々を得ることができるでしょう。

▼賃貸先の飲食店の経営状況の把握は十分であったか。いままで家主として取れる対処はなかったか。

▼途中から仲介としていれた不動産業者を過信していなかったか。そもそも仲介を入れる事は正しかったのか。

▼電気設備の更新トラブルがおきた時の対応は適切であったのか。家主としてもっと動くべきではなかったのか。

などなど、時として家主には単に契約で記した条項を超えた動きをすることが求められたのかもしれません。

不動産賃貸業は、何もトラブルが起きなければ、チャリンチャリンと労せずに賃料がはいってくるビジネスです。ところがひとたびトラブルが起きればその種類は多様ですし、どうやって解決していくか、対応にかかる費用はどれくらいかかるかはその都度で様々です。

トラブルに関わる手間暇と費用の総量が、元々予定している利益(「賃料」-「保険・税金等の費用」)に対して見合っているのか。それは事前予測が不可能です。

投資にとって絶対も永遠もありません。不動産投資もまた同様です。賃貸契約もいつか終わりを迎える時が来ます。不動産投資に取り組む個人投資家は、様々な予測不可能なリスクと向き合い続けねばなりません。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「トラブルの割には替え歌なんか載せて呑気ね。」

WATANKO「そうでもない。今回は反省点もあるし、正直へこんでます。しばらく投資のことは忘れたいくらい。」

妻ミサト「!!!(しばらくそっとしておくか...)」

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