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2017年3月26日 (日)

賃貸アパートの供給過多で空室率の上昇が気になる

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(おそらく多くのアパートオーナーが直面している話です。)

毎年、年度末は進学、就職、人事異動のシーズンとなり引っ越し需要が大いに高まります。賃貸物件においては退去、入居が頻発します。賃貸住居のオーナーとしては、この引っ越し需要の波を上手く乗り切り、入居者数の維持あるいは向上を図らねばなりません。

さてWATANKOの手持ちの不動産物件の中にはアパートがありますが、今年1月に1件、そして今般もう1件の退去が発生してしまいました。部屋は全部で12部屋なので、現時点の空室率は17%となります。

このまま引っ越しシーズンを過ぎても新しい入居が決まらなければ、次は少し需要がでてくる9月頃まで待たざるを得ない展開となるやもしれず、収益面のダメージは少なくありません。

そこでWATANKOは募集・管理を委託している不動産仲介業者を訪ねて、自分の物件の入居の斡旋を改めてお願いするとともに、最近の市況を聞きました。

中村獅童似の青年店長と戸田恵梨香似の若い女性の担当から聞いた話によると、次のとおりです。

▼WATANKOの住んでいる地方都市は県下でも比較的、賃貸住居の需要が旺盛な地域であり、これまでは年度末になると市内のめぼしい物件は大抵入居が決まっていた。

▼しかし、ここ1、2年はあまりに新築アパートが増えすぎて、供給過多の状態になっている。WATANKOのアパートの空き室もその余波を受けているのだろう。

▼新築アパートが増えた原因はなんといっても相続税対策でアパートを建てる人が増えたこと。

新築アパート増加の影響をうけてWATANKOのアパートの空室が増えていることは、なんとなく想像がついていましが、実際にその話を聞かされるとため息しか出てきません。

そういえばWATANKOのすぐ近所にも、新築ですが満室には程遠い物件を見かけます。

関連記事

乱立するアパート、新築でも全室空室なアパート(2016/10/25)

WATANKOは結局、仲介業者と協議して、近隣の競合物件の間取り・値段と見比べつつ、空室となった2部屋に限って賃料を数千円値下げして、募集のプッシュをかけてもらうことにしました。もう礼金なんかも到底とれませんからあきらめています。

3月も後半となると時期的には厳しいですが、仲介業者によるとまだまだ需要はあるとのこと。戸田恵梨香似の担当女性の営業スマイルでなんとか入居が決まってほしいものです。

なお上記の仲介業者から、これを機会に手持ちの物件の中で収益性が劣るところを整理して、その資金でもって駅前など好立地で今後も長期に渡り需要が見込める物件に買い換えてはどうかとの提案をうけました。

しかしWATANKOは、今は個人の不動産購入が活発になってきており、中古物件の価格は高騰しているだろうから、利回りはかなり低いのではないかと返したところ、仲介業者からも同意の返事。

なら物件の買い替えなんて安易に進めないでくれ!といいたい市井の不動産投資家でした。

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仲介業者とそんなやりとりをした翌週に、彼らの説明を裏付けるかのような新聞記事を拝見しました。

2017/3/26付け日本経済新聞
アパート融資、異形の膨張 16年3.7兆円 新税制で過熱

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やはり相続税対策を動機として、甘い収益見通しのもとにアパートがどんどん建っているようです。

このように供給過剰になると、古い物件の入居者が減り、新築や築浅物件が勝ち残る様子が見てとれます。しかし新築や築浅物件の間での競合もまた激しいため、賃料相場の下落を引き起こしかねません。そうなれば新築や築浅物件とて収益面では厳しい前途が待ち構えていることでしょう。

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