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2017年5月28日 (日)

インデックス投資+不動産投資+自動車趣味のハイブリッドなオフ会に参加しました

【5月26日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

76,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

40,158千円

■損益率

52.8%

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(金曜日の都内某所にて)


「加藤君、この資料、月曜に上にあげるから残りを仕上げといて。」
「田辺君、さっきのレポート、役会資料との整合チェックよろしく。」
「富山君、来週の送別会の会場は地酒飲み放題のあの店にしよう。予約忘れずに。」

「WATANKOさんは?」

「私はこれからオフ会なので、お先にほなサイナラ!」

「エーッ、なんすか?オフ会って!・・・あーっ、待ってください!!!!・・・コラーッ!逃げるなー!。」

すがるメンバーを振り切り、都内某所にて行われた投資ブロガーがあつまるオフ会にプレミアムフライデー参加しました。

今回のメンバーは以下6名です。(五十音順)

あきんこさん(@AKI2016Free)
あきんこの人生を楽しく過ごすためのお金ブログ

安房さん(@an_bow)
海舟の中で資産設計を ver2.0

テリーさん(@Frozen_Telly)
個人凍死家テリーの投資生活チラシの裏

Momokoさん(@momoko30around)
アラサーOL 初めての資産運用とお金の話

リバモさん(@Livamoz)
インデックス投資関連の備忘録と趣味の旅行記

WATANAKO(@watanko1)

(ちなみにこうやって50音順に表示するとほとんどの場合、WATANKOは一番最後になるので何かと都合がよいです。)

今回の幹事はリバモさんです。彼いわく今回のオフ会の話題はインデックス投資のほかに不動産投資、自動車ということでWATANKOにもお誘いをいただきました。

WATANKOは不動産投資をやっているとはいえ家業を引き継いでいるにすぎない成り行きタイプ、パッシブ不動産投資であります。そんな投資スタイルとはいえ、実質17~18年やっておきており年季だけはあるので、皆さんにお話できる話題もあろうかと思い、参加させていただきました。

WATANKOが今回、初対面となりましたのはあきんこさん、Momokoさんのお二方。あきんこさんはインデックス投資だけでなく不動産投資にも積極的であり、ブログも熱心に更新されています。Momokoさんはブログを存知あげませんでしたのでこれから拝見させていただく予定。

お二方からは矢継ぎ早にいろいろな話が飛び出してきて、あっという間に3時間以上が過ぎました。

さて今回、インデックス投資、不動産投資が話題ということでWATANKOからは2つほど披露させていただきました。

一つ目はインデックス投資の比較的”先発組”の一人として、9年あまりの運用資産残高と損益の推移を表したものです。振り返ってみればリーマンショックによる大暴落は9年も前の出来事、アベノミススがスタートしてからは4年半も絶ちました。そこにあるのは、あきらめもせずまた飽きもせず(ほかの投資方法に鞍替えすることなく)インデックス投資を続けてきた足跡であります。

もう一つはWATANKOが所有する不動産物件のごく簡単な内訳と賃料ベースでのシェアです。10年前と現在を比較して、物件の内容をどのように変えてきたかについてざっと説明させていただきました。

同時に最近は中古ワンルームをはじめとした不動産投資が盛んなようですが、そのリスクについても振れました。(このあたりはお酒がまわって十分に話ができなかったかもしれませんが。)

さて投資の話だけでなく、予定通り車の話でも盛り上がりました。

覚えている話題といえば、

「NSXをこよなく愛する話」
「トレーラーハウスへのあこがれ話」
「リトラクタブル・ヘッドライト、なにそれ、美味しいの?」

など

以上の話、詳しくは上述のみなさまの本オフ会紹介記事をご覧ください。

参照記事

あきんこの人生を楽しく過ごすためのお金ブログ
インデックス投資家&不動産投資家のごちゃ混ぜオフ会に行ってきた!

海舟の中で資産設計を ver2.0
新宿にて投資家オフ

アラサーOL 初めての資産運用とお金の話
高級イタリアンでストレス発散(*'ω'*)インデックス投資家オフ会に参加してきました!


さて、ほかの皆さんも指摘していることですが、SNSにて普段からやりとりしている方の場合、たとえ1年に1~2度しかお会いしない方であっても、いざオフ会で会ってみるとその距離感を感じさせません。とても楽しく過ごさせていただきました。

また皆さんとお会いできる機会を楽しみに待ちたいと思います。

最後のいつもと同じく、今回お会いした皆さんの笑顔でもって本稿を〆ます。

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(あとがきにかえて)

本オフ会の帰路、電車の中でメールチェックすると、仕事のメール着信が多数あり。

・・・月曜日はいつにも増して、ブルーマンデー。

2017年5月25日 (木)

The インデックス投資家の凄み

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東証が開設する「東証マネ部!」というサイトではいろいろな個人投資家が紹介されています。

とはいっても東証のサイトだけあってか、怪しい商材に手を出して財を築いた投資家などは紹介されません。(そちら系は週刊S〇A!あたりか)

インデックス投資を実践されている水瀬ケンイチさんや虫とり小僧さん、吊られた男さんなどこの駄ブログでも相互リンクいただいている個人投資家の方々が紹介されています。

そこにきてまた一人、皆さんにとって範となるといってもよい個人投資家が紹介されました。これまた相互リンクいただいているPassiveな投資とActiveな未来のybさんです。

参照サイト
東証マネ部!
40代で1億円の資産形成に成功!
投資ブロガー・ybさん「本業を頑張ったからこそ資産を築けた」

■ybさんのプロファイル

上記記事および当人のブログ記載のプロフィールによると、ybさんのプロファイルは次のとおり。

給与水準が高そうな企業に勤め、共働きで子どもは一人。生活費は配偶者の収入で賄いつつ質素な暮らし。自分の収入を丸々投資に当てる豪胆さ。11年間コツコツとインデックス投資を続けてきた。

つまりは比較的高い世帯収入であるにもかかわらず、しっかりと節約し、できるだけ大きな投資元本をつくり、それをリスクコントロールができる投資手法でもって、10年以上も地道に長く運用を続けてきた。

「貯める力」と「続ける力」の掛け合わせでもって、市井のサラリーマンが44歳で1億円を築いたというわけです。

これこそがまさに「The インデックス投資家」であり、その凄みを見せつけられました。

ybさんの事例をみて、中には「所詮は投資の元本が大きい」「年間3%のリターンではないか」と、当人の成果を矮小に捉える人がいるかもしれません。しかしながら、そのような人はそもそも、その矮小と評する成果すらも出せる力を果たして備えているでしょうか。WATANKOは聞いてみたくなります。

■ここでちょっと参考図書の紹介

「貯める力」を会得したい方におすすめの図書

「続ける力」を涵養したい方におすすめの図書


■ybさんをモデルとして頑張ろう

WATANKOを含めインデックス投資を実践する皆さんにおかれましては、ybさんをひとつのモデルケースとして、日々の節約と投資に励んでいこうではありませんか。

もちろんながら個々人の置かれた経済環境や家庭環境は様々であり、それぞれにとって節約の規模、投資の規模は異なります。そのためにだれもが1億円を築きあげられるとは限りませんが、

★経済的自立
★早期リタイア
★安心して暮らせる老後生活

これらのためにインデックス投資を続ける人々にとって、ybさんというエビデンスはとても心強いものとなるでしょう。

2017年5月23日 (火)

ついに妻の証券口座を開設

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(ついに開設!)

保有する遊休土地、通称”バスの食堂”跡地について売却を手続き中のWATANKOですが、この土地は妻の名義になっています。

関連記事
“バスの食堂”があった土地を売る日が来た

この理由はWATANKOの実親が亡くなった際の相続税対策ならびにその後の所得税を軽減するための策として、WATANKOは妻をWATANKOの実親と養子縁組しました。その結果、上述の遊休土地は妻が相続したことによります。

さてこの土地の処分に伴って売却代金が妻に支払われます。これを機会にこの代金の収納先として、妻に証券口座を作ることを提案しました。

妻に説明したポイントは次のとおりです。

「WATANKOに万が一のことがあった場合に、その時点で妻名義の金融資産がしっかりあった方が使い勝手があってよい。」

「もともと夫婦である間に稼得した資産は夫婦の共有資産であり、その視点から見ても夫婦それぞれの名義で資産を事前に分割保有していた方が実態に合っていて良い。」

「WATANKOの資産、妻の資産はそれぞれが亡くなった場合は、残った配偶者には相続せずに、そのまま子ども達に相続するという将来構想あり。」

3つ目については、相続における配偶者控除の枠(上限1.6億円)は大変魅力的なるも、次に残った配偶者が亡くなる際には、その資産はやはり相続税の課税対象になるので、資産を目減りさせないかぎりは課税の先送りにすぎません。したがい配偶者への横滑り相続は重視しておらず、WATANKOも妻も、亡くなった際には各人の名義資産を直接子ども達に相続してもらう考えです。(注:このあたりは実際には個人の資産状況によって損得事情が異なります。)

というわけで、妻名義の証券口座の開設手続きを行いました。もちろんながら選んだのはWATANKOと同じSBI証券です。そしてこの資金をもとに妻名義のインデックス投資をスタートさせていきます。

妻は投資には消極的ではありますが、もともとWATANKOの実親から相続した不動産を売却して得たお金なので、その収納先や運用についてはWATANKOの意見を聞いてくれています。

ついにインデックス投資苦節10年目にして、妻に証券口座を作らせることができました。

さてこの口座に入れた余裕資金で何を購入するか。

妻はWATANKOよりも、さらにほったらかしといいますか、投資に興味がありません。そこで現在の最有力候補はローコストな海外ETFのバイ&ホールドへの一括投資としました。

値動きが穏やであることを前提としてインカムゲイン重視でいくか、それともキャピタルゲインと併せてトータルリターン狙いの鉄則を守るのか。

ここはじっくりと考えてみたいと思います。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「変な商品は買わないでよ!」

WATANKO「と、いうと?」

妻ミサト「元本が減るやつ!」

WATANKO「でも配当が毎月入る商品もあるよ!」

妻ミサト「・・・うーん、それ良いわね!」

WATANKO「ニヤリ。」

2017年5月21日 (日)

自動車の話題の不毛なやりとり経験からブログの品位に気をつける

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(自宅まで帰ってきてまで、仕事場と同じようにまたキーボードに向かう理由は?)


先日の記事「燃費でハイブリッドを選んではいけません」は、他の記事と比べて数倍のアクセス数をいただきました。

関連記事

燃費でハイブリッドを選んではいけません

Twiteerで広まった効果もありましたが、もともと自動車に対して関心がある人の数は、おそらくインデックス投資のそれよりも遥かに多く、かつ「ハイブリッドの経済性」はWebで取り交わされる自動車の話題としてメジャーな話題のひとつであるため、アクセス数が集まったのでしょう。

かつてWATANKOは自動車関連のWeb匿名掲示板で、己の知識と見識を頼りに、果てしない不毛な討論を続けて、生産性のない、時間の浪費をしてしまった経験があります。

当時、Yahoo!やCar View(今は閉鎖)の自動車掲示板(いずれも)で、以下のような話題について、その必要性の有無についてやりとりが延々と続けられてきました。

●5,000km程度の距離でオイル交換すること
●交差点で一時停止した際に対向車のためにライトを消すこと
●一時停止時に都度、ATをPまたはNドライブに入れること
●暖機運転
●エンジンやトランスミッションへの添加剤
●洗車やワックスかけ
など等

ちなみに掲示版の装いが変わってきておりますが、久しぶりに覗いてみると、今もこういったやりとりが続いているようです。

それに昔も今も変わらず酷くなるとミニバン叩き、軽自動車叩き、輸入車叩きなどもあり、スレッド一覧をみると、もう何が何だかカオスなモード。2chと変わりありません。

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WATANKOはこうした過去の反省から、当この駄ブログにて自動車の話題をあげる際には、自分自身のカーライフのほかに、一応「投資ブログ」ですから読んでいただく方にとって家計の参考となる話題を中心に書くように心掛けています。

それはある時は、先日の記事のように自動車の保有・維持コストに直接関連する話題であったり、時には大枚はたいて購入する(=家計に大きな影響を及ぼす)マイカーについて、その選び方の参考となる話題であったりします。

こういった範疇を超えた「オイル交換のインターバル」や「暖機運転の良し悪し」など、論争の意義が薄い話題や、ドライバーのマナーに関する話題は当ブログでは避けています。

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ブロガーの皆さんは、なぜブログを書くのでしょうか。そこから直接的または間接的に収入を得たいからと答える人。あなたは正しい。元手がほとんどかからず、タイピングでお金を稼ぐことができるのですから、魅力的な副業(本業?)です。

しかしそれだけでしょうか。自分が考えていること、信じていること、価値があると思っていることを他人に伝えたいという根源的な欲求の上に、ブログというものは成り立っているとWATANKOは考えます。ただ自分が思っていることを文書にしたためたいだけならば、誰にも見せない秘密の日記帳にいくらでもかけばよいのですから。


そうならばブログのあり様は、読み手に自分の書いた記事が十分に伝わることが第一義であります。そのためには読み易く、わかりやすい文章や内容であること、そして読み手の共感、賛同を得られやすい品格を備えていることが大事であります。

かくいうWATANKOが綴るこの駄ブログも十分な品格を備えるまでにはまだまだ至ってはおりませんが、この気持ちは忘れずにブログを書き続けたいと思います。

2017年5月20日 (土)

2017年5月の積み立て購入商品-NISAが全年度で黒字化達成

【5月19日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

76,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

38,592千円

■損益率

50.8%

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WATANKOは給与所得と不動産賃貸収入から得た余裕資金をもって日本株式、先進国株式、新興国株式のインデックス投信をSBI証券にて毎月積み立て購入しています。

積み立て購入にあたってはSBI証券を利用しています。月に1度、ログインして注文を出すときだけ、自分が投資を行っている実感がほんのちょっぴりだけ湧いてきます。

さて今月の積み立て商品のお値段(購入単価)は如何であったか?

Notes)表中の金額単位は円です。

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さらに5月の仕入れの結果、4月末と現在とを比較して、平均購入単価はどれくらい変動したのか?以下のとおりです。

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Notes)
*表中の金額単位は円です。
*NISAは暦年ごとに損益を認識する必要があるため2017年の分のみの表記としています。

さて本記事は毎月の積み立て商品の購入内容をとりあげていますが、今月はちょっと運用成績にもふれてみます。

NISAについて、WATANKOは2014年度スタート時から毎年、インデックス投信を積み立て購入しています。具体的な購入商品は上述のとおり、新興国株式アセットクラスの野村インデックスファンド・新興国株式(Funds-i)です。

このNISAですが、この度WATANKOの運用成績が全年度において黒字化を達成しました。

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今後また相場が下落すれば、過去の年度分において赤字が発生することも予想されますが、ひとたび黒字化した様子をまのあたりにして、ちょっとホッとしました。

これでまた安心してほったらかしができます。

2017年5月17日 (水)

(続々)“バスの食堂”があった土地を売る日が来た

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(前回からの続きです。)

前回、WATANKOは遊休土地の活用について、賃貸と売却の2ケースを比較したところ、賃貸のリスクを勘案すれば、売却の方が利益ありとの判断を下しました。

しかしながら土地の活用の検討は想定期間における損得勘定だけでなく、さらにその先のことも視野に入れて考えるべきであります。

土地を持ち続けていれば、お金が本当に困った時に、処分して資金需要に充てることができます。またそのような時期が来るまでは、リスクがあるとはいえ賃貸収入の機会を見込むことができます。

■土地を子どもに引き渡すことが幸せか

土地を所有している間は固定資産税がかかりますし、トラブルも発生するかもしれません。はたまた「売ってくれ」「貸してくれ」という話も舞い込んでくるかもしれません。

こういった不動産を所有し続けていることで生じる諸々の事柄に、長きにわたってつきあっていくことが所有者には求められます。

WATANKOは父が認知症になり、そのまま亡くなった結果、いやおうなしに土地を引き継ぐ形となりました。それをいまさらどうこういうつもりはありません。

それでは同様に、自分の子ども達に、土地の所有という懸案を、何の気なしに引き渡してしまって良いのでしょうか。WATANKOと同じように、子ども達に土地のことを取り扱わせ続けることは果たして、彼らにとって100%幸せなことなのでしょうか。彼らにとって将来の重荷や制約をもたらしたりはしないでしょうか。

例えば悩ましい例をあげれば、郊外の山林を所有していた場合はどうでしょうか。中途半端な規模で、そのままで収益を上げるような活用方法には乏しく、造成しようものなら大変な費用がかかります。ただ所有し続けても固定資産税がかかります。雨風で土砂崩れが起きるなどのリスクもあります。

親から引き継いだこの山林を、そのまま子どもに引き継がせることは、土地神話があった昔ならいざ知らず、今の世の中において果たして無条件で幸せといえるのでしょうか。

■子ども達に引き渡すべきは現物ではなく収益

子ども達に土地を引き渡すことは、足枷のようになりはしないか。

ここで土地の所有の目的を改めて考えると、それは収益をあげることにほかなりません。

逆に言えば、収益を上げることができるのであれば、それは何も現物の土地にこだわる必要はありません。

ならば土地はお金に変えてしまい、そのお金を運用して土地からの賃貸収入と同じように収入を得た方が、子どもにとって制約が少なく、ありがたい形になるでしょう。

資産形成に励む個人投資家の中には不動産投資を選好する方々がいます。不動産を購入して賃貸することによってさらに収入を得るというスタイルです。そのような不動産投資がある一方で、逆に不動産を処分してお金を得て、それを元本に運用益を得るスタイルがあってもおかしくはないでしょう。

WATANKOは今回、遊休土地の売却を意志決定しました。遊休土地を賃貸して収入を得る形から、土地を売却して得た資金を運用して収入を得る形へと変えました。資金を運用した成果を子ども達に引き渡す方針へと変更したわけです。

引き渡すべきは現物ではなく収益だと判断しました。

子ども達に一定の資産を引き渡す意志は変わりませんが、足枷のついた資産ではなく、もっと自由度の高い資産を渡すことにしました。

■お金の殖やし方

では土地を売却して得た資金を、今度はどうやって増やすのか。

日頃、この駄ブログにお越しの皆様におかれましては、もはやこの先は説明不要かもしれません。

基軸となる資産の増やし方は、インデックスファンドを用いたバイ&ホールドです。この手段に迷いはありません。

ただし、現在実践中のインデックス投信の積み立て購入というスタイルではなく、不動産投資によって毎月一定の収入を得る形と同様に、例えばETFを購入して、分配金収入を得るスタイルも良いかもしれません。ただしこれはインカムゲイン重視のスタイルですが、大きなキャピタルロスが伴ってしまっては意味がありません。その場合には値動きが落ち着いたETFを選ぶ事が重要であります。

(あとがきにかえて)

WATANKOの父母はすでに他界していますが、バスの食堂の調理と接客をお願いしていた近所の知り合いのおばあさんはまだお元気です。近所を散歩しており、時折挨拶を交わします。おばあさんに会うたびに、“バスの食堂”の記憶がWATANKOの頭をよぎります。

あの国道沿いに昔あった“バスの食堂”。新しい土地の持ち主は、収益をあげるためにあの土地にどのような”バスの食堂”をつくるのか。その土地にかかわる人達の間に、どのような記憶が刻まれるのか。

WATANKOが知らないところでそれが始まろうとしています。

2017年5月14日 (日)

(続)“バスの食堂”があった土地を売る日が来た

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(前回からの続きです。)

WATANKOは子どもの頃の思い出、そして親の想いが残る“バスの食堂”跡地を再活用するにあたり、従来方針の賃貸だけでなく、売却も選択肢に入れて検討することにしました。

早速、複数の不動産業者とコンタクト、売却先の斡旋をお願いするとともに、近隣の価格相場をはじめとした最近の地元の不動産取引に関する情報を入手しました。

不動産業者には商売柄か話し好きな人が多く、近隣の不動産取引事例や、土地オーナーの動向など様々な情報が入手できました。それらの中には近所の井戸端会議で話されるような家庭の内情もふくまれていたりもします。

一方で、同様にWATANKOから話した所有不動産他に関する情報も周囲にだだ漏れするだろうなということは容易に想像できたので、当方からの情報開示には注意しています。

不動産業者にコンタクトした結果、近隣の賃貸金額と売却金額の相場情報が手に入りましたので、賃貸に供したケースと、売却処分したケースを試算してみました。

具体的な数字は控えますが、試算した項目は次のとおりです。

■賃貸と売却の比較

賃貸ケースにて一定期間の合計における手取り利益総額を試算する場合、以下の項目が考えられます。

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このうち、主なリスク要因は③年額賃料と⑨賃貸年数です。詳しくは後述します。

次に売却ケースにて手取り利益を試算する場合、以下の内訳が考えられます

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さて、WATANKO遊休地を対象に賃貸と売却の2ケースを試算してみました。

賃貸又は売却の単価は近隣の現在の相場水準。期間は20年で比較すると、試算結果としては手取り利益総額は賃貸と売却では著しい差はなく、同水準でした。

しかしこの結果に対して、さらに次の内容を考慮しなければなりません。

■賃貸の収益リスク

賃貸の場合、何よりまずもって現在、遊休状態となっている土地を利用してくれる賃貸先が実際に現れることが必要です。それも試算にて設定した期間の中で、できるだけ長く賃貸として利用してもらわねばなりません。それはアパートの入居率を高く保つのと同じです。

しかし実際には、たとえ賃貸先がみつかったとしても、将来にわたって借り続けてもらえることができるかどうかは事前に保証されません。それに賃料も、賃貸先が土地を用いた商売がうまくいかなくなれば、値下げ交渉の俎上に挙げられてきます。

この他にアクシデントが起きれば、それにかかわる費用が発生するおそれもあります。(これは土地の賃貸だけならまだしも、加えて建物も賃貸する場合なら半ば覚悟しておいた方が良いでしょう。)

20年等の長期にわたって切れ間なくずっと賃貸が出来て、賃料は1円も下がらない。アクシデントが一切起きないと考えるのはかなり楽観的であり、そこには収益獲得の不確実性をはらんでいるわけであります。

余談ですが、WATANKOの経験則では賃料や賃貸期間については10%~20%の欠け目を織り込んでおくくらいが望ましいでしょう。またアクシデントに備えて、一定の資金を日頃から引当してことも推奨します。

なお売却の場合は、言うまでもありませんが、売却価格が決まれば手取り利益はほぼ確定します。


■利益を再投資した結果も上乗せ

この他に比較すべき要素としては双方のケースで算定した金額を現在価値に引き直して比較する必要があります。これについては、わかりやすい比較としては賃貸、売却ともに手取り利益を同期間、再投資した場合、得られるリターンをそれぞれ上乗せするやり方がよいです。

賃貸では賃料は月次で徐々に入金され、その内利益分を都度、金融商品等を購入する再投資にまわすとします。一方で売却では多額の金額をただちに、そして長期にわたり運用するとします。その場合、両者が同じリスク商品であれば、再投資にまわしている資金の延べ総量は売却の方が大きいことから、売却の方が再投資のリターン実額は高そうであります。

以上のとおり、賃貸を売却と比較した場合、賃貸では将来に渡る収益の不確実性と、再投資のリターンが劣後する傾向から売却よりも不利は否めません。

これを覆すには、売却金額がとても低くて(あるいは高い賃料が設定できて)、その結果、賃貸の方が売却よりも、(試算上は)圧倒的に高い利益をもたらす場合です。それであれば不確実性や再投資の劣性を補ってなお、最終的に賃貸の方がお得になるでしょう。


■さらに先を視野にいれて考える

以上のとおり、WATANKOの遊休土地の場合では、売却の方が利益面ではメリットありとの判断になります。

しかしよくよく考えてみると、売却においては土地を手放すわけですので、それ以降の収益獲得の機会は無くなります。一方で賃貸の場合では、20年間における収益がたとえ目論見を下回ることになっても、20年後においても土地を所有し続けて、更なる収益の獲得や、その時点での売却も可能となります。

したがって土地の活用について賃貸か売却かを選ぶにあたっては、想定期間における損得勘定だけでなく、さらにその先のことも視野に入れて考えるべきであります。

(つづく。次回で完結です。)

2017年5月13日 (土)

“バスの食堂”があった土地を売る日が来た

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WATANKOが不動産投資家としての活動を本年2月にリブート(再開)してから3カ月近くが経ちました。

その活動のメニューには保有する、とある遊休土地の再活用も含まれていました。

■賃貸から、賃貸or売却へ

その土地は遊休化してから、丸4年以上が経ちましたが、その間なかなか賃貸先が決まらず活用が進みませんでした。その主因は、振り返ってみれば斡旋をお願いしてきた不動産業者のパフォーマンスの悪さにありましたが、そのような業者を起用し続けたのはあくまでWATANKOの自己責任ですので、仕方ない面でもあります。

そこで今回はこの遊休土地について再びマネタイズを考えはじめたのですが、そこでは「賃貸」だけでなく「売却」もまた検討の俎上に上げることにしました。

賃貸ケースと売却ケースでどちらのトータルリターンが良いか。それを試算した上で、売却の方のリターンが良ければ、思い切って処分する選択肢もとる覚悟でいました。

実は2つの選択肢があり得るところまで自分の決意を固めるだけでも、WATANKOは結構悩みました。

なぜならその遊休土地は、WATANKOにとって少なからず思い入れがある土地だったからです。

■“バスの食堂”の記憶

時に西暦1972年。

今からおよそ45年前、WATANKOが保育園児であった昭和40年代後半の頃、WATANKOの父は国道沿いのとある場所に土地を所有していました。一部は田んぼでしたが、道路沿いの部分は土くれの不整地でありました。

詳しい経緯は不明ですが、父はそこに廃棄となったバスを設置し、中の座席を一部撤去して食堂としてあつらえ、近所に住む知り合いに調理と接客を頼んで、食堂を経営していました。

それは通称“バスの食堂”と呼ばれていました。

当時、国道を挟んで“バスの食堂”の反対側には大規模な物流施設があり、工事も頻繁に行っていました。よってそこで働く作業員がよく昼食をとりに“バスの食堂”をやってきたそうです。食事処やコンビニがあちらこちらにある現代と異なり、作業員たちにとっては近隣に食事をとれる場所がなく、また汚れた作業着のまま、そして作業靴を脱がずに土足で食事ができるとってもカジュアルな飲食店として“バスの食堂”はそこそこ集客していたようです。

WATANKOもまた保育園の帰り道に母につれられて時折、“バスの食堂”に立ち寄りました。そこにおいてある少年サンデーや少年チャンピオンを読みながら、WATANKOはカレーライスを頬張っていた記憶があります。

その後、WATANKOには記憶がまったくないのですが、“バスの食堂”はいつの間にか撤去され、土地は整地され、今度は長年に渡り飲食店舗や駐車場として活用され続けました。


■“バスの食堂”の軌跡

この土地は、WATANKOが実家から不動産賃貸業を引き継いでしばらくは賃貸活用されていたのですが、現在は遊休地となっております。

この土地、すなわち“バスの食堂”の跡地とは、WATANKOの両親が農業という低収入の家計を補うべく、所有地を色々な形で活用してきた軌跡でもあるわけです。

そこにはWATANKOは自分がカレーライスを頬張った記憶だけでなく、父母が自分達、そしてたったひとりの息子であるWATANKOの将来のために懸命に稼ごうとした軌跡があります。

そのような軌跡がある土地を売却する気持ちには、WATANKOはなかなかなれませんでした。よって不動産賃貸を親から引き継いで以降、この遊休土地は賃貸としての活用しか考えてきませんでした。

しかしそれを今年に入ってから、思い直すに至ったわけであります。

(つづく)

2017年5月11日 (木)

BNDからの2017年5月分分配金

【5月9日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

76,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

40,208千円

■損益率

52.9%

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WATANKOは手元にある外貨をつかって資産運用のひとつの実験ともいうべき外国債券のETFであるBNDのバイ&ホールドを実行中です。

さてBNDから2016年5月分の分配金が入金されました。税引き後で241.86ドルです。これまでの推移は以下のとおりです。なお購入元本は1株80.48ドル×2,000株=160,960ドルです。

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続きまして債券に関する雑感です。

WATANKOはBNDを保有していますが、毎年、このシーズンになるとバンガードから嬉しい知らせがとどきます。今年もそれはやってきました。

2017年バンガードETF™・米国籍投信経費率改定のお知らせ

上記によるとBNDは経費率が0.06%から0.05%に引き下げられたとのことです。

そしてバンガードによると、以前同様に今回の引き下げも、

スケールメリットを活用してファンド運用コストを低減し、投資家の利益を優先するという、バンガードの継続的な取り組みの一環として実施されたもの

だそうです。もう十分に低コストなのですが、弛まぬ顧客還元の精神に、WATANKOは日本の運用会社とは別次元の感動さえ覚えます。

WATANKOのBNDの保有残高は、5月9日時点で162,240ドル、18,453千円ですが、これをベースに経費率を計算すると年間81ドル、9千円です。1日あたりでは37円と、ブルックリンのドリップコーヒー並みの値段です。

一方で、バンガードは、

経費率は運用資産残高や運用コストの変化に応じて変動いたします。

とも述べておりますが、例え経費率が0.01%~0.02%上昇したとしても、それまでバンガードが築き上げてきた顧客満足度の前には、さしたる障害とは思えないでしょう。

はたしてBNDは来年は0.04%に引き下がるのか。そしてどこまで下がるのか。もう十分なのですが、一方で期待してみたくなるWATANKOはいつのまにかバンガードのファンになってしまっているのかもしれません。

2017年5月 6日 (土)

【補稿】コメントにお答えします-燃費でハイブリッドを選んではいけません

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(フィットの本質的な魅力は動力源ではなく、そのパッケージなのですがね。)

前回の記事はアクセス数がとても大きく、そのためかいつもより多くのコメントが寄せられました。

代表的なコメントを2つ取り上げて、これにお答えします。

▼リセールを考慮していない

ハイブリッドのランニングコストで回収できないと批判、買い換えの時のリセールバリューには触れない

はい、リセールには意図的に触れていません。なぜならリセールを考慮しても、HVとガソリンの車両価格+燃料費の負担が逆転するとは考えにくく、それどころかさらに差が開くことも十分予見できるからです。

リセール、つまり売値。これが高いということはふたつの意味に分けられます。

(1)高い値段の車は、その分、高い下取り価格がつくという当たり前の事実

A車(HV)は車両価格が2,000千円、一方B(ガソリン)車は同1,500千円。5年後の下取り率を40%と置くと、A車は800千円、B車は600千円です。これを称して「A車の方が下取りが高い(=お得である)」とはたして言えるのでしょうか。A車オーナーは新車時点の車両価格がその分高く、B車オーナーよりも余計にお金を支払っているのですから、下取り価格も高くて当たり前ですよね。ここに得する要素はありません。

しかも5年間での資金収支はA車が2,000千円-800千円=1,200千円、一方B車は1,500千円-600千円=900千円と明らかにA車オーナーはB車オーナーよりも資金負担が大きいです。この分を燃費で取り返せますでしょうか。

(1)HVはガソリンよりも下取り率が高いという予測

次にガソリンよりもHVの方が下取り率が高い、つまり割高に買い取ってもらえるという予測をもって、HVの方が「リセールが高い」と主張される方がいるかもしれません。


(1)の例でいえば、A車の5年後の下取り率が40%ではなく、55%という高い率であれば、A車オーナーの資金負担はB車オーナーと同じになります。この場合、A車はB車よりも3割以上高い下取り率ですね。

そしてHVがガソリンよりも割安となるレベルまで「下取りが高い」と誇ることができるのは55%超のとても高い下取り率でもって取引されるケースとなるわけです。

さてここで巷に見られる下取り情報をひとつ紹介します。

参照記事
フィットを売る!

上記ではフィットの5年後の売値が示されています。一例をピックアップしてみましょう。

●ハイブリッドスマートセレクション
車両価格168万円
ディーラー下取り価格56万円
差引資金負担112万円
下取り率33.3%

●13Gスマートセレクション(ガソリン)
車両価格135万円
ディーラー下取り価格47万円
差引資金負担88万円
下取り率34.8%


下取り率を比較すると、HVはガソリンを大きく上回るどころか、逆に若干ながら劣後しています。なお他のグレードや買い取り業者の価格でみてもなべて同様の傾向です。

上記サイトの情報をすべて鵜呑みにするわけにもいきませんので、これ以上の言及はしませんが、これ以外のサイトを覗いてみても、WATANKOは「どのモデル、グレードであってもHVがガソリンよりも、ほぼ必ず下取り率が高い」という定説を自信を持って掲げられるまでには至っておりません。
(上述の(1)の意味でもってやはり「HVは下取り価格が高い」と喧伝されるケースはしばしばみかけますが。)

さてここからは余談です。

中古車業者が自社のサイト等で「HVが下取りが高い。たから車両価格が割高でもトータルではお得」と喧伝する背景は、少しでも高いモデルを中古車商品として取り扱いたい事情があります。

例えば仕入れた中古車に対して、仕入れに値に15%~20%といった一定率のマージンを乗せて再販する場合、高額な車の方が同じマージン率であれば、マージンの実額が大きくなります。それが高額車を扱う誘因となります。

それと中古車業者は商品の回転率を高めるために、ガソリンよりも、日常の燃費が良くて人気があるHVを取り扱いたいわけです。中古車市場にHVをたくさん流通させるためには、新車のHVが売れてくれないと困るわけです。

貴方は「中古車市場にHVを流通させる」という使命感をもって、HVを買うのでしょうか。

▼HVの方が性能に優れる


その計算の仕方は、負け組の考え方ですよ
HONDA FITのガソリン車Fグレードは、1.3Lの小型のエンジンです。変速はCVTです。
HONDA FITのハイブリッドFグレードは、1.5L+モーターです。変速はDCTです。
変速性能とロスの少なさでDCTのほうがCVTより有利ですし、Fパッケージでなら価格差以上にハイブリッドが有利です。
(以下、略)

同部屋同数の物件で、静穏が高くて光熱費が安い防音遮熱と同じだよ~?
売るときに、初期投資が高い良い物件の方が高く売れるのと一緒だし、使ってるときの快適さが段違い~
今回のフィッツFは、メインのLDKが16貼と12貼の違いまであるのと一緒
良い壁素材を使ってるから、中が広い分快適なんだわwww


ちょっと言葉の繋がりがよくわからないコメントですが、上記で言わんとしていることは「高額な商品は、良い仕様・装備で性能が優れている」というこれまた当たり前の事実を述べているにすぎません。

フィットはガソリンよりもHVの方が優れているという指摘があるならば、同様にフィットHVよりも、クラウンの方が性能としてはもっと優れています。そのような当たり前の事実を声高に述べる意図は何でしょうか。

「変速性能とロスの少なさでDCTのほうがCVTより有利」それはそうでしょう。それではフィットのような街中ユースが主体のモデルにおいて、CVTでは不都合があるのでしょうか。WATANKOもまたCVTを搭載するムーブを足グルマとして所有していますが、ことさら不便に感じてはおりません。

同様に車に対して一定以上のこだわりを持たない、経済性にすくなからず力点をおいて車を選ぶ多くの人が、はたしてDCTにどれだけ余分な対価を払う気になるでしょうか。
値頃感のあるガソリン+CVTを選んで、数十万円のお金を浮かして、その他の買い物やレジャー、貯蓄に廻したりと自由な使い方を志向する人は少なくないでしょう。

(本稿はもともとHVと費用の関係をとりあげたものなので、この辺りまでにしておきます。)

(まとめ)

「HVは低燃費なので節約になる。」

「HVは高くても、リセールで元がとれる。」

こういった巷のふわっとした説について前回、今回と検証してみました。その結果、費用面からみれば選ぶべきはHVではなく、コモディティなガソリンモデルという結論を確認するに至りました。

ただし前回同様申し上げておきますが、HVがもたらす付加価値を十分に認め、これに余分な対価を支払う人がいてもおかしくはありません。

大事なことは車のどこに対して自分はカネを払っているのかを理解することであります。

2017年5月 4日 (木)

燃費でハイブリッドを選んではいけません

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(ベルファイアのHVは5,000千円超えですか!)

happy01 「クルマを買い換えたいのだけれど、燃費が良いから今度はハイブリッドにしようと思う。WATANKOならどのモデルを勧める?」

周囲には車好きで通っているWATANKOですので、時折友人から上記のような相談を受けることがあります。先日も居酒屋でしめ鯖をつつきながら、焼酎をあおっていると飲み相手の友人からやはり聞かれました。

その度にWATANKOが答える内容は以下のとおりです。

gawk 「君が燃費、すなわちコストを重視した車選びを希望するならば、ほしいモデルのガソリン仕様を買うのが良いよ。(あ、店員さん、焼酎おかわりね。サーモンのハラス焼きも。)」

そしてその次に、相手が検討にあげているモデルが載ったメーカーのHPをスマホで見せながら、電卓片手に説明します。

以下はホンダ・フィットの例。グレード名から同等装備にて揃えました。

●ハイブリッドモデル(以下、HV)
グレード:Fパッケージ(FF)
車両価格:1,796千円
燃費(JC08モード)33.6km/L

●ガソリンモデル(以下、ガソリン)
グレード:Fパッケージ(FF)
車両価格1,425千円
燃費(同上)24.6km/L

さて上記を見比べると、HVはガソリンよりも確かに低燃費ですが、一方で車両価格が割高になっています。大きなバッテリーをはじめとするHVの駆動系補機類、制御システムのハード・ソフトなどがコストアップの主因ですし、そこには開発費用の回収分も含まれているでしょう。

そこでHVのオーナーは車両価格の差額を、ガソリンとの燃費の差からくる消費燃料費の差額でもって回収してはじめてコストを重視した車選びを行った当初の目的を達成することができます。

実際に計算してみます。想定条件は以下。

*年間走行距離:8、000km
*実燃費:カタログに記載されるJC08モードの燃費の8割
*ガソリン単価:120円/L

まずフィットのHVとガソリンの車両価格差は371千円①

一方、HVの年間ガソリン代は36千円、ガソリンは同49千円(いずれも千円未満は四捨五入)、両車の差額は13千円②です。

②でもって①を回収しようとすれば、少なくとも29年、走行距離23万kmかかる計算です。しかもこの長期間のうちに、HV特有のバッテリー等のメンテ費用がかかることがあれば、さらにその分の回収もせねばならず、さらに年数は伸びます。

ここまで計算してみせて、WATANKOは友人に問います。

gawk 「率直な質問だけど、フィット1台を29年、23万km乗り続ける人がいったいどれくらいいるもんかね。今を起点にさかのぼればバブル期に買った車を現在でも載っているという長期保有ぶりだよ。現実的ではありませんよね。つまりHVを買った瞬間、車両代+燃料費の合計ではガソリンモデルに劣ることになるわけだ。」

なおこれが年間走行距離20,000kmのヘビーユーザーではどうでしょうか。今度は消費燃料費はHVで年間89千円、ガソリンでは122千円となり、その差額は33千円となります。これですと車両価格差分の回収までの期間は12年まで縮まりますが、一方で走行距離は24万キロにも及びます。これもまた現実的ではありません。

さらにそれではハイブリッド以外の付加価値も高い高額車ではどうでしょうか。トヨタ・ヴェルファイアで比較してみます。

●HV
グレード:ZR G EDITION
車両価格:5,501千円
燃費:18.4km/L

●ガソリン
グレード:ZA D EDITION
車両家格4,585千円
燃費:11.4km/L

車両価格差はなんと916千円①。一方でフィットと同様の計算方法で算出したガソリン代の差額は年間走行距離8,000kmケースで40千円②です。

②で①を回収するためには23年、18万kmかかります。やはりそれだけ長期間乗り続けることは現実には至難であり、その前に他があちこち痛んで修理費が嵩み、廃車に至ること確実でしょう。

なお①については、なんぼなんでもハイブリッドシステムだけで916千円の差額が丸々つくとは考えづらく、目を皿のようにしてカタログを眺めれば、その他の仕様・装備の違いがあるかもしれません。しかしたとえそれらを考慮して①が半額になったとしても回収に12年かかる計算です。

結論としては、HVは燃費(=コスト)面からみれば選ぶべき仕様ではありません。HVやEVの流行に対抗すべく、ガソリンモデルの燃費もまた近年向上してきました。とくにHVの燃費を向上させるためにはその構成動力であるガソリンエンジンの燃費を引き上げる必要があったわけです。それに伴ってガソリンモデルとの燃費差を縮めることになっているとはちょっと皮肉なものです。

confident 「ともかくも技術的に安定していて、そして安く作ることができ、維持コストもこなれている、現在究極の内燃機関であるガソリンモデルを選択することが、コスト面からみて間違いない選択だよ。」


(あとがきにかえて)

もちろんながらHVには、以下のようなメリットがあります。

1)1回の給油で走行できる距離が長いので、給油する回数が減るという利便性あり。

2)EV走行モードの特徴(出足のトルクが大きい、静粛性が高まる等)を体感できる。

3)燃料消費が少ないことで環境に貢献できている、高度なエレクトロニクス技術の車に載っている等からくる満足感を得られる。

上記のようなメリットに魅力を感じてHVがほしいという人がいてもおかしくはありません。それもまた自動車好きの一つのパターンでありましょう。

HVの購入をお考えの紳士淑女の皆様におかれましては、ご自身がHVを購入しようとする動機、目的は何なのか、今一度確かめてから実行にうつすことが間違いのない車選びであり、より良いお金の使い方と言えるでしょう。

2017年5月 1日 (月)

2017年4月末運用状況

世間の皆様はGWを満喫されているでしょうか。WATANKOは休日出勤を絶賛満喫中であります。ついでに家業の不動産賃貸業についても忙しい日々を送っています。そんなわけでして、こんな時に威力を発揮するのがインデックス投資であります。

さて、いまさらながら日経平均株価の4月の動きを振り返ってみると、月の半ばにかけて下落し、下旬には回復した模様です。そのような動きがあったことすらほとんど知りませんでした。

いくらなんでもちょっとほったらかしすぎたので5月はもう少し注意を払ってみます。

ということでインデックス投資を初めて9年2ヶ月、110ヶ月が経ちました。2017年4月末の運用状況です。

(Notes)
◆商品名は略称です。
◆アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ETFはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ETFの円換算レートは111.22円/ドルです。
◆NISA枠にて購入した商品も含みます。
◆投資待機資金には以下が含まれます。
①購入元本:インデックスファンドの売却により回収した元本、年度ごとに新たに投資に廻す資金
②評価額及び評価損益:インデックスファンドの売却により確定した損益結果及び税還付額等。

表中の投資待機資金における①購入元本と②評価損益の差額については、過去に保有商品を売却した際の税引き後の売却益、SBIポイントの還元分、SBI証券のキャンペーン現金還元分等が含まれています。


◆評価記号の内容は以下です。
◎:+25.0%~
○:+15.0%~+25.0%
△:+15.0%~+ 5.0%
▲:+5.0%~ ▲5.0%
×:▲5.5%~

201704304

続いてバランスファンドに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

201704305

さらに「わたしのインデックス(my INDEX)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに過去平均リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●過去平均リターン
4.8%(4.8%)

●リスク
13.4%(13.3%)

●シャープレシオ
0.36(0.36)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●購入元本+投資待機預金元本分
76,000千円(76,000千円)

●評価損益+確定損益分
37,817千円(37,184千円)

●運用期間
110ヶ月(109ヶ月)

●元本平均残高
48,702千円(48,451千円)

●平均年間利回り
8.5%(8.4%)

<概況>

さて資産運用残高は、前月末の残高記録を比率にすればほんのわずかではありますが、更新しました。

とはいえ、現在進行中の不動産投資で資金が必要になってきましたので、そろそろこの保有資産残高の一部を取り崩していく予定です。したがって来月末時点では運用残高は減っているかもしれません。

今後ですが、今年もSell in Mayのシーズンがやってきました。5月に入って相場が下がってもよいですし、あるいはまた上がってもよいです。それにしても相場というやつは何か変動がないと面白くないですね。儲けるチャンスも、はたまた損するリスクもなかなか訪れません。

いや、上記を唱えてみたものの、本業サラリーマンや不動産投資に時間を割いているWATANKOとしてはまだしばらくはこのままでよいかもしれません。

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