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2017年5月14日 (日)

(続)“バスの食堂”があった土地を売る日が来た

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(前回からの続きです。)

WATANKOは子どもの頃の思い出、そして親の想いが残る“バスの食堂”跡地を再活用するにあたり、従来方針の賃貸だけでなく、売却も選択肢に入れて検討することにしました。

早速、複数の不動産業者とコンタクト、売却先の斡旋をお願いするとともに、近隣の価格相場をはじめとした最近の地元の不動産取引に関する情報を入手しました。

不動産業者には商売柄か話し好きな人が多く、近隣の不動産取引事例や、土地オーナーの動向など様々な情報が入手できました。それらの中には近所の井戸端会議で話されるような家庭の内情もふくまれていたりもします。

一方で、同様にWATANKOから話した所有不動産他に関する情報も周囲にだだ漏れするだろうなということは容易に想像できたので、当方からの情報開示には注意しています。

不動産業者にコンタクトした結果、近隣の賃貸金額と売却金額の相場情報が手に入りましたので、賃貸に供したケースと、売却処分したケースを試算してみました。

具体的な数字は控えますが、試算した項目は次のとおりです。

■賃貸と売却の比較

賃貸ケースにて一定期間の合計における手取り利益総額を試算する場合、以下の項目が考えられます。

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このうち、主なリスク要因は③年額賃料と⑨賃貸年数です。詳しくは後述します。

次に売却ケースにて手取り利益を試算する場合、以下の内訳が考えられます

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さて、WATANKO遊休地を対象に賃貸と売却の2ケースを試算してみました。

賃貸又は売却の単価は近隣の現在の相場水準。期間は20年で比較すると、試算結果としては手取り利益総額は賃貸と売却では著しい差はなく、同水準でした。

しかしこの結果に対して、さらに次の内容を考慮しなければなりません。

■賃貸の収益リスク

賃貸の場合、何よりまずもって現在、遊休状態となっている土地を利用してくれる賃貸先が実際に現れることが必要です。それも試算にて設定した期間の中で、できるだけ長く賃貸として利用してもらわねばなりません。それはアパートの入居率を高く保つのと同じです。

しかし実際には、たとえ賃貸先がみつかったとしても、将来にわたって借り続けてもらえることができるかどうかは事前に保証されません。それに賃料も、賃貸先が土地を用いた商売がうまくいかなくなれば、値下げ交渉の俎上に挙げられてきます。

この他にアクシデントが起きれば、それにかかわる費用が発生するおそれもあります。(これは土地の賃貸だけならまだしも、加えて建物も賃貸する場合なら半ば覚悟しておいた方が良いでしょう。)

20年等の長期にわたって切れ間なくずっと賃貸が出来て、賃料は1円も下がらない。アクシデントが一切起きないと考えるのはかなり楽観的であり、そこには収益獲得の不確実性をはらんでいるわけであります。

余談ですが、WATANKOの経験則では賃料や賃貸期間については10%~20%の欠け目を織り込んでおくくらいが望ましいでしょう。またアクシデントに備えて、一定の資金を日頃から引当してことも推奨します。

なお売却の場合は、言うまでもありませんが、売却価格が決まれば手取り利益はほぼ確定します。


■利益を再投資した結果も上乗せ

この他に比較すべき要素としては双方のケースで算定した金額を現在価値に引き直して比較する必要があります。これについては、わかりやすい比較としては賃貸、売却ともに手取り利益を同期間、再投資した場合、得られるリターンをそれぞれ上乗せするやり方がよいです。

賃貸では賃料は月次で徐々に入金され、その内利益分を都度、金融商品等を購入する再投資にまわすとします。一方で売却では多額の金額をただちに、そして長期にわたり運用するとします。その場合、両者が同じリスク商品であれば、再投資にまわしている資金の延べ総量は売却の方が大きいことから、売却の方が再投資のリターン実額は高そうであります。

以上のとおり、賃貸を売却と比較した場合、賃貸では将来に渡る収益の不確実性と、再投資のリターンが劣後する傾向から売却よりも不利は否めません。

これを覆すには、売却金額がとても低くて(あるいは高い賃料が設定できて)、その結果、賃貸の方が売却よりも、(試算上は)圧倒的に高い利益をもたらす場合です。それであれば不確実性や再投資の劣性を補ってなお、最終的に賃貸の方がお得になるでしょう。


■さらに先を視野にいれて考える

以上のとおり、WATANKOの遊休土地の場合では、売却の方が利益面ではメリットありとの判断になります。

しかしよくよく考えてみると、売却においては土地を手放すわけですので、それ以降の収益獲得の機会は無くなります。一方で賃貸の場合では、20年間における収益がたとえ目論見を下回ることになっても、20年後においても土地を所有し続けて、更なる収益の獲得や、その時点での売却も可能となります。

したがって土地の活用について賃貸か売却かを選ぶにあたっては、想定期間における損得勘定だけでなく、さらにその先のことも視野に入れて考えるべきであります。

(つづく。次回で完結です。)

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