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2017年7月22日 (土)

センセイ、アパートの契約更新料を支払ってください

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(やれやれ、空室率だけでも頭が痛いのに...)

WATANKOは原則サラリーマンですが、半ば家業ともいえる不動産賃貸業も営んでおります。その所有物件の中にはアパートが含まれており、大手のアパート管理会社に募集と管理を委託しています。

今回はそのアパートの入居者のうちのひとりが、賃貸契約の更新料を支払ってくれないというお話であります。

■アパートの契約更新料の未払いが発生

WATANKOが保有するアパートは今年で築9年目を迎え、最近は空室率が徐々に上がる傾向がでてきました。そんな中にあって手取り収入の下振れを抑えるべく、賃料の他に入居者に支払ってもらう各種費用の確保や、退去時の修繕費用の自己負担の抑制には注意を払っています。

そんな折、アパート管理会社の担当のBさんから、入居者のひとりが契約更新料を未払いとしている旨の連絡を受けました。Bさんによると、これまで何度か支払督促の手紙を差し入れるも相手からの返事は無し、何度か訪ねて行っても居留守を使っている様子だそうです。

その連絡をうけたWATANKOは「じゃあ、管理会社としてこれからどうやって契約更新料を回収するの?」と問えば、「法定更新という扱いにして、あきらめるオーナーのケースもありますが...。」とさっさと白旗を上げ、オーナーにあきらめろという提案です。

全く持って情けない返答に当然ながらWATANKOとしてはBさんにハードクレーム(ここで具体的に述べますと、ブログの品位を著しく落とすので詳しくは割愛します...。)したうえで、「これからどう対処するのだ?」と再度問えば、「入居者に支払いをお願いし続けるほかありません。」と、およそ専門業者らしからぬ、債権回収ノウハウのかけらもない返答です。

Bさん(アパート管理会社)のあまりの情けなさに対して、WATANKOはクレームを通り越して落胆すら覚えました。

■対策を練る

今回の契約更新料の未払い者は、聞けば若い女性、学校の教師とのこと。公務員というと一般的に順法精神があり、契約厳守なイメージを持ちますがなかなかに厚顔な御方です。

WATANKOは気を取り直して、Bさんと今後の作戦を練ります。具体的に動いてもらうのはBさんの役割ですが、このままでは埒があかないので、WATANKOから以下のとおりアイデアを出しました。

(1)先ず連帯保証人に連絡して、当人に契約更新料を支払うよう促してもらう。あわせて当人が支払わなければ連帯保証人に請求させてもらう可能性も伝える。

(2)(1)でも支払わない場合には、当人の職場(学校)に連絡して、監督する者から当人に支払いを促してもらう。

「契約事を守らない、コンプラアンス精神に欠けた者が、教育の現場に携わり続けてよいものでしょうか?学年主任!そして教頭先生!!もしも貴方がたが当人に指導してくれなければ、この次は市の教育委員会に連絡させてもらいますがよろしいでしょうか?」

特に(2)は当人の勤務先が学校ということを踏まえると、かなり対面を重んじると思われるので効果が期待できそうです。また当人に対しては(2)を実行する前に、予告する方法もありかもしれません。職場に連絡がまわると知れば、事前に支払いを申し出てくることも期待できます。こちらとしては当人にダメージを与えることが目的ではありませんので、穏便に済めばよしであります。

ともかく時間が経ってしまうと、当人に対して「未払いでも構わないんだ。管理会社は督促するばかりでそれ以上は踏み込んでこない。」と思わせてしまう事になります。早急に上記の手を打ち、当人に支払いさせるようにもっていかねばなりません。

WATANKOは最後に「こちらは(休日出勤や、金融庁のミーティングやインデックス投資ナイトへの参加など)平日も休日も忙しいので、くれぐれも打ち合わせどおり連帯保証人や学校への連絡を行って下さいね。こんな時のために平素から管理委託料を支払っているのですから、何卒よろしくお願いしますよ。」とBさんに念押ししました。

■膠着状態のまま数週間が過ぎる。そして

その後、WATANKOは仕事が忙しくて、この件を半ば忘れており数週間が経ちました。その間、Bさんからは何も連絡がありません。

想像するにBさんは連帯保証人や学校への連絡を果たして行ったのか怪しいです。あるいは上司に停められているのかもしれません。

Bさんが打ち合わせ通りの対策をとらず、放置する展開は予想していたので、いよいよWATANKO自身が管理会社に乗り込んで、目の前でBさんに連帯保証人や学校へ電話を掛けさせようかと思案しました。

しかしその後、事態は急変しました。

契約更新料を未払いしていた学校のセンセイは、先日、アパート管理会社に突然やって来て契約更新料を支払っていったそうです。

センセイに一体何が起こったのか?

(つづく)

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コメント

勤務先等借主の居宅等以外の場所に電話、訪問等をして督促する行為は、「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」の「威迫」ないしは「人の私生活若しくは業務の平穏を害するような言動」に該当する可能性があります。
借主に債務不履行があるとはいえ、その督促は、借主の社会生活上の平穏を保持する観点から、社会通念に照らし合理的な方法で行われなければなりません。借主側の都合により連絡先を居宅等以外に指定している場合や、どうしても連絡がつかない場合などの正当な理由がない限り、居宅等以外の場所への督促行為は督促方法として合理性・相当性を欠くものと考えられます。
なお、貸金業法では、取立て行為の規制として、「正当な理由がないのに、債務者等の勤務先その他の居宅以外の場所に電話をかけ、電報を送達し、若しくはファクシミリ装置を用いて送信し、又は債務者等の勤務先その他の居宅等以外の場所を訪問すること」を禁止しています。

名無しさん

情報提供でしたら、見ず知らずの他人にわざわざありがとうございます。

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