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2017年9月26日 (火)

妻は我が家のリスクコントローラー

【9月22日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

129,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

44,022千円

■損益率

34.1%

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(貴方のパートナーは投資のドライバー?それともストッパー?)

前回とりあげたWATANKOのアパートは、木造なので耐用年数は22年。現在、9年目となり物件のライフサイクルとしては中盤期にあたります。このアパートの賃貸にあたっては結構な金額の借入を行っており、まだまだ借入残高は当初の借入総額の6割強も残っています。

さて先日、アパートの収益性について低下傾向が見られ始めた件を記事にしました。現在は合計12部屋のうち、2部屋が空いている状態が長く続いており、周辺の競合物件も増えてきたことから、今後は満室を目指すのは容易ではありません。修繕の発生も不可避でしょう。

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築年数がすすんだアパートが直面する収益力の低下(2017/9/23)

アパートは妻の名義ですので、現在の入居状況、競合物件及び今後の修繕の発生について当人に説明を行いました。

すると妻から「金融資産が十分に積み上がってきているのだから、借入金を返済しましょう。」と提案を受けました。

これに対してWATANKOは、アパートの資産価値残高と、低下したとはいえ今後見込める収益を勘案すれば、急いで売却する必要はまだない旨を説明すると、妻の方もややエスカレートしてきて、「とにかく早いとこ借金がある状態から脱却したい。」と頑な態度を見せはじめました。さらには「元本割れするリスクをもつ金融資産も早くやめてほしい。」とまで言い出す始末。

WATANKOも自分の不動産投資や金融資産のポートフォリオを説明しつつ、リスク対策をとっている旨を説明するも、話は平行線であります。

仕方なく、今後の総資産の積み上がり状況をみて、借入金については、一部繰上げ返済をすることで決着となりました。

実際のところは繰上げ返済の時期も金額も明確にコミットしてはおりませんので、WATANKOは妻の要求を事実上かわした格好となっています。

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数日後、妻とのこのやりとりをふと思い出して、これは妻によるWATANKO家のリスクコントロールのひとつかと思うようになりました。

WATANKOの不動産投資は、他の不動産投資を手掛けている方に比べれば、リスクを抑えたつもりです。またインデックス投資においても分散投資をはじめとしたリスク管理をしているつもりです。

しかし妻からみれば、これでもWATANKO家としては、かなりのリスクをとっているようにみえたのかもしれません。

ここはあらためて妻の声を思い出しまして、せめてアパートの借入の一部繰上げ返済については真剣に検討してみるかと考えるようになりました。

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また、このエピソードをきっかけに昔のことを思い出しました。

WATANKOが手掛けている不動産投資は、現状の手持ち物件の収益性の維持・向上を念頭においたスタイルです。あらたに物件を仕入れて、貸し出し、頃合いをみて売却するという積極性は打ち出してはいません。なぜならサラリーマンと兼業している身としては現状が精一杯であるからです。

それであっても6年前には、今回のアパートの順調な運営に気をよくして、遊休土地に2棟目のアパート建築を検討していました。当時は東日本大震災の発生により、東北から避難してきた人達の賃貸需要が、WATANKOの街にもなだれ込んできており、需給がタイトになっていた頃でした。

しかし妻は、2棟目のアパート建築にあたり、更なる借り入れを行うことで借入残高が合計1億円を超える水準となることからこれに強く反対しました。

WATANKOは当初、妻の反対に反発するも、2棟目の建設候補地が、もと田んぼであったため、盛り土と地盤改良のコストがかなりかかり採算性がよくないことから冷静に検討し直した結果、2棟目の建築を断念することにしました。

しかしながら当時のWATANKOは住居用不動産を増やすことにかなり前向きであったため、たとえコスト高の面があったとはいえ、妻の反対がなければ2棟目の建築に踏み切っていたことでしょう。

もし2棟目を建てていたとしたら、現在の供給過剰な状態を迎えて、コスト高の中で建てた採算性の悪い2棟目の収益確保は1棟目よりも苦戦していたことでしょう。

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世間一般的な不動産投資のスタイルはというと、最初は小さめのワンルームあたりの購入から始まり、慣れてきて、かつリターンが貯まってきたら、所有物件をさらに買い増していく。そのプロセスをスピードアップするために借り入れを行います。いわゆるレバレッジを効かせて自分の家計におけるバランスシートをどんどん厚くしていきます。物件の妙味が薄れてくれば機動的に売却も行い、手持ちの物件の投資効率を上げていきます。

WATANKOは不動産投資家としては、上述のタイプに比べて、おとなしい部類にあると自己分析しています。しかし時折、過度なリスクをとってしまうことや、事業環境が悪化しているにもかかわらずリスクの低減におろそかになる面があります。

そんな時には妻の「借金をしたくない、リスクをとりたくない」という保守的な姿勢が、リスク取り過ぎのWATANKOにとってブレーキの役目を果たすことがあります。

妻のそんなリスクコントローラーとしての役割に、感謝する一面があるWATANKOでありました。


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不動産投資」カテゴリの記事

コメント

うちのオヤジは?なことを言うことが多々ありますが、
これは真っ当だなという信条があります。

それは借金をしないということです。
車だろうが、土地だろうが、建屋だろうが、
すべてキャッシュで払います。
キャッシュで買えないものはあきらめます。

私もそれは正しいと思っています。
ローンがなければ破綻はないですからね。

と言いつつ、
かつて、株のナンピン買い資金をオヤジに借りていましたので、
大きなことは言えませんが。
(;^_^A

mushoku2006さん

コメントありがとうございます。

土地神話と借金嫌忌、伝統的な考え方にも捨てるべきもの、守るべきものといろいろありますね。

わたしもリスク金融商品による運用を行なっていなければもっと繰り上げ返済に前向きでしたでしょう。

 先祖からの土地とアパートを相続し、例によって、自分の代で土地を手放すのはご先祖様に申し訳なく、さりとて自分の死んだ後の相続税を支払う金もなく、と悩んでいます。
 こうなったら、借金も子供に残して相続税を減らすか?とあれこれ考えていますが、借金してると生きた心地がしないので憂鬱です。

higashinakanoyaさん

コメントありがとうございます。

ひとつ冷静にアドバイスするとなれば、上物(アパート)は忘れて土地の市場価値で持って処分するか、子どもに相続するか判断すべきでしょう。

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