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2017年10月23日 (月)

アパートの出口戦略の検討-賃貸継続か売却か

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(出口戦略、どうするか?)

WATANKOはサラリーマンをする傍らで、半ば家業ともいうべき不動産賃貸業を営んでいます。所有物件は色々なタイプがありますが、その中には不動産賃貸物件の定番ともいうべきアパートも含まれています。

2009年に新築して賃貸開始したアパートは12部屋あり、これまで順調に収益をあげてきていましたが、ここ1~2年は絶えず空室が1~2部屋発生している状態です。空室が埋まったかと思えば、別の部屋で退去がまた発生するという状態の繰り返しです。

一方でWATANKOは勤務先の仕事が年々忙しくなり、アパートについては、ほとんどろくな対策もとらず放置状態でした。

■借入金の借り換えを契機に売却を検討する

そこでこのまま空室率がズルズルと上がるのを手をこまねいているようではまずいと考え、最近ようやく重い腰をあげて対策に取り組むことにしました。

かといって直ちに空室率を引き下げるような妙案が思いつくはずもありません。これについては別途地道に対策を施すとして、アパートの収益の改善は別のアプローチをとることにしました。

それはつまり収入ではなく費用面の対策、具体的には借入金を低金利先へ借り換えることです。マイナス金利が導入された頃から、とるべき対策として頭に浮かんではいたのですが、ここにきてようやく取り組むことにしました。(なんと杜撰な不動産投資であろうか。世の真剣に収益を追求している不動産投資家の方々から石を投げられそうであります。)

さっそく地元のいくつかの金融機関に引き合いを出して金利条件を提示してもらいます。

ところがアパートの管理会社にこの話をするといっそ売却を検討してはどうかという提案をうけました。管理会社いわく、現在、不動産投資が人気あり、そこそこでもよいから収益力がある物件を求めている人が多い。したがい良い条件で取引ができるかもしれないとのこと。

そこで今後の参考も兼ねて、WATANKOのアパートについて、現在の相場を踏まえた売却価格の査定をしてもらいました。その結果に基づき賃貸を継続した場合と、今回売却した場合とを比べてトータルでどちらが稼ぐことができるか試算してみることにしてみました。


■試算の条件

賃貸継続の場合の試算前提は以下のとおりです。

1.アパートは木造建築なので耐用年数22年、もう少し頑張って25年間を稼働期間として設定。現在8年経過時点であり、あと17年稼働させます。

2.12部屋うち空室数の想定は次の通り。感覚的ではありますが、結構厳しめにみてみました。( )内は空室率です。

・8年目(現在)~10年目 2部屋(17%)
・11年目~13年目     3部屋(25%)
・14年目~17年目     4部屋(33%)
・18年目~25年目     5部屋(42%)

3.費用としては固定資産税、保険料、税金、入居者入れ替えに伴う小規模な修理、建屋全体の大規模な修繕費用を考慮、一方で低金利資金への借り換えによる金利費用の減少も織り込んでいます。

4.17年後の2034年に土地・建物を売却するとして、その売却代金から不動産譲渡税と不動産手数料を控除した手取り額を算定しました。築25年のアパート建屋について売却額は見込めず、売却代金のほとんどは土地代としています。

5.想定の空室率を反映した収入から上記3の支出を差し引いた税後キャッシュフローを平均利回り5%にて運用します。

こうして税後キャシュフローとその運用益、将来の売却価格を全て加算して、トータル手取り利益を試算しました。

一方で、売却の場合の試算ですが、管理会社から受領した現在の査定価格から不動産譲渡税と不動産手数料を控除した手取り額を算定し、それを平均利回り5%にて運用します。売却代金とそれを17年間運用した結果の合計が賃貸継続の場合との比較対象となります。

■比較の結果

賃貸継続と売却を比較すると、17年間の運用でみて賃貸継続の方が売却よりもおよそ1.3倍の利益があがる結果でした。

賃貸継続の方は築18年目以降、空室率を40%強に設定する。最後の売却代金はもっぱら土地代という厳しめの条件で試算し、一方で売却の方が代金の運用の平均利回りを5%と決して低くはない水準で試算しました。

つまり賃貸継続はそれなりに悲観的に、売却は楽観的にみた傾向であったにもかかわらず、賃貸継続の方が利益があがる結果でした。

(つづく)

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