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2017年10月25日 (水)

(続)アパートの出口戦略の検討-賃貸継続か売却か

【10月24日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

129,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

51,460千円

■損益率

39.9%

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(前回からの続きです。)

WATANKOは、自身が所有するアパートについて管理会社から売却の検討を提案されたので、試しにと賃貸継続と売却とについて、トータル収益を比較してみました。

賃貸継続の場合は空室率や修繕維持費の想定によって収益がだいぶ変わります。そこで検討にあたっては売却のインセンティブが働くかどうか最大限検討するために、賃貸継続を悲観的な条件で試算する一方で、売却の方は売却資金を平均利回り5%でもって証券投資で運用できるという割と楽観的な条件で試算してみました。

しかし上記のとおりであっても賃貸継続の方が売却よりも明らかに手残り利益が多くなるという結果でした。

■売却には食指が動かず

冷静に比べてみるとアパートを売却して借入金を返却し、手数料と税金を支払うと手元に残る金額は、アパートの土地代分とほぼ同じです。だとすれば手間をかけても結局は更地を売ったのと同じでしかなかったということになります。

管理会社から「今、不動産投資が流行っていますから良い値段で売れますよ。」と言われつつも、査定価格は借入金残高(アパート建屋の未償却残高と言い換えても良い。)+手数料・税金+土地代の合計額程度の水準でした。この先十数年間もの間に得られる賃料を反映したプレミアムというものはほとんどのっていません。

それであっても、まとまった現金が早期に必要となった人や、高齢になったからとか不動産賃貸が煩わしくなったからといった別途事情があると売却に動くこともあるでしょう。しかし収益面だけでみると、アパートの売却についてはなかなか食指が動きません。

勿論WATANKOの一事例でもって全てを語ることはできませんが、もしも好立地や建屋自体の魅力でもって高く売れる物件であったとしても、そもそも先ずそのような物件を手に入れる段階で、それなりの高値で取得しているわけなので、トータルの利ザヤが高いとは限りません。

また安く仕入れた物件が特別高く売れるというケースであれば、多額の利ザヤを得られますが、その場合「安く仕入れる」と「高く売る」という2つの幸運を引き寄せるための少なくない努力と時間がオーナーには必要です。

■当座は賃貸継続だが、いずれは売却

ということで所有するアパートについて、WATANAKOは当座、賃貸を継続します。借入金の返済が終わってしまえば、あとは試算した空室率40%の場合でもそこそこの利益は残ります。よって少々細りましたが「Cash Cow」のひとつとして維持するのも悪くありません。また空室率の推移如何によっては繰上げ返済を行って金利負担の軽減も検討していきます。

さて所有アパートについて今回は売却を見送りましたが、この先WATNAKOが亡くなるまでずっと保有し続けることは考えておらず、将来のどこかではやはり売却を行うことを想定しています。

WATANKOは所有する不動産物件を1つ足りとも減らさずにこれを賃貸に供し続け、子ども達に引き渡そうとは考えていません。引き渡すまでの過程において、処分した方が良いものは実行していくつもりです。

子ども達に引き渡す物件としてふさわしいものは、立地・形状が良くて売れやすいもの。売却するまでの間、土地だけを賃貸して収益を上げることができれば尚良しです。手間をかけずに収益があがる。いざとなれば売りやすい物件です。

一方で処分しておこうと考えるのは今回のようなアパートなど上物がある物件です。上物の維持管理の手間とコストがかかること。天災や借り主の事業リスクに巻き込まれること。上物の処分や更地にした後の再利用に頭を悩ますことになる等が理由です。

不動産物件と一口に言っても、中にはずっと持っていたくなるものもあれば、いつも厄介ごとがついてまわるものもあります。後者を子ども達に渡すことは、ともすれば彼らを過度に不動産投資に縛り付けることになります。

それが彼らが将来、自由な生き方をおくる上で障害となってしまうとあれば、WATANKOも墓の下でおちおち眠っていられません。

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コメント

相続人となる息子さんたちのご意見はどうなんでしょう?
あと、建屋が残っていた場合、結構な処分費用がかかりますよ。
(年々上昇していて、以前とは比べ物にならないくらいかかります)

私は、売れるうちが花だと思いますね。
ぶっちゃけ、うちのオヤジが不動産神話の信者であることが、
残念でなりません。
不動産は全部今のうちに処分してほしいのに。><

賃貸を継続する場合、最終的には建替となるのでしょうか。入居者の立ち退き費用はどのようにお考えですか。

mushoku2006さん

コメントありがとうございます。

子ども達にはまだ幼いので話してはいません。

子ども達が社会人になり、しばらくしてから所有物件の引き継ぎを話しますが、彼らが所有継続をどうしても拒む場合は相続が発生する前に処分します。しかし現金で相続することのデメリットをよく説明しますがね。

あと記事でも書きましたが、最後は土地代だけでもいいからアパートごと売却するつもりです。自分で店子を退去させて、建屋解体するわけではありません。

(名無しさん)

賃貸を継続するといっても、遅くとも15年くらい先には売却する考えです。自分で店子の整理や建て替えをするわけではありません。次のオーナーから見れば空室率が4割でも、土地代だけで購入すれば利回りはまずまずの水準になると試算しています。

>>次のオーナーから見れば空室率が4割でも、土地代だけで購入すれば利回りはまずまずの水準になると試算しています。

その時の建屋撤去費用や賃料にもよるので、
一概には言えませんけど、
それら次第では、
土地代だけではマイナスになりかねませんよ。
手間暇考えたら、
更地の方が評価が高くなるくらいなのでは?

mushoku2006さん

>その時の建屋撤去費用や賃料にもよるので、 一概には言えませんけど、
それら次第では、 土地代だけではマイナスになりかねませんよ。手間暇考えたら、更地の方が評価が高くなるくらいなのでは?

文章のロジックがわからないのですが、上記の主語が次のオーナーとしたら、将来の撤去費用の過大化や賃料の大幅下落がおきるリスクを想定すれば、「土地代だけではマイナスになりかねない」ではなく、「土地代だけの値段どころか、もっと安く買わないと(次のオーナーにとっては)採算あわない。」と文がつづくのでは?そのような捉え方でよいですか?

また繰り返しますが、そもそもWATANKOが保有する期間中の空室率は40%強(平均賃料の下落に置き換えてもよいですが)織り込んでいます。そのうえでの賃貸継続VS売却の収益比較であります。

分かりにくくてすいませんでした。

>>「土地代だけの値段どころか、もっと安く買わないと(次のオーナーにとっては)採算あわない。」と文がつづくのでは?そのような捉え方でよいですか?

そうです。そう言いたかったんです。

mushoku2006さん

最終的には買い手候補がアパート・土地を手に入れてどのように収益を得ていくか次第ですが、土地代相当で建屋ごと買えるのであれば物件取得としては悪くないと思います。

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