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2017年10月 1日 (日)

(続)初チャリン!-VTIからの2017年3Q分配金

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(前回からの続きです。)

WATANKOは所有する遊休不動産物件について、新たな賃貸先を見つけ収益化していくことを断念し、物件を売却して、その資金でもって証券を保有し分配金収入を得る方針に切り替えました。

証券投資のビークルとして選んだのはバンガード・トータル・ストック・マーケットETF(VTI)であり、先日、購入後はじめての分配金収入がありました。

しかしながら、もし遊休不動産物件を賃貸できたであろうなら得られた賃料収入に比べて、VTIの分配金収入は数分の一、あるいはそれ以下であります。

やっぱり分配金収入では賃料収入には到底代わるものとはなり得ないのか。

■不動産の賃料に潜むリスク

不動産の賃料収入は、以下のリスクに晒されています。

1.希望する賃料を条件とした賃貸先が確保できるか。
2.賃貸先が賃料支払いを順守できるか、減額を要求してこないか。
3.賃貸先が契約を解約しないか。解約した場合⇒1.に戻る。

ファンドを10年間保有すれば、通常なら10年分の分配金収入はまず獲得できるでしょうが、不動産賃料は10年間の間で非稼働の期間があれば、直ちに減収となり、それを後から取り戻すことはできません。

たとえ賃貸先がついたとしても上記2や3のリスクをいつもはらんでいます。同じ賃貸先であっても数年前と現在では経済状況が異なり、与信も変わってくるというのもよくあるケースです。

そこに加えて費用面からみると、

1.固定資産税や仲介手数料
2.(建屋所有の場合)損害保険料、募集・管理費、修繕維持費等

といった発生がほぼ不可避であり、収入-費用の結果、手元に残る賃料手取り分となれば、それは分配金収入との差が何割かは縮んでいることでしょう。

■資産自体についての価値比較は容易ではない

では分配金VS賃料というインカムゲインの比較の次に、キャピタルゲインの比較としてみますと、これまた不動産物件のほうは良く見えません。

不動産物件の現時点の金額換算した価値は簡単には把握できません。なぜなら買い手があってはじめて金額換算した価値が測定できるので、定期的に把握するためには買い手探しをして値段条件を提示してもらう必要があります。

一方のファンドの場合は、言うまでもありませんが、不動産物件に比べればすぐにわかります。

まとめますと、

インカムゲインでは、表面上は不動産賃料>分配金収入でありますが、賃料の減収リスクや色々な諸費用の負担を考慮すると、両者の差は縮まります。

キャピタルゲインでは、そもそも不動産の金額価値の測定は簡単にはいかないので、どちらが値上がりするかという比較自体が困難です。


■WATANKOが証券保有に切り替えた理由

さてここまでの内容は一般論ですが、WATANKOがなぜ遊休物件に対して、賃貸収入をあきらめて、これを処分して証券保有(VTI購入)に切り替えたのか。

①遊休物件に対する賃貸先の確保が難しいと判断したから。条件を引き下げれば確保できるかもしれませんが、今度は手間のわりには儲からない事態となり、証券保有との差が縮まります。もしも両者のインカムゲインの水準が近くなれば、楽ちんな証券保有の方を選びたくなります。

②昔のような土地神話がすでに期待できない日本の地方都市における不動産物件の今後の値上がりと、世界経済(WATANKOの場合は米国経済)の成長と、どちらの上昇率が高いかと考えた時に、後者を選択しました。

また将来、子ども達に相続する事態を想定した場合、不動産よりも証券の方が事後も含めて容易だと判断しました点もあります。

(あとがきにかえて)

VTIのバイ&ホールドはまだ始めて2か月であり、長い航海はこれから始まります。思い起こせばインデックス投資自体を始めたきっかけのひとつが、自分の資産ポートフォリオにおいて、手間のかかる不動産投資のシェアを引き下げたいという願望がありました。

今回のVTI購入は、それをまたひとつ促進させるかたちとなっております。

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