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2017年12月31日 (日)

駄ブログ納会2017-今年もお世話になりました

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(皆様、今年もありがとうございました。)

2017年も大晦日を迎えました。WATANKOは妻と昼過ぎには隣町の温泉施設に行き、夜まで飲み食い⇒温泉⇒リフレクソロジーの繰り返しにて過ごす予定です。

嗚呼、シニアの怠惰なる一日。

さて駄ブロガーの大晦日はさておき、当ブログの1年を振り返ってみます。

■先ずは肝心のブログ記事

2017年は本稿を含めて合計169本の記事をUPしました。昨年が167本ですから横這いです。単純計算で2.2日に1本ですが、これをせめて2日に1本としたいところです。

カテゴリー別の記事数は次のとおりです。
(1記事で複数のカテゴリーに該当するものもあるので、合計は169本にはなりません。)

20171231

インデックス投資に関する記事が6割を占めています。この駄ブログもインデックス投資ブログの端くれですので、これは当然です。特に今年はVTIを買ったことなどがあってETFの記事が増えました。

それ以外の傾向としては不動産投資の記事がダントツで多かったです。不動産に関して今年は沢山の出来事がありました。しかしその甲斐あって長年の懸案が2件片づきました。よって来年はトラブルフリーでいきたいものです。

■イベントへの参加

次に渉外活動?を振り返ってみます。2017年に参加させていただきましたイベントは次のとおりです。

●1月 「投信ブロガーが選ぶ!Fund of the year 2016」表彰式(さらにその後の懇親会では幹事のお手伝いをさせていただきました。)

●5月 インデックス投資+不動産投資のオフ会

●6月 つみたてNISAに関する金融庁との意見交換会

●7月 インデックス投資ナイト2017

●9月 つみたてNISAフェスティバル

●10月 サムライズジャパンの勉強会

●11月 三菱UFJ国際投信による投資家ミーティング

●12月 バンガードによるブロガー限定交流会

2~3月は勤務先での業務が多忙を極めており、なかなかイベントへの参加が難しかったですが、それ以外には、ほぼ月イチのペースにて参加させていただきました。

お声をかけていただきました幹事の方々には、この場をかりて改めて御礼申し上げます。

これに懲りずに来年も声をかけていただけますとありがたく、よろしくお願い致します。

■来年は資産運用が大きな節目を迎える

WATANKOのインデックス投資は来年の3月で満10年を迎えます。運用期間の当初予定は20年間ですから、丁度折り返しの時期に当たります。そこで来春にはインデックス投資10年の総括を行う予定です。

また資産運用の状況もいよいよ次の大台に到達してきました。詳しくは次回の運用状況にて報告致しますが、今後の運用方針について慎重な検討フェーズにかかってきたところです。

最後に今年もこの駄ブログにアクセスいただいた皆さん、コメントをお寄せいただいた皆さん、どうもありがとうございました。

またTwitterでリツイートや「いいね」に登録されたり、リプライいただいた皆さん、どうもありがとうございます。

皆さんからのアクセスやコメントが何よりのブログの更新エンジンであります。

これからもこの駄ブログをご笑覧いただき、ご意見ご感想をお寄せください。加えてご指導ご鞭撻もお待ち申し上げます。

当ブログ「資産運用でスーパーカーを手に入れよう!」は、一般ビジネスマン感覚でもって、インデックス投資の実践、不動産投資のリアル、自動車オタクの大言壮語あるいは重箱の隅つつき他を題材とした蓄財と消費のパフォーマンス・ストーリーであります。

来年もまた皆様にご愛顧いただけますよう頑張って記事更新してまいります。

皆様もどうか良いお年を。


妻ミサト「ブログ更新、終わった~?出かけるわよ~」

WATANKO「へいへい。では、よいこらしょと。(ロードスターの幌を開ける。)」

妻ミサト「大晦日もオープンかい。貴方はジョークだけでなく車も寒いわね。」

2017年12月30日 (土)

eMAXIS先進国株式インデックスの信託報酬の引き下げは止まらない

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(eMAXIS、先進国株式でいよいよニッセイ追撃か)

インデックス投信に関する大きな話題のひとつには信託報酬の引き下げがあります。なぜなら投資先の選定や手法によって商品の特徴を出すアクティブ投信と異なり、インデックス投信はベンチマークに連動するように商品設計されており、マーケティングの4PでいうところのProduct(商品)面においては、差別化が困難であります。

したがいあとは他の3要素(Price:価格、Place:販路、Promotion:販促)で差別化を図るしかありません。中でも一番インパクトがあるのはPrice:価格です。同じ商品であるならば、顧客としては最も安い値段で買えるものを選ぶ事は明らかなのですから。

さて今年のインデックス投信の信託報酬の引き下げで、これまで一番の話題といえば、WATANKOから見ればeMAXIS Slim新興国株式インデックスの信託報酬引き下げでした。

ところがそれ以上のビックニュースが年の瀬も押し迫ったこの時期に飛び込んできました。

■eMAXIS Slim先進国株式インデックスが信託報引下げへ

先日、SBIアセットマネジメントからEXE-iつみたてシリーズの新商品として、EXE-iつみたて先進国株式ファンド(信託報酬0.1095%、税抜、以降同じ設定が報じられました。

先進国株式(正確にいえば日本を含めた先進国)のインデックス投信としては驚異的に信託報酬が低く、これが発売開始されたらどれくらい売れるのか注目を浴びるところでした。

ところがEXE-iつみたて先進国株式ファンドの話題も三日天下、実はもっと注目を浴びるニュースとしてeMAXIS Slim先進国株式インデックスの信託報引下げが発表されました。(すでに多くの個人投資家ブログで取り上げられていることから注目度の高さがうかがえます。)信託報酬は現行の0.189%から0.1095%、つまりEXE-iつみたて先進国株式ファンドと同率です。

三菱UFJ国際投信

上記サイトの更新情報を参照ください。

eMAXIS Slimシリーズは最安値の信託報酬に追随するのが特徴の商品です。他社が信託報酬の最安値の商品を新規設定してくれば、あるいは既存の商品の信託報酬を引き下げてくれば、eMAXIS Slimシリーズはそのたびごとに、公約通り信託報酬を引き下げて同率1位の最安値をキープし続けてきました。

そこには「〇〇社の商品は連動するインデックスの採用が異なるから、引き下げ対応外である。」といった言い訳はありません。同じアセットクラスの最安値のインデックス投信であれば、三菱UFJ国際投信(以下、三菱)はこれを即座に葬らんとばかりに信託報酬を同率まで引き下げます。

そして今回もまたその公約は果たされることになるのでした。

そうそう、これで三井住友・DC外国株式インデックスファンドS(信託報酬0.16%)の一般販売を待望するWATANKOはじめ個人投資家の声は消えることでしょう。もっとも三井住友アセットマネジメントもeMAXIS Slimが出た段階で、上述のファンドを一般販売しても信託報酬はすぐ追いつかれると判断していたので消極的であったか。

■三菱UFJ国際投信はニッセイを追撃できるか

三菱は2015年からの投信のローコスト革命が起きても、コスト競争にはしばらく距離を置いていました。ところが2017年に入ってeMAXIS Slimシリーズを展開し始めると、気がつけばローコスト競争のセンターポジションにあると言っても過言ではありません。

楽天・バンガード・ファンドやSBIアセットマネジメントがMSCI以外のインデックスを採用した低コストな新商品を設定しても、三菱はこれらに信託報酬をあわせてきます。すでにアセットマネジメントOne(たわらシリーズ)、大和証券投資信託委託(iFreeシリーズ)はこの低コスト競争から脱落気味であり、三菱から見て残っている競合先はニッセイアセットマネジメント(以下、ニッセイ)くらいです。

先進国株式アセットクラスのチャンピオンは現在、ニッセイですが、三菱は今回の引き下げによってニッセイに対して信託報酬で大きく差をつける形となります。三菱は果たしてニッセイを本格的に追撃できるのか。

ここには大いに注目していきたいと思います。

■さて積み立て投資先をどうするか

先進国株式アセットクラスでは、WATANKOはこれまでニッセイの<購入・換金手数料なし>外国株式インデックスファンドを積み立て購入商品として選定してきました。

これからはどうするか。

WATANKOは1年程度、ニッセイの動向を見てから判断をする予定です。ニッセイが三菱を下回る信託報酬を設定すれば積み立て購入商品はそのまま変更しませんし、1年以上たってもニッセイに動きがなければ、eMAXIS Slim先進国株式に切り換える予定です。

現時点で言えるのはここまでです。

■まとめ

それにしてもこの信託報酬0.1095%という水準はつくづくすごいです。日本株式インデックス投信の最安値水準0.15%辺りを一気に下回り、国内ETFの最安値水準と同じところまで到達するのですから。

おそらく三菱はeMAIXS Slim単独では採算が合わないかもしれません。しかしながら色々な販路で売っているeMAXISについて、トータルで収益を出せればよいと考えていることでしょう。

eMAXIS Slimが赤字覚悟であっても多くの個人投資家がeMAXIS Slimを買うことは、すなわち多社の競合商品が軒並み資金流入が伸びず、干上がってしまうことを意味します。

競合先を殲滅させて、あとで生存者利益をゆっくりいただく。

そこに個人投資家の長期投資ならぬ、三菱の長期収益計画を垣間見たといったら言い過ぎでしょうか。

2017年12月29日 (金)

年末恒例のアセット・ロケーション-余裕資金は伸び悩む

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(こちらのお金をあちらへと)

WATANKOは毎年、年末の休暇中の平日を利用して、複数の金融機関をまわって資金の整理と預け替えを行っています。アセット・アロケーションならぬ、いわゆるアセット・ロケーションの一種であります。

■余裕資金を証券口座へ投下

WATANKOは夫婦で給与振込先となっているメガバンクの他に、不動産賃貸業で使っている農協、子供たちの学費や習い事の費用引き落としのほか子供名義の貯蓄先として使っている地方銀行、信用金庫、郵便局等などあわせて合計6金融機関17口座を保有しています。(一部遊休口座含む)

今回、これら各口座の資金の残高確認、この先1年間の必要金額の入金、余剰金の引き出しや預け替えなど一気に行いました。

例えば塾代や学納金、給食費は、郵便局の口座から引き落としされますが、残高不足とならないように来年1年分の引き落としの見積り額をあらかじめ入金しておきます。固定資産税ほか各種税金の引き落としに用いている口座も同様です。

さてこうしたアセット・ロケーションのハイライトはこの1年間の給与所得と不動産賃貸業の結果、手元に残った今年分の余裕資金をSBI証券の口座に振り込むことであります。

しかしながら、2017年の場合、8月に予定外の軽自動車購入、飲食店舗の解体撤去工事や新規賃貸契約の諸経費がかかった結果、給与所得と不動産所得から捻出できる余裕資金はゼロでありました。

そのかわり飲食店舗解体・撤去にともない同店舗に付保していた損害保険を解約することで払い出しされた解約返戻金と妻名義の口座に眠っていた一部資金を証券口座に振り込み、投資待機資金として積み上げました。

■余裕資金は伸び悩む

WATANKOがインデックス投資を始めた2008年3月時点では、給与所得と不動産賃貸収入から捻出できる余裕資金を毎年10百万円と見積もっていました。

しかしながらこの先の余裕資金を予想すると、大きな出費がなく、節約にある程度励んだとしても以前見積もった10百万円には到底届かず、良くて7百万円といった水準にとどまる見通しです。

その理由としては以下のとおりです。

1.不動産賃貸業の収入減

保有物件のリストラをすすめてきた結果、ある物件では契約先を切り替えた結果、賃料が減ったり、また別の物件では賃貸をあきらめて物件を処分したりするなどしてきた結果、年間のキャッシュインは減る一方です。

しかし問題含みの物件をリストラしてきたおかげで、不動談賃貸業における手間と事業リスクは10年前と比べて各段に減りましたので、WATANKOはトータルで現状に満足しています。

2.教育費用の負担増

長男が通う大学の学費+諸々費用が年間2百万円強かかっています。これがあと3年で6百万円。その後に次男が大学に進学すると5百万円~10百万円かかると予想され、WATANKO家の学費負担は今後10年間の合計で11~16百万円かかる見通しです。

小さなお子さんをお持ちの30代の方々に警告させていただきますと、お子さんが大学に入ると学費が嵩みますので、ボーナスは即学費となる覚悟が必要であります。さらには中学、高校から学費の高い私立に通わせる場合はもっと大変になります。

3.伸び悩む給与所得の手取り

WATANKOは勤務先で中間管理職という、企業で最も悲哀あるポジションで仕事をしていますが、それなりに昇給・昇格をうけて給与の額面が増えてきました。

しかしながらそれと同等かあるいは上回るペースで増えているのが税金及び社会保険料の負担です。その結果、ここ数年では手取り収入は横ばい又は微減となっています。

加えて妻がパート収入+不動産賃料収入が増えたので、WATANKOの扶養から外れたことに伴う扶養控除の減という事情があるものの、なんとも辛い現状です。

■まとめ

資産運用のビークルとしてリスク商品を用いる以上、その目標達成には常に不確実性が伴います。

くわえて資産運用に投じる資金の捻出金額においても、将来の長期に渡って確実なものとは言い切れません。上述のとおり子どもの学費が嵩むこと、税金及び社会保険料の負担が増えること以外にも、そもそもの収入減や病気・怪我、住居関連などの要因によって投資に充てることができる余裕資金は毎年変動すると考えておいた方がよいでしょう。

それとも皆さんにおかれましては、WATANKOとは異なり収支のコントロールはバッチリで投資資金に予実のブレは見られないでしょうか。

無用の心配であることをお祈り申し上げます。

2017年12月26日 (火)

待望のラーメン店、ようやく開店

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(ラーメンは国民食。ゆえに手堅い飲食店です。)

WATANKOは今年、ラーメン店のフランチャイジーW社と新たに賃貸契約を結び、用地を貸し出しました。W社はそこへ店舗を建てて11月下旬にはオープンする予定でしたが、時期がきて店舗が予定通り完成するも、なんと人が集まらず開店できないとのこと。

開店は当面、延期となりました。

関連記事

待望のラーメン店、しかし開店せず(2017/12/6)

W社とは賃貸契約期間がスタートしているので、開店の有無にかかわらず賃料はWATANKO宛に支払われるのですが、このままW社が店を開くことが出来ず収益を上げられない期間が続けば、賃貸契約に暗雲が立ち込めてきます。

12月に入ってからWATANKOはW社からの連絡を待ちました。せっかく関係の悪化した前の賃貸先との契約を終了させて、再スタートを切ろうとした矢先にこの状態では困ったものです。

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12月も半ばをすぎようとした頃、W社から連絡を入りました。どうにかスタッフを手当てすることができて開店の目途が立った、ついてはオープンニングセレモニーとして関係者の方々をご招待したいとのことです。

WATANKOは安堵し、開店のご祝儀をもって家族と一緒にセレモニーに出向きました。
店につくと様々な取引先や縁故とおぼしき人達がやってきています。W社の社長が来客を出迎えます。

このセレモニーはお店のスタッフの営業トレーニングの場でもあります。来客数もあらかじめ読めますし、余裕をもって店の運営の練習ができる機会であります。

スタッフの接客対応はまずまず。注文や配膳のミスもみられずラーメンや餃子や飲料を美味しくいただきました。

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セレモニーから数日後、当初の開店予定日からほぼ1カ月遅れにて、このラーメン店が正式にオープンしました。週末に車で通りかかってみると駐車場は満杯で、誘導員が案内をしている様子が見えました。ひとまずは安心といったところです。

このW社の店の繁盛は、WATANKOの不動産賃料収入の安泰に繋がります。まさにWin-Win。近所に目立ったラーメン店はありません。以前は近くに幸楽苑がありましたが、閉店しました。その他には丸亀製麺はありますが、むこうはうどん屋なので直接の競合は避けられると想像します。競合状況もいまのところ厳しくはなさそうです。

ようやく開店した新規賃貸先。以前と異なり土地だけの賃貸なので、賃料は7割程度に減りましたが、一方で建物に係わる損害保険料や固定資産税が不要となりました。また何より嬉しいのが建物を保有していないので管理リスクが各段に減ることです。以前の建物含めた賃貸契約はまさにトラブルのデパートでしたから。

これでハッピーリタイアにむけた不動産投資物件のリストラ(再構築)がまたひとつ完了しました。

(あとがきにかえて)

オープニングセレモニーにて

妻ミサト「またアナタ、ラーメンのスープをたくさん飲んでいるわね。塩分たっぷりで体に毒よ。」

WATANKO「うーん、昔と違って胃袋が縮んであまり食べられないから、ついスープを味わってしまいました。こだわりのラーメン店にいくほど、つい飲んでしまいます。」

妻ミサト「まあ貴方が早く亡くなっても、イーティーエフとやらで儲けたお金は私がキッチリと使ってさしあげるわ。ささ、安心して存分に飲んで頂戴な。」

WATANKO「!!!」

2017年12月24日 (日)

今年1年間に多く閲覧いただいた当ブログ記事―2017年1月~2017年12月

【12月22日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

129,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

55,921千円

■損益率

43.3%

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(皆様、今年も閲覧いただきまして、ありがとうございます。)

さて他の著名ブログを真似て、当ブログでも半年毎に直近1年間でアクセス数を多く集めた記事を紹介しています。少し早いですが今年2017年の1年間ではどの記事が多く読まれたのか。

★第10位
今、ゼロから投資を始めると仮定したらどうするか@WATANKO(2017/11/25) 2,545PV

⇒Twitterでフォロワーの方に記事情報を拡散いただいたおかげか、短期間でPVが伸びました。インデックス投資の環境はここ数年でコストを始め様々な面で改善、充実してきました。将来は信託報酬0.1%未満、日本の投資信託と海外ETFが利便性の面で全く同一になる、そんな日がくるかもしれませんね。

★第9位 
(続)毎月積み立てはいつがよい? (2010/8/23) 2,642PV

⇒古い記事ですが、毎回なぜかトップ10入りしています。タイトルが検索されやすいキーワードに合致しているのでしょうか。

★第8位 
2017年11月末運用状況(2017/12/3) 2,778PV

⇒最近増えた新規閲覧者の方々の多くにご覧いただいた記事です。この万年素人個人投資家は色々と下手な能書きをたれているが、一体どんな運用資産状況なのか。

★第7位 
なぜ早期リタイアをしないのか(2017/8/27) 3,045PV

⇒この駄ブログを閲覧いただいた方から、時折この記事タイトルの質問を受けることがあります。早期リタイアの実行を記事に書ける日が果たして来るのか。WATANKOは妻とじっくり話し合っていきたいと考えます。

★第6位 
55歳で早期リタイアできれば十分幸せかもしれない (2013/9/5) 3,109PV

⇒これも早期リタイア記事です。60歳定年に対して5年も繰り上げて仕事を辞めることができたなら、WATANKOはもう十分に幸せです。


続いてトップ5であります。

★第5位 
(続)NAからNDへ、ふたたびロードスターと過ごす日々の始まり (2015/7/20) 3,112PV

⇒この一つ前の記事をセットで読んでいただければ幸いです。

★第4位
新興国株式クラスは不要なのか-アセットクラスの流行り廃り(2017/1/13)3,130PV

⇒今年の記事では断トツのアクセス数でした。皆さんは分散投資でリスクコントロールを心がけているはずが、いつのまにか足元のリターンが高いアセットに集中投資するスタイルに変わっていませんか?

★第3位 
配当貴族インデックス・オープンに死角はないのか(2016/8/26) 3,443PV

⇒米国株式の人気が高まってくると、配当重視の個人投資家が増えてくるのは気のせいでしょうか。なお長期投資の視点からは配当はファンド内で再投資してもらうに限るのですが、一方で長期投資のモチベーション維持として、多少の配当をもらい、これを使うというのは賛成できる考え方であります。配当がでたら高級イタリアンへGO!

★第2位 
NAからNDへ、ふたたびロードスターと過ごす日々の始まり (2015/7/19) 4,253PV

⇒この記事は毎月、閲覧数を根強く集めています。NDロードスターの購入を検討されている方にとって少しでも参考になれば幸いです。

★第1位 
燃費でハイブリッドを選んではいけません(2017/5/4) 11,035PV

⇒よくある自動車記事です。改めて大原則を述べておきますと、ハイブリッド車はガソリン車よりも付加価値が高い車です。したがいましてより高いコストをユーザーが支払うことは工業製品としての成り立ち、ビジネスの定石からいって明らかです。

日々の小銭を浮かせるために、一方で結構な額の初期支払い(割高な車両価格)を負担していることをよくご理解ください。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「最後に私が登場する記事はアクセス数が伸びているのかしら。」

WATANKO「それは定かではありませんが、オフ会で当ブログをご覧いただいている方の中には、貴方に関係する質問をうけることがあります。」

妻ミサト「どんな質問かしら?(・・・ワクワク)」

WATANKO「発言そのままに言えば、『WATANKOさんは恐妻家ですか?』」

妻ミサト「!!!」

2017年12月23日 (土)

楽天・米国高配当株式インデックス・ファンド-個人投資家が望むのは高配当か無分配か

【2017/12/25追記】
記事タイトルが長すぎるので、一部変更しました。(旧題:楽天・バンガード・ファンドの次の一手はVYMに投資する楽天・米国高配当株式インデックス・ファンド-個人投資家が望むのは高配当か無分配か)

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(うーん、どちらを望むか...。)


さて、本日も万年素人個人投資家らしい記事を1本いってみたいと思います。

バンガートと楽天証券が組んで鳴り物入り?で登場した楽天・バンガード・ファンド。

ラインナップは楽天証券で保有残高が大きいバンガードのETF、すなわちVT、VTI、VWOをそれぞれ投資対象とする商品(楽天・全世界株式インデックス・ファンド、楽天・全米株式インデックス・ファンド、楽天・新興国株式インデックス・ファンド、以降あわせて楽天3ファンドという)です。

これはバンガード&楽天証券からみれば、きわめて当然かつ慎重なアプローチ、実績に裏打ちされて勝算ありとみなした商品であります。

■早速出てきた次の一手

この楽天3ファンドに続く商品もまた、早速登場することがわかりました。

先日のバンガードによるブロガー限定交流会での配布資料によると、上述の3つのETFの次に保有残高が大きいETFは(NISA口座になりますが)VOO、その次にVYMとなっています。

バンガードの説明によるとVOOを投資対象とするファンドを設定しようとすると、連動するインデックスであるS&P500にかかわるライセンスフィーが発生して、コスト増の要因となるのが課題であるとのこと。

そのためかVOOはスキップされて、次に保有座高が大きいVYMを投資対象とする楽天・米国高配当株式インデックス・ファンド(以降、楽天・米国高配当株式)が設定されます。

WATANKOは相互リンクいただいているアウターガイさんのブログ記事で、楽天・米国高配当株式の設定を知りました。

参照記事
バリュートラスト|価値を生む・未来を託す・投資を歩く
楽天投信投資顧問がVYM(米国高配当株式)相当の超低コストインデックスファンドを新規設定

ところでWATANKOはこの楽天・米国高配当株式の設定を聞いて、ある疑問が湧いてきました。

■楽天・バンガード・ファンドの各商品の分配金はどうなる?

楽天3ファンドについて、分配金は一体どうなるのでしょうか。目論見書を読んでも、(他の多くの投信でも同様の傾向がみられるとおり)はっきりとは書いてありません。

楽天3ファンドが、投資対象となるETFの分配金のスケジュールに沿って、各々もまた分配金を出すとしたならば、そこには国内の投資信託としては残念な一面があります。

長期投資を続ける上での投資信託のメリットに投資の効率性があります。ひとつ具体的にあげるとすれば投資対象とするアセットから配当金が支払われても、それは投資信託の中で再投資に廻されることによって、投資の複利効果が期待できることです。

分配金が必ず支払われるETFに比べて、こうした無分配、再投資が行われるのが投資信託の長期投資を続ける上でのメリットです。
(注:すべての投資信託が、運用期間中ずっと無分配を維持することは保証されていませんし、謳われてもいません。あくまでインデックス投信に多く見られる実態上の傾向とご理解下さい。)

楽天3ファンドがもし無分配(傾向)をとるのであれば、投資の効率性の向上と手間要らずとなり、それこそ0.12%のマージンを支払う価値のひとつもあろうかと考えられます。

■高配当を期待する個人投資家に無分配の投信が支持されるのか

しかしながら、もし楽天・米国高配当株式もまた同様に無分配(傾向)であるとしたら、この投信はそれが高配当狙いのETFを選好する人に果たして支持されるでしょうか。

高配当株式のETFを選好する個人投資家の狙いは、真っ当に考えれば、まさにその高い配当を毎年いただくことであります。NISAの非課税枠を適用すれば、その実入りはますます大きいです。

その高配当が直接もらえないとなれば、たとえ再投資に廻されることが合理的であったとしても高配当株を志向する個人投資家にとって楽天・米国高配当株式がVYMと同様の支持を得られるかどうか疑問であります。

楽天・米国高配当株式は長期投資を続ける上での投資信託のメリット(無分配)を備えるのか、それとも投資対象であるVYMと同様に高配当をただちに保有者に享受させるのか。

WATANKOは後者であるならば、やはり0.12%のマージンは高いと感じざるを得ませんし、また楽天3ファンドも分配金をしっかりと出す方針であれば、同様の感想を持つに至ります。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「貴方の運用資産から出ている分配金を私にもくださいな!」

WATANKO「いや~、アタクシの保有する商品はどれも無分配でございまして...」

妻ミサト「ウソおっしゃい!ブイティーアイってやつから分配金が出るでしょ!」

WATANKO「嗚呼、楽天・全米株式インデックス・ファンドが無分配を続けてくれるなら、乗り換えるか...。」

2017年12月21日 (木)

2017年の振り返り(2)不動産投資

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(今年は例年になく忙しかったです。)

2017年の振り返り、今回は不動産投資についてです。

2017年はこのブログ開設以来、もっとも大きな動きが2つありました。1件は保有する遊休土地のひとつを売却したこと、もうひとつは長年続けてきた飲食店舗の賃貸を終了させ、建物を解体撤去、更地にして新たな賃貸をスタートさせたことです。

■遊休土地を売却

以前、大型商業施設向けに駐車場として貸し出していたり、小さな飲食店舗を建てて賃貸していた土地があったのですが4年前から完全に遊休土地となっており、新しい賃貸を探していました。

しかしながら隣地所有者との関係や、斡旋を依頼していた不動産業者の動きの悪さ等色々と事情があり、なかなか新しい賃貸先を見つけることができませんでした。

これから先、賃貸先が果たしてみつかるのかという懸念、そして子ども達への将来の資産継承を考えた時に、土地よりもお金に換えておく方が良いと判断し、思い切って売却することにしました。

これにより土地を賃貸に供して収益をえるスタイルから、土地の売却代金で証券投資を行いそこからのリターンで収益を得るスタイルに切り替えたのです。

不動産投資に代わって証券投資のビークルとして選んだのは、海外ETFのバンガード・トータル・ストック・マーケットETF(VTI)でした。

日本の土地から米国の株式へ切り替えたこの資産運用、果たして成功するか。

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“バスの食堂”があった土地を売る日が来た(2017/5/13)

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(続々)“バスの食堂”があった土地を売る日が来た(2017/5/17)

■新しい賃貸をスタート

WATANKOは父から不動産賃貸業を受け継いで18年経ちますが、賃貸物件の中で現在、もっとも古いものが1つ残っていました。それは26年前に父が保有する土地に建てた飲食店舗です。

当初イタリアンレストランとして飲食店経営会社に賃貸しましたが、その後、別の経営会社に切り替えました。それから店の種類をいろいろ変えて現在に至ります。

この経営会社とは当初友好な関係でありましたが、様々なエピソードを経て関係は芳しくない状態に変わります。やがて設備更新をめぐるトラブルをきっかけにこの経営会社との契約を終了させることにしました。

店舗は当初、居抜きで次の賃貸に供しようと試みましたが、次の賃貸先候補と協議する中で断念し、解体撤去して土地のみの賃貸に切り替えることにしました。

関連記事

父が遺した最後の賃貸契約の終焉①-父が開いたお店(2017/6/5)

父が遺した最後の賃貸契約の終焉②-経営会社の破綻と次の担い手(2017/6/7)

父が遺した最後の賃貸契約の終焉③-退去に至る道(2017/6/9)

父が遺した最後の賃貸契約の終焉④-新しい賃貸先みつかる(2017/6/11)

■まとめ

遊休土地の賃貸先が見つからないこと。とある賃貸先との関係がうまくいっていなかったこと。ともにWATANKOにとって懸案でありました。それらが整理できた2017年は不動産投資にとって良い進展がみられた年でありました。

思い起こせばWATANKOが父から不動産賃貸業を引きついだばかりの頃は、問題を抱えた物件が少なくありませんでした。

それらに対してWATANKOは、長年をかけてひとつひとつ整理と再活用を続けてきました。また整理と再活用だけでなく他の継続賃貸物件ではトラブルもしばしばおきました。

整理と再活用、トラブルで手間と苦労を背負うたびに心身が疲れて、「もうこれ以上、不動産投資はこりごり。」となるのですが、それでも人間、タフにできているものでして、2年くらい経てば心身の疲れも癒えて、次の懸案に取り組む活力が湧いてきます。

2018年は果たして何が待っているのか。今年は結構忙しかったので、できれば穏やかに過ごしたいものです。

2017年12月19日 (火)

2017年の振り返り(1)インデックス投資

2017年も残すところあと12日。

WATANKOは家族ともども今年も大きな病気、怪我もなく、それだけでもう十分幸せな1年を送ることができました。加えてインデックス投資においても、とても順調な1年でありました。

ここで2017年のインデックス投資を振り返ってみたいと思います。

■投資行動

今年1年間でリスク金融商品をどれだけ積み立て投資したのか。投資したアセットクラス、商品、年間投資額は次のとおりであります。

●日本株式
ニッセイ日経225インデックスファンド
-特定口座 1,200千円

●先進国株式
<購入・換金手数料なし>ニッセイ外国株式インデックスファンド
-特定口座 2,600千円

バンガード・トータル・ストック・マーケットETF(VTI)
-特定口座 36,643千円

●新興国株式
野村インデックスファンド・新興国株式(Funds-i)
-NISA口座 700千円

eMAXIS Slim新興国株式インデックス
-特定口座   500千円
-NISA口座 500千円

新興国株式は途中で積み立て商品をeMAXISに切り替えました。3つのアセット、5商品で合計42,143千円を投資しました。うちNISA分は1,200千円、年間枠全額です。
2017年は例年に比べてVTIを大量一括購入しましたので、単年度の投資額としては過去最高となりました。(WATANKO大丈夫?)

■評価損益

次に2016年12月末から2017年11月末までの直近1年間の評価額、評価損益率の推移です。(ともに投資待機預金、確定損益、税還付等を含む。ただし年間平均利回りとは、ここでは累計損益をベースとした年当りの利回りを指しています。金額単位:千円。以下表同じ。)

201712191

2010月3月末(当ブログ開始時)から2017年11月末までの購入元本と評価損益額、評価損益率の推移です。

201712193

201712192

2017年は年初からほぼ一貫して評価損益は上昇するという、正に順調な推移でありました。
このような状態が来年も続くとありがたいです。なにせ10年近くインデックスファンドの積み立て投資を続けてきたので、全ファンドを合わせればかなりの口数を保有しております。したがい基準価額が上昇すれば、口数が多い分だけ、その恩恵をドッカリと受けることが出来ます。

勿論ながら、その逆もしかりなのでリスク管理が重要なことはいうまでもありません。

■まとめ

皆さんの2017年の資産運用はいかなる結果でありましたでしょうか。個別株でもファンドでもアクティブ投資を志向された方々におかれましては、ベンチマークのインデックスを超過できたでありましょうか。超過達成できたら良し、できなくても相場全体が好調な1年でしたから、それなりの利益があがっていることでしょう。

さて最後に来年2018年の展望ですが、まず年末に保有する金融機関の口座の残高を確認のうえ、余裕資金を証券口座に移管する予定です。

その上でこのままの相場や為替水準が続くことになれば、来年の運用資産残高はいよいよ2億円が視野に入ってくるでしょう。

長期投資の点からみれば、来年あたりは相場が下落してもらっても全然かまわないのですが、このまま好調を維持してもらえるのならば、それはそれでありがたやであります。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「最近、とっても寒い日が続くから、投資信託を値下がりしないうちにさっさと売っぱらって、防寒グッズをいろいろ買って欲しいんですケド....」

WATANKO「長期投資を微塵も感じさせないコメントですね。それはそうと、はい!ホッカイロ1グロス(144個)買ってあるよ!ど~ぞ!」

妻ミサト「う~ん、なんかリクエストは微妙に違うんですけど。なぜこんなにホッカイロを?」

WATANKO「だって年末年始、ロードスターであちこちに出動したいから!」

妻ミサト「開けて走るのが前提かい!」

(というわけで、ホッカイロだけで満足しない妻ミサトのために、ロードスターの助手席の足元の防寒グッズとして、これを買いました。)

2017年12月17日 (日)

2017年12月の積み立て購入商品

【12月15日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

129,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

53,744千円

■損益率

41.7%

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WATANKOは給与所得と不動産賃貸収入から得た余裕資金をもって日本株式、先進国株式、新興国株式のインデックス投信をSBI証券にて毎月積み立て購入しています。

積み立て購入にあたってはSBI証券を利用しています。月に1度、ログインして注文を出すときだけ、自分が投資を行っている実感がほんのちょっぴりだけ湧いてきます。

さて今月の積み立て商品のお値段(購入単価)は如何であったか?

Notes)表中の金額単位は円です。

201712312

さらに12月の仕入れの結果、11月末と現在とを比較して、平均購入単価はどれくらい変動したのか?以下のとおりです。

Notes)
*表中の金額単位は円です。
*NISAは暦年ごとに損益を認識する必要があるため2017年の分のみの表記としています。

201712315

さて今年の積み立て投資はこれで完了であります。今年も日本株式、先進国株式、新興国株式の各アセットクラスに年間を通じて合計5,500千円積み立て投資を行いました。NISAの非課税投資枠1,200千円も無事使い切っております。

さて来年2018年の積み立て商品はどうするかについて、ぼちぼち考え始めています。もちろんながら来年も日本株式、先進国株式、新興国株式にそれぞれ投資していきますが、問題はその配分です。

今年は8月にVTIを36百万円一括購入したために、ポートフォリの中における先進国株式(米国株式)の比率が高まりました。そこで先進国株式の比重を下げるべく、8月からは新興国株式の購入比率を上げ、ノーセル・リバランスを行ってきました。

来年も果たしてそれを続けるか。

信託報酬がうんとこさ低いeMAXIS Slim新興国株式インデックスが設定されたので、新興国株式をどんどん買っていきたい気分に駆られています。

一方で8月に購入したVTIですが、まだまだ買い付け余力があり、2018年に追加購入する可能性もあります。とくに米国株式が調整期に入れば、すくなくともあと12百万円は追加購入したいところであります。

以上、今年の積み立て投資も終わったところで、次回からインデックス投資、不動産投資、家計その他について、それぞれの2017年振り返り記事をお届けする予定です。

2017年12月16日 (土)

バンガードのブロガー限定交流会に参加-その言やよし、今後の動きに期待

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(資料いろいろ)

ブログの相互リンクをいただしている著名ブロガーの水瀬ケンイチさんからのお誘いをうけて、先日バンガード・インベストメンツ・ジャパンが主催するブロガー限定交流会に参加しました。

プログラムはバンガードの紹介ならびに同社とブロガーとの間の質疑応答です。当日はWATANKO含めて17名のブロガーの皆さんが集まり、1時間半に渡って会が進められました。

■配布資料

交流会は先ずバンガードの会社紹介ビデオの上映に始まり、続いて塚本投資戦略部長によるプレゼンテーションが行われました。

当日は冒頭の写真にあるとおり資料が色々と配られましたが、どれもわかり易い内容です。ただ複数の資料間で重複する内容が多いです。またWATANKOはバンガードの資料を以前に読んだことがあるので内容は概ね既知のものばかりでありました。その意味では最近のニュースや動向についてもっと触れられた資料であったならば良かったというのが率直な感想であります。

ちなみにですが、皆さんの勤務先が確定拠出年金(DC)を導入する場合、担当する金融機関がDCについての解説資料を配布したりします。あれはインデックス投資の紹介資料としての性格も有していることが多いです。同様にこのバンガードの資料もまたインデックス投資の紹介資料として使える側面もあります。

なお資料に関して詳しい解説を載せた著名ブログ記事を紹介致します。

参照記事

たぱぞうの米国株投資
バンガードの中の人が選ぶ、ベストなETFはこれだった。

■質疑応答

プレゼンテーションの後に、1時間程度を使って質疑応答が行われました。十数名のブロガーの皆さんから合計30件近くの質問が塚本氏と小林セールス・クライアントサービス本部長に対して矢のように浴びせられました。

バンガードからは質疑の内容についてはブログ掲載を控えてほしいとの依頼でしたので、詳しい紹介は省きますが、様々な内容に及ぶものでありました。WATANKOは皆さんの質問についてはどれも答えにくいものばかりだなと感じつつも、痛いところばかりをつくブロガーの皆さんの質問に思わずニヤリでありました。参加したWATANKOにとってはとても参考になり有意義なセッションでした。

WATANKOもまた「ブログには書かないし、ブラックロックのETFを買わずに待っているから・・・」と操をたてつつ質問しました。がしかしバンガードのガードは固かったであります。


■楽天・バンガード・ファンドの商品展開

配布資料を拝見すると、バンガードが楽天投信投資顧問と組んで設立した楽天・バンガード・ファンドの商品展開は、楽天証券における海外ETF保有残高ランキングのトップ3に位置するVT、VWO、VTIを選んで国内公募投信として仕立てていたことがわかります。

今後さらに商品が追加設定されるかどうかは、先ずこの高い人気を持つ3つの海外ETFを投資対象とした3つの投信の売れ行き次第でありましょう。換言すれば最も人気が高いETFを投信化して売れなければ、それらよりも人気が低いETFを投信化しても勝算は見込めません。

また楽天証券で3つのETFの次くらいに人気があるVYMは、高配当株式を対象としているため投信が分配をなるべく出さない方針であるならば性格がマッチしません。BND等債券ETFはトータルリターンを考慮すると国内投信化に伴うマージン0.12%(税抜)の負担が重いです。WATANKOが次の商品を考える立場ならばこんなところが悩ましいです。

楽天・バンガード・ファンドの今後の商品展開に要注目であります。

投資家との信頼関係を重んじるバンガード

質疑応答を通じて、バンガードは自社の商品展開においては投資家の利益に沿うことを重要視する姿勢を繰り返し唱えていました。

多くの投資家が望む商品をコストを抑えて発売し、それが投資家に長期的に支持され続けることでさらにコストメリットが生み出され、それが投資家に還元される。その循環を通してバンガートと投資家の間の信頼関係が強固になっていく。

流行に安易にのった新商品の設定や他国市場への上場についてはコスト面から十分に精査されるとのこと。そして入念に、慎重に検討を重ねた結果、一度やるときめたらじっくりと腰をすえて取り組む姿勢。

バンガード、その言やよし、であります。

その言葉に違わない行動をこれから実現してくれるのか。WATANKOにとって今回の交流会を通してバンガードへの期待度がいやがおうにも高まる日となりました。

2017年12月14日 (木)

BNDからの2017年12月分分配金

【12月12日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

129,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

55,148千円

■損益率

42.8%

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WATANKOは手元にある外貨をつかって資産運用のひとつの実験ともいうべき外国債券のETFであるBNDのバイ&ホールドを実行中です。

さてBNDから2017年12月分の分配金が支払われました。税引き後で242.59ドルです。

これまでの推移は以下のとおりです。なお購入元本は1株80.48ドル×2,000株=160,960ドルです。

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続きまして債券に関する雑感です。

先日、とある米国株ブログの記事を拝見しました。そこでの要旨はコスト(信託報酬)がかからない米国の個別株をバイ&ホールドし続けることによって、たとえ保有株の価額が大幅に下落しようとも、しっかり配当をもらえることで老後の生活資金が補填できるというものでした。

投資のリターンはキャピタルゲイン+インカムゲインのトータルで測るものという原則に照らせば、「株価の暴落は無視してOK、配当がしっかり出る(米国株だ)から安心」という考えには違和感があります。

老後の生活費の補填として月100千円、年間1,200千円を配当収入で得たいとするならば、配当率1.5%では80,000千円分の個別株式が必要です。保有株が暴落をうけて20%棄損した場合、▲16,000千円となりますが、そのような多額のキャピタルロスをくらっておいて、配当が引き続き1,200千円もらえたラッキーと喜ぶことが正しいのでしょうか。

配当金を10年分、12,000千円貰っていても、一方でその間16,000千円のキャピタルロスが続くとすれば、トータルでは4,000千円の損失であります。これでニッコリできますか?

配当金もしくは分配金をもらって素直に喜べるのは、投資元本の変動が小さいことが前提です。その意味では株式よりもずっと値動きが少ない債券から得られる分配金であれば心おきなく生活費として使い切ることができるでありましょう。

ちなみにBNDはWATNAOが2013年末に80.48ドルで購入しましたが、それに対してここ1年間で82ドル±1ドルで推移しています。1%強の値動きにすぎません。

件の米国株ブログ記事を拝見して、インカムゲインはとっておいて再投資にまわす方が良いと頭でわかっていても、目の前に差し出された現金(配当金)はかくも魅力的なのかと今更ながら感じました。

関連記事

配当金はほんの一部、そしてかりそめのリターンにすぎません(2016/6/14)

2017年12月12日 (火)

「お金は寝かせてふやしなさい」は市井の個人投資家におくるナイスリーな投資本

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(あのブログでは猫なので、ここでは犬をのせてみました。)

著名なインデックス投資ブロガーであり、この駄ブログにもブログを相互リンクいただいている水瀬ケンイチさんの単著「お金は寝かせて増やしなさい」が先日発刊されました。

Amazon.comで購入して送られてきたこの2冊、WATANKOはどちらから読もうか小1時間迷ったあとに、おもむろに本書を読み始めました。

■漫画とプロローグでツカミはOK

冒頭、漫画で始まり、その後にインデックス投資を勧める理由を簡単にまとめています。本書のさわりということで内容は深入りせず、わかりやすい内容です。書店で立ち読みして興味を持った人は、ここで本書を買うべくレジに向かうことでしょう。

ただ、ひとつだけ違和感があるのは「インデックス投資の長期実践者が少ないのはなぜ?」という問いかけを、プロローグの、しかも冒頭に持ってきた狙いはなんだったのか。
述べられていたことについては全くの賛成ですが、ここは第4章のひとつの項でもよかったのではないかと思いました。

■本書は「梅屋敷商店街のランダム・ウォーカー」の濃縮版

さて第1章から第3章、第6章にわたっては、インデックス投資のビークルとなる投資信託という金融商品の解説に始まり、インデックス投資の具体的な実践法(ノウハウ)、投資を後押しするNISAやiDeCoといった税制優遇制度の紹介、出口戦略(終わらせ方)と続きます。

いずれの内容も、公知公用の部分を除いてほとんどは著者のブログ「梅屋敷商店街のランダム・ウォーカー」にて綴られた記事の濃縮版です。4ケタにも及ぶ記事の全てを読み切るには時間がかかりますが、ブログに書かれたかなりのエッセンスについて本書で触れることができるでしょう。

一方でやはりブログには、その時々の時勢にあわせて色々な記事が展開されていますので、リアリティというか、インデックス投資の臨場感をもっと味わいたい方にはブログ記事を読まれることもお勧めします。

■第4章、第5章は他書にはない内容

第4章はタイトルにもある「寝かせる」ための秘訣についていろいろと記されています。そこには同じくインデックス投資を実践する者が直面する色々な悩みに対して、著者からのアドバイスがふんだんに紹介されています。

最も重要なポイントはただひとつ。如何に売らずにホールドし続けるか。

そして第5章は著者の15年にもおよぶインデックス投資歴の紹介です。ここでは当時の出来事を紹介しつつ、著者の投資金額とその成果についても紹介されています。

この投資金額とその成果ですが、やはり実額を載せると説得力が出てきます。とはいえ一般書籍の中で私有財産を公開するとは思い切りました。ここにも「インデックス投資の良さを多くの人に知ってもらいたい。」という著者の本書における意気込みを感じます。

一方で著者は今後もインデックス投資を10年単位で継続していくのでしょうから、本書で紹介された金額もやがては過去の数字、通過点に過ぎなくなるでしょう。

ちなみに公開された資産額以外にも別途、生活防衛資金をかなり(10百万円くらい?)積んでいるだろなあと想像します。

■まとめ

小難しい投資本が書店に平積みされる中、わかりやすく、実践しやすい投資本に巡り会う機会は案外とありません。そんな中にあって本書は市井の個人投資家におくるナイスリーな1冊であります。

もしも本書が10年前に発刊されていたら、今頃はどれだけの数のインデックス投資家が育っていたでしょうか。読後にそんな妄想をちょっとしてみたくなったWATANKOでありました。

最後にプロには到底及びませんが、鉛筆サラサラ書きした本田未来ちゃんにて〆たいと思います。

Hm


2017年12月10日 (日)

(続)あの境界線を確かめろ

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(もう、いいのさ。)


<関係者>
斉藤氏:WATANKOが造成工事を行った土地の北側の隣地所有者。故人。
大林:斉藤氏の義弟。造成工事にあたって斉藤氏の代理人としてクレームをつけてきた。
斉藤Jr:斉藤氏の長男。斉藤氏の死後、所有地を相続する。

晩秋の寒空の朝、斎藤Jrの依頼に応じて、WATANKO含む4名が同氏の所有地に隣接する土地の所有者ということで集まりました。

そこにはかつてのクレーマーの大林の姿はありません。もっともその者がいなくとも境界線の確認には一向に支障はありませんが。

■境界線の確認

斎藤Jrの所有地と接する土地の所有者が順番に斉藤Jrと境界線の確認を行います。やがてWATANKOの番になりました。

WATANKOの所有地と、斎藤Jrの所有地は以前のトラブルが起きる前から明確であります。境界線には曲がりがあるごとに杭がしっかりと打ち込まれており、お互いが杭にピタリと接する形にて斎藤Jr.側は擁壁を作り、WATANKO側はブロックを積んであります。境界の位置は疑いの余地がありません。

もしもここで斎藤Jrが少しでも何か異を唱えてきたならば、WATANKOは積年の感情を抑えきれなかったかもしれません。

しかし斎藤Jr.からは特に異論も出ず、確認は淡々と進み、終わりました。

全ての境界線の確認は1時間ほどで終わり、土地家屋調査士を交えて、所有者たちはしばらく雑談をした後に解散となりました。

田舎の土地所有者ばかりなので皆、そこそこ顔見知りです。中にはWATANKO家の代替わりを知らない人もいて、WATANKOに「お父さんは元気かね?」と近況を聞く始末です。

WATANKOとしても自分の所有地の近隣の土地の現在の所有者の顔ぶれがわかり参考になりました。

■相手から聞いたその一言

解散の際になってWATANKOは、意を決して斎藤Jrに、以前WATANKOが所有地を造成した時に出てきた大林は今どうしてるかと尋ねました。

斎藤Jrは聞かれたくないことを聞かれてしまったような嫌な表情を一瞬見せながら、一言だけ返答しました。

「もうあそことはつきあいはない。」

斎藤Jrが嫌な顔をしたのは、WATANKOに聞かれたくはないことを聞かれたからでありましょう。そしてその表情はWATANKOに対して向けられたのか、それとも斉藤Jrと大林との間に起きた何かを思い出し、それに対して向けられたのか。

そもそも10年前のトラブルの時に、斎藤側から出て来たのは大林一人でした。斎藤氏当人や、斎藤Jr.は一切出てきませんでした。こちらも胸糞が悪くなる相手を増やす気にもなれず、そのままでした。

あのクレームはひょっとして大林の独断だったのか。それとも斎藤氏の指示のもとに動いていたのか。そして斎藤Jrはどこまでそれを承知していたのか。

当時を思い起こして気になるところもでてはきましたが、誰が一番の悪党であったかを今更詮索してもあの時の苦痛は忘れられないし、癒されることもありません。

ただ一つ言えることは、あの斎藤Jrの態度からみて、現在の斎藤家は大林との交流を絶っていることがうかがえました。おそらくはもうWATANKOの所有地に関して文句を言ってくることはないでしょう。そもそも大林とておそらくはかなりの高齢となっており、どんな生活を送っていることやら‥‥。

それと今回、昔のことを荒立てなかったのはもう一つ理由がありました。WATANKOが所有する土地の中には斎藤家の所有地と接しているところが他にもあるのです。そこは遊休地なので将来の活用ないし処分を考えていかねばなりません。その時には斉藤Jrとの間でまた境界線の確認が必要になります。

将来のその時に備えて、斉藤Jrと険悪な関係に陥ってしまうわけにはいきませんでした。そして隣接している斎藤Jrの土地もまた遊休土地なので、向こうからみても同様の事情があります。

■今の幸せの前には些細なトラブルにすぎず

WATANKOは10年前、経験がまだ浅く、慣れない不動産投資に四苦八苦していました。流動資産は乏しく、現預金もそれほど持っていない状態です。サラリーマンとしても中堅層になり、いよいよ忙しくなっていました。そのような状況でW田畑のトラブルは本当に辛かったです。

翻って今はインデックス投資というリーズナブルな投資法を続けて来た結果、不動産投資のみの場合と比べて1.5倍の資産額を築くことができました。両親の介護と相続も済みました。仕事の忙しさは相変わらずですが、それ以外はほとんど順調な日々を送っています。

物心共に満たされたこの幸せの前には、斎藤家とのトラブルもいまや路上の小石のような些細な出来事であったと言えるでしょう。こんな矮小なトラブルについての怨嗟を持ち続けることに意味はありません。

いつか斎藤Jrの真意を確かめることができる日が来るのかわかりませんが、たとえそのような日が来なくともWATANKOと子どもたちの未来にはいささかの支障もないことを強く信じています。

WATANKOが遺すエンディングノートにはそう綴っておくことにします。

以上、「あの土地を埋め立てろ」の後日談でした。

2017年12月 9日 (土)

あの境界線を確かめろ

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(あれから10年が経ちました。)

WATANKOの不動産投資は、もともと所有している物件の収益化をすすめる観点から実施してきました。所有物件の中には田畑であったところもあり、これについては賃貸に供する前に土地の造成を行い更地にする必要があります。

WATANKOは2005年~2007年にかけて所有する田畑を造成して隣接する自動車ディーラーに駐車場として貸し出すことにしました。

当該田畑(農地)を他の用途に転用するにあたっては、開発行為として許可申請手続きが必要となり費用や手間が色々とかかりました。さらには隣地所有者とのやりとりも発生しました。

その中には悪意をもつ者がおり、WATANKOはそのような輩と対峙していかねばならず、物理的、心理的、金銭的な負担が生じました。とくに時間に余裕がないサラリーマン兼業不動産投資家にとっては大変でありました。

以下はその経緯を綴った過去ブログ記事です。合計12回にわたる長編記事であり、それだけ色々なことが起きたことを現しています。

関連記事

あの土地を埋め立てろ-(その1)田畑の再活用(2014/9/9)

あの土地を埋め立てろ-(その2)隣地の所有者との協議の日々(2014/9/10)

あの土地を埋め立てろ-(その3)排水不良で田畑が水浸しに(2014/9/11)

あの土地を埋め立てろ-(その4)いろいろと忙しい日々、そしてやっと着工(2014/9/12)

あの土地を埋め立てろ-(その5)悪意をもつクレーマーの登場(2014/9/13)

あの土地を埋め立てろ-(その6)悪意をもつクレーマーが引き起こす騒動(2014/9/14)

あの土地を埋め立てろ-(その7)悪意をもつクレーマーへの対策(2014/9/15)

あの土地を埋め立てろ-(その8)悪意をもつクレーマーとは交渉せず(2014/9/16)

あの土地を埋め立てろ-(その9)工事再開に向けた日々(2014/9/17)

あの土地を埋め立てろ-(その10)帰国、そして(2014/9/18)

あの土地を埋め立てろ-(その11)御礼、そして次の資産運用へ(2014/9/19)

Intermission 2014/9/19-「あの土地を埋め立てろ」あとがきにかえて(2014/9/19)

■その後の経過

本件で出てくるWATANKOが所有するW田畑(上記記事参照)と隣接してトラブルを引き起こした土地のオーナーである斉藤氏(仮名 以降同じ)は、WATANKO家の近くに住んでいるのですが、その後ほとんど見かけなくなりました。

やがて高齢なので認知症が進み、隣り街の病院への長期入院を経て今年5月に亡くなりました。現在は斉藤氏の息子(50歳代後半、仮称 斉藤Jr)が家を継いでいる模様です。そして当時クレーマーとして出張ってきた大林(斉藤氏の義理の弟)は上記エピソードの後、近所では全く見かけなくなりました。

斉藤氏の死後、息子の斉藤Jrは父の資産相続を行い、それまで長らく遊休地であった所有物件について色々と処分や活用を行っている模様です。

関連記事

葬式があると、3年後にはアパートが建っている(2016/3/21)

■境界線の確認願いが届く

おそらくその一環と思われますが先日、斉藤Jrからこの度自身が相続した土地と、隣地であるWATANKOが造成したW田畑(現在は自動車ディーラーの駐車場)との間の境界線について、立ち会い確認の依頼の通知が届けられてきました。

その通知に添付された公図を見つめていると、かつてWATANKOが大林からうけた惨いクレームの記憶がふつふつとこみ上げてきます。

かつては矛を収めたWATANKOですが大林、そして斉藤氏に対する怨嗟、そして復讐というブラックな執念を今回どこかでぶつけてやろうか。そんなダークサイドに陥りそうな気持ちをかろうじてこらえつつ、指定された日時に現地へ赴くのでした。

(つづく)

2017年12月 8日 (金)

不動産を貸す覚悟

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(不動産賃貸とはお金の貸し付けにも等しいです。)

NIKIKEI STYLE マネー研究所に興味深い記事が載っていました。

参照記事

NIKKEI STYLE マネー研究所
眠れぬ人の法律クリニック
土地は貸すと戻ってこない? 地主の「死角」こんなに

一言でいえば土地オーナーは一度他人に土地を貸すと、その賃借人には賃貸を続けることができる強固な権利が備わることがあり、オーナーが賃借人を退去させようとしても時間と労力がかかるケースがあることを警告しています。

不動産を借りた当人わはそこに資金を投じて私有財産を構築ないし保有するのですから、それを簡単に棄損させるようなことはオーナーと言えど簡単にはできません。

昔は土地を持つ者が強く、その土地を借りて生計を立てる者は立場が弱かったでしょう。そういった歴史的背景を踏まえて不動産の借り手に対する賃借権を保護する動きが、遥か明治の時代から続いてきて今日の法制が成り立っています。

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WATANKOはこの駄ブログにて、サラリーマン兼業の不動産投資活動のエピソードを語ってきましたが、その多くはトラブルや苦労話、失敗例であります。

そんなWATANKOの不動産ヘタレ物語を読んで「これは事業用不動産物件の特殊なケースであり、一般的な居住用不動産物件ではこんなことは起きない」と捉える方も少なくないかもしれません。

しかしながら事業用でも居住用でも、一般個人が不動産投資に手を出す際には留意すべきことは共通であります。

WATANKOがこれまで語ってきた不動産投資の注意点を煎じつめて述べるとすれば以下になります。

1.情報の偏在、交渉はいつも不利

一般個人は不動産業者よりも物件や取引についての情報に乏しいです。特に取引する価格となるとその割安/割高の判断が難しいです。一方で不動産業者はたくさんの取引情報やノウハウを持っていますので、交渉の際にはそれを活かすことができるでしょう。

建築業者や設備業者が出してくる見積もその高低の判断が難しいです。いつも相見積もりがそろえばまだ良いですが、それでも比較は簡単ではありません。

2.脆弱な債権回収力、強固な賃借権

不動産オーナーは賃借者が賃料未払い他の債務不履行をおこしても打つ手が限られています。訴訟しても時間と費用倒れになる可能性が多分にあります。対策として一番有効なのは敷金や保証金をあらかじめタップリもらっておくことですが、そのような条件が通るケースは多くはありません。

一方、借り手は賃料未払いでも直ちに追い出されることはまれです。やっていることは万引き、無銭飲食と同じか、もっと多額という意味では重罪ですが、居住権は保護されています。

3.賃借者の事業・生活の影響を大きく被る

事業用物件の賃借者が事業に失敗して破産したり、火事で物件を損失させた。入居者が乱暴で室内を壊したり、事故事件を引き起こした。これらの事業や生活においてトンデモ事態が引き起こされると、あなたの所有する不動産は、普段の賃料の累積ではとうていカバーしきれないほどの損耗を受ける場合があります。

貴方の不動産がもたらす収益は、縁故のない第三者の事業の才覚や、生活態度から大きな影響をうけることになります。

4.対策に時間がとれないため利益減に引き起こす

以上3つあげた留意点への対策は、それぞれないわけではありませんが、一般個人、それもサラリーマンと兼業で不動産投資を行う者であればこれらへの対処に時間をかけられません。

その結果、対策が遅れによる費用の発生や増加、妥協やあきらめ、手間かけない手段や短期解決を図ってしまうがために費用が嵩む、収益をあきらめるという事態を招いてしまいがちです。

■まとめ

脅すわけではありませんが、多額な資産価値がある私有財産を他人の支配下におく不動産投資とは、それ相応の覚悟が必要な投資であります。

1千万円の価値がある不動産を賃貸に供するということは、他人に1千万円をあずけて、そこから毎月お金をもらうことと同義なのです。

不動産投資について、上述のようなデメリットがあるにもかかわらず取り組むのであれば、全ての収益減、費用増のリスクを織り込んでなお株式と同等以上のリターンがでる物件であれば、そのような物件は投資する価値があるでしょう。

そのような物件を探し求める不動産投資、そこに飽くなき夢とロマンを求める者に幸あれ!

(あとがきにかえて)

妻ミサト「よく飽きもせず不動産投資について心配する記事ばかり書くわね。」

WATANKO「世の中、書籍・雑誌でもセミナーでもブログでも不動産投資を推奨する内容が大半です。でも不動産投資のリスクを語る者はまだまだ少ない。不動産投資で不幸になる人を減らすためにも、せめてこの世界の片隅にある駄ブログでアンチテーゼを唱え続けているんです。」

妻ミサト「zzz・・・」

WATANKO「寝るなーっ!」

妻ミサト「あ、そういえばご近所から、なにやら書類が届いているわよ。『境界線の確認願い』ですって。」

ガサガサッ。

WATANKO「これは・・・! この土地は・・・!!」


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甦る10年前の記憶、・・・いや悪夢か。

(つづく)

2017年12月 6日 (水)

待望のラーメン店、しかし開店せず

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(早くラーメンが食べたい!)

WATANKOは半ば家業ともいえる不動産賃貸業を父から継いで十数年が経とうとしています。今夏、所有する物件のひとつである飲食店舗・土地について賃貸先との契約が解除となり、新たにチェーン系のラーメン店を経営するフランチャイジーW社との間で、土地の賃貸契約を締結しました。

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WATANKOが既存の店舗を解体撤去したのち、W社が新たに店舗を建設のうえ、11月下旬にオープンする予定でした。解体工事、それに続く建設工事は無事完了し、予定通り店舗が出来上がったのですが、12月に入った現在もラーメン店はオープンしていません。

・・・W社の社長いわく、「人が集まらない」そうです。なんてこった!

■店舗は無事完成するも人が集まらず

WATANKOは不動産投資、そして賃貸業を長年やっている中で、色々なトラブルを経験してきました。

賃料や更新料の未払い・延滞、所有地の水浸し、様々なゴミ捨て、設備の更新費用負担、境界線の確認、地中にゴミが埋められる、店子の暴力沙汰、ボヤ騒ぎ、賃貸先の経営不振や病気による撤退など等です。

しかし今回の人が集まらないというトラブルは初めてでした。

W社の社長は夏の終わりごろに面会した際に、従業員を集め始めているが、なかなか厳しいと漏らしていました。パート・アルバイトを率いて店舗を切り盛りする中核たる従業員となると、それなりにしっかりとした人材が必要であります。

一方で昨今コンビニのバイトですら時間帯によっては時給1,000円をこえようかという人手不足の最中にあって、人材を集めようとすればそれなりの待遇を用意する必要がありますが、採算面からみて限界もあります。

11月下旬になって、W社の社長から「人が集まらなくて開店日が延びることになった。いつになるか、まだ見通しも立たない。」と連絡が入ってきました。

既に賃貸契約は開始しているため、店舗の開店の有無にかかわらずW社からWATANKOには賃料が支払われています。

しかしだからといって他人事ではいられません。なにせこのような事態が長引けば、W社の経営へのダメージが蓄積し、賃貸契約そのものが危うくなるのは明らかなのですから。

■賃貸先の経営に巻き込まれるリスク

事業用不動産のオーナーからみれば、賃貸先は経済活動における重要なパートナーとも言える位置付けにあたります。

オーナーは数千万円規模の資産価値がある不動産物件を、契約の縛りをかけて賃貸先に長期間にわたって貸し出すわけです。

賃貸者はその借りた不動産を用いて事業を行い収益を得るわけですが、オーナーに賃料を支払い続けるためには事業を軌道に乗せて、当初予定の収益を必要があります。言い換えればオーナーが賃料を毎月無事獲得できるかどうかは、賃貸者の経営手腕にかかっているといえます。

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オーナーは賃貸する前から「この賃貸者であれば経営能力が十分であり、安心して契約できる。」といった確信を100%持てるわけではありません。オーナーが個人であれば、賃貸先の経歴や与信、人脈や資産について調べられることは限られており、最後は賃貸者の経営能力に賭ける面があります。(その意味では個別株に似た側面があります。)

さらには仮に賃貸者の経営能力が十分であったとしても、それを超えた事業環境の変化に直面する場合もあります。今回の人が集まらないというトラブルはどちらかといえば、この部類に入るのではないかとWATANKOは捉えています。その点ではW社の社長に同情する面もありますが、ともかくも一日も早い開店を待つほかありません。

続報が入りましたら、またお知らせする予定です。

2017年12月 3日 (日)

2017年11月末運用状況

以前より拝見していた個人投資家ブログのうち、いくつかが最近、突然削除されてしまいました。中には相互リンクいただいていたブログもあります。

それ以外にも当ブログの右サイドに相互リンクを張り続けさせていただいているブログの中にも更新が途絶えてしまったものもあります。

削除あるいは更新停止したブログの運営者は、ブログを続けるモチベーションがなくなってしまったのか、それとも止む無き理由や事情があったのか。

ブログは気軽に始めることができる一方で、ある日突然に止めて消し去ることもできます。だからこそ熱心に更新されているブログがいつまでも続くかわからないゆえに、続いている間はありがたく拝見し続けたいと思います。

そして一方で、Webから消えていなくなった個人投資家であっても、リアルな世界では未来にむけてきっと投資を続けているであろうことを祈念します。

以上、消えたブログに対する鎮魂歌でした。

ということでインデックス投資を初めて9年9ヶ月、117ヶ月が経ちました。2017年11月末の運用状況です。

(Notes)
◆商品名は略称です。
◆アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ETFはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ETFの円換算レートは112.69円/ドルです。
◆NISA枠にて購入した商品も含みます。
◆投資待機資金には以下が含まれます。
①購入元本:インデックスファンドの売却により回収した元本、年度ごとに新たに投資に廻す資金
②評価額及び評価損益:インデックスファンドの売却により確定した損益結果及び税還付額等。

表中の投資待機資金における①購入元本と②評価損益の差額については、過去に保有商品を売却した際の税引き後の売却益、SBIポイントの還元分、SBI証券のキャンペーン現金還元分等が含まれています。

◆評価記号の内容は以下です。
◎:+25.0%~
○:+15.0%~+25.0%
△:+15.0%~+ 5.0%
▲:+5.0%~ ▲5.0%
×:▲5.5%~

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続いてバランスファンドに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

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さらに「わたしのインデックス(my INDEX)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに過去平均リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●過去平均リターン
5.5%(5.1%)

●リスク
13.8%(13.8%)

●シャープレシオ
0.40(0.37)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●購入元本+投資待機預金元本分
129,000千円(129,000千円)

●評価損益+確定損益分
53,701千円(53,372千円)

●運用期間
117ヶ月(116ヶ月)

●元本平均残高
53,053千円(52,398千円)

●平均年間利回り
10.4%(10.4%)

<概況>

足元ではジリジリと円高になっていて、海外アセットは10月末比で下がっているのですが、一方で日本株式とVTI(ドル建て)がしぶとく伸びた結果、わずかですが運用残高は10月末を超過し、またもや最高記録を更新しました。

さて今月末、つまり2017年の終わりはどのような評価損益でもって迎えることになるでしょうか。ここまできたら2017年は最後まで右肩上がりであり続けているところを見てみたいです。下がり始めるのは2018年からでお願いします。相場の神様。

そうなるとつみたてNISAは2018年から始まるのですから、最初からディスカウントモードに突入して安値買いから始めた方が、のちのちのお楽しみが増えるというものです。

2017年12月 1日 (金)

もしもインデックス投資をやっていなかったなら@WATANKO

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(前々回の記事と同じく、もしもネタです。)

WATANKOは親から継いだ不動産賃貸業に疲れ果てて、証券投資を模索した結果、インデックス投資を知り、2008年にこれを始めました。

もしもインデックス投資に出会わずにいたままであったならどうしたでしょうか。

■不動産投資を追求

疲れ果てたとはいえそれなりに不動産投資の経験を積んだWATANKOは、心身の回復を待って不動産投資をリスタートしていたことでしょう。

現実ではアパートは一棟しか所有していませんが、遊休土地を利用して二棟目、三棟目までは建てていたか。借入金の総額残高はおそらくピーク時で1億数千万円にも達する一方で、かなりの賃貸リスクに晒されていることになります。

天災、人災、大幅な空室率の上昇などが起きていたらどうなっていたことやら‥‥。


■所有土地の処分も早期リタイアも進まず

不動産投資以外のお金の増やし方を知らないままなので、有休土地を処分してその資金を別途増やそうなどとは考えにくかったかもしれません。

また不動産投資リスクに怯えるあまり、その備えとしてサラリーマンの安定収入を重要視して早期リタイアなどとてもする気にはなれなかったでしょう。

さらには子供達にインデックス投資を始めとする証券投資を語ることもないでしょう。親として伝えることができるのが手間がかかる不動産投資だけとはちょっと残念です。

そしてこの駄ブログのタイトルも「不動産投資で好きなクルマを手に入れよう!」と煩悩も控えめ、スーパーカーからトーンダウンしていたかもしれません。(そもそもブログを開設していたかも疑問です。)

■複数で多様な収入源を持つ強み

資産形成において給与所得以外の収入源を持つことは、忙しくなる一面もありますが経済生活において安定感が出てきます。

不動産投資について諸手を挙げて進めるわけではありませんが、インデックス投資もあわせてやることで不動産投資一辺倒に比べたら、リスク分散にも繋がる面もあります。それ故に翻って不動産投資も検討する余地が出てくるのではないでしょうか。

(注)単体比較として現物の不動産投資とREITを比べるならはWATANKOの推奨はあくまでREITです。

インデックス投資とは手間いらずの投資なので他の投資との併用やサラリーマンとしての本業に十分に打ち込む為にも相性の良い選択肢と言えるでしょう。

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