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2018年2月17日 (土)

2017確定申告-所得税が還付

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(今年の納税額はおいくら万円?)

花粉症と確定申告のシーズンがやってきました。

まず花粉症ですが、WATANKOは毎年、都内のクリニックで花粉症ブロック注射をうっており、そのおかげでもう6年ばかり花粉症知らずです。

WATANKOが通うクリニックはこちらです。

元赤坂クリニック

さて次、本題ですがWATANKO家はWATANKOと妻ミサトの2名分の申告業務を地元の税理士法人に代行依頼しております。

以前は、父の代からずっと個人の税理士にお願いしていたのですが、当人から自身の高齢を理由に市内にある税理士法人への業務譲渡を勧められました。そこで3年前からそこの税理士法人に申告を代行してもらっています。

関連記事

2015確定申告(Pay Tax For 2015)

■税理士に代行依頼する理由

投資ブログを運営する個人投資家の皆さんの中には確定申告をご自身で行う方をよくみかけます。

一方のWATANKOはというと、税理士に自分と妻の2名分の簡単な収支の明細をExcelで作成して、その証憑一式と一緒に渡して申告業務をお願いしています。

その理由は次のとおりです。

1.不動産賃貸業を行っているWATANKO家の申告は手間がかかり面倒であるため。
2.確定申告における誤謬や遺漏を防止し、品質を確保することを第一優先とするため。
3.将来の税務調査に備えたリスク対策の一環であるため。(これ以上詳しくは書けませんが)

報酬は2人分あわせても十数万円です。上記の理由に基づく報酬としてはリーズナブルであります。(当然ながら、この費用も申告上損金として控除)

それにそもそも親から継いだ不動産賃貸業によって複雑で面倒な確定申告を強いられるわけですから、その申告のためにかかる手間賃くらいは不動産賃貸収入から賄ってもよかろと考えています。

■今回の確定申告の特徴

今回、平成29年の確定申告の特徴としては、例年に比べて大きな出費がありました。

1.店舗解体と新規賃貸契約に係る費用を計上

WATANKOの申告では、昨夏に所有する飲食店舗を解体撤去したことに伴い、以下の出費を損金として計上しました。

*解体撤去工事費用
*滅失登記費用
*店舗・設備の未償却残高
*新規契約のための公正証書作成費用
*不動産業者への仲介手数料

給与所得と不動産所得を合算した金額から、従来控除している損金にこれらを加えた結果、29年度のWATANKOの課税所得はほぼゼロになりました。

このため給与からの源泉徴収分と前年の不動産収入をもとに予納している所得税、合計数百万円が還付されます。

この還付金は当然ながら余裕資金の一部として今後の投資に充てることになります。

2.アパートの借入金の借り換え実施に伴う費用を計上

妻の申告ではアパートの借入金の借り換えを実施したことから発生した費用を計上しました。

WATANKOは9年前にアパートの建設資金を金利X.X%で借りました。その後マイナス金利後に金利水準が相当に下がっていることになったので、今般借り換えを実行したというわけです。

もっと早く実行しようと考えていましたが、仕事の忙しさにかまけてズルズルと先延ばししてしまいました。しかしここに来てアパートの空室率が気になりだしてきたので、費用を少しでも抑えようと、ようやく動き出した次第です。

よって昨年一年間に支払った金利額の合計に加えて以下の出費を損金として計上しました。

*抵当権の設定の手数料
*印紙税
*銀行に対する担保料

妻の確定申告による課税所得額はもともと高くないのですが、上記費用を控除したことによりますます減りました。そのため納税額もわずかになりそうです。

なお借り換えによって金利は以前から大幅に低下したので、大満足であります。

3.遊休土地を売却したことに伴う不動産譲渡益の発生

妻の申告でもうひとつ、相続の際に妻名義とした遊休土地を売却したことに伴う不動産譲渡益を申告分離課税しました。

この土地はWATANKOの祖父の代から所有している土地であり、取得した時期は少なくとも70年以上も前であります。よって今さら土地の取得価額の特定はできません。

よって税法の規定に基づき売却価格の5%をみなしの取得価額としました。なお仮に特定できたとしても大昔の不動産価額ですから、たかが知れています。

それによって以下の費用を控除して申告しました。

*測量と境界の杭打ち費用
*不動産仲介手数料
*敷地内にあった看板の撤去費
*雑草の草刈り委託費

上記を控除しても、結局かなりの不動産譲渡税を支払うことになりました。

■一部は払い込み形式を継続

WATANKOは自分と妻の所得税は振替納税を用いていますが、それ以外の固定資産税、住民税(確定申告に伴う追加納税分)、事業税、家族の国民健康保険税や国民年金保険料は納付書を用いた支払いを直接行っています。

WATANKOは個人事業主であるため、損金として控除できる出費はそう多くはありません。ですから自分がいくらの税金と社会保険料を支払っているのか担税感(または痛税感ともいう)をしっかりと忘れないようにするためであります。

しからば個人事業主ではなく、経費の控除項目を拡充できる法人成りをするかというと、今度は法人自体の維持経費が別途新規にかかります。

そこで試算してみるとWATANKOとしては自分の総収入の程度では個人事業主と法人、どちらであっても税金負担には大差がないことを確認済みであります。

それならば複雑なスキームを作り、運営の手間がかかる法人成りには消極的にならざるをえません。将来の相続を視野にいれると尚更であります。

(あとがきにかえて)

本記事でとりあげた各取引における損金項目については、代表的なもの、一般的に考えられるものに絞って取り上げており、特殊な事情に基づく部分まで含めたWATANKO家の確定申告の全てを公開しているわけではありません。

あくまでも不動産投資ならびに賃貸業を手掛けていると確定申告でどのようなことが発生するかという観点からの事例紹介であります。

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