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2018年2月 3日 (土)

(続)かぼちゃの馬車の事例をクリッピングして多くのことを学ぼう

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(前回からの続きです。)

前回とりあげたWeb記事の続編記事をあげながら、引き続き注目点をみていきます。

参照記事

楽待 不動産投資新聞
700人から1000億円をむしり取った「魔法の言葉」

“「貧困ビジネス的な側面もあって、入居者がいなくても会社は黒字経営できるという説明。社会貢献につながるという仕組みに良い印象を持ち、購入することを決めたんです」”
“比較的高収入のオーナーにとって、『地方から上京してきた若い女の子を救う』という社会貢献のビジネスモデルは魅力的に映る部分があったのも事実。”
“賃料以外にも収益源があって高利回りということ、そして事業の内容も社会貢献度が高いと思って投資を決めたんです”

▼入居者がいなくても黒字経営できるという説明に対して、数字の裏付けをどこまで確認したのでしょうか。

▼そして発言の中に何度も出てくる“社会貢献”という言葉。投資対象の選定や投資理由にこの言葉がでてきた途端に胡散臭くなります。

投資の本来の目的はリスクをとってリターンを得ることです。ここに社会貢献などと言った美しくも空虚な目的を絡めた途端、WATANKOには投資の本来の目的の支障になる、失敗に備えた言い訳にしか聞こえません。

本当に経済面で社会貢献をしたいのであれば、純粋な投資行動とは切り離して、日本赤十字社かユニセフに募金をすればよいです。児童施設にタイガーマスクよろしくランドセルを贈ればよいです。

週末にターミナル駅で子ども達がやっている街頭募金に1万円差し出す方が、自分が社会のためにいくらを費やしたか明快です。

投資の本来の目的を追求することを曇らせてしまう“社会貢献”なる言葉が、今回のスマートデイスのような営利業者から出てきた途端、そこには社会貢献という言葉を被せたくなる理由(ここではビジネススキームの危うさ)が存在すると考えて良いでしょう。

なお一番上の発言でオーナーが使う“貧困ビジネス”という言葉は貧困者から搾取を続け、貧困状態のままにするビジネスを意味するので、発言の主旨からして使い方がおかしいです。

「かぼちゃの馬車」で暴利を貪るスルガ銀行の闇

“飛ぶ鳥を落とす勢いで成長していたかにみえたスマートデイズ(東京都)。それが一転して破綻への道を歩み始めたのは、ほぼ全ての物件の融資を行うなど積極的な姿勢を示してきたスルガ銀行が、昨年10月に方針を変更したことが契機とみられている。”

上記の記事にはスルガ銀行がスマートデイスを通して、比較的高所得のサラリーマンを中心とした個人を食い物にしたことについて書かれています。

記事から読みとれるように、昨年10月のスルガ銀行の融資方針の変更によってスマートデイスの“かぼちゃの馬車”はそのビジネスモデルが成り立たなくなってしまいました。

いや、もともと金融機関の融資方針に左右されるビジネスモデルなどは、最初からあり得なかったといった方が正しいかもしれません。スマートデイズは、スルガ銀行の走狗でしかなかったと思われも仕方ありません。

(まとめ)

投資信託は、それを欲しがる人であれば、大抵の場合、皆同じものを買うことができます。これに対して不動産物件は同じものは2件としてありません。

そこで不動産は個別物件ごとにキャッシュフローの収支をしっかり見積もることが必要です。

オーナーと関係業者に対して誰がお客なのか(お金を支払ってくれるのか)。そのお金はどこからどこへ流れていくのか。オーナーは収入の減少、費用の増大のリスクをどこまで洗い出せるか。(金額の特定が難しければ、保守的に見積もっておくべきです。)

そして事態が悪化した場合は、どう手仕舞いするか。これらのことをできるだけ定量的に捉えておくことが必要です。

「そのようなこと、あたりまえだろう」と言う貴方。貴方は正しい。でも今回、かぼちゃの馬車を買った700人のオーナーもまた貴方と同じセリフを言っていたかもしれません。

2~3年経って、かぼちゃの馬車の話が風化した頃に、また同じような不動産投資の話がでてきて、貴方がそれに引っかからないことをお祈り致します。

そのためにも、このかぼちゃの馬車の事例を、ご自身の不動産投資のマニュアルにクリッピングしておくことをお勧めします。

(あとがきにかえて)

おとぎ話を連想させる「かぼちゃの馬車」。なんとも甘いネーミングです。しかしそれはスルガ銀行という魔法使いが仕立てた、時間が経てば消えてしまう空虚な投資ビークルでした。

誠実で正直な者は、おとぎ話の世界では幸せになれるのかもしれませんが、現実の世界では大いに注意が必要であります。

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コメント

大変勉強になりました。
叔父が、農地をサブリースしてアパート経営しましたか
隣接する他人が所有する共有の私道にアパートの関係者の不法駐車が絶えず、通行妨害であるともめています。
サブリースを解約されそうでえらい事になっているみたいです。

凜子さん

コメントありがとうございました。

私も以前、遊休土地の隣にアパートがあるのですが、そこへの来客が度々遊休土地に車を止めているので困った記憶有ります。

ズルズルとトラブルが長引かないことを祈念いたします。

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