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2018年3月31日 (土)

2018年3月末運用状況

WATANKOのインデックス投資はいよいよ今月から11年目に突入しました。子どもに例えるなら小学5年生の始まりです。

仕事の面では年明けから続いていた勤務先での繁忙もほぼ終わり、いろいろとゆとりがでてきそうなので、ライフワークバランスは改善できそうです。

でも時間にゆとりができたとしても投資に時間を割く予定はありません。手間いらずのコツコツ積立投資で資産運用の目標「20年間で投資元本を税引き前で1.5倍に増やす」に向かってGOであります。

ということでインデックス投資を初めて10年1ヶ月、121ヶ月が経ちました。2018年3月末の運用状況です。

(Notes)
◆商品名は略称です。
◆アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ETFはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ETFの円換算レートは106.25円/ドルです。
◆NISA枠にて購入した商品も含みます。
◆投資待機資金には以下が含まれます。
①購入元本:インデックスファンドの売却により回収した元本、年度ごとに新たに投資に廻す資金
②評価額及び評価損益:インデックスファンドの売却により確定した損益結果及び税還付額等。

表中の投資待機資金における①購入元本と②評価損益の差額については、過去に保有商品を売却した際の税引き後の売却益、SBIポイントの還元分、SBI証券のキャンペーン現金還元分等が含まれています。


◆評価記号の内容は以下です。
(投資期間の長期化に伴い、2017年12月から評価基準を引き上げました。)
◎:+50.0%~
○:+35.0%~+50.0%
△:+20.0%~+ 35.0%
▲:+5.0%~ +20.0%
×:+5.5%~

201803314

続いてバランスファンドに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

201803315


さらに「わたしのインデックス(my INDEX)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに過去平均リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●過去平均リターン
4.6%(5.1%)

●リスク
12.7%(12.8%)

●シャープレシオ
0.36(0.40)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●購入元本+投資待機預金元本分
145,000千円(145,000千円)

●評価損益+確定損益分
46,287千円(50,562千円)

●運用期間
121ヶ月(120ヶ月)

●元本平均残高
56,093千円(55,352千円)

●平均年間利回り
8.2%(9.1%)

<概況>

株式相場はやや調整気味が続くのか、2カ月連続で資産運用残高は減額となりました。それ自体は全く気になりませんが、注目は日本株式です。安倍政権の支持率が低下し、政権が変わることがおきれば相場への影響は必至。もし下落が始まるとすれば2018年の日本株式はいい感じの買い場となるでしょう。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「10年も投資を続けてきて、資産も増えたことだし、そろそろリタイアして二人でゆっくりと余生を過ごしましょう。」

WATANKO「まだ『余生』と呼ぶにはだいぶ早い気がしますが、そう言ってくれるとリタイアの心理的ハードルが下がるから嬉しいよ。」

妻ミサト「でしょ~。」

WATANKO「ところで、念のための質問ですけど『ゆっくり余生を過ごす二人』とは貴方と誰のことでしょうか。」

妻ミサト「あら、決まっているじゃ~ない。」

WATANKO「・・・(ゴクリ)」

不安がる夫

2018年3月29日 (木)

三菱UFJ国際投信ブロガーミーティングに参加しました@2018年3月

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(いよいよ直販へ)

WATANKOは勤務先で年明けから続いた大仕事が終わりを迎え、まさにライフがゼロ状態のクタクタな身体を引きずりながら、三菱UFJ国際投信のブロガーミーティングに参加しました。

なぜそんな状態にも拘わらず参加したのかといえば、それだけeMAXIS Slimの今後の動向が気になったからであります。また前回10月末に開催された同ミーティングにも参加した際に、とても有意義な情報を得られたので今回も期待するところがありました。

関連記事

三菱UFJ国際投信による投資家ミーティングに参加してきました(2017/11/1)

今回のミーティングの内容は、

●三菱UFJ国際投信の代田氏によるeMAXISシリーズ、とくに今般設定されるeMAXIS Slim全世界株式(3地域均等型)の詳細

●イボットソン・アソシエイツ・ジャパンCIOの小松原氏によるグローバル株式投資における地域分散の効果

についてのプレゼンテーション。そして参加したブロガー達との意見交換でありました。

2つのプレゼンとその後の意見交換から印象に残った内容を次の通り紹介します。発言者に明記ない所は代田氏の発言であります。

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

◆eMAXISは販路によって売り方を変える
eMAXISの販路について、専業ネット証券のWEBサイトでは印刷コストかけず。Slimは専業ネット証券のみの取り扱い。一方で銀行の対面販売では説明用のペーパーがいろいろと必要になる。販路別の売られ方によって資料の提供方法を変えている。

◆全世界株式(3地域均等)を設定した理由
・MSCI、FTSEのワールドインデックスについて、日本の割合が少ないがこれで良いのか。
新興国のウエイトも小さくないかという着想から3地域均等を考えた。
・そもそも時価総額のウエイトが投資家にとって一番良いのかどうか。
・リスクを取りたかったら3地域均等、リスクを抑えたかったらワールドインデックスという選択になる。

◆山崎節の炸裂
・信託報酬のうち代行手数料と称して販社の取り分が入っているやり方が汚い。
・3資産均等はなかなか良くできている。外国株の方が期待リターンが高いので、そちらを高く持つことが大事。一方で外国株6:日本株4の割合がリスクが一番低いことが実証されている。色々なファンドを持っているとリスク管理が面倒だ。
・サテライト投資はいらない。しかし運用会社も色々な付き合いがある手前、サテライト向けの商品を揃えている。
・「いいファンドを選ぶ」なんてかなり無駄な努力といえる。
・ブロガーとしてみればコスト面ではニッセイをけしかければ、Slimも下がる。

◆eMAXISが配当無しをベンチマークとしている事情
・以前よりベビーファンドの中には分配するものがあり、その都合でマザーファンドもまた分配ありきのベンチマークとしている。そのマザーファンドにeMAXISもまた投資しているという事情あり。今は内部では配当込み指数で評価をしている。
・投信はそもそも収益は分配しなければならないという前提で成り立っているため、目論見書に無分配とははっきり書けない。

◆日本を含む全世界株式は出さないのか?
検討したがMSCIジャパンのマザーファンドをもっていないのがネック。トピックスで代用も考えもあるが潔くない。

◆採算が低いSlimが増えたら困るのではないか?
・eMAXISのそれぞれが伸びている。専業ネット証券では従来のeMAXISからSlimに乗り換えが進むだろう。
・専業ネット証券では、安いところに資金が流れる。勝ち残るのは1社か2社。3社目がギリギリ食える水準か。そのような中で最大シェアを獲っていきたい。
・コストを引き下げ、その分を顧客に還元するバンガードのような存在になりたい。

◆日本株は持つべきか
・日本経済は希望を持てないが、そういった嫌気なところがリスクプレミアムの源泉になる。経済が低成長であることと、株式投資が儲からないこととは別である。(山崎氏)
・もしも日本株に悲観ならばウエイトを下げれば良い。また全体ではなくて中で良い銘柄だけを選んで買えばよい。どれもこれも各投資家の自由なのだ。(小松原氏)

◆今後の直販について
・Slimシリーズは全部を対象とする。年末にはスタートの見込み。直販とすることによる具体的なメリットは今後提示していきたい。

他にも目立つところでは小松原氏による地域分散の効果についての理論が披露されましたが、ブログ記事では説明しきれないので割愛します。

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

今回のブロガーミーティングの全体的な印象としては、前回同様にオフレコ説明も混じりながらのとても有意義な集まりでありました。

参加されたブロガーの方々は(WATANKOを除き)金融リテラシーの高い方々が多く、彼らのニーズにはまずまずミートした内容であったかと想像します。

WATANKOは直販の戦略についてもっと聞いてみたかったですが、身体に溜まった仕事の疲れから今回はひたすら話を聞くにとどまりました。

直販については今後のお楽しみというとで、詳細の発表を待つことにします。

2018年3月25日 (日)

最低2年間は積立投資をつづけよう

【3月23日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

145,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

43,450千円

■損益率

30.0%

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

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(投資の成果を得るには時間がかかります。)

たまたま拝見しました個人投資家のブログ記事で引用されていた記事が目に留まりました。

参照記事

THE PAGE
「つみたてNISA」はほったらかしでOK?非課税期間20年の意味をあらためて問う

上記記事では、「積立を始めた人の多くが2年以内にすべて売却してしまう、中には1年も経たずして積立をやめてしまうケースも少なくないという実態」に触れています。

■そもそも積立投資に何を期待していたのか

積立投資とは、毎月捻出できる投資可能な資金を用いてリスク金融商品を欠かさずに買い続ける行為です。

さらにインデックス投資であれば購入商品は投資対象が幅広く分散されたもの、市場平均をめざすものです。

買い付ける期間も長期におよぶため、購入価額が相対的に高値買いまたは安値買いをする月もあるでしょう。

投資対象が広く分散された商品を、高低様々な値段でミックスして買う手法からすると、そこから期待できる成果は、飛びぬけた水準ではなく中庸なところになります。これは細かい統計手法を用いずとも、直観的に想像がつくでしょう。

しかもそこに到達するにしても、期間中はリスク(標準偏差)に晒され続けるために、評価益または評価損に見舞われます。そんな波風に一喜一憂せずに、継続することが積立投資であります。

先週は日経平均株価が1,000円近く下がりました。くわえて為替もドル円が105円を切る状況になりました。ここ1年以内くらいに積立投資を始めた方におかれましては、運用残高がそれなりに減少したことでしょう。

しかしここで挫折してしまうとなれば、それはリスクとは何か、積立投資とは何かを十分に理解していなかった、リスク金融商品に長期投資することで目指すものを信じていなかったということであります。

「テンバガーとはいかないまでも、たとえば+50%~60%くらい儲けたい。その結果も早くほしい。」

「積立投資を始めて1年ちょっと経ったけど、現在▲10%。こんな調子だと来年はもっと下がっているかも。」

「下落相場でもどこそこの株で儲けたという話が、どこかのブログに載っていた。やはり銘柄を選んでいかないと利益は出せない。」

分散投資でリスクを抑えたはずなのに、それすらにも耐えられずに、もっと早く結果がほしいがゆえに自分でも気がつかないうちにもっと大きなリスクをとってしまう。

そんな状態に陥らないようにしたいものです。

■黙って2年は続けよう

毎月の積立投資を続けていると最初のうちは「今月は安く買えただろうか。それとも高値だっただろうか。」と気になるものです。

それ自体はよくある話ですが、どんな買い値であろうともここは黙って2年は積立投資を続けることをお勧めします。

例えば2年の間、毎月10,000円を積立投資すれば、3年目を迎える時点で投資元本は240,000円に達しています。

こうなってくると3年目の最初の月の10,000円が、240,000円に対して占める割合はわずか4%でしかありません。10,000円の金融商品が割高か割安かと気になってみたところで、投資元本総額に与える影響は4%にすぎません。

つまり2年も投資を続けていれば、そこから先は1回あたりの積立投資の元本が総額に与える影響は軽微であります。

さらにこの先も積立投資を続けていくことで1回の投資額が総額に与える影響はどんどん軽減されていきます。

つまり3年目を迎えた時点以降から、月当たりに買った値段のことなどどうでもよくなってきます。

それでは最初の2年間で投資した240,000円に関して、大きな含み損を抱えていたらどうするのか。

それは上記の説明を逆転して考えればわかりますが、仮に240,000円に関して大きな含み損を抱えていたとしても、3年目以降も買い続けることで240,000円に関する含み損の影響は軽減されていくから、心配の度合いはどんどん減っていきます。

もしも3年目以降になって相場が好転すれば240,000円に対する含み損は解消される方向に動きます。

一方3年目以降も相場下落ないしは低迷が続く場合は、その期間中も安値で積立投資ができるので、平均購入単価がどんどん下がっていきます。

市場平均に連動する商品に投資し続けていれば、やがて相場が回復するにしたがいあっという間に含み益に転じることでしょう。

以上のようなことを肌感覚として身に着けるためにも、もう一度言いますが最低2年間は積立投資を続けることをWATANKOはお勧めします。

関連記事

積み立て投資、2年もたてば毎月の購入価額の高低にジタバタしなくなる(2015/12/24)

2018年3月21日 (水)

【補稿】あなたのコスト、いまいくら?-信託報酬の引き下げを求めるココロ

【3月20日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

145,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

48,560千円

■損益率

33.5%

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

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(コスト、コストとうるさくてすみませんが)

「インデックス投資家はコスト、コストとうるさい。」
「コストを上回るリターンを出せばよいだけ。アクティブ運用ではそれが可能。」

このような声を、無数のブログ他SNSで拝見してきました。ここではなぜコストにこだわるのか。当ブログに御来訪される聡明なる個人投資家諸氏にとってはいわずものがなのテーゼばかりですが、以下にあげておきます。

■コスト抜きには物事は考えられない

世の中、コスト抜きに成り立つものなど何一つありません。言い換えればビジネスの世界ではコスト度外視であれば、どんな商品・サービスでも提供が可能です。

事業者はいかにコストを抑えて採算を確保するか、それと資金ショートを回避するか、この2つばかり考えているといっても過言ではありません。

新しいビジネスを構築するときには、先ず発想とスキームを企画したあと、それからはコスト、その次にコスト、最後までコストです。

この記事をご覧の方々の中にはバリバリ働く社会人の方も多いことでしょうが、コストのことを考えない日は一日足りとてないことでしょう。

また一見、コストとは縁が薄そうなスポーツ選手やNPO団体等諸々も、コストについての手当てを考えないことはありません。

こうした中で、とりわけガソリンや定期預金と同じく、多くの企業が同質的な商品を提供するインデックス投信の競合においてはコストが勝負を決めることは明白ですし、顧客も低コストを求めます。

コストに甘い姿勢をもつ相手に対して、WATANKOの反応はこうです。

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■お金を増やすことが目的

WATANKOがインデックスファンドを買うのは、お金を増やすことが目的です。企業を応援したいとか、社会貢献したいとか、カリスマ社長の○○の考えに賛同するとかは全くの目的外であります。

お金を増やすための商品を購入・保有するにあたり、それと相反するコストはできるだけ抑えるべきです。コストは目的に対して真逆の存在です。

ああ、もうここでわざわざ書かなくても皆さん、十二分にご存知ですよね。

もう今回の記事はこれで終わりにしようかと思いましたが、続けます。

■インデックスファンドは労働集約型サービスではない

インデックスファンドは、従業員が顧客一人一人に対して、個別に労働を提供して成り立たせるという類のサービスではありません。

もしもそのような労働集約型サービスであれば、日本人が1時間働くと一体どれくらいコストがかかるかをわかっている社会人なら、信託報酬を「3分の1に、半分にカットしろ」「継続的に引き下げ続けろ」などとは言いません。

労働集約型サービスにおいてそんなことを要求する人は、モノの値段がわかっていない御仁であります。

インデックスファンドのような金融用品は、その製造と提供において労働集約型なサービスではありません。雑な言い方ですが金融商品を提供するITシステムを構築して稼働させるだけです。

ITシステムという資本を使った商売ですので、収益を上げるためには資本の回転率を上げる、すなわちどんどん稼働させることです。

稼働を高めるためには取扱量を増やすことが必要であり、その資本をつかって提供する商品・サービスが他社のそれと比べて同質的な特徴しか持ち得ないのであれば、あとは提供する際のコストが販売、採算両面での勝負になります。

インデックスファンドのコストが引き下がって、労働単価が減り生活が苦しくなって自殺者が発生したというニュースは、WATANKOはこれまで聞いたいことがありませんし、これからも聞くことはないでしょう。

WATANKOは、ビジネス目線で上記のような構造が透けてみえるので、安心して万年「インデックスファンドのコストを引き下げてほしい。」と、世界の片隅のこの駄ブログで叫んでいます。

(あとがきにかえて)

前回の記事にて記しましたが、WATANKOは資産運用に関して現在、年間で資産残高比0.33%、500千円近いコストを負担しています。

おそらく10年後には現在の2倍くらいまで運用残高が増える見通しなので、信託報酬の水準は現行のままであれば、年間コストは1,000千円前後にまで到達するでしょう。

金額としては少なくない金額ですが、比率でみると世の中にある様々な手数料の料率とくらべて、まあまあリーズナブルな水準かと捉えています。

それであっても、より低コストなインデックスファンドが引き続き登場してくれることを期待しています。

それを提供する金融機関に対して、少なくともWATANKOの今後10年間の投資資金が流れていくわけでありますから、各社の頑張りに期待しております。


2018年3月19日 (月)

あなたのコスト、いまいくら?-自分の資産運用のコストを「見える化」してみる@2018

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(あなたのコスト、いまいくら?)


毎月、毎年と積み立て投資を続けていけばいくほど、資産残高は通常積み上がっていきますが、一方で個別株と違ってファンドの場合、信託報酬などの維持コストもまた積み上がってきます。

コツコツと積み立て投資をされている皆さんは、ご自身の資産運用のコスト(負担しているファンドの維持費用の総額)をどれだけ把握しているでしょうか。

WATANKOは資産残高が1億円に近づくあたりから、この資産運用のコストが気になり始めてきたので、定期的に確認しています。

前回の関連記事です。

自分の資産運用のコストを「見える化」してみる@2017(2017/3/13)

前回記事時点(2017年3月)で、2年後にまた検証する旨を書いていますが、昨年VTIを多額購入したこともあり、資産運用のコストがどう変わってきたのか気になるので、この度確認してみました。

まず前回、2017年3月時点のコストのおさらいです。

201803191

続いて今回、2018年3月時点のコストです。

コストデータの主な参照元としては、前回同様に相互リンクいただいています、ますい画伯さんのブログ記事を採用させていただきました。(ますい画伯さん、ありがとうございます。)

参照記事

ますい画伯とインデックス投資?
主要インデックスファンド一覧

201803192

さて集計の結果、149百万円を運用するコストは月額41千円、年額にして494千円と判明しました。

これは1年前と比べると、資産残高は6割近くUPしているのにもかかわらず、一方でコストは2割強にとどまっています。

ここまでコストセーブが効いている理由としては、昨夏購入し、現在ポートフォリオの4分の1を占めるVTIが経費率0.04%と破格の低コストであることの寄与が大きいためです。

先進国株式だけのコスト比率をみると、前回の0.5%から今回0.26%を大幅に低コストになっています。

やはり海外ETFの低コストは依然として無視できない魅力です。運用資産の残高が多くなればなるほど恩恵は大きいです。

余談ですが、投資対象となる海外ETFのコストに加えて0.12%(税抜)ものマージンをとる楽天・バンガード・ファンドに対してはなかなか食指が湧いてきません。

【ご参考】eMAXIS Slim先進国株式インデックスの信託報酬は0.1095%(税抜)です!

なお現在の資産運用残高を全て実質コスト1.62%(税込)のアクティブファンドでもって運用した場合、年間の資産運用コストは約2,500千円にもおよびます!

前回までは1,500千円程度であり、「軽自動車が買える水準」と揶揄していましたが、今回はアップグレードして「普通車が買える水準」と指摘しておきましょう。

◆◆◆あなたの資産運用のコスト、いまいくらでしょうか?◆◆◆

普段支払っている様々な生活固定費と比較してみると面白いかもしれませんね。

(あとがきにかえて)

海外ETFは確かに低コストですが、定額投資が行えない、分配金の自動再投資ができないなど長期投資のビークルとして使いにくい一面があることも頭に隅に入れておくべきであることは言うまでもありません。

2018年3月17日 (土)

2018年3月の積み立て購入商品

【3月16日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

145,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

49,864千円

■損益率

34.4%

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WATANKOは給与所得と不動産賃貸収入から得た余裕資金をもって日本株式、先進国株式、新興国株式のインデックス投信をSBI証券にて毎月積み立て購入しています。

積み立て購入にあたってはSBI証券を利用しています。月に1度、ログインして注文を出すときだけ、自分が投資を行っている実感がほんのちょっぴりだけ湧いてきます。

さて今月の積み立て商品のお値段(購入単価)は如何であったか?

Notes)表中の金額単位は円です。

201803312

さらに3月の仕入れの結果、2月末と現在とを比較して、平均購入単価はどれくらい変動したのか?以下のとおりです。

201803313

Notes)
*表中の金額単位は円です。
*NISAは暦年ごとに損益を認識する必要があるため2018年の分のみの表記としています。

さて冒頭に述べたとおり、WATANKOは毎月、手動で積み立て投資を行ってきましたが、勤務先での仕事がとても忙しい状態が数か月続いてきたためか、それすらも段々と面倒臭くなってきました。

そこで来月からは自動積み立てを設定することにします。

これ以上ないと言うほどの「ほったらかし投資」状態に移行します。

・・・・・。


(あとがきにかえて)

妻ミサト「記事はこれでお終い?投資をほったらかしにするのではいいけど、ブログまでほったらかしにすると、もともとたいした多くもないPVがもっと減るわよ。」

WATANKO「ううう、ここ数か月の激務によってライフがもう残っていません。」

妻ミサト「頑張れ!WATANKO!」

WATANKO「ううう、頑張ります。」

妻ミサト「頑張って、私の老後資金を貯めてちょうだい!」

WATANKO「!!!」

2018年3月13日 (火)

BNDからの2018年3月分分配金

【3月12日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

145,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

51,501千円

■損益率

35.5%

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

WATANKOは手元にある外貨をつかって資産運用のひとつの実験ともいうべき外国債券のETFであるBNDのバイ&ホールドを実行中です。

さてBNDから2018年3月分の分配金が支払われました。税引き後で254.16ドルです。

これまでの推移は以下のとおりです。なお購入元本は1株80.48ドル×2,000株=160,960ドルです。

201803311

続きまして債券に関する雑感です。

2月に引き続いてBNDの基準価額が下落しています。現在79.48ドルであり、5年前の買い値である80.48ドルを下回る水準は、WATANKOがBNDを保有してからおそらくはじめてであります。

普段なら、すわ買い出動かという気になってくるのですが、もう休日も返上で本日時点で12日連続で労働している身とすればそのような意欲も湧いてきません。

チャートを眺めていても何かしようという気になれません。

仕事に没頭する日々なので、家族もプライベートもほったらかしです。

いわんおや投資もほったらかし。

(あとがきにかえて)

相互リンクを貼らせてもらっているブロガーの方々の中にはここ数か月で仕事を辞められた方もチラホラお見かけしますが、なんだか別世界の出来事のようにすら思えます。

リタイアした時はどんな気分になるのか。

せめてそんなことを想像しながら、今日も投信の積み立て発注するのでした。

2018年3月 9日 (金)

(続)赤字の不動産物件で節税とはこれいかに

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(前回からの続きです。)

赤字物件を保有することで、他の所得と合算して課税所得と減らすことにより節税する。
この話はトータルでおいしい話なのか、試算してみました。

するとキャッシュフローの合計は赤字となり、結局は手元の現金を減らしただけに終わりました。

20180309

■なぜこうなってしまうのか

試算内容を見てみますと、赤字となっている構造は賃料収入(キャシュイン)よりも減価償却費の方が大きいところにあります。

つまりこれは毎年の賃料収入を上回るスピードで物件の価値が落ちていることを現しています。

物件の売却の際には購入時と比べて通常、建物の価値が減じた分だけ価格が減額されます。

5年間の賃料収入よりも、5年間で価値が減った分の方が大きければ、結局は手元の現金が流出した結果に終わります。


■どうしたらこれを回避できるのか

赤字、つまりは毎年の賃料収入<減価償却費となるにもかかわらず、保有期間のキャッシュフローの合計を黒字にもっていくためにはどうすればよいか。

それは売却時に、簿価価額<(購入価格)-(保有期間中の減価償却費の合計)>よりも高い金額で取引することです。

試算結果でいえば、37,500千円+4,000千円=41,500千円以上の金額で売却できればキャッシュフローの合計は黒字になります。

しかしことはそう簡単に成就するでしょうか。

当該物件は「賃料収入<減価償却費」となることからわかるとおり毎年の利回りがよい物件とは決して言えません。そのような物件が売却時に簿価を一定額上回る金額で売れるでしょうか。

また保有中に空室率が想定以上に上がってしまい、賃料収入が落ち込むことになれば、それはキャッシュフロー合計にマイナスの影響となります。その場合、キュッシュフロー合計を黒字とするために、売却価格のハードルがさらに高まることになります。

空室率があがっている場合、不動産市場もまた冷え込んでいるか、市場自体はよくても当該物件の魅力が相対的に落ちている状況であると考えらますので、希望する価格での売却には相当に困難が伴うやもしれません。

■それでもあえてやる意義はあるのはどんな場合なのか

考えてみましたが、WATANKOが思い浮かべたのは次の2点でした。

1.他の所得がとても高いことによって高い累進課税率を負っている場合

この場合、不動産収入の赤字をぶつけることによって合計の課税所得が減り、累進課税率を低くできることで節税効果が大きくなることです。

この場合、大きくなった節税効果を取り込んでキャッシュフロー合計がより改善しますが、高い累進課税率を引き下げるためには、それなりの大きな不動産収入の赤字が必要となり、それは一方でキャッシュフロー合計を大きく悪化させる可能性もはらんでいます。

2.土地の値上がりが期待できる場合

建物の価値は減価償却によって減っていくことは明らかですが、土地は減価償却しません。将来、売却時には土地分の価値が上がってその分高く取引できる場合には、キャシュフロー合計は改善します。

しかし土地の値上がりが見込める物件をどれだけ見つけることができるでしょうか。値上がりが見込めたとしても、それはあらかじめ購入時点で織り込まれており、購入価格が割高になっているやもしれません。

■まとめ

不動産取引を斡旋する業者は、物件購入のメリットをいろいろと唱ってきます。しかし冷静になって、保守的な条件、ワーストケースでもって十分な試算をしてみることが大事です。そうしないと利益どころか赤字を押しつけられかねません。業者からババをひかされることがないようにしたいものです。

なお試算では管理費、保険料、修繕維持費等を差し引いた賃料収入が黒字という前提条件でしたが、もしもこの賃料収入の段階で赤字であるような物件の場合は、もう全く検討には値しないことは言うまでもありません。

2018年3月 8日 (木)

赤字の不動産物件で節税とはこれいかに

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(赤字で節税、すなわち儲けるとはこれいかに)


相互リンクいただいているフクリさんのブログから興味深い記事を拝読しました。

参照記事

フクリさんの資産家になろう!
赤字目的の都内マンション投資はおすすめできない。

記事ではフクリさんが読者からの質問に答えているのですが、その読者の説明には、

先日、G◯technologiesという会社の面談を受けてきたのですが、空き室リスクはあるものの、赤字申告することで毎年100万円以上の節税が可能であるという話を聞いてきた

とあります。

この「赤字申告をすることによって節税になる」という宣伝文句は、時折不動産売買の斡旋で聞かれる言葉なのですが、どういう仕組みなのか推察してみました。

不動産物件を購入すると、その物件から得られる収入は赤字となる。不動産収入の赤字と、別の収入の黒字とを合算して総合課税として申告をするので、別の収入のみの場合と比べて、不動産収入の赤字の分だけ課税所得を減らすことができ、支払う所得税も減ることになる。

こんなところでしょうか。

本当にこれは節税となり、トータルでおいしい話なのか。ひとつ試算してみましょう。


■キャッシュフローの合計は赤字

(前提条件)

1.築2年経過後の木造物件を不動産物件を50,000千円(簿価相当)で購入する。

2.賃料からキャッシュアウトする諸経費(管理費、保険料、修繕維持費)を差し引いた残りの収入が1,500千円/年。利回りは3%。

3.物件の耐用年数期間は22年。築2年経過で簿価が50,000千円なので、残り20年で償却すると減価償却費は2,500千円/年。

4.5年経過時点で、同様にその時の簿価相当で売却する。

この前提条件で節税効果を試算してみます。

収入が1,500千円/年から減価償却費2,500千円/年を引くと、確定申告上の課税所得は▲1,000千円。

これを他の所得と合算すると、税率を20%とおいた場合、▲1,000千円×20%=▲200千円。

つまり年間200千円の節税効果を5年にわたって得る事ができ、その合計は200千円×5年=1,000千円となります。

それではキャッシュフローの合計はどうなるでしょうか。

売却価格37,500千円+5年の賃料収入合計7,500千円+5年の節税効果1,000千円の合計46,000千円から購入価格の50,000千円を差し引くと、

4,000千円の赤字です。5年経ってみて手元の現金はこれだけ減ったことになります。

以上をまとめると次のとおりです。

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節税のために赤字物件を買って運用してみたところ、結局は手元の現金を減らしただけに終わりました。

▼なぜこうなってしまうのか。

▼どうしたらこれを回避できるのか。

▼それでもあえてやる意義はあるのはどんな場合なのか。

(つづく)

2018年3月 3日 (土)

(続)2018年2月末運用状況-インデックス投資10年

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(前回のつづきです。)

WATANKOがインデックス投資を始めて10年が経ちました。それ以前はリスク金融商品自体を買ったことすらなかったため、元本が保証されない証券投資自体もまた10年が経ったことになります。

■3~5%のリターンを求めてはじめたインデックス投資

10年前、WATANKOはサラリーマンをやる傍で、当時既に家業ともいうべき不動産賃貸業を手掛けていたのですが、その手間と苦労に辟易しておりました。

一方で当時は海外赴任から戻ってきたこと。住まいも持ち家があること。父は既に亡くなり相続は完了。母の介護については近所の施設に入居することになって目処が立った。そして勤務先が確定拠出年金を導入したこと。

これらを背景として家計が巡航状態になってきた中で、お金のことについて考えていかねばならない気運が自分の中で高まってきました。

しかし本屋に出向いてみると、並んでいるのは個別株投資やFXを取り上げた本ばかり。個別株投資は銘柄選定する能力も時間もありませんし、成果も期待できません。FXに至ってはカジノのルーレットと同じ博打ものと判断していたので全く興味が湧かず…。

ああせめて給与と不動産賃料から得られる余裕資金を用いて、自分が子供の頃に記憶していた定期預金の利率、すなわち3~5%のリターンで十分だから、これを得られないものかと考えていました。

そんな矢先に勝間和代氏の著書「お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践」を読んでインデックス投資を知るに至ります。(この著書はいまではお勧めできかねる部分もありますので、あえてリンクは貼りません。)

さっそくモーニングスターのサイトを使って信託報酬が安いインデックス投信を探し、積み立て投資を始めました

さらにインデックス投資を始めてみると他の人の事例が知りたくなり、雑誌に紹介されていた水瀬ケンイチさんやNight Walkerさんはじめ、インデックス投資家のブログを十数件見つけ、これら先輩方のブログ記事を拝読していくことで、多くの情報と見識に触れることができて参考になりました。

■いろいろやってきたけれど、いまやどれも些細なこと

インデックス投信を積み立て開始当初はバランスファンドのうちどれを選べば良いか、日本株式のインデックスは日経平均とTOPIXのどちらが良いかなどと迷ったあげく、バランスファンドを3つも並行して購入したり、日経平均連動とTOPIX連動、それぞれの商品を買ったりと節操がありませんでした。

また商品選択でも、信託報酬が安い商品を何度か見落として後から見つけたりしたために、積み立て商品を頻繁に変更していました。当時はインデックス投資ブログを見ても、現在のように最安値商品がすぐわかる記事など見当たらず、自分で1つ1つ探す日々でした。

その後も相場が少し回復して保有商品の含み損がなくなり損益トントンになると、いわゆる「やれやれ売り」をやったり、2013年末の証券優遇税制の終了にあたって保有商品の整理も兼ねたクロス取引をやったりしてきました。

いま振り返れば、長期投資の中にあってこれらの行動はどれも些細なことに過ぎず、当時長所・短所を一生懸命に考えて実行していた自分が滑稽に思えます。当時のブログ記事は削除したいくらい恥ずかしい面があるも、これも若気(どこが若い?)のいたりとして晒しているままであります。

■運用状況はマイナスからスタート、後半期は順調

10年間の運用状況ですが、インデックス投資をスタートしたころ既に米国ではサブプライムローンの影響が取り沙汰されていました。そのためか保有商品の評価額はジリジリと下がるところへきて、2008年9月にリーマンショックが発生します。それから半年間は評価損益は悪化の一途を辿っていきました。

各資産の評価損益が軒並み下がるなかで、先進国債券は踏ん張って損益トントンを出してくれていました。やがて新興国株式がいち早く回復してきます。このおかげでポートフォリオ全体のダメージはかなり軽減されました。

いま債券や新興国が不要と言っている人には、この実体験がない人達なのだろうなあと思えます。いまさら言うまでもありませんが投資対象の分散はとても重要であります。

その後もギリシャショック、チャイナショックほか小者なショックが発生。その間も積み立て投資は続けるも、いつ評価損益は上向くのだろうかと少しだけ途方にくれました。それでも田村正之氏や星野泰平氏の著書を読んで、安く仕込みができる期間ができるだけ長い方がよいと自分に言いきかせてきました。

そして2012年末から始まったアベノミクス、さらにはトランプ米大統領の登場によって相場はグングンと上昇します。このあたりはここ数年でインデックス投資を始めた皆さんもご存知のとおりでしょう。

結局10年のうち半分あまりは株価上昇基調の期間という恵まれた投資環境でした。そのおかげでインデックス投資の10年の成果としては、当初目標としていた年3~5%のリターン目標を達成できたわけであります。

10年間、インデックスファンドをバイ&ホールドしてきた推移は次のとおりです。(金額単位は千円です。)

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201802286


■まとめ

サラリーマンそして家族との暮らしで忙しい市井の個人投資家、さらに手間がかかる家業の不動産賃貸とペアリングさせる場合の投資として、インデックス投資はとても相性が良いです。

さらには相性が良いとしても自分でもよく続いたと思います。その理由は早く儲けよう、元本の何倍も儲けよう、とは考えなかったところにあるのではないでしょうか。長く時間をかけて、大化けは無理としても着実にふやしていこうというスタイルだからこそ、あきらめずに淡々を続けることができたわけです。

WATANKOの投資期間は当初の設定では20年ですから、ちょうど半分まできたことになります。残り10年間で下がって、そしてまた上がるのか。昨年末頃の好相場が10年後にまた訪れてくるととてもハッピーエンドを迎えられそうですがどうなるかはわかりません。

でも相場の展開を読むことはできないですが、どんな状況になるとしても積み立て投資、バイ&ホールドを続けることはできます。それをゆるぎない自信として、この個人投資家は持ちあわせていることを宣言しておきたいと思います。


2018年3月 2日 (金)

2018年2月末運用状況-インデックス投資10年

WATANKOが2008年2月末から始めたインデックス投資が満10年を迎えました。

時間とは経てみるとあっという間です。当時、小学生と幼稚園児だった長男、次男は今や大学生と中学生。

一方で住まいもマイカーも10年前から変わりはありません。勤務先も同じく変わりませんが3回ほど部署を異動しました。

投資を始めた頃は40歳でしたが、見事10年、年を取り50歳であります。

この間、ほとんど休むことなく積み立て投資を続けてきました。

ということで2018年2月末のインデックス投資の運用状況です。

(Notes)
◆商品名は略称です。
◆アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ETFはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ETFの円換算レートは106.88円/ドルです。
◆NISA枠にて購入した商品も含みます。
◆投資待機資金には以下が含まれます。
①購入元本:インデックスファンドの売却により回収した元本、年度ごとに新たに投資に廻す資金
②評価額及び評価損益:インデックスファンドの売却により確定した損益結果及び税還付額等。

表中の投資待機資金における①購入元本と②評価損益の差額については、過去に保有商品を売却した際の税引き後の売却益、SBIポイントの還元分、SBI証券のキャンペーン現金還元分等が含まれています。


◆評価記号の内容は以下です。
(投資期間の長期化に伴い、2017年12月から評価基準を引き上げました。)
◎:+50.0%~
○:+35.0%~+50.0%
△:+20.0%~+ 35.0%
▲:+5.0%~ +20.0%
×:+5.5%~

201802284

続いてバランスファンドに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

201802285

さらに「わたしのインデックス(my INDEX)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに過去平均リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●過去平均リターン
5.1%(5.0%)

●リスク
12.8%(13.0%)

●シャープレシオ
0.40(0.38)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●購入元本+投資待機預金元本分
145,000千円(145,000千円)

●評価損益+確定損益分
50,562千円(57,727千円)

●運用期間
120ヶ月(119ヶ月)

●元本平均残高
55,352千円(54,598千円)

●平均年間利回り
9.1%(10.7%)

<概況>

株式相場は1月までの好調とはうって変って2月は乱高下がおきました。中には、やれ暴落の始まりだと騒ぐ人もいたようですが、暴落と呼べるほどの動きでもなかったように思えます。

WATANKOの運用残高は1月末に比べて3.5%、金額にして7百万円の減少ですが、自分の手金を10年間、相場の変動に晒してきた身とすれば、これくらい全く気になりません。

またこれから相場下落、低迷のターンに入っていくのでしょうか。

それはちょうどWATANKOがインデックス投資を始めた頃にちょっと似ています。

(つづく)

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