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2018年9月17日 (月)

リーマンショックから10年-積み立て投資を続けることができた理由

2008年9月に発生したリーマンショックから10年が経ちました。新聞その他で当時の様子とその後の軌跡を取り上げた記事をよく目にします。また個人投資家ブログの中でも当時を振り返る記事を書かれている方を見かけます。

リーマンショック発生当時、WATANKOはインデックス投資を始めて半年が経過したところでした。その当時の記憶を辿ってみます。

■サブプライムローン問題がとりあげられるも対岸の火事

WATANKOは海外赴任を終えて2007年4月から日本でまた働き始めましたが、その年の夏あたりから米国でサブプライムローンが問題となっているという記事を当時新聞でよく見かけるようになりました。

サブプライムローンについてわかりやすく書かれた記事を紹介します。

参照記事

日本と愉快な仲間たち
サブプライムローン問題!わかりやすく解説します

当時、WATANKOは呑気に「ふーん、与信が付かない人達によく金を貸すものだなあ。米国の銀行は、担保なしではカネを貸さない日本の銀行よりもずっとアグレッシブだなあ。」と対岸の火事がごとく傍観していました。

■リーマンショックによる評価損の発生

やがて2008年3月からインデックス投資を始める頃、相場は既にジリジリと下落傾向にあり、どのアセットクラスのインデックス投信であっても買ったそばから基準価額が下がって評価損を抱える状態でした。

そこから半年が経って9月にリーマンショックが発生しました。

株式を始め、どのアセットクラスも評価損が膨らみ続ける中、もともと購入予定であった国内外のETFである1306、TOK、EEMを相場が下落する中、「シメシメ安値買いできた」とほくそ笑みながら9月から10月にかけて買い付けました。

しかしそれも一時にすぎず、11月以降も相場は下落していき、ETFもそれまで保有していたインデックス投信と同様に評価損を抱え始めました。

ポートフォリオ全体での正確な記録は残っていませんが、できる限り復元した結果によると、保有資産の下落率は最大で25%、評価損は6百万円といったところです。

関連記事

復元、リーマンショックの頃の運用成績(2018/6/24)

資産運用開始当初から分散投資を行っていたのでどのクラスも軒並み下落したものの、リスク分散が少しは効いたのか、WATANKOの場合、この程度の悪化に留まりました。

■長旅の予感

「やれやれこれがインデックス投資を始めるにあたって読み漁った本の中に書いてあったリスクというやつなのだな。買ってすぐ評価損が発生したが、ここで売却してしまっては元も子もない。回復までどれだけ時間がかかるか見当もつかないが、どうせ長期投資を始めたのだから気長に待つとしよう。」

当時、こんなメンタルでした。気楽ですね。

なぜならWATANKOはインデックス投資を始めてまだ半年だったので、保有資産の下落率はそこそこ高かったものの、評価損自体は長期の積み立て投資の結果、積み上がる想定であった最終的な運用総額からみれば多くはなかったことが背景にあったからです。

それでも不安な面も拭えず、積み立て投資の方はリーマンショック後の数か月は株式に比べて下落が比較的少なかった先進国債券クラスに対象を絞り込みました。下落幅が少ないクラスは、積み立て投資先としてどこか安心感を持てたからです。

なおインデックスファンドが徐々に注目され、2005年あたりからインデックス投資を始めた先輩個人投資家の皆さんにおいては、それまでの2~3年分の積み立て投資の運用残高がおそらくはガツンと下がってしまったので、さぞかし落ち着いてはいられなかったことでしょう。

いつも拝見する著名ブログの中には、コメント欄にブログ主にクレームをつけるという結構荒れた書き込みを見かけましたが、「投資はあくまで自己責任なのに、なぜに他人に文句をいうのか。この投稿者は何をトンツクなことを言っているのだ。」とあきれていたものです。

■勤務先は問題なし

リーマンショックのような未曾有の経済危機が発生すれば、大抵のサラリーマンにとっては自分の勤務先にも影響がおよぶところでしょう。

しかしながらWATANKOの勤務先は業種柄、幸いにもそれほど影響を受けた様子は見られませんでした。

今振り返ってみれば、これもまた長期投資を続けることができた一つの背景であったかもしれません。

■実は絶好の仕入れ時の始まりだった

やがて年があけて2009年、インデックス投資に関する書籍や個人投資家ブログを引き続き拝見しているうちに、「そうか、今この相場下落時にはインデックスファンドを安く仕入れる絶好のタイミングなのか。」と強く思うようになり、毎月の積み立て投資額を増やしました。

「債券クラスだけでなく、株式クラスの商品こそガッツリと安値で仕入れるチャンスだ。」

そうやって気持ちを完全に切り替えて以降、積み立て投資にアクセルをふかしました。

それからギリシャショックがあっても、東日本大震災があっても、また自分が手掛ける不動産投資にトラブルがなってもう放り出したい時があっても、積み立て投資を続けて約4年。

やがてアベノミクスを迎える日がやってくるわけでありました。

■まとめ

以上をまとめると、リーマンショック後も積み立て投資を続けることができた理由は次の通りです。

(1)インデックス投資を始めてまだ半年だったので、評価損自体はそれほど大きくはなかったこと。

(2)勤務先におけるリーマンショックの影響は特に見られず、余裕資金を順調に積み上げる事ができたこと。

(3)相場低迷時はファンドを安く仕入れる絶好の機会であるというマインドが定着したこと。

個人投資家のここ10年の資産形成における成功要因といえば、多くの方はアベノミクスをあげることでしょう。

それは誤りではありませんが、それと同じくらいかもっと重要な要因は、リーマンショック以降の相場低迷期に投資を続けたことです。

それは地道な投資の道でありました。いつ報われるのかもわかりませんでした。周囲からは愚かな行為といわれたかもしれません。

でも投資は自己責任であり、WATANKOにとっては自分が持っている経済・金融のリテラシーと、それまでのビジネスマン経験を元にした自己の判断に基づく行動でありました。

今のところその結果は良好ですが、これから先はどうなるか。このブログではそれを記したいと思います。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「恋愛も地味でいつ報われるかもしれないけれど、自分の心の赴くままに自己責任で行動するしかないわよね。(しみじみ)」

WATANKO「ホント、誰を選ぶかも含めて自己責任ですよ。(妻を凝視しながら)」

妻ミサト「!!!」

2018年9月15日 (土)

2018年9月の積み立て購入商品

【9月14日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

145,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

58,461千円

■損益率

40.3%

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

WATANKOは給与所得と不動産賃貸収入から得た余裕資金をもって日本株式、先進国株式、新興国株式のインデックス投信をSBI証券にて毎月積み立て購入しています。

さて今月の積み立て商品のお値段(購入単価)は如何であったか?

Notes)表中の金額単位は円です。

201809302

さらに9月の仕入れの結果、8月末と現在とを比較して、平均購入単価はどれくらい変動したのか?以下のとおりです。

201809303

Notes)
*表中の金額単位は円です。
*NISAは暦年ごとに損益を認識する必要があるため2018年の分のみの表記としています。

さて今月の購入商品のあらましはともかく、冒頭の9月14日付け運用状況をみていただきますと運用益が58,461千円と運用開始以来の最高額を更新しました。

今年の1月末に運用益57,727円と当時最高額を更新して以来、今年は運用成績は春先まで落ち込み続け、そこから回復に転じ、9月14日時点で1月末の記録を更新したというわけです。

9月もまだ半月を残すので、月末ではどうなっているかわかりませんが、足元の運用は順調であることを確認しつつ、9月の3連休×2に楽しく突入できそうであります。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「最高益!? 相場が落ち込まないうちに換金しましょう!!」

WATANKO「アカンですよ。長期投資はまだ終わってないって言うじゃな~い。しかも取り崩しステージにも達していませんから!残念!!利確斬り!!」

妻ミサト「うわ、そんな貴方がインデックス投資を始めた頃よりも更に古い一発漫才ネタを出してもみんな知りませんから!残念!!」

2018年9月13日 (木)

BNDからの2018年9月分分配金

【9月11日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

145,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

56,527千円

■損益率

39.0%

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

WATANKOは外国債券のETFであり、自身のポートフォリオに組み込む価値があると判断しているBNDのバイ&ホールドを実行中です。

さてBNDから2018年9月分の分配金が支払われました。税引き後で459.04ドルです。

これまでの推移は以下のとおりです。

201809301


さて、債券に関する雑感です。

企業のバランスシートの貸方(資金調達)は資本(直接金融)と負債(間接金融)で成り立っており、それぞれにマーケットが存在します。そう考えると個人投資家としては株式だけでなく、よりリスクが少ない債券にも一定の手金をはってコツコツ資産を増やすことも必要かなと考えます。

とくに定期的にクーポンを受け取るという形は、預金の金利を定期的にもらうのとイメージが合致し、預金が好きな日本人には株式よりは投資先として向いているかという印象があります。

現実的には間接金融の主たる担い手は金融機関でありますが、もっと個人投資家にとってアクセスしやすく、低コストでリスク分散した魅力的な債券商品はないものか。

WATANKOが60歳定年を迎えるくらいまでの間に、どこか出して下さい。

2018年9月10日 (月)

毎日乗りたいスーパーカーの選び方

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(ううう、ランボを毎日乗り廻したいのだけれど・・・)


先月の夏休み系記事、「大比較!コスパで選べ、スーパーカー」ではいかにもなスーパーカーに加えて高級クーペないしGT、スポーティセダン、ミドルクラスのスポーティカーと各メーカーの色々なモデルを比べました。

関連記事

大比較!コスパで選べ、スーパーカー(その1)32台を選出(2018/8/15)

WATANKOはブログタイトルにある通り、資産運用の目的を見事達成した際にはこれらからスーパーカーを手に入れたいと考えていますが、そのスーパーカーと共に暮らすライフスタイルに合わせたモデル選びをしたいものです。

WATANKOがスーパーカーと共に暮らすライフスタイルは、出来るだけ日常に近いシーンで、いつもスーパーカーを操ることです。

具体的には市外へ出かけるくらいの距離であり、車の運転を楽しめるところであれば極力スーパーカーを乗りたいわけです。

それは好きな恋人とはできるだけ一緒にいたいという気持ちと同じ。

妻ミサト「いい年してキモイわ。」

WATANKO「カットインしないでくれる?いいところなんだから。」

そうなると以下の3つの視点から候補となるモデルを絞り込む必要があります。

1.チンドンカーは選べない

のっけから酷い表現かもしれませんが、車のイベントに出向くでもない限り、エキゾチックなデザインのモデルを日々乗り回すのは目立ちすぎます。イタズラの的になったり、やたらと注目を浴びすぎたりすると、ドライブが窮屈になってきます。

この点からイタリアン・スーパーカー、フェラーリやランボルギーニは現実的な選択となりません。特にランボルギーニはWATANKOが好きなメーカーですが、一歩間違えばやたら好奇の目でみられるチンドンカーのデザインであり、毎日乗り廻すモデルとしては泣く泣く断念せざるを得ないかもしれません。

2.サイズに問題あり

ボディサイズに問題があると出先で駐車する際に難儀したり、車をキズつけることになりかねません。全幅が1.9mを超えるモデルは立体駐車場に入庫できません。また地上最低高が15cmを下回る場合、フロントスポイラーを沿道の段差で擦ることがあります。

3.耐久性と維持費に悩む

スーパーカーを10年10万キロもの長期間、長距離を所有する人はなかなかいません。せいぜい1オーナーあたり1~2万キロ止まりくらいでしょうか。またメンテナンスに係わる費用などが普通の車よりもかかるのは致し方ないとしても、頻繁な点検・修理やそれをもってしても復旧できない機械的な劣化は、日々乗り廻したい派にとっては悩みの種となるでしょう。

デザインが目立ちすぎず、サイズや耐久性と維持費を考慮したうえで、モデルを選ぶとなればドイツ車、なかでもスーパーカー色が濃いとなるとポルシェあたりが筆頭に挙げられます。

あるいは上述の記事シリーズでコスパ最高と判断されたコルベットやテスラ等のアメ車も対抗馬として挙げられますし、これからの日本車、レクサスあたりにも期待をしたいところです。

こんなことを考えながら車関連のWebサイトを漁っているとすぐに朝がやってきそうです。

では今宵はこの辺まで。

2018年9月 7日 (金)

【追記あり】所有空き地の除草対策、ファイナル・アンサー

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(ホンネの除草対策セミナー!?)


空き地を所有し続けているとメンテナンスが必要になってきます。

例えば典型例として、誰かが捨てていったゴミを片付けるという忍耐力とエコロジーマインドを鍛錬する作業があります。

また同じくよくある作業としては伸びてくる雑草の除去があります。

これについてWATANKOは以前、シルバー人材センターにひと夏あたり2回程度、草刈り作業を委託していました。

やがて委託費用も少なくないことと、自分自身の運動不足を多少は解消しようと考え、5年前から草刈り機を購入して、自分自身でウインウインと刈り始めました。

関連記事

草刈だ(2013/7/25)

■草刈り機作業の振り返り

さて草刈り機を使って5シーズンほど除草作業を行ってきた振り返りをしてみると、キツさと制約があることがわかりました。

1.徒労感がある

草刈り機を使って綺麗に刈り取っても、夏は気温が高く雨量も多いので3週間もたてば雑草がまた結構生えてきます。そうなるとまた刈ることになり、ひと夏合計で3回くらい刈る羽目になります。

どうせ刈ってもまたすぐ生えてくるからなあ...と思うとやる気も萎えてきて、徒労感が強まってきます。

2.猛暑下での作業はきつい

草を刈る面積が広ければ敷地全面を刈り終えるのに1日近くかかることもあります。夏の猛暑の下で汗だくになって長時間の草刈り作業を行うのは想像した以上にきつく、ちょっとマゾっ気でもないとやっていられません。

しかも振動を発する草刈り機を掴んで持ち続けて歩き回ると、半日もすれば握力がなくなってきます。足場が悪いと足腰も疲れます。

3.貴重な休日を費やす

仕事が忙しく休日出勤をこなす場合だと残る休みの日を草刈り作業にあてるのでつらいです。

WATANKOの場合、300坪の土地を一人でひと夏あたり3回草刈りするのですが、これが年々しんどくなってきました。

4.時間的な制約あり

本音として夏は涼しい早朝の時間帯から草刈りを始めたいのですが、エンジン音が大きいのでそうもいきません。近所に配慮して9時くらいから始めるのですが、夏のお天道様はすでにギンギン暑い日差しを浴びせてくれます。

■対策の転換-除草剤の散布

そこで草刈り機を使った除草作業に替わる良い手段はないものかと考えた結果、地面から30cmくらいまで雑草が伸びたところで、希釈タイプの除草剤を撒くのが一番合理的との結論に達しました。

除草剤の散布方式のメリットは次のとおりです。

1.コストがあまりかからない

ここでいう除草剤とは蓋を開けてそのままシャーっとかける簡便なタイプではありません。簡便ですが、これですと広い面積に散布する場合、コストがかかりすぎます。

購入すべきは小ぶりなポリタンクサイズで売っており、100〜1000倍に希釈して噴霧するタイプです。

これと併せて噴霧機も買います。噴霧器には手動、乾電池または専用の充電ユニットを使ったものといろいろありますが、専用の充電器ユニットがついたタイプで、希釈した散布液をいれたポリタンクを背中に背負うものが使い勝手が一番良いです。

噴霧器を買うので初期コストが多少かかりますが、ランニングコストはかなり抑えられます。

2.作業が楽

噴霧機による散布は噴霧パイプを持って歩きまわるだけなので、草刈り機に比べて体力の消耗はかなり抑えられます。タンクが空になればいちいち希釈液を作る必要がありますが、一度に数回程度なのでそれほど苦でもありません。

3.処置後のケアも楽

草刈りをすると、すぐにまた刈った後から新しい草が生えてきます。これに対して除草剤で雑草を一度枯らすと、枯れた草がシナシナと残り、その後から新しい草が生えてくることがほとんどなくなります。

つまり枯れ草が、新しい草が伸びることに対する歯止め役となるわけです。枯れた草はシナシナになり、枯れているのですからもう伸びくることはありません。少々雑草が残っている感はありますが、これ以上草は伸びてはきません。

つまり希釈タイプの除草剤を噴霧することがコスト、作業、持ち具合のいずれの点から見ても優れています。

これが日本全国の空き地所有者100万人に向けにWATANKOが導き出した除草対策のファイナル・アンサーです。

いかがなものでしょうか。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「あなた、冷静になって頂戴。この駄ブログのPVは100万もないわよ。」

WATANKO「!!!」

関連記事

土地を所有すると面倒なこと十選(その1:ゴミ・廃棄物、雑草の除去)(2014/4/15)

【2018/9/8】Twitterでご質問いただきましたので追記します。

細粒剤タイプはどうか。

これもまたコストと手間のバランスがとれたタイプです。WATANKOもよく使っていますが、用途を選んでいます。

具体的には庭先など面積が狭いところ、土が露出しているところでやや濃い目に撒いています。雨など降って地面に沁みこめば、謳われている効能通り3か月くらいは草はほぼ全く生えてきません。

しかし考慮すべき点が二つあります。

1)雑草がある程度生えていると、十分に効くか

細粒剤タイプは地面の土の中にしっかりと沁みこんで効くタイプと思われます。雑草がある程度生えていると、除草剤を撒いても地面の中に十分に沁みこんでいくかやや不安な点有り。

2)散布する量の塩梅が難しい

どのくらいの濃度で撒くのが適切なのか。製品には面積あたり適量が記されているも、上記1)の疑念もあってつい濃いめに撒いてしまいがちです。面積が小さいところであれば、それでもかまいませんが広範囲の場合、除草剤の費用が嵩んできます。

それにくらべて希釈してた液体タイプであれば草がしっとりする程度に散布すればOKとわかるので、わりと迷いません。

以上です。

2018年9月 5日 (水)

真・臆病者のための不動産入門

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(記事タイトルには「続」や「補稿」ではなく、より核心に触れる意味から「真」とつけております。。。)

スルガ銀行やTETERUの不正の様をみて、前回、事業計画書のチェックポイントについての記事を書きました。

そこで書いてきたことは今まで当ブログでも触れてきたり、他者の記事でも書かれてきたことでもあります。

今回は、サラリーマンと兼業する不動産投資、とくにアパート経営を検討されている個人投資家向けにもう一歩踏み込んだ内容を取り上げてみます。

■アパート経営では実質利回り5~7%はほしい

アパート経営の収益性をみる指標として、「アパートの満室ベースの年間賃料収入÷アパートの物件価格×100」を表面利回りと称します。

ただしこれはかりそめの利回りであり、企業決算でいえば売上高対総利益率のような中途段階の収益力を表現したにすぎません。この利回りだけで相手に購入判断を強いる業者について、WATANKOに言わせれば「3分の1くらい詐欺」であります。

アパートの本当の収益力は「(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100」で算出される実質利回りでみるべきですし、されにもっといえば分子については70~90%程度の入居率、分母については修繕他予定外費用向けの引当金をそれぞれ加味した「(リスク織り込み)実質利回り」でみるべきでしょう。

さてアパート物件を選定する場合、表面利回り、実質利回りはそれぞれどれくらいを目安にするべきか。

まず表面利回りについて、WATANKOが見てきたいくつかの事例をもとに言えば10%はほしいところです。

なぜなら購入時の諸経費を複数年に渡って回収したり、年間の諸経費を負担していく、さらには空室の発生などを考慮すると、表面利回りに対して実質利回りは3~5ポイントくらいは悪化するためです。

株式投資の平均リターンは諸説あれど5~7%と言われています。株式投資に比べて手間が遥かにかかる不動産投資のリターンが株式投資に比べて大きく劣後するとあっては、投資の妙味がありません。

したがい実質利回りはせめて株式投資と同様の5%~7%くらいは欲しいところです。そこから逆算すると表面利回りは10%が必要となってきます。

■新築アパートでは採算が厳しい

一般的な新築のアパートで最初から上述の実質利回り5~7%を出すとなると、相当に厳しいです。なぜなら車ほかの耐久消費財と同様にアパートもまた新品は割高になっているからです。

その割高なアパート取得価格を回収するためには、家賃が高く設定できたり、高い入居率が期待できる立地の良い物件を選びたいところですが、そのような好立地の物件は土地代が高い傾向にあるため、それがまた取得価格を押し上げてしまいます。

新築物件にこだわるのであれば立地の良し悪しもありますが、坪単価の安い土地を購入し、せめて複数の建築業者をコンペにかけて建屋の費用をできるだけ抑えていく必要があります。

そのためには土地選びや建築見積の査定に関してのある程度の知識、経験が必要となってきます。

それでも入居の需要を読み違えて空室が増えたり、運営中に予想外の出費が続けば実質利回りはどんどん悪化します。

どこまでいってもリスクばかりがつきまといます。

もし新築アパートでは思うような利回りをあげることができるとすれば、親族から土地の相続や譲渡を受けた場合があげられます。つまりは土地の取得費用がかかっていないので、その分採算は良くなります。

しかしそれも立地次第とも言えます。いくら相続で手に入れた所有地があるからそこにアパートを建てたいといっても、入居の需要が乏しい立地では採算確保が厳しいでしょう。

■中古アパートも難しい

それでは中古アパートではどうかというと、これもまた物件選びが難しいです。中古ゆえに物件の価格はこなれていますが、立地の良し悪しや周辺物件との競合を背景として購入後に賃料や入居率はどれくらい見込めるか。

さらにそこに物件の状態が変動要素として関わってきます。いくら割安で取得できても、その後に大幅な修繕維持費・リニューアル費用がかかるようでは、実質利回りを低下させます。

以上から中古アパートの選定は、新築アパート以上に目利きが必要ですし、それを得るためには色々な物件を見てまわったり、保有経験を重ねるなどの時間と労力がかかります。

サラリーマンとの兼業の場合、週末は物件を見て廻って終わりなんて日が続くかも知れません。

そして残念なことを付記しますと、仲介する不動産業者からみれば明らかに優良物件であるならば、業者自身が所有することも想像できます。そんな業者が自らが所有せずに貴方に斡旋してくる物件の魅力ははたしていかほどのものであるか。

■まとめ

以上をまとめますと、新築アパートは土地の購入も建築発注も自分自身でなるべく取り扱って費用を極力抑えるほかありませんし、これにはそれなりの知識と経験が必要となります。

ただし相続・譲渡で土地代がかからないケースでは、立地にもよりますが採算は良いでしょう。

では価格のこなれた中古アパートとなると、物件選びには一定の目利きが必要であり、それを身に着けるために時間と労力がかかります。

また新築、中古問わず満足がいく採算性をもった物件を手に入れるためには、知識、経験、時間、労力に加えてさらに対人ネゴ力なども必要となります。

もしもアパート経営を成功させたいならば、相応の覚悟が必要です。巷には所有物件を拡大させていき億単位の年収を得たなどという成功者が華々しく喧伝されています。

しかしながらその一方では株式投資の場合と同様に、敗残した者たちが沢山いるであろうことをもし貴方が想像できるとすれば、不動産投資を手掛けられる心構えはひとつクリアできているかもしれません。

2018年9月 3日 (月)

臆病者のための不動産入門

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(某作家の著書にちなんだ本記事のタイトルです。)

まだまだ流行の不動産投資について、いくばくかの経験があるWATANKOより、新規の不動産投資をお考えの紳士淑女の皆様に本稿をお届けします。

アパート運営会社のスマートデイス社の経営破綻から芋づる式にクローズアップされたスルガ銀行。同銀行が貸付先の預金通帳の改ざんを知っていた不正融資問題。さらには私もやってましたと白状したTATERU。こんなニュースが飛び交っていると、新規のアパート投資を検討中の方も不安になってくることでしょう。

それは良い嗅覚です。今手元にあるアパートの収支計画をよくチェックされてはいかがでしょうか。

参照記事

株式投資家ハードロックマンの投資ブログ
TATERU Apartmentで不動産投資をして1年。空室が響き計画とはほど遠い悲惨な結果に・・・

冒頭でふれたTETERUに関して、同社のアパートで不動産投資にされた個人投資家がその収支状況を紹介しています。それを拝見するとかなり問題だらけです。個々の数字の不味い点の指摘まではしませんが、この事例からあぶりだされてくる「業者が出してくる収支計画の数字」に関するチェックポイントをあげてみます。

1.諸費用の中味

計画書の支出項目の中には往々にして「諸費用」と書かれた項目がありますが、この中味は何なのか。さらには諸費用以外にも使途がわかりにくい項目は確認が必要です。

建築費用についてもできるだけ内訳を手に入れ、坪単価を算出しましょう。それをWebなどで入手した他事例とできるだけ比較する。基本的にアパートは個人が建てる家にくらべて安普請です。建築費用が個人宅と比べて適正な水準に収まっているか。

2.管理費の妥当性

月々の管理費でカバーされるのはどの役務までか。別途かかる費用の有無・内容はどうか。料率自体も妥当な水準か。役務範囲にもよりますが、募集・管理のサービスひと通りの場合で5%を超えたら高いと思った方が良いでしょう。

3.借入金利の水準

借入金利の水準にも注意すべきです。将来の借り換えや繰上げ返済を視野にいれて、当初の固定金利の期間をどれくらいで設定するか。

固定金利は累計の事業収支を計算する際には便利ですが、一方で借り換えや繰上げ返済をする場合、金融機関が固定金利の期間中に得る予定であった金利収入が損なわれるため、これを支払う必要が出てくるケースがあります。

4.一過性費用の想定

長年アパートを保有していると建物・設備の劣化や破損が生じます。こうした一過性の費用については毎年の収支の中である程度引き当てておくべきでしょう。

入退去が繁雑になるだけで清掃費用やアパート管理業者に支払う諸費用が嵩むケースもでてきます。誤解を恐れずにいえばアパート管理会社や建築会社は貴方のアセットから今後いくら搾り取れるか皮算用をしているともとれます。

5.空室リスクの織り込み

アパート運営期間中、空室率がずっと0%ということはまずありえませんので空室リスクを勘案することは必須です。

相当強気な場合でも10%くらいはみておくべきでしょう。その分収入に欠け目に生じるのですから、それを前提にした収入とすべきです。さらには10年をすぎる頃には、どうやっても空室率が上がる想定を織り込むことも必要です。

6.保守的な利回り計算

利回り計算は保守的に行いましょう。これまであげたことを反映、つまり費用はできるかぎりみておく、収入は空室リスクを反映するわけです。そうやって固めに算定した年間収支額を、アパートの取得にかかった総費用でもって割ります。

これで算出された利回りが株式投資を代表とする他の投資方法と比べて妙味があるか。数値の優劣だけでなく、潜在リスクや手間暇なども勘案した総合的な判断が求められます。

ちなみに参照記事の中にあった利回り表示はもう全くデタラメです。

7.あてにならない家賃保証

家賃保証(含むサブリーズ)はあてになりません。保証しているのは家賃であって賃料ではないからです。

また契約した家賃保証については一定期間毎に賃料見直し条項があったり(つまりは賃料が引き下げられる)、保証した家賃の支払いは空室の発生後一定期間を経てからであったり、はたまた契約当初に数か月分の家賃を契約料として支払う(つまりそれが先々の保証家賃の原資となるだけ)ことになったりとオーナーにとっての収益リスクの回避に繋がらない場合が少なくありません。

ちなみにこの家賃保証は新築アパートの場合のみに適用されることがほとんどですが、新築の時期、つまり物件の競争力が一番強い時期からわざわざ家賃保証が必要でしょうか。もしも必要であればそのような物件の先々の収益性は大変不安なものでありましょう。

8.出口戦略のイメージ

出口戦略を考えておきます。保有物件は5年、10年、あるいはもっと短期で売却することが前提なのか。それともその物件を長期間、持ち続けるのか。後者の場合、建屋が老朽化したらどうするのか。それによって物件の選び方や保有期間中の費用の掛け方が左右されます。

ただし算定された当初の収支計画が満足のいくものであれば、当面はスルーでもよいかもしれません。

以上、本来なら各項目ごとにブログ記事が1本書けるくらいの詳細があるのですが、まずは大変大まかであっても上記のとおり挙げてみました。

個人向け不動産投資の勧誘はその内容について、昔からよくよく注意してみるべきケースが散見されます。

スマートデイズやTATERUが日本に残った最後の問題業者というわけではないでしょう。

皆さん、くれぐれもご注意ください。

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赤字の不動産物件で節税とはこれいかに(20108/3/8)

妻ミサト「あなたって不動産投資になると、荻原〇子さんが投資について注意喚起するみたいに、やたらアラーム記事を書くわね。」

WATANKO「不動産投資は多額の借入を伴うことが多いので、大失敗すると家計へのダメージが計り知れませんからね。やってみた後悔よりも、やらなかった後悔の方がなんぼかマシです。」

妻ミサト「結婚もかしら?」

WATANKO「それは相手次第でしょう。」

妻ミサト「!!!」

WATANKO「!!!」

2018年9月 1日 (土)

2018年8月末運用状況

駄ブログの更新を1週間サボってしました。すみません。ネタ切れ仕事が忙しくかつ毎夜飲み歩いていたので更新が滞りましたが、元気にサラリーマンと不動産賃貸とインデックス投資をやっています。

そういえば運用状況はどうだったかな。

ということでインデックス投資を初めて10年6ヶ月、126ヶ月が経ちました。2018年8月末の運用状況です。

(Notes)
◆商品名は略称です。
◆アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ETFはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ETFの円換算レートは111.07円/ドルです。
◆NISA枠にて購入した商品も含みます。
◆投資待機資金には以下が含まれます。
①購入元本:インデックスファンドの売却により回収した元本、年度ごとに新たに投資に廻す資金
②評価額及び評価損益:インデックスファンドの売却により確定した損益結果及び税還付額等。

表中の投資待機資金における①購入元本と②評価損益の差額については、過去に保有商品を売却した際の税引き後の売却益、SBIポイントの還元分、SBI証券のキャンペーン現金還元分等が含まれています。


◆評価記号の内容は以下です。
(投資期間の長期化に伴い、2017年12月から評価基準を引き上げました。)
◎:+50.0%~
○:+35.0%~+50.0%
△:+20.0%~+ 35.0%
▲:+5.0%~ +20.0%
×:+5.5%~

201808314

続いてバランスファンドに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

201808315

さらに「わたしのインデックス(my INDEX)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに過去平均リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●過去平均リターン
4.5%(4.5%)

●リスク
13.7%(13.4%)

●シャープレシオ
0.33(0.34)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●購入元本+投資待機預金元本分
145,000千円(145,000千円)

●評価損益+確定損益分
58,365千円(56,681千円)

●運用期間
126ヶ月(125ヶ月)

●元本平均残高
59,621千円(58,938千円)

●平均年間利回り
9.3%(9.2%)

<概況>

WATANKOのポートフォリオは、7月末比にて日本株式も先進国株式も増益で好調です。一人負けしているのは新興国株式です。7月末では結構回復していたのですが、また下がりました。合計では7月末比で1.684千円と増益を達成です。

さて新興国株式は巷では人気がありません。インデックスを比較してみますと、年初来ではMSCI-コクサイ・インデックスは+4.4%、S&P500であれば+6.5%のリターンに対して、エマージング・マーケット・インデックスは▲4.4%です。(いずれも配当込み、米ドルベース)

成績が悪いアセットクラスが人気がないというのは目の前で起きていることだけをみた動向かもしれませんが、大事なことは長期投資の対象として成長が期待できるかどうかであります。

長期的には新興国株式市場も拡大成長すると考える人にとって、基準価額が低迷している今はむしろとても良い仕入れ時と言えるでしょう。

安い単価で沢山の口数をひたすら買い込み、やがてそれらが一斉に利益を噴き上げる。

相互リンクいただいているインデックス投資ブロガーの中には、そのような積み立て投資行動をヒタヒタと続ける方を何人も見かけます。

かくいうWATANKOもその一人であり、2014年から始まった一般NISA枠で、新興国株式をずっと買い続けています。

爆上げが来る日が楽しみです。

そしてそれが実現した時には、この駄ブログで声高らかに報告したいと思います。

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