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2018年12月31日 (月)

駄ブログ納会2018-今年もお世話になりました

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(皆様、今年もありがとうございました。)

2018年の大晦日を迎えました。そして平成最後の大晦日でもあります。WATANKO家はここにきてようやく重い腰をあげて、自宅の掃除や整理整頓にとりかかります。果たしてNHK紅白歌合戦までに終わるのかどうか・・・。妻の「ブログなんて書いていないで、早く掃除を手伝いなさい!!!」というビームを背中に浴びながら本稿を書いています。

さて当ブログの1年を振り返ってみます。

■ブログ記事本数

2017年は本稿を含めて合計155本の記事をUPしました。一昨年169本、昨年が169本でしたので1割近く少なかったです。

ブログ記事の更新は毎年2~5月頃は年度末、年度初めの仕事が多忙な時期にあたりペースが落ちるのですが、これに対して夏以降の回復するパターンでした。ところが今年は夏の回復ペースが例年より伸びなかったことが主因です。

この駄ブログで記事の更新が増える背景には株式相場の波乱が起きる、それにあわせて商品を売買する、不動産において大きなイベントやトラブルが生じることいったことがあげられます。その観点からすれば2018年はWATANKOからみれば、これらの出来事が相対的に少なかった年かもしれません。

個人投資家の中には「いやいや2018年は相場に振り回された年で大変だった」と感じる方もいるやもしれませんが、WATANKOからみれば今年の変動は特別驚くほどのことではなかったかなあというのが率直な印象です。

市場平均にひたすらお付き合いする投資手法を10年以上続けてきて、良くも悪くも相場にひどく鈍感になっている万年素人個人投資家であります。

こりゃ、短期で個別株の売買をやりぬく投資なんか絶対にやってはいけませんね。

■カテゴリー別記事数

さて年間155本の記事なので平均すると2.4日に1本となります。1週間に3本のペースです。そうやって書いてきた記事について、カテゴリー別に本数を比較すると次のとおりです。
(1記事で複数のカテゴリーに該当するものもあるので、合計は155本にはなりません。)

20181231


インデックス投資に関する記事が6割を占めています。カテゴリー別の記事本数はとくに意識をしているわけではありませんが、毎年同様の傾向です。

全般的には相場下落を予感してなのか、それに備えるトーンの記事が目立ちました。

一方、不動産投資はあまりイベントがなかったのですが、それでも平均して月1本以上のペースにて書きあげました。所有アパートの汚部屋のエピソードは今、思い出して見てもゲンナリです。

関連記事

借りている部屋の汚し方(2018/12/18)

■イベントへの参加

次に渉外活動?を振り返ってみます。2018年に参加させていただきましたイベントは次のとおりです。

●1月 「投信ブロガーが選ぶ!Fund of the year 2017」表彰式(さらにその後の懇親会では幹事のお手伝いをさせていただきました。)
●3月 三菱UFJ国際投信による投信ブロガーミーティング
●4月 つみたてNISAフェスティバル2018
●7月 インデックス投資ナイト

上記のほかに個人投資家の方々があつまるオフ会にもたくさん参加させていただきました。
仕事上の関係とは離れた様々な方々との交流は大いに刺激になります。お声をかけていただきました幹事の方々には、この場をかりて改めて御礼申し上げます。これに懲りずに来年も声をかけていただけますとありがたく、よろしくお願い致します。

■来年は積み立て投資マシマシの年になるか

WATANKOのインデックス投資は来年3月から12年目に突入します。来年は不動産関連で大きなお金の動きがあります。それをうけてインデックス投資はどうしたものか。

一方の相場は本格的な下落傾向となるのか。その場合、WATANKOはこれまでの公言どおり毎月の積み立て投資の金額をどんどん増やしていきます。

ETFのスポット買いも行う可能性が大ですが、商品についてはVTIかBNDのどちらかです。今のところそれ以外の選択肢は浮かんではいません。

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最後に今年もこの駄ブログにアクセスいただいた皆さん、コメントをお寄せいただいた皆さん、Twitterでリツイートや「いいね」に登録されたり、リプライいただいた皆さん、1年間どうもありがとうございます。

皆さんからのアクセスやコメントが何よりのブログの更新エンジンであります。
これからもこの駄ブログをご笑覧いただき、ご意見ご感想をお寄せください。

当ブログ「資産運用でスーパーカーを手に入れよう!」は、一般ビジネスマン感覚でもって、インデックス投資の実践、不動産投資のリアル、自動車オタクの大言壮語あるいは重箱の隅つつき他を題材とした蓄財と消費のパフォーマンス・ストーリーであります。
来年もまた皆様にご愛顧いただけますよう頑張って記事更新してまいります。

皆様もどうか良いお年を。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「ブログ更新、終わった~?掃除が溜まっているわよ~。まずは庭の掃き掃除からね。早く片付けないと年越し蕎麦がでないわよ。」

WATANKO「へいへい。今日はこれからレレレのおじさんになります。」

妻ミサト「やれやれ、平成も終わりだというのに、そんな昭和のネタをかましても、もう誰も気づきやしないわよ。」

WATANKO「シェーッ!!!」


2018年12月29日 (土)

2018年12月末運用状況

12月に入って冬の寒さが本格的になってきたと思ったら、いつのまにか相場の方もお寒い展開になってきました。米国株がまた急落し、そのあおりをうけて日経平均も一時は2万円を割りました。その後、大納会では戻して結局ほぼ2万円でもって、平成最後の年越しを迎えそうであります。

今年のように年初から相場の上下変動は大きいと、個別株を運用されている個人投資家は気が気でならないことでしょう。多くの方が今年はトイレ・トレーダーになっていたかもしれません。

ということでインデックス投資を初めて10年10ヶ月、130ヶ月が経ちました。2018年12の運用状況です。

(Notes)
◆商品名は略称です。
◆アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ETFはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ETFの円換算レートは110.76円/ドルです。
◆NISA枠にて購入した商品も含みます。
◆投資待機資金には以下が含まれます。
①購入元本:インデックスファンドの売却により回収した元本、年度ごとに新たに投資に廻す資金
②評価額及び評価損益:インデックスファンドの売却により確定した損益結果及び税還付額等。


表中の投資待機資金における①購入元本と②評価損益の差額については、過去に保有商品を売却した際の税引き後の売却益、SBIポイントの還元分、SBI証券のキャンペーン現金還元分等が含まれています。


◆評価記号の内容は以下です。
(投資期間の長期化に伴い、2017年12月から評価基準を引き上げました。)
◎:+50.0%~
○:+35.0%~+50.0%
△:+20.0%~+ 35.0%
▲:+5.0%~ +20.0%
×:+5.5%~

201812314

続いてバランスファンドに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

201812315

さらに「わたしのインデックス(my INDEX)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに過去平均リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●過去平均リターン
5.0%(5.4%)

●リスク
13.0%(13.4%)

●シャープレシオ
0.38(0.40)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●購入元本+投資待機預金元本分
145,000千円(145,000千円)

●評価損益+確定損益分
39,573千円(54,948千円)

●運用期間
130ヶ月(129ヶ月)

●元本平均残高
62,248千円(61,606千円)

●平均年間利回り
5.9%(8.3%)

<概況>

WATANKOの運用資産は10月末に11月末にかけてやや持ち直しましたが、12月末で再び下落しました。今年のピークであった9月末時点と比べると23百万円の下げ幅です。その結果、運用総額は200百万円を大きく割り込みました。

相場のこの下落傾向は2019年に入っても続くのか。そのような事態となれば、いよいよ積み立て投資の本領が発揮されるときです。

あわてずに着実に資金を投じて、あとは市場の回復を待つばかりです。

2018年12月26日 (水)

今年1年間に多く閲覧いただいた当ブログ記事―2018年1月~2018年12月

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(今年1年間で最も読まれた当ブログ記事はコレです。)

今回はこの駄ブログで2018年1月~2018年12月までの直近1年間にて多く閲覧いただきました記事のトップ10を紹介致します。(ちなみの当ブログでは半年おきに直近1年間でのアクセス数トップ10記事を紹介しています。)

先ずは第10位から第6位まで。

★第10位 最後のキャリア-本日から新しい職場で仕事開始(2018/7/2) 2,189PV

⇒WATANKOはもとの勤務先から、以前出向経験がある子会社に再び出向することになりました。これまでの経験を活かして新しいポジションで、ひょっとしたらサラリーマンとしての最後のキャリアを迎えることになる仕事に取り組んでいます。その出発の時の決意を綴った記事です。

なお今の働きぶりについては、そのうちブログ記事にてUPする予定です。

★第9位 eMAXIS Slim 全世界株式(オール・カントリー)-これから買う人、手を上げてください(2018/10/29) 2,225PV

⇒登場するやいなや、インデックス投資家たちから拍手喝采で迎えられた新バランスファンドです。でも皆さん、これまでの投資商品選択のモメンタムをあっさり捨てて、本当にこれをこれから買い続けるのですか?

★第8位 最低2年間は積立投資をつづけよう(2018/3/25) 2,227PV

⇒積み立て投資に常勝はあり得ません。一時は評価損にまみれることがあるでしょう。それによって積み立て投資に疑念を抱いてしまうことがあっても仕方ありません。でもあきらめずにしばらく続けていくと、月あたりの買い付け額が全体に与える影響は軽微になり、やがて気にならなくなります。

★第7位 NAからNDへ、ふたたびロードスターと過ごす日々の始まり (2015/7/19) 2,390PV

⇒記事UP以来、毎回トップ10に上がってくる人気の車記事です。いまだに読んでいただいているとは感謝であります。来年もロードスターに乗って元旦の初日の出を見に行く予定です。妻も喜んでいく予定です。

妻ミサト「真冬の早朝にオープンドライブなんて、絶対にいきません!」

★第6位 2018年の投資計画(2018/1/12) 2,645PV

⇒毎年1月にUPしている定番記事です。足元では相場下落が本格化しそうなムードですが、そうとなれば逆張りで積み立て投資額を増やす予定です。

続いてトップ5であります。

★第5位 VTとeMAXIS Slim、安さを感じるのはどちら(2018/2/26) 2,953PV

⇒インデックスファンド頂上決戦です。来年の”投信ブロガーが選ぶ!Fund of the year2018“の結果が気になります。

★第4位 55歳で早期リタイアすると5千万円を失うけれど(2018/5/26) 2,953PV

⇒早期リタイアで「得る時間」と「失うお金」。貴方はどちらが惜しいと感じるでしょうか。WATANKOは困ったことに欲張りなので両方とも惜しいと感じてしまっています。

★第3位 毎日乗りたいスーパーカーの選び方(2018/9/10) 3,025PV

⇒かなりお気楽に書いた記事なのですが、おもいのほかPVを集めました。毎日乗るとなればポルシェあたりがちょうどよいのですが、それでいいのか。試しに来年、中古ポルシェでも買って実践してみますか。

★第2位 2週間で12百万円が減っても投資はもちろん続けます(2018/2/10) 3,056PV

⇒相場下落が起きると、動揺する個人投資家の皆さんに向けて、脳天気ぶりを発露した記事を書きます。こうやって記事に書いて2カ月くらい経つと、評価損益は元にもどっていることがままありました。積み立て投資はマラソンみたいなものなのですから局所で焦らずに、のんびりといきましょう。

★第1位 (続)2017年12月末運用状況-2億円にとどいた日とこれから(2018/1/3) 3,723PV

⇒金融資産が2億円を突破しました記念に書いた記事です。その後2018年はずっと横這いでした。さて、2019年はどうなることでしょう。

(あとがきにかえて)

自分の書いたブログ記事が、時間を経ても読まれ続けるようになるためには、目の前の話題を取り上げるだけでなく、より普遍的なテーマを扱うことが重要です。いつの時代であっても投資を始める人や色々と迷っている人、一般には知られていない具体的なことを知りたい人にとって有用と思えるような記事を、引き続き1本でも多く書いていく予定です。

2018年12月24日 (月)

2018年の振り返り(2)不動産投資

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(今年はのんびりな1年でした。)


2018年の不動産投資の振り返りです。

昨年は有休土地の売却、飲食店舗の賃貸契約の解除、その店舗解体と新規賃貸契約の締結と久し振りに忙しい一年でした。

関連記事

待望のラーメン店、ようやく開店(2018/12/26)


続く今年は、昨年忙しかった反動として、意図的にのんびりとした1年でした。特にかねてからトラブル含みであった飲食店補の賃貸契約を解除したおかげで今年は本当に安らかな年を送ることができました。

トラブルといえば、アパートの賃借人が退去するにあたって部屋を汚部屋にされたことぐらいです。

関連記事

借りている部屋の汚し方(2018/12/18)

(続)借りている部屋の汚し方(2018/12/19)


■兼業投資家には休みも必要

サラリーマンと兼業で不動産投資を行う身とすれば、昨年のような忙しさが毎年続くと嫌気がさしてしまいます。

なぜなら不動産投資とは複数の法人・個人との折衝を重ねて契約や取引を成立させる、一品一品がハンドメイドの投資活動であるためとても手間がかかるからであります。

サラリーマンだけでも忙しいのに、週末になってまたひとつ仕事(不動産投資)を抱え込むライフスタイルの場合、少なくともWATANKOなら時々お休みが必要になります。

でも、そうこうしていると不思議なもので、次の不動産投資の検討や懸案の処理を進めたい気持ちが徐々に湧いてくるのです。

■次の一手を考える

したがいまして実はこの休みの年は、次の一手をじっくりと考える年でもありました。身体は動かしてはいませんが、頭は回転させて、いろいろなケーススタディを思い浮かべては消える。

そうやってたどり着いた結論を来年、実行に移す予定です。

最後になりますが今年、世間ではスマートデイズとスルガ銀行、そしてTATERUの騒動が世間で話題に上がりました。

これらの騒動に巻き込まれた人たちにとって今年は散々な1年であったことでしょう。

そんな人々にとって来年は健やかな年とならんことをお祈り申しあげます。


2018年12月22日 (土)

日経マネー 2019年2月号に紹介されました

【12月21日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

145,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

39,578千円

■損益率

27.3%

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(いつもながら載るとはずかしい。)

マネー月刊誌のひとつである日経マネーの2019年2月号が12月21日発売されました。同誌の特集「2019年の稼ぎ方&騰がる株」の「世界の成長に乗って増やそう 海外投資で稼ぐ!」にWATANKOの紹介記事が掲載されました。

「スゴ腕個人の戦略」との見出しのもと、個人投資家各位の投資手法と今後の相場の読みと対応が紹介されています。

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WATANKOの内容はインデックスファンドを用いた典型的な積み立て投資の紹介と、今後の相場下落に備えた分散強化についてです。特に後者はインタビューを受けた際に、どう回答したものか、ちょっと迷いました。なぜならインデックス投資は目先の相場動向を読んで行う投資法ではないからです。それであってもせめてものコメントとして相場の下落には備えた方がよいでしょうと答えさせていただきました。

ほかにはリンクを貼らせていただいているたぱぞうさんら個人投資家の方々も紹介されています。皆さんの記事では米国の個別株をギンギンに取り上げています。

その中にあってWATANKOだけがひとりインデックス投資をとりあげており、ややちょっと地味かもしれません。

なおこの2月号では、ほかにもたくさんの個人投資家の紹介とコメントが載っています。WATANKOからみれば誰もがバリバリのアクティブ投資家に見えます。

ちょうど目の前では日経平均はここ数日、下落が続いています。彼らアクティブ投資家はどう立ち向かっていくのでしょうか。相場の波にのって積み立て投資を続けるだけのWATANKOからすれば、彼らの武運長久を祈るばかりであります。

2018年12月19日 (水)

(続)借りている部屋の汚し方

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(前回からの続きです。)

部屋を「汚部屋」または「ゴミ屋敷」にしていただきました入居者の若い女性について、名前を聞くと、どこかで聞き覚えがある名前でした。

・・・思い出しました。

この若い女性は昨年、賃貸契約の更新料の支払いを滞らせていた学校の先生でありました。

関連記事

センセイ、アパートの契約更新料を支払ってください(2017/7/22)

(続)センセイ、アパートの契約更新料を支払ってください(2017/7/24)

上記記事の内容を煎じ詰めて説明しますと、学校の先生であった入居者は、契約更新の時期が来ても更新料の支払いをのらりくらりとかわし続けていました。

ところが結局、入居者が勤務先の学校に対して家賃補助を申請するために、賃貸契約先からの署名、捺印が必要となる書類を用意することになり、それにあたって更新料の支払いを滞らせるわけにはいかず、最後は支払ったというものです。

詳しくは記事を参照いただきたいですが、WATANKOは支払いを滞らせる入居者本人に対する憤りに加えて、ろくな対策も取らずに安易にオーナーに法定更新を進めたりする管理会社にもクレームをつけていました。

このようなケースの場合、実際には法的に色々と保護されている入居者に対して、オーナー側は有効な打ち手がとても限られています。

それであっても厳密には法令違反ともとられかねないグレーゾーンにまで、時には踏み込んでいかねばならない時もあります。

ここまで腹を決めて費用回収に努めるオーナーに対して、管理会社は最後はリスク(追加コスト)はオーナーに負わせられるとふんでいるので、通り一辺の対応しかやりません。

■放置自転車の事例

管理会社の甘い対応に関して、もうひとつ事例を紹介します。

アパートに備え付けている駐輪場には最近、放置自転車を何台か見かけるようになりました。管理会社は放置自転車を見つけると、自転車に撤去を促す警告書を貼ります。それでしばらくして片付けられなければ、管理会社が撤去します。

その撤去費は管理会社の負担とのことですが、めぐり巡ってオーナーになんらかの形で転嫁されることは容易に想像できます。だいたい放置自転車は持ち主がそこにいないから放置なのであって、警告したところで持ち主が気付くはずもなく、なにも起こりはしません。

放置自転車が発生した場合の対応についてはもっと管理会社にしっかりしてもらいたいです。

例えば入所者に対して自転車を保有した時点で届け出させる。届け出のない自転車を発見したら即撤去すると契約にて取り決めるとすれば、事前届け出の漏れは防ぐことができるでしょう。こうすれば退去時に自転車を放置しても持ち主を突き止めることができますし、入居者が退去するときに放置してしまっても、撤去費用を当人から預かっている敷金より精算することができます。

このようにやり方一つでトラブル防止が可能であり、モラルのない入居者に対してもキチンと責任をとらせることができます。

素人でも思いつくこんな知恵さえも取り入れないなんて管理会社はなんと凡庸なことか。

管理会社の根底にはやはりリスクはオーナーに取らせる。俺たちは仲介人、又は委託業務をこなすだけという意識なのでしょう。結果が良くなろうが悪くなろうが関係ない。俺たちは手数料をハネるだけ。物件の管理はマニュアルに従い仕事をすればよいだけ。

WATANKOは管理会社の動きを長年見てきて、上記のような彼らの行動規範が透けて見えてきます。

■入居者に思うこと

さて話を入居者に戻します。

学校の先生である当人は、こんな汚部屋にずっと住んでいてどんな気持であったことでしょう。学校の業務は多忙を極め、心身ともに荒んでいたのでしょうか。それともプライベートで悩みでもあって身の回りのことが手につかなかったのでしょうか。

身体を清潔に保つための風呂が、それ自体がとても汚く、さらにトイレもひどく汚れていました。公園の公衆トイレの方がずっと綺麗です。若い女性がよくもこんな衛生状態に我慢ができたものです。
(50歳を超えたWATANKOにだって到底耐えられない汚れっぷりですが。)

それとも単にだらしなく、部屋を片付けられないずぼらな性格であったのか。わざわざ遠くから部屋の片付けにやってきた母親は、ひょっとしたら娘のそんな性格を察して周囲にこれ以上迷惑をかけるわけにはいかないと飛んできたのかもしれません。

この学校の先生は、次に引っ越した先の部屋もこうして汚していくのでしょうか。

オーナーからみれば冗談ではありません。できることなら賃貸業界の慣習として、入居希望を受け付けた管理会社は、当人が前に入居していた物件のオーナーなり管理会社に問い合わせて素行を確認するシステムが取り入れられてもよいと思います。

そしてまた汚部屋を再生産させないためには、当人に部屋のクリーニング代を支払ってもらうのではなく、土日48時間を使って、雑巾がけやシミ取りなどの掃除を徹底的にやってもらい、自分が汚してきたものをよく理解して、性根を入れ替えてほしいものです。

(あとがきにかえて)

嫌なエピソードをブログ記事に書くと、負の気持ちが一層増幅されてくる面があり、あまり取り上げたくはなかったのですが、以前触れた入居者だったこともあり記事にしました。

前向きに考えればこれで厄介な入居者とはオサラバできたといえるでしょう。

しばらくはまた安寧な日を送ることができそうです。

・・・次に管理会社からの連絡が届くまでの間は。

2018年12月18日 (火)

借りている部屋の汚し方

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(あなたが賃貸する部屋が以前、汚部屋だったら?)

WATANKOは、亡き父が兼業で営んでいた不動産賃貸業を引き継いで十数年になります。その間に色々なトラブルを経験してきました。今回はそんな賃貸の歴史にまたささやかな1ページが加わるお話でございます・・・。

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

保有するアパートの管理会社からの電話はいつものとおり突然にかかってきます。それがラブストーリーなら歓迎なのですが、たいていは良くないお知らせです。

WATANKOは、このような知らせにはもう慣れっこであり「やれやれ、管理会社が仕事をろくにやらないで、またぞろオーナーにトラブルシューティングという名のパスをまわしてきたか。蹴り返したろか。」と皮肉に思いつつ、電話にでました。

管理会社の連絡内容は1部屋退去が発生したのだが、入居者が部屋をかなり汚く使っていたようなので修繕費が嵩むとのこと。

どれくらい汚く使っていたのかと聞くと、「汚部屋」とか「ゴミ屋敷」のレベルとのこと。

そこで電話のあった翌日に管理会社の担当と一緒に件の部屋をチェックすることにしました。

翌日出向いてみると、入居者は既に退去済みであり、玄関に入ると、おそらくは食べ物か何かの腐敗物から出たと思われる汁がしみ込んだり、何かベトベトしたものがこびりついた跡があります。

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さらに室内にすすむと壁のクロスやクッション床にはカビや得体の知れないシミがたくさん残っていました。通路も居室もキッチンもトイレも浴室も全てです。

このアパートの各部屋には白いクッション床を選んでおり、とても明るい印象であったのですが、そこかしこが見事に汚いグラデーションに染められてしまっていました。

あと部屋にはいくつかのゴミ袋、そして床一面に散らばる毛髪。それはまるで閉店間際の散髪屋の床のようです。

Img_2235

壁やクロスの汚れやたくさんの毛髪だけではありません。落ち着いて嗅覚を研ぎ澄ましますとほのかな酸味を含んだ香りが漂っています。

なんの香り、いや臭い、いや瘴気だろうかと懸命に想像しようとしましたが、ゴミが沢山あった頃はもっとはるかにすごい匂いでしたという管理会社の説明の前に気持ちが悪くなって止めました。

■ゴミ屋敷から退去まで

同行した管理会社の担当から聞いた話は次のとおりです。

「入居者は今年の夏に玄関ドアが閉まらないほど室内にゴミを溜めまくり、同じアパートの他の住民から管理会社にクレームが届いていた。」

「担当が行ってみると部屋中ゴミだらけであり、玄関ドアだけでなく室内のドアもどれもが開けっ放しで閉められない状態になるほどゴミの山であった。」

「管理会社は本人と連絡をとって片付けるように促すも一向に進まず、そこで保証人であり当人の母親に連絡をとると、その母親は東北の実家からわざわざやってきて片付けていく始末であった。」

なおWATANKOは管理会社に対して、そのようなエピソードがあったなら、直ちにオーナーにも連絡をよこしなさいとクレームをつけたことは言うまでもありません。

その入居者が先月、管理会社に退去する旨を突然連絡してきました。賃貸契約に定める事前連絡期限である1ヶ月前ギリギリになっての連絡であります。

ところが結局、退去作業が間に合わず、退去にあたっての立会い確認日になっても入居者は残っており、その後数日たってからようやく退去していきました。

こうして入居者は発つ鳥、後を汚さずどころか大いに汚しまくってスッパリといなくなったわけであります。

■退去費用の精算

さて汚部屋にしていただきました入居者との原状回復費用の精算についてです。

今回の現状回復費用の内訳は主に壁のクロスとクッション床の貼替えであり、これだけで費用総額の7割を占めています。残り3割が室内クリーニング、エアコン洗浄、水周り部品交換、電球交換、残置物処分などです。

これら原状回復費用の総額に対して管理会社が入居者と協議の結果、入居者の負担となった割合は約4分の1に留まりました。それでも預かっている敷金だけでは足りず、追加の支払いをお願いしています。

原状回復費用について、全額はおろか過半すらも入居者には負担できないのかと驚かれる方もいるかと思います。

これについては賃貸物件の退去にあたって国土交通省が発行している原状回復のガイドラインがあり、管理会社としてはこれに沿って執り進めるほかないという事情がありました。

国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)


ガイドラインでは費用をかけて元の状態に戻す「原状回復」について、以下のとおり定義しています。

原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」と定義して、その考え方に沿って基準を策定した。
これがガイドラインの設定の基本となる考え方です。「原状回復」とは借りた時点の状態に戻すことではなく、借りていた期間に通常、経年劣化した後の状態から「さらに超えて悪化した分だけ」を戻すこと指しています。

WATANKOのアパートは築9年の物件であり、この入居者は3年目から賃貸して6年間入居していました。新築時点に対してクロスやクッション床はすでに6年の減価償却を終えており、会計・税務上は価値がゼロであります。理屈の上でオーナーは減価償却費を賃料の一部として入居者から回収済みというわけです。

入居者が退去する時点で価値ゼロが妥当とされる資産に対して復旧費用を請求するわけにはいかないのですが、それではあまりにナーナーの負担が大きいため、管理会社としては通常は復旧費用のせめて10%は退去時に交渉して入居者に負担してもらう方針とのことです。

今回の入居者にも同様に交渉して認めてもらいました。その費用も含めた金額が、上述のとおり総額に対して約4分の1となったわけであります。

管理会社としては一応やるべき交渉はやったわけであり、国道交通省のガイドライン遵守を背景とすると、原状復帰費用の回収はWATANKOもこの辺りが限界という印象です。

さて一体、この部屋の入居者はどんな人間かときくと若い女性とのこと。その名前を聞いて、どこか聞き覚えのある名前だと思ったら・・・


(つづく)


2018年12月15日 (土)

2018年の振り返り(1)インデックス投資

2018年も残すところあと半月です。

WATANKOの今年のインデックス投資を振り返ってみたいと思います。

■投資行動

今年1年間でリスク金融商品をどれだけ積み立て投資したのか。投資したアセットクラス、商品、年間投資額は次のとおりであります。

●日本株式

ニッセイ日経225インデックスファンド
-特定口座 1,200千円

●先進国株式

<購入・換金手数料なし>ニッセイ外国株式インデックスファンド
-特定口座 1,200千円

バンガード・トータル・ストック・マーケットETF(VTI)
-特定口座 2,614千円(内、収益分配金の再投資500千円)

●新興国株式

eMAXIS Slim新興国株式インデックス
-特定口座   1,200千円
-NISA口座 1,200千円

●先進国債券

バンガード・米国トータル債券市場ETF(BND)
-一般口座  12,146千円

レギュラーの積み立て投資先は、計画どおり日本株式、先進国株式、新興国株式の各株式アセットクラスを対象として商品を買い付けました。

加えてバンガード・トータル・ストック・マーケットETF(VTI)を対象に直近1年の収益分配金及び余っていた外貨を用いてスポット買いを行いました。バンガード・米国トータル債券市場ETF(BND)も5年ぶりにまとまった金額を一括投資しました。

つまり毎月の積み立て投資+収益分配金の再投資+スポットで一括投資のトリプルコンボな年間投資であったということです。

投資額は合計すると19,560千円となり、単年の投資額としては2017年42,143千円、2008年23,224千円に続く3番目に多額でありました。

なお前回記事でお伝えしたとおり、NISA枠も5年目無事使い切りました。来年はロールオーバー時点評価額と単年度非課税枠1,200千円との差分をNISAの余枠分として投資することでしょう。

■評価損益

次に2017年12月末から2018年11月末までの直近1年間の評価額、評価損益率の推移です。(ともに投資待機預金、確定損益、税還付等を含む。ただし年間平均利回りとは、ここでは累計損益をベースとした年当りの利回りを指しています。金額単位:千円。以下表同じ。)

201812151

2010月3月末(当ブログ開始時)から2018年11月末までの購入元本と評価損益額、評価損益率の推移です。

201812152

201812153


2018年の成績は年初は好調でしたが、春になると下落、年央は横這い、秋になると上昇、そして下落とちょっとしたアップ&ダウンを経験しました。下落するたびにSNSではちょっと騒がれもしたりしましたが、振り返ってみれば大した変動ではありませんでした。

■まとめ

皆さんの2018年の資産運用はいかなる結果でありましたでしょうか。アップ&ダウンに翻弄された1年でしたか。

WATANKOも1年間の評価損益が最高63百万円から最低46百万円までと17百万円もの変動がありました。この金額はポルシェ911を買ってもまだおつりがきます。

でも長期投資を目指しているのであれば、これくらいのアップ&ダウンにあたふたしてしまうようでは心身が持ちません。

もっと野太く、逞しく、心臓に毛を生やして、短期の相場変動など気にせず、来年も投資を続けましょう。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「野太く、逞しく、心臓に毛を生やして配偶者のワガママを聞いてほしいわ」

WATANKO「2ch風にいわせてもらえば、( ´∀`)<オマエモナー」

妻ミサト「!!!」

2018年12月13日 (木)

2018年12月の積み立て購入商品

WATANKOは給与所得と不動産賃貸収入から得た余裕資金をもって日本株式、先進国株式、新興国株式のインデックス投信をSBI証券にて毎月積み立て購入しています。

さて今月の積み立て商品のお値段(購入単価)は如何であったか?

Notes)表中の金額単位は円です。

201812312

さらに12月の仕入れの結果、11月末と現在とを比較して、平均購入単価はどれくらい変動したのか?以下のとおりです。

Notes)
*表中の金額単位は円です。
*NISAは暦年ごとに損益を認識する必要があるため2018年の分のみの表記としています。

201812313

さてこれで2018年の積み立て購入は完了しました。日本株式、先進国株式、新興国株式の各アセットクラスへの投資は年初に予定したとおり実行しました。

ちょっと感慨深いのはNISAへの投資です。とうとう5カ年の間、毎月の積み立て投資でやり遂げました。途中、商品の変更が1度あったものの、投資先としては新興国株式一択ですすめてきました。

これは新興国株式はボラティリティが大きいので、ひょっとしたリターンが一番期待できるのかもしれないと考えての選択でしたが、その観点からみれば見事に外れました。先進国株式の方がずっとリターンは良かったです。

直近5年間のリターン(年率平均)を比較すると次の通りです。前者が円ベース、後者がドルベースです。どちらも配当込みです。

先進国株式(MSCI-Kokusai)  10.6%/7.6%
新興国株式(MSCI-Emerging) 4.0%/1.1%

NISAを用いた投資対象のアセットクラスを一つだけ選ぶとすれば、オーソドックスに考えれば先進国株式なのかもしれませんが、5年前のWATANKOは、やや奇策をとって新興国株式を選んでしまいました。5年の間に途中変更する機会が十分にあったのにもかかわらず、継続してきました。

これをみてやはり自分にはアクティブ運用の選球眼が微塵もないのだなとつくづく思い知らされました。

WATANKOの資産運用は、大筋としてインデックス投資を採用していますが、局所局所でこのような“要らぬ選択”をやらかしています。

これもまたひとつの失敗例として参考になれば幸いです。

(あとがきにかえて:前回記事の続き)

WATANKO「ボーナスも出たことだし、クリスマスも近いから何かプレゼントします。」

妻ミサト「あ、何か怪しいわね。隠していない?まさか投資で思惑を外して大損を出したのではなくて?」

WATANKO「!!!」

2018年12月11日 (火)

BNDからの2018年12月分分配金

【12月10日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

145,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

48,514千円

■損益率

33.5%

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

WATANKOは外国債券のETFであり、自身のポートフォリオに組み込む価値があると判断しているBNDのバイ&ホールドを実行中です。

さてBNDから2018年12月分の分配金が支払われました。税引き後で469.16ドルです。

さらに今回は遡って11月29日には外国源泉税に対する還付金の支払いが68.97ドルありました。

これまでの推移は以下のとおりです。

201812311

さて、債券に関する雑感です。

そういえば株式を語るブログは山ほどみかけるのに、債券を語るブログというのはほとんど見かけたことがありません。(WATANKOのWeb検索が不十分なのかもしれませんが・・・)

WATANKOが個人投資家ブログで拝見する範囲で話題になるのはせいぜい国債、外債のヘッジ是非と不要論くらいでしょうか。昔はゼロクーポン債やSBI債もしばしば話題にあがりました。

債券を語るブログが少ない理由としては、債券は株式にくらべて相場の値動きが穏やかである、個人が買える商品が少ないなどにより、投資をしてもワクワクが少ないためでしょうか。

そんな背景を踏まえると、逆に債券投資を熱く語る個人投資家ブログがあったら面白いでしょう。株式ばかり取りあげている個人投資家ブログが多い中、大いに差別化できるのではないでしょうか。

この駄ブログにご来訪の皆さま、そんなレア物のブログを立ち上げてみませんか。

妻ミサト「最近、この記事が楽しみになってきたわ。」

WATANKO「なぜに?」

妻ミサト「収益分配金が出るたびに何をお願いしようか考える楽しみが増えたから。」

WATANKO「!!!即、再投資です。」

2018年12月 9日 (日)

(続)相続だ、土地活用だ、どうしよう

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(前回からの続きです。)

親からの相続や、それをトリガーとした土地活用についてどうすべきかという課題に直面した御方におくる、常識的にとるべきステップについて綴ってみたいと思います。

■相続と土地活用を分けて考える

相続と土地活用、この2つの課題にいっぺんに直面した際に、まるで連立方程式を解くがごとく一気に解決を図ろうとすると大変です。ここは相続と、土地活用の2つを分けて順序だてて対処していく方が着実なやり方であります。

まずは相続です。

1.資産を把握する

相続の大前提として、まずその対象となる両親名義の資産・負債、債権債務、契約に基づく保有権利と履行義務等を十分に把握する必要があります。

・現預金、有価証券、不動産、貴金属、他者保有の資産に対する持分等の資産
・借入金やその他の債務、契約に基づく各種保証

なかには両親しか知り得ない情報もあり得ますが全てを開示してもらうことは必須です。

もう少し実務的なアドバイスを付記するとなれば、両親から聞き出した資産・負債、債権債務などはきちんと証票をとっておき目録化しておくとよいでしょう。

法的に担保されているか、裏付けとなる契約は現存しているのか。両親から伝聞した内容について、証票でもって客観的な証明ができるところまでおさえておく必要があります。

2.税理士に相談する

上記で集めた情報をもって、税理士に相続税の試算をお願いします。この際に、できれば一方の親が亡くなった場合の相続だけでなく、残る親がさらに亡くなった場合の二次相続まで資産出来れば、両親からの相続の全容が把握できて良いです。

WATANKOは父が重度の認知症にかかり療養型病院に入院した段階で、両親の確定申告をお願いしていた税理士に父からの相続と、母が父から相続する予定の資産分にかかわる二次相続とをあわせて試算してもらいました。

試算をお願いする税理士の選定ですが、従前より確定申告をお願いしてきた税理士がいれば、当人の資産の凡そをあらかじめ把握していますし、これまでのお互いの信頼関係もあって任せられます。

しかし生憎そのような税理士との縁がなく、新規にどこかに依頼しなければならない場合には、親戚や信頼する友人に紹介してもらうのが安心です。しかしそのツテもなければ自分でWebなどを使って探していくほかありません。

その際には探し当てた税理士(税理士法人)が個人の相続税の申告のみならず、関連するコンサルティング業務をどこまで手掛けているのか、その対価はどれくらいになるのか。複数の相手をあたって比較検討してみることが欠かせません。

よい税理士に巡り合えれば、将来に渡って頼れる存在になることでしょう。

3.相続税の対応策を検討する

相続税の試算ができたら、これを納める原資をどう用意するか。または相続税の負担がかなり大きなものであれば節減できる手段はないか。これら対応策を検討します。

相続した遺産の内、相続税の支払いに充てる資産はどれにするのか。有価証券や不動産であれば売却して資金化が必要です。資金化といっても名義人である親が存命中にやっておくのか。それとも相続時に一旦相続人が自己資金から立て替えておき、相続した不動産を売却して回収するのか。

前者の場合は売却時点で課税が生じること、相続資産は時価評価なので不動産よりも現金の方が相続時の課税負担が大きいケースが生じるなどがデメリットに挙げられます。また後者であれば相続人の立て替え資金が、一時的ではありますが負担となります。

相続税の節減手段としては歴年贈与や相続時精算制度を活用することができます。ただし歴年贈与は1年あたりの非課税枠が1,100千円と限られているので、生前贈与の金額によっては複数年をかけて徐々に実施することが必要になること。相続時精算制度は、値上がりの可能性が高い不動産等の資産に対して適用する以外は、通常の相続と比べて納税のタイミングの違いでしかありませんことに留意しましょう。

ここまでのとおり資産の把握から相続税の対応策まで立案しておけば、とりあえず一息がつけます。

理想的には親が認知症含めた重度の傷病にかかってコミュニケーションが取れなくなる前に済ませておくべきでしょう。そして相続までの予想時間が十二分にあり、歴年贈与をコツコツと進めていくことができれば尚良しであります。

ちなみにWATANKOは60歳前後の時点で夫婦それぞれから二人の子ども達に対して、歴年贈与を始め、10年以上かけてコツコツ進める青写真を持っています。

■土地活用は複数のアイデアをじっくり検討

さて次に土地活用のステップです。

まず何事も前提条件と達成目的を見定めることが大事であります。

4.今後かかる費用を見積もる

親の傷病治療費や介護施設の入居費、葬儀代も含めた今後の老後費用と、相続の結果、保有する資産の税金や保険等の費用を見積もります。

これが将来の資金需要であり、土地活用の前提条件となること、そしてこの資金需要に対応することが最低限の達成目的となります。

勿論、この資金需要以外にも、相続した子ども達が土地活用を副業として、資産形成を図っていくことは十分アリです。

5.様々な土地活用方法

土地活用については色々な形態が挙げられます。どれも賃貸でありメジャーなところでは、以下でしょう。

①アパート(集合住宅)
②戸建て住宅
③事業用地(更地)
④事業用地+建屋
⑤駐車場

上記のうち①、②、④は資金負担が大きく、金融機関からの借り入れを伴うケースが多いでしょうし、賃貸先が個人か法人かによっても手間暇や難易度が変わってきます。

これらについて、僭越ながら過去の駄ブログ記事を紹介しておきます。

関連記事

所有地、更地にしたあと→①住居用建物(2013/9/23)

所有地、更地にしたあと→②住居用建物の続き(2013/9/25)

所有地、更地にしたあと→③店舗・施設(2013/9/27)

所有地、更地にしたあと→④駐車場(2013/9/29)

所有地、更地にしたあと→⑤売却(2013/10/2)


このほかにはコインランドリー、レンタルトランクルーム、太陽光発電設備等様々な設備を据え付ける形態も考えられます。

いずれにしても資金の収支(損益面とキャッシュフロー面の双方)、賃貸運営のリスクと手間暇について十分な比較検討が必要なことは言うまでもありません。

■まとめ

個人は生まれた時は、誰かの子どもという属性しか持っていませんが、成長して青年、社会人になるにつれて、学生、ビジネスマン、夫/妻、親、〇〇の代表者など段々と色々な属性を纏うことになります。

親から土地を相続したあなたは不動産投資家という新しい属性をもつわけですが、これをどう活かして、自分と家族の幸せに繋げていくのか。それは人によっては非常に不慣れな航海かもしれません。

WATANKOはもう20年近くこのようなことに取り組んできました。サラリーマンとの兼業は大変しんどかったですが、その分家計面では見返りもありました。

今、相続によって不動投資家の入り口に立ち始めた人達にとって、この駄ブログの不動産投資記事が少しでもお役に立ててれば幸いです。


2018年12月 8日 (土)

相続だ、土地活用だ、どうしよう

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(ぐぬぬ、悩ましい。)

WATANKOは実の父母とも他界しており、介護と相続はすべて片付いていますが、30~40歳代の方々にとっては親の介護や相続、それから場合によっては資産活用という課題にこれから直面していくことでしょう。

特にそれまで元気であった親が怪我や病気、はたまた認知症などを患いはじめてくると、こういった課題がにわかに家族の間でクローズアップされてきます。

対象となる親がすでにサラリーマンをリタイアして純然たる年金生活者になっていればまだしも、もしも自営業を営んでいたりすると、その商売をこれから一体どうしたらよいのかという課題もトッピングされてきます。

当人の配偶者や子ども達はこれらの課題に取り組んでいくことになるわけですが、多分に未経験の領域であり、お金が動くとなれば、この事態をビジネスチャンスとみて甘い勧誘をかけてくる業者群がいます。これらのアプローチに対しては、慌てずにじっくり考え抜いて行動を起こす必要があります。

「先週、父が倒れて入院した。今のところ意識は戻ったけどもう普通の生活はできそうにもない。いままで自営でやってきた工務店の商売はどうしよう。今後は父の介護や相続、母の老後費用などがかかる。そこでいっそ駅からだいぶ離れたところだけど仕事場に使っていた土地があるから、そこにアパートを建てて今後の費用をまかなっていこうかしら…。」

典型的な展開を例示すると上記のような感じでしょうか。

このようなシチュエーションのときに介護、相続、そして資産活用はどうしたらよいのか。本稿では相続と資産活用の内の土地活用について、常識的にとるべきステップについて綴ってみたいと思います。

■まず大原則「自分で決めて行動する」

実際のステップに入る前に、まず大原則について触れます。

上述の例示のように、相続・土地活用の課題に突然、しかもいっぺんに直面するとなると、当人は多少の動転や焦り、不安に駆られる気持ちになってもおかしくはありません。特に子どもにとっては大切な親の急変に驚き、悲しむ間もなく時にはビジネスライクに物事を進めねばなりません。

そうなると少なくない人は、誰かにすがりたくなるものです。そこまでいかずとも自分は何をすべきか、何か正解であるか、答えを求めて誰かに相談したくなることでしょう。

しかしながら他人は貴方に有益は情報を与えてくれることはあっても、貴方はどうすべきか、これこそが正しい選択だということは教えてはくれません。そんな義理も責任もありませんし、保証をするわけにもいかないからです。

また貴方が欲しがっている答えを見かけ教えてくれることがあったとしても、それを鵜呑みにすることは危険です。貴方にささやく不動産業者、アパート業者、コンサルタント、金融業者、工事業者等々はすべて自分のビジネスのために貴方に近づいてきます。

「この土地は掘り出し物、今を逃すともう手に入りませんよ。」

「アパートを建てて相続税対策しましょう。毎月キャッシュも入ってきますよ。」

「相続の節税対策のノウハウを提供します。土地活用対策の相談セミナーが有効ですよ。」

「借り入れをすれば少ない資金にレバレッジをかけて大きな投資ができますよ。」

おっとでもそれら各業者を敵視してはいけません。彼らはプロフェッショナルに仕事をしているだけなのであり、最終的な判断はあくまで貴方が握っているのですから。

貴方はもう未成年ではないし、自分の身に降りかかった課題に、自ら答えを決めて行動する必要があります。

「当り前じゃあないか。そんな常識はわかっているよ。」

そう受けとめる方は多いことでしょう。でもその中にあっても、自分が決めなければならない答えが、世の中のどこかに書かれている、誰かがきっと教えてくれると考えて、それを一生懸命探索してはいませんでしょうか。

そして自ら答えを決めて行動するためには、例え専門的な領域であっても一定の基礎的情報を得ること、それと適切な判断をするために必要な数の選択肢を揃えることが欠かせません。

これらを疎かにすると、「やっぱり辞めておけばよかった」「あちらの選択の方が良かった」という後悔にたどり着きます。

またそこまでいかずとも「限られた情報から判断」「たったひとつの選択肢を選ぶ」となるとコスト高に行きつくケースが多いです。なぜなら情報不足ゆえに選んだ方法のために過不足が生じて、無駄な費用を払ったり、追加で割高に費用が掛かったりします。

選択肢を集めることを疎かにして、価格の妥当性を考えずにたったひとつの候補をそのまま選んでしまう。面倒くさい、わからないからといって他者に依存、丸投げしたりすると高い手数料がかかります。

相続や資産活用という課題は多くの人にとって不得手な課題かもしれません。ならば猶更できるだけ情報を集めること、選択肢を増やすために行動することは後悔とコストを減らすために必要であります。

(つづく)


妻ミサト「肝心の本論はなぜに次回なの?」

WATANKO「すみません、今週末も風呂敷残業を持ち帰っておりまして・・・そちらを片付けないと・・・」


2018年12月 6日 (木)

一足お先に分散ベクトルに切り替えてはいかが

日本でアベノミクスがスタートしてからもう丸6年が経とうとしています。リーマンショックから始まった出口の見えない忍耐の日々は今やもう思い出話です。

この6年間、相場は時々乱気流に巻き込まれてきましたが、概ね順調なフライトを続けてきました。

そんな相場が続くと個人投資家のアセットアロケーションについて、分散を利かせたものを築くよりも、資産増加のスピードを早めたいがために利回り追求を志向する人をSNSで見かけます。

それはここ2~3年で投資をはじめた人たちのみならず、WATANKOと同じかそれ以上長く投資を続けてきた割とベテラン達の間からも、「来年はアブレッシブに行きます」宣言が飛びだす光景もチラホラみかけます。

さてそこで今時の個人投資家のアセットアロケーションがどのあたりまでを対象としているのか。

■投資対象を考えるベクトル

株式アセットクラスを投資対象の中心に据えたとして、そこから伸びるベクトルは2つの方向があります。

201812051

それぞれについてふれると次のとおりです。

『集中ベクトル』

「儲かるアセットに集中投資や。手金は限られているし、早く資産を増やしたい。効率第一やろ!」

このベクトルはエスカレートしていくと、次のとおり投資対象が絞り込まれていきます。

>全海外株式
「株式アセットと言っても市場全体がボックス株みたいな日本株式は不要。円高が恐ければヘッジ付きもあるさ。」

>>先進国株式
「新興国は全然浮上してこない。先進国の企業は新興国で儲けて、それを自国(先進国)に還元する。よって先進国株式に投資すれば十分だ。」

>>>米国株式

「先進国株式の6割は米国だから、米国だけでOK。ここは株式市場がよく整備されているし透明性も高い。欧州他の先進国はオワコンだ。

>>>>セクター又は高配当株ETF
「成長を続ける米国の中でも、一番伸びがあるセクター、配当が高いグループに特化すればもう最強だ。これしかない。」

これの行きつく先はアマゾンに代表されるFANG個別株でしょうか。

そして今度は逆のベクトルです。

『分散ベクトル』

「儲かりやすいということは、損失も被りやすいということ。相場のボラティリティに屈することなく長期投資を続けるためには、とにかく分散やで!」

このベクトルはエスカレートしていくと、次のとおり投資対象がどんどん拡大していきます。

>全世界株式
「海外株式だけだと為替の影響をモロ被りだ。日本企業だって影響はあるけれど地域分散は大事だ。なんなら世界各地の中小株式まで範囲を拡大してもよい。」

>>株式+債券

「暴落に備えて債券も混ぜておくべき。リスクコントロールにおける調整弁の役割がある。個人投資家のブログでも時折、債券を組み入れることの効能が唱えられているではないか。」

>>>株式+債券+REIT+金+コモディティ・・・
「とにかく幅広くベットしておけば、どれかは当たる。単一商品は8資産分散あたりが限界だが、さらに他アセットの商品も併せて買えばいい。」

これの行きつく先には仮想通貨までも対象に分散投資をする、でしょうか。(もう下火か)こうなるといくらでも対象が拡大しそうです。

以上、2つのベクトルを示してみました。

さて、駄ブログにご来訪いただきました聡明なる個人投資家の皆さんにおかれましては、投資対象はどのあたりまででしょうか。そしてどちらのベクトルを志向しているのでしょうか。

■一足お先に分散ベクトルに切り替えてはいかが

相場好調が続くと、上記の図の中で段々と右寄りにシフトする人が増えてきます。下落リスクを忘れて、より上方リスクばかりを追い求めてしまいます。

やがて相場の下落が始まると、今度はリスクコントロール志向が強まり、左に振れてくるようになります。

ここで大事なことは、ただいま現在、集中ベクトルを志向している人であっても、相場が下落する前に一足早く左寄り、つまり分散べクトルに切り替えることで、自分のポートフォリオの下方耐性をあらかじめ強めていくことが必要ではないでしょうか。

集中投資を続けたところへ、相場下落に直面して保有資産は一時的に半減したとしても、回復を信じて何年でもじっと待てるとう筋金入りの集中投資派であれば、こんなアラームも蹴飛ばして、集中投資を継続されるとよいでしょう。(ただし予定した投資期間の最後にかならずハッピーエンドが待っているとは限りません。)

しかしながら集中投資を志向した人は、資産を早く増やしたくて、よって効率重視でもって眼前で利回りのよいアセットクラスに集中的に投資しているのだとしたら、ひとたび集中投資したアセットクラスが下落に見舞われ、回復に時間がかかるとした場合、そのような状態に我慢ができるのでしょうか。

その場合、我慢ができなくて別のすぐまた儲かりそうなアセットクラスに投資先を鞍替えする、そして下落にあたってしまい、また回復に時間がかかる。そんなことを繰り返す恐れはないでしょうか。

大事なことは、一定の期間で結果を出し続けなければならない機関投資家と異なり、個人投資家は長期間、しぶとく投資を続けることができる利点を活かして、「急がば回れ」の精神でもって、慌てず欲をかき過ぎず、資産をふやしていくことであります。

2018年12月 4日 (火)

2018年11月末運用状況

晩秋を迎えて近頃だいぶ寒くなってきました。WATANKOは週末に調子にのって屋根を開けてNDロードスターを乗りまわしていたら、見事に風邪を引きました。若い時と違って病気にはなりやすいし、治りにくいです。皆さんもお身体ご自愛下さい。

さて、最近は個人投資家のブログ記事を眺めていると、どのアセットクラスが一番儲かるかという利回り目線の記事ばかりが目立つ印象です。皆さん、大丈夫かなあ。

ということでインデックス投資を初めて10年9ヶ月、129ヶ月が経ちました。2018年11の運用状況です。

(Notes)
◆商品名は略称です。
◆アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ETFはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ETFの円換算レートは113.43円/ドルです。
◆NISA枠にて購入した商品も含みます。
◆投資待機資金には以下が含まれます。
①購入元本:インデックスファンドの売却により回収した元本、年度ごとに新たに投資に廻す資金
②評価額及び評価損益:インデックスファンドの売却により確定した損益結果及び税還付額等。

表中の投資待機資金における①購入元本と②評価損益の差額については、過去に保有商品を売却した際の税引き後の売却益、SBIポイントの還元分、SBI証券のキャンペーン現金還元分等が含まれています。


◆評価記号の内容は以下です。
(投資期間の長期化に伴い、2017年12月から評価基準を引き上げました。)
◎:+50.0%~
○:+35.0%~+50.0%
△:+20.0%~+ 35.0%
▲:+5.0%~ +20.0%
×:+5.5%~

201811304

続いてバランスファンドに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

201811305

さらに「わたしのインデックス(my INDEX)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに過去平均リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●過去平均リターン
5.4%(5.3%)

●リスク
13.4%(13.3%)

●シャープレシオ
0.40(0.40)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●購入元本+投資待機預金元本分
145,000千円(145,000千円)

●評価損益+確定損益分
54,948千円(49,616千円)

●運用期間
129ヶ月(128ヶ月)

●元本平均残高
61,606千円(60,955千円)

●平均年間利回り
8.3%(7.6%)

<概況>

WATANKOの資産運用残高は9月末から10月末にかけて13百万円ほど減りましたが、11月末では5百万円ほど戻しました。このくらいの上下動はもう10年以上もインデックス投資を続けているので十分に馴れっこです。

これはアクティブ運用を是とする個人投資家からみれば、愚直すぎる、あまりの無為無策ぶりに見えるかもしれませんし、時には癪に障るかもしれません。

でもアクティブ投資家の方々におかれましては、インデックス投資家をバカにしたり、中傷したりしても貴方がたの運用成績は向上しませんので、どうか意味の無いところにエナジー使うくらいなら、アクティブ運用を極めることでインデックスを超過する利回りを出し続け、保有証券は複利効果も無視してさっさと売却し、そのお金を年末の海外旅行にでも費やしてください。

2018年12月 2日 (日)

潜入!シニア不動産投資家達のサバト

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(サバトとは宗教的な儀式を指します。)

WATANKOはサラリーマンをする傍らで、半ば家業ともいうべき不動産賃貸業を営んでいます。具体的には法人・個人向けにアパートや戸建て貸家、大小の飲食店舗、駐車場など色々なタイプの物件を手掛けてきました。

その中でアパートについては、アパートの建築・募集・管理まで引き受けるアパート業者を起用して建築、運営してきています。もっとハンドメイドな不動産賃貸業をすればより収益があがる可能性はあるのですが、サラリーマンとの兼業としてはこの辺りが限界です。

さてWATANKOはそのアパート業者からのお誘いをうけて、業者の顧客であるアパートのオーナー達が集まる懇親会に先日出席してきました。

懇親会の類については、アパート業者から以前より幾度となくお誘いをうけていましたが、億劫がっていて今まで出席していませんでした。

ところが最近、スルガ銀行やTETERUのニュースを聞いたり、不動産投資が相変わらず活気を帯びている状況をみるにつけ、他のアパートオーナーと情報交換をしてみたくなりました。そこで今回、初めてアパートオーナー達が集う懇親会に出席してみることにしたわけです。

さて懇親会の会場は市内にある料亭です。料亭といっても田舎のそれですから、とびきり上等というわけではありません。まあよくある法事などに使われるレベルの場所です。そこに高級車や大きなミニバンに乗ってアパートオーナーとおぼしき人たちがどんどん集まってきました。

■集まったアパートオーナー達

当日は十数人のアパートオーナーが集まりました。ざっと眺めるに全員WATANKOよりもおそらく年上であり、見事にシニア集団でありました。まあ、この辺は予想どおりであります。田舎の地主系オーナーが大半でしょう。

WATANKOはアパートオーナー達が居並ぶ長テーブルの端の方に座って彼らの生態を眺めていました。すると集まったオーナー達はいくつかのタイプに類型できました。

<やり手のマダムタイプ>

恰幅のイイ(失礼)60代半ばのマダム。化粧は濃く、ひっつめ髪、ギラギラした目と指輪をつけています。女優で言えば、あき竹城が派手目にした感じです。息子の嫁とアパート業者の若手担当を顎で使っていそうな印象です。

持っている土地は何であろうと活用してお金を生み出したい。さらには良い土地があれば家族で金をかき集めてでも買って手に入れたい。

そんな口癖でもって大家族の資産形成を一手に担っていそうなエネルギッシュなマダムです。

<話好きな好々爺タイプ>

70代とおぼしきおじいさん。老俳優でいえば故人ですが笠 智衆がイメージにピッタリ合います。地味な色合いのジャケットを羽織り、会場である料亭の正面玄関に軽トラックで堂々と乗りつけます。

アパート業者の担当が話しかけると、まるで孫から声をかけられたかのように楽しそうにマイペースで長々と自分語りをしています。

よく話を聞いてくれたアパート業者から勧められれば、思慮なしに新築アパート建設をすすめたりしそうです。

<品の良い夫婦タイプ>

60歳前後のシニア夫婦。旦那様はゆったりとしたセーター姿、奥様は首元にスカーフをまかれてのご登場。例えるなら芸能人のイベントには必ず夫婦でやってきた長門裕之と南田洋子のような出で立ちです。料亭の駐車場に停めた愛車はベンツEクラス。

アパートを何棟か持っており、将来の入居率の低下が心配とはいうが、ホントに心配しているのかと疑問に思わせるくらい穏やかな御表情。なにかにつけ余裕綽々という言葉がよく似合いそうであります。

以上の方々、下手な絵ですがビジュアルとしてはこんな感じです。(パソコンのスキャナーがうまく作動しないので、撮った写真を張り付けており映りが悪いところは御容赦ください。)

Photo

■現地の不動産事情

さて上記のとおり、いろいろなタイプのアパートオーナーが集まる中、アパート業者の比較的若い部課長クラスと思われる人たちが熱心に歓待します。また宴が進むとアパートオーナー達同士の間でもポツリポツリと会話が始まります。

WATANKOもまた正面に座った品の良い夫婦と、アパート経営について会話を交わしました。先方はもう子育てを終えて悠々自適な生活に入っているとのこと。「なんと羨ましい限りですね!」とWATANKOは義理もないのにおもわずヨイショしてしまいました。

余談ですが、WATANKOが住む町は、具体的な所在がわかってしまうので詳細は明かせませんが、周辺市町村と比べて人口流入が多くてアパート需要がとても高い一方、田舎であるので地価は比較的安いという事情があります。

ですから高い入居率が期待できるアパートをコストを抑えて建てられるので、アパート経営の妙味があり、どんどん新築物件が出来てきています。

今回ここに集まったオーナー達からも、「供給過剰」の四文字熟語はどこかに忘れて、1棟でも多くの物件を手に入れたいとする熱気が伝わってきました。

それはまさに不動産投資を信奉する者たちのサバトであります。

■アパート業者と交わした会話

その他にWATANKOはアパート業者の担当や支店長クラスとの会話で最近のアパート経営事情について色々と聴取しました。とくにアパート建築・購入にあたってのオーナーによる金融機関からの借入について、通常のサラリーマンは与信が限られるため最近は金融機関側がかなり厳しくなってきたが、担保となる不動産を持っているオーナーであれば、全く問題はないとのこと。

支店長「ですから、WATANKOさん、駅前にひとついい物件があるのですが、如何ですか?」

WATANKO「いやー、結構です。」

また今後の供給過剰を考慮すると、これからアパートの収支計画を立てる場合には、できれば計画期間全体の平均空室率を30%くらいみておいた方がよいともいわれました。これはWATANKOも納得であり、なかなか良心的なアドバイスであります。計画からの乖離について上振れはOKですが、下振れは避けたいのでなるべく保守的に見ておくべきでしょう。

なおアパート業者の営業課長は、学生時代にWATANKOが当時所有していたレストランでアルバイトをしていたことが判明。ちょっとだけ昔話に花を咲かせました。

■まとめ

休日の昼食時に開かれた今回の懇親会。地元のアパートオーナーの生態を垣間見る機会と、多少の情報収集ができたことをふまえれば、まずまずの内容でした。

このサバト、同じ様相であればもう出席は不要ですが、今後もしもWATANKOよりも若い世代が集まるのであれば、彼らとの交流もちょっとしてみたいという気持ちもあります。

いや、そんな働き盛りの彼らはきっと本業で忙しいでしょうね。


(あとがきにかえて)

妻ミサト「懇親会はどうだった?美味しいものは出たのかしら?」

WATANKO「いや、ただの和風コースでした。見るべきものはなかったです。」

妻ミサト「それじゃあ、今夜は気分転換に駅前にできた新しい蕎麦屋にいきましょう。パクチー蕎麦が美味しくて評判らしいわ。貴方も飲みなおしたら?」

WATANKO「ハイハイ、(10年後の妻は一体どんな不動産投資家マダムになっているのだろうか・・・)」


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