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2018年12月13日 (木)

2018年12月の積み立て購入商品

WATANKOは給与所得と不動産賃貸収入から得た余裕資金をもって日本株式、先進国株式、新興国株式のインデックス投信をSBI証券にて毎月積み立て購入しています。

さて今月の積み立て商品のお値段(購入単価)は如何であったか?

Notes)表中の金額単位は円です。

201812312

さらに12月の仕入れの結果、11月末と現在とを比較して、平均購入単価はどれくらい変動したのか?以下のとおりです。

Notes)
*表中の金額単位は円です。
*NISAは暦年ごとに損益を認識する必要があるため2018年の分のみの表記としています。

201812313

さてこれで2018年の積み立て購入は完了しました。日本株式、先進国株式、新興国株式の各アセットクラスへの投資は年初に予定したとおり実行しました。

ちょっと感慨深いのはNISAへの投資です。とうとう5カ年の間、毎月の積み立て投資でやり遂げました。途中、商品の変更が1度あったものの、投資先としては新興国株式一択ですすめてきました。

これは新興国株式はボラティリティが大きいので、ひょっとしたリターンが一番期待できるのかもしれないと考えての選択でしたが、その観点からみれば見事に外れました。先進国株式の方がずっとリターンは良かったです。

直近5年間のリターン(年率平均)を比較すると次の通りです。前者が円ベース、後者がドルベースです。どちらも配当込みです。

先進国株式(MSCI-Kokusai)  10.6%/7.6%
新興国株式(MSCI-Emerging) 4.0%/1.1%

NISAを用いた投資対象のアセットクラスを一つだけ選ぶとすれば、オーソドックスに考えれば先進国株式なのかもしれませんが、5年前のWATANKOは、やや奇策をとって新興国株式を選んでしまいました。5年の間に途中変更する機会が十分にあったのにもかかわらず、継続してきました。

これをみてやはり自分にはアクティブ運用の選球眼が微塵もないのだなとつくづく思い知らされました。

WATANKOの資産運用は、大筋としてインデックス投資を採用していますが、局所局所でこのような“要らぬ選択”をやらかしています。

これもまたひとつの失敗例として参考になれば幸いです。

(あとがきにかえて:前回記事の続き)

WATANKO「ボーナスも出たことだし、クリスマスも近いから何かプレゼントします。」

妻ミサト「あ、何か怪しいわね。隠していない?まさか投資で思惑を外して大損を出したのではなくて?」

WATANKO「!!!」

2018年12月11日 (火)

BNDからの2018年12月分分配金

【12月10日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

145,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

48,514千円

■損益率

33.5%

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

WATANKOは外国債券のETFであり、自身のポートフォリオに組み込む価値があると判断しているBNDのバイ&ホールドを実行中です。

さてBNDから2018年12月分の分配金が支払われました。税引き後で469.16ドルです。

さらに今回は遡って11月29日には外国源泉税に対する還付金の支払いが68.97ドルありました。

これまでの推移は以下のとおりです。

201812311

さて、債券に関する雑感です。

そういえば株式を語るブログは山ほどみかけるのに、債券を語るブログというのはほとんど見かけたことがありません。(WATANKOのWeb検索が不十分なのかもしれませんが・・・)

WATANKOが個人投資家ブログで拝見する範囲で話題になるのはせいぜい国債、外債のヘッジ是非と不要論くらいでしょうか。昔はゼロクーポン債やSBI債もしばしば話題にあがりました。

債券を語るブログが少ない理由としては、債券は株式にくらべて相場の値動きが穏やかである、個人が買える商品が少ないなどにより、投資をしてもワクワクが少ないためでしょうか。

そんな背景を踏まえると、逆に債券投資を熱く語る個人投資家ブログがあったら面白いでしょう。株式ばかり取りあげている個人投資家ブログが多い中、大いに差別化できるのではないでしょうか。

この駄ブログにご来訪の皆さま、そんなレア物のブログを立ち上げてみませんか。

妻ミサト「最近、この記事が楽しみになってきたわ。」

WATANKO「なぜに?」

妻ミサト「収益分配金が出るたびに何をお願いしようか考える楽しみが増えたから。」

WATANKO「!!!即、再投資です。」

2018年12月 9日 (日)

(続)相続だ、土地活用だ、どうしよう

A0003_001820

(前回からの続きです。)

親からの相続や、それをトリガーとした土地活用についてどうすべきかという課題に直面した御方におくる、常識的にとるべきステップについて綴ってみたいと思います。

■相続と土地活用を分けて考える

相続と土地活用、この2つの課題にいっぺんに直面した際に、まるで連立方程式を解くがごとく一気に解決を図ろうとすると大変です。ここは相続と、土地活用の2つを分けて順序だてて対処していく方が着実なやり方であります。

まずは相続です。

1.資産を把握する

相続の大前提として、まずその対象となる両親名義の資産・負債、債権債務、契約に基づく保有権利と履行義務等を十分に把握する必要があります。

・現預金、有価証券、不動産、貴金属、他者保有の資産に対する持分等の資産
・借入金やその他の債務、契約に基づく各種保証

なかには両親しか知り得ない情報もあり得ますが全てを開示してもらうことは必須です。

もう少し実務的なアドバイスを付記するとなれば、両親から聞き出した資産・負債、債権債務などはきちんと証票をとっておき目録化しておくとよいでしょう。

法的に担保されているか、裏付けとなる契約は現存しているのか。両親から伝聞した内容について、証票でもって客観的な証明ができるところまでおさえておく必要があります。

2.税理士に相談する

上記で集めた情報をもって、税理士に相続税の試算をお願いします。この際に、できれば一方の親が亡くなった場合の相続だけでなく、残る親がさらに亡くなった場合の二次相続まで資産出来れば、両親からの相続の全容が把握できて良いです。

WATANKOは父が重度の認知症にかかり療養型病院に入院した段階で、両親の確定申告をお願いしていた税理士に父からの相続と、母が父から相続する予定の資産分にかかわる二次相続とをあわせて試算してもらいました。

試算をお願いする税理士の選定ですが、従前より確定申告をお願いしてきた税理士がいれば、当人の資産の凡そをあらかじめ把握していますし、これまでのお互いの信頼関係もあって任せられます。

しかし生憎そのような税理士との縁がなく、新規にどこかに依頼しなければならない場合には、親戚や信頼する友人に紹介してもらうのが安心です。しかしそのツテもなければ自分でWebなどを使って探していくほかありません。

その際には探し当てた税理士(税理士法人)が個人の相続税の申告のみならず、関連するコンサルティング業務をどこまで手掛けているのか、その対価はどれくらいになるのか。複数の相手をあたって比較検討してみることが欠かせません。

よい税理士に巡り合えれば、将来に渡って頼れる存在になることでしょう。

3.相続税の対応策を検討する

相続税の試算ができたら、これを納める原資をどう用意するか。または相続税の負担がかなり大きなものであれば節減できる手段はないか。これら対応策を検討します。

相続した遺産の内、相続税の支払いに充てる資産はどれにするのか。有価証券や不動産であれば売却して資金化が必要です。資金化といっても名義人である親が存命中にやっておくのか。それとも相続時に一旦相続人が自己資金から立て替えておき、相続した不動産を売却して回収するのか。

前者の場合は売却時点で課税が生じること、相続資産は時価評価なので不動産よりも現金の方が相続時の課税負担が大きいケースが生じるなどがデメリットに挙げられます。また後者であれば相続人の立て替え資金が、一時的ではありますが負担となります。

相続税の節減手段としては歴年贈与や相続時精算制度を活用することができます。ただし歴年贈与は1年あたりの非課税枠が1,100千円と限られているので、生前贈与の金額によっては複数年をかけて徐々に実施することが必要になること。相続時精算制度は、値上がりの可能性が高い不動産等の資産に対して適用する以外は、通常の相続と比べて納税のタイミングの違いでしかありませんことに留意しましょう。

ここまでのとおり資産の把握から相続税の対応策まで立案しておけば、とりあえず一息がつけます。

理想的には親が認知症含めた重度の傷病にかかってコミュニケーションが取れなくなる前に済ませておくべきでしょう。そして相続までの予想時間が十二分にあり、歴年贈与をコツコツと進めていくことができれば尚良しであります。

ちなみにWATANKOは60歳前後の時点で夫婦それぞれから二人の子ども達に対して、歴年贈与を始め、10年以上かけてコツコツ進める青写真を持っています。

■土地活用は複数のアイデアをじっくり検討

さて次に土地活用のステップです。

まず何事も前提条件と達成目的を見定めることが大事であります。

4.今後かかる費用を見積もる

親の傷病治療費や介護施設の入居費、葬儀代も含めた今後の老後費用と、相続の結果、保有する資産の税金や保険等の費用を見積もります。

これが将来の資金需要であり、土地活用の前提条件となること、そしてこの資金需要に対応することが最低限の達成目的となります。

勿論、この資金需要以外にも、相続した子ども達が土地活用を副業として、資産形成を図っていくことは十分アリです。

5.様々な土地活用方法

土地活用については色々な形態が挙げられます。どれも賃貸でありメジャーなところでは、以下でしょう。

①アパート(集合住宅)
②戸建て住宅
③事業用地(更地)
④事業用地+建屋
⑤駐車場

上記のうち①、②、④は資金負担が大きく、金融機関からの借り入れを伴うケースが多いでしょうし、賃貸先が個人か法人かによっても手間暇や難易度が変わってきます。

これらについて、僭越ながら過去の駄ブログ記事を紹介しておきます。

関連記事

所有地、更地にしたあと→①住居用建物(2013/9/23)

所有地、更地にしたあと→②住居用建物の続き(2013/9/25)

所有地、更地にしたあと→③店舗・施設(2013/9/27)

所有地、更地にしたあと→④駐車場(2013/9/29)

所有地、更地にしたあと→⑤売却(2013/10/2)


このほかにはコインランドリー、レンタルトランクルーム、太陽光発電設備等様々な設備を据え付ける形態も考えられます。

いずれにしても資金の収支(損益面とキャッシュフロー面の双方)、賃貸運営のリスクと手間暇について十分な比較検討が必要なことは言うまでもありません。

■まとめ

個人は生まれた時は、誰かの子どもという属性しか持っていませんが、成長して青年、社会人になるにつれて、学生、ビジネスマン、夫/妻、親、〇〇の代表者など段々と色々な属性を纏うことになります。

親から土地を相続したあなたは不動産投資家という新しい属性をもつわけですが、これをどう活かして、自分と家族の幸せに繋げていくのか。それは人によっては非常に不慣れな航海かもしれません。

WATANKOはもう20年近くこのようなことに取り組んできました。サラリーマンとの兼業は大変しんどかったですが、その分家計面では見返りもありました。

今、相続によって不動投資家の入り口に立ち始めた人達にとって、この駄ブログの不動産投資記事が少しでもお役に立ててれば幸いです。


2018年12月 8日 (土)

相続だ、土地活用だ、どうしよう

A0003_001810

(ぐぬぬ、悩ましい。)

WATANKOは実の父母とも他界しており、介護と相続はすべて片付いていますが、30~40歳代の方々にとっては親の介護や相続、それから場合によっては資産活用という課題にこれから直面していくことでしょう。

特にそれまで元気であった親が怪我や病気、はたまた認知症などを患いはじめてくると、こういった課題がにわかに家族の間でクローズアップされてきます。

対象となる親がすでにサラリーマンをリタイアして純然たる年金生活者になっていればまだしも、もしも自営業を営んでいたりすると、その商売をこれから一体どうしたらよいのかという課題もトッピングされてきます。

当人の配偶者や子ども達はこれらの課題に取り組んでいくことになるわけですが、多分に未経験の領域であり、お金が動くとなれば、この事態をビジネスチャンスとみて甘い勧誘をかけてくる業者群がいます。これらのアプローチに対しては、慌てずにじっくり考え抜いて行動を起こす必要があります。

「先週、父が倒れて入院した。今のところ意識は戻ったけどもう普通の生活はできそうにもない。いままで自営でやってきた工務店の商売はどうしよう。今後は父の介護や相続、母の老後費用などがかかる。そこでいっそ駅からだいぶ離れたところだけど仕事場に使っていた土地があるから、そこにアパートを建てて今後の費用をまかなっていこうかしら…。」

典型的な展開を例示すると上記のような感じでしょうか。

このようなシチュエーションのときに介護、相続、そして資産活用はどうしたらよいのか。本稿では相続と資産活用の内の土地活用について、常識的にとるべきステップについて綴ってみたいと思います。

■まず大原則「自分で決めて行動する」

実際のステップに入る前に、まず大原則について触れます。

上述の例示のように、相続・土地活用の課題に突然、しかもいっぺんに直面するとなると、当人は多少の動転や焦り、不安に駆られる気持ちになってもおかしくはありません。特に子どもにとっては大切な親の急変に驚き、悲しむ間もなく時にはビジネスライクに物事を進めねばなりません。

そうなると少なくない人は、誰かにすがりたくなるものです。そこまでいかずとも自分は何をすべきか、何か正解であるか、答えを求めて誰かに相談したくなることでしょう。

しかしながら他人は貴方に有益は情報を与えてくれることはあっても、貴方はどうすべきか、これこそが正しい選択だということは教えてはくれません。そんな義理も責任もありませんし、保証をするわけにもいかないからです。

また貴方が欲しがっている答えを見かけ教えてくれることがあったとしても、それを鵜呑みにすることは危険です。貴方にささやく不動産業者、アパート業者、コンサルタント、金融業者、工事業者等々はすべて自分のビジネスのために貴方に近づいてきます。

「この土地は掘り出し物、今を逃すともう手に入りませんよ。」

「アパートを建てて相続税対策しましょう。毎月キャッシュも入ってきますよ。」

「相続の節税対策のノウハウを提供します。土地活用対策の相談セミナーが有効ですよ。」

「借り入れをすれば少ない資金にレバレッジをかけて大きな投資ができますよ。」

おっとでもそれら各業者を敵視してはいけません。彼らはプロフェッショナルに仕事をしているだけなのであり、最終的な判断はあくまで貴方が握っているのですから。

貴方はもう未成年ではないし、自分の身に降りかかった課題に、自ら答えを決めて行動する必要があります。

「当り前じゃあないか。そんな常識はわかっているよ。」

そう受けとめる方は多いことでしょう。でもその中にあっても、自分が決めなければならない答えが、世の中のどこかに書かれている、誰かがきっと教えてくれると考えて、それを一生懸命探索してはいませんでしょうか。

そして自ら答えを決めて行動するためには、例え専門的な領域であっても一定の基礎的情報を得ること、それと適切な判断をするために必要な数の選択肢を揃えることが欠かせません。

これらを疎かにすると、「やっぱり辞めておけばよかった」「あちらの選択の方が良かった」という後悔にたどり着きます。

またそこまでいかずとも「限られた情報から判断」「たったひとつの選択肢を選ぶ」となるとコスト高に行きつきケースが多いです。なぜなら情報不足ゆえに選んだ方法のために過不足が生じて、無駄な費用を払ったり、追加で割高に費用が掛かったりします。

選択肢を集めることを疎かにして、価格の妥当性を考えずにたったひとつの候補をそのまま選んでしまう。面倒くさい、わからないからといって他者に依存、丸投げしたりすると高い手数料がかかります。

相続や資産活用という課題は多くの人にとって不得手な課題かもしれません。ならば猶更できるだけ情報を集めること、選択肢を増やすために行動することは後悔とコストを減らすために必要であります。

(つづく)


妻ミサト「肝心の本論はなぜに次回なの?」

WATANKO「すみません、今週末も風呂敷残業を持ち帰っておりまして・・・そちらを片付けないと・・・」


2018年12月 6日 (木)

一足お先に分散ベクトルに切り替えてはいかが

日本でアベノミクスがスタートしてからもう丸6年が経とうとしています。リーマンショックから始まった出口の見えない忍耐の日々は今やもう思い出話です。

この6年間、相場は時々乱気流に巻き込まれてきましたが、概ね順調なフライトを続けてきました。

そんな相場が続くと個人投資家のアセットアロケーションについて、分散を利かせたものを築くよりも、資産増加のスピードを早めたいがために利回り追求を志向する人をSNSで見かけます。

それはここ2~3年で投資をはじめた人たちのみならず、WATANKOと同じかそれ以上長く投資を続けてきた割とベテラン達の間からも、「来年はアブレッシブに行きます」宣言が飛びだす光景もチラホラみかけます。

さてそこで今時の個人投資家のアセットアロケーションがどのあたりまでを対象としているのか。

■投資対象を考えるベクトル

株式アセットクラスを投資対象の中心に据えたとして、そこから伸びるベクトルは2つの方向があります。

201812051

それぞれについてふれると次のとおりです。

『集中ベクトル』

「儲かるアセットに集中投資や。手金は限られているし、早く資産を増やしたい。効率第一やろ!」

このベクトルはエスカレートしていくと、次のとおり投資対象が絞り込まれていきます。

>全海外株式
「株式アセットと言っても市場全体がボックス株みたいな日本株式は不要。円高が恐ければヘッジ付きもあるさ。」

>>先進国株式
「新興国は全然浮上してこない。先進国の企業は新興国で儲けて、それを自国(先進国)に還元する。よって先進国株式に投資すれば十分だ。」

>>>米国株式

「先進国株式の6割は米国だから、米国だけでOK。ここは株式市場がよく整備されているし透明性も高い。欧州他の先進国はオワコンだ。

>>>>セクター又は高配当株ETF
「成長を続ける米国の中でも、一番伸びがあるセクター、配当が高いグループに特化すればもう最強だ。これしかない。」

これの行きつく先はアマゾンに代表されるFANG個別株でしょうか。

そして今度は逆のベクトルです。

『分散ベクトル』

「儲かりやすいということは、損失も被りやすいということ。相場のボラティリティに屈することなく長期投資を続けるためには、とにかく分散やで!」

このベクトルはエスカレートしていくと、次のとおり投資対象がどんどん拡大していきます。

>全世界株式
「海外株式だけだと為替の影響をモロ被りだ。日本企業だって影響はあるけれど地域分散は大事だ。なんなら世界各地の中小株式まで範囲を拡大してもよい。」

>>株式+債券

「暴落に備えて債券も混ぜておくべき。リスクコントロールにおける調整弁の役割がある。個人投資家のブログでも時折、債券を組み入れることの効能が唱えられているではないか。」

>>>株式+債券+REIT+金+コモディティ・・・
「とにかく幅広くベットしておけば、どれかは当たる。単一商品は8資産分散あたりが限界だが、さらに他アセットの商品も併せて買えばいい。」

これの行きつく先には仮想通貨までも対象に分散投資をする、でしょうか。(もう下火か)こうなるといくらでも対象が拡大しそうです。

以上、2つのベクトルを示してみました。

さて、駄ブログにご来訪いただきました聡明なる個人投資家の皆さんにおかれましては、投資対象はどのあたりまででしょうか。そしてどちらのベクトルを志向しているのでしょうか。

■一足お先に分散ベクトルに切り替えてはいかが

相場好調が続くと、上記の図の中で段々と右寄りにシフトする人が増えてきます。下落リスクを忘れて、より上方リスクばかりを追い求めてしまいます。

やがて相場の下落が始まると、今度はリスクコントロール志向が強まり、左に振れてくるようになります。

ここで大事なことは、ただいま現在、集中ベクトルを志向している人であっても、相場が下落する前に一足早く左寄り、つまり分散べクトルに切り替えることで、自分のポートフォリオの下方耐性をあらかじめ強めていくことが必要ではないでしょうか。

集中投資を続けたところへ、相場下落に直面して保有資産は一時的に半減したとしても、回復を信じて何年でもじっと待てるとう筋金入りの集中投資派であれば、こんなアラームも蹴飛ばして、集中投資を継続されるとよいでしょう。(ただし予定した投資期間の最後にかならずハッピーエンドが待っているとは限りません。)

しかしながら集中投資を志向した人は、資産を早く増やしたくて、よって効率重視でもって眼前で利回りのよいアセットクラスに集中的に投資しているのだとしたら、ひとたび集中投資したアセットクラスが下落に見舞われ、回復に時間がかかるとした場合、そのような状態に我慢ができるのでしょうか。

その場合、我慢ができなくて別のすぐまた儲かりそうなアセットクラスに投資先を鞍替えする、そして下落にあたってしまい、また回復に時間がかかる。そんなことを繰り返す恐れはないでしょうか。

大事なことは、一定の期間で結果を出し続けなければならない機関投資家と異なり、個人投資家は長期間、しぶとく投資を続けることができる利点を活かして、「急がば回れ」の精神でもって、慌てず欲をかき過ぎず、資産をふやしていくことであります。

2018年12月 4日 (火)

2018年11月末運用状況

晩秋を迎えて近頃だいぶ寒くなってきました。WATANKOは週末に調子にのって屋根を開けてNDロードスターを乗りまわしていたら、見事に風邪を引きました。若い時と違って病気にはなりやすいし、治りにくいです。皆さんもお身体ご自愛下さい。

さて、最近は個人投資家のブログ記事を眺めていると、どのアセットクラスが一番儲かるかという利回り目線の記事ばかりが目立つ印象です。皆さん、大丈夫かなあ。

ということでインデックス投資を初めて10年9ヶ月、129ヶ月が経ちました。2018年11の運用状況です。

(Notes)
◆商品名は略称です。
◆アセット毎に、購入順に並んでいます。
◆表中の金額単位は千円です。
◆ETFはこれまでの分配金込みの実績です。
◆海外ETFの円換算レートは113.43円/ドルです。
◆NISA枠にて購入した商品も含みます。
◆投資待機資金には以下が含まれます。
①購入元本:インデックスファンドの売却により回収した元本、年度ごとに新たに投資に廻す資金
②評価額及び評価損益:インデックスファンドの売却により確定した損益結果及び税還付額等。

表中の投資待機資金における①購入元本と②評価損益の差額については、過去に保有商品を売却した際の税引き後の売却益、SBIポイントの還元分、SBI証券のキャンペーン現金還元分等が含まれています。


◆評価記号の内容は以下です。
(投資期間の長期化に伴い、2017年12月から評価基準を引き上げました。)
◎:+50.0%~
○:+35.0%~+50.0%
△:+20.0%~+ 35.0%
▲:+5.0%~ +20.0%
×:+5.5%~

201811304

続いてバランスファンドに関して、その構成するアセット別に評価額を切り分け、個別アセットの投信、ETFとあわせたポートフォリオは以下のとおりです。

201811305

さらに「わたしのインデックス(my INDEX)」サイトを使って、当月末ポートフォリオをもとに過去平均リターン、リスク、シャープレシオを算定した結果は次のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●過去平均リターン
5.4%(5.3%)

●リスク
13.4%(13.3%)

●シャープレシオ
0.40(0.40)

それと利回り実績は以下のとおりです。(カッコ内は先月数値)

●購入元本+投資待機預金元本分
145,000千円(145,000千円)

●評価損益+確定損益分
54,948千円(49,616千円)

●運用期間
129ヶ月(128ヶ月)

●元本平均残高
61,606千円(60,955千円)

●平均年間利回り
8.3%(7.6%)

<概況>

WATANKOの資産運用残高は9月末から10月末にかけて13百万円ほど減りましたが、11月末では5百万円ほど戻しました。このくらいの上下動はもう10年以上もインデックス投資を続けているので十分に馴れっこです。

これはアクティブ運用を是とする個人投資家からみれば、愚直すぎる、あまりの無為無策ぶりに見えるかもしれませんし、時には癪に障るかもしれません。

でもアクティブ投資家の方々におかれましては、インデックス投資家をバカにしたり、中傷したりしても貴方がたの運用成績は向上しませんので、どうか意味の無いところにエナジー使うくらいなら、アクティブ運用を極めることでインデックスを超過する利回りを出し続け、保有証券は複利効果も無視してさっさと売却し、そのお金を年末の海外旅行にでも費やしてください。

2018年12月 2日 (日)

潜入!シニア不動産投資家達のサバト

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(サバトとは宗教的な儀式を指します。)

WATANKOはサラリーマンをする傍らで、半ば家業ともいうべき不動産賃貸業を営んでいます。具体的には法人・個人向けにアパートや戸建て貸家、大小の飲食店舗、駐車場など色々なタイプの物件を手掛けてきました。

その中でアパートについては、アパートの建築・募集・管理まで引き受けるアパート業者を起用して建築、運営してきています。もっとハンドメイドな不動産賃貸業をすればより収益があがる可能性はあるのですが、サラリーマンとの兼業としてはこの辺りが限界です。

さてWATANKOはそのアパート業者からのお誘いをうけて、業者の顧客であるアパートのオーナー達が集まる懇親会に先日出席してきました。

懇親会の類については、アパート業者から以前より幾度となくお誘いをうけていましたが、億劫がっていて今まで出席していませんでした。

ところが最近、スルガ銀行やTETERUのニュースを聞いたり、不動産投資が相変わらず活気を帯びている状況をみるにつけ、他のアパートオーナーと情報交換をしてみたくなりました。そこで今回、初めてアパートオーナー達が集う懇親会に出席してみることにしたわけです。

さて懇親会の会場は市内にある料亭です。料亭といっても田舎のそれですから、とびきり上等というわけではありません。まあよくある法事などに使われるレベルの場所です。そこに高級車や大きなミニバンに乗ってアパートオーナーとおぼしき人たちがどんどん集まってきました。

■集まったアパートオーナー達

当日は十数人のアパートオーナーが集まりました。ざっと眺めるに全員WATANKOよりもおそらく年上であり、見事にシニア集団でありました。まあ、この辺は予想どおりであります。田舎の地主系オーナーが大半でしょう。

WATANKOはアパートオーナー達が居並ぶ長テーブルの端の方に座って彼らの生態を眺めていました。すると集まったオーナー達はいくつかのタイプに類型できました。

<やり手のマダムタイプ>

恰幅のイイ(失礼)60代半ばのマダム。化粧は濃く、ひっつめ髪、ギラギラした目と指輪をつけています。女優で言えば、あき竹城が派手目にした感じです。息子の嫁とアパート業者の若手担当を顎で使っていそうな印象です。

持っている土地は何であろうと活用してお金を生み出したい。さらには良い土地があれば家族で金をかき集めてでも買って手に入れたい。

そんな口癖でもって大家族の資産形成を一手に担っていそうなエネルギッシュなマダムです。

<話好きな好々爺タイプ>

70代とおぼしきおじいさん。老俳優でいえば故人ですが笠 智衆がイメージにピッタリ合います。地味な色合いのジャケットを羽織り、会場である料亭の正面玄関に軽トラックで堂々と乗りつけます。

アパート業者の担当が話しかけると、まるで孫から声をかけられたかのように楽しそうにマイペースで長々と自分語りをしています。

よく話を聞いてくれたアパート業者から勧められれば、思慮なしに新築アパート建設をすすめたりしそうです。

<品の良い夫婦タイプ>

60歳前後のシニア夫婦。旦那様はゆったりとしたセーター姿、奥様は首元にスカーフをまかれてのご登場。例えるなら芸能人のイベントには必ず夫婦でやってきた長門裕之と南田洋子のような出で立ちです。料亭の駐車場に停めた愛車はベンツEクラス。

アパートを何棟か持っており、将来の入居率の低下が心配とはいうが、ホントに心配しているのかと疑問に思わせるくらい穏やかな御表情。なにかにつけ余裕綽々という言葉がよく似合いそうであります。

以上の方々、下手な絵ですがビジュアルとしてはこんな感じです。(パソコンのスキャナーがうまく作動しないので、撮った写真を張り付けており映りが悪いところは御容赦ください。)

Photo

■現地の不動産事情

さて上記のとおり、いろいろなタイプのアパートオーナーが集まる中、アパート業者の比較的若い部課長クラスと思われる人たちが熱心に歓待します。また宴が進むとアパートオーナー達同士の間でもポツリポツリと会話が始まります。

WATANKOもまた正面に座った品の良い夫婦と、アパート経営について会話を交わしました。先方はもう子育てを終えて悠々自適な生活に入っているとのこと。「なんと羨ましい限りですね!」とWATANKOは義理もないのにおもわずヨイショしてしまいました。

余談ですが、WATANKOが住む町は、具体的な所在がわかってしまうので詳細は明かせませんが、周辺市町村と比べて人口流入が多くてアパート需要がとても高い一方、田舎であるので地価は比較的安いという事情があります。

ですから高い入居率が期待できるアパートをコストを抑えて建てられるので、アパート経営の妙味があり、どんどん新築物件が出来てきています。

今回ここに集まったオーナー達からも、「供給過剰」の四文字熟語はどこかに忘れて、1棟でも多くの物件を手に入れたいとする熱気が伝わってきました。

それはまさに不動産投資を信奉する者たちのサバトであります。

■アパート業者と交わした会話

その他にWATANKOはアパート業者の担当や支店長クラスとの会話で最近のアパート経営事情について色々と聴取しました。とくにアパート建築・購入にあたってのオーナーによる金融機関からの借入について、通常のサラリーマンは与信が限られるため最近は金融機関側がかなり厳しくなってきたが、担保となる不動産を持っているオーナーであれば、全く問題はないとのこと。

支店長「ですから、WATANKOさん、駅前にひとついい物件があるのですが、如何ですか?」

WATANKO「いやー、結構です。」

また今後の供給過剰を考慮すると、これからアパートの収支計画を立てる場合には、できれば計画期間全体の平均空室率を30%くらいみておいた方がよいともいわれました。これはWATANKOも納得であり、なかなか良心的なアドバイスであります。計画からの乖離について上振れはOKですが、下振れは避けたいのでなるべく保守的に見ておくべきでしょう。

なおアパート業者の営業課長は、学生時代にWATANKOが当時所有していたレストランでアルバイトをしていたことが判明。ちょっとだけ昔話に花を咲かせました。

■まとめ

休日の昼食時に開かれた今回の懇親会。地元のアパートオーナーの生態を垣間見る機会と、多少の情報収集ができたことをふまえれば、まずまずの内容でした。

このサバト、同じ様相であればもう出席は不要ですが、今後もしもWATANKOよりも若い世代が集まるのであれば、彼らとの交流もちょっとしてみたいという気持ちもあります。

いや、そんな働き盛りの彼らはきっと本業で忙しいでしょうね。


(あとがきにかえて)

妻ミサト「懇親会はどうだった?美味しいものは出たのかしら?」

WATANKO「いや、ただの和風コースでした。見るべきものはなかったです。」

妻ミサト「それじゃあ、今夜は気分転換に駅前にできた新しい蕎麦屋にいきましょう。パクチー蕎麦が美味しくて評判らしいわ。貴方も飲みなおしたら?」

WATANKO「ハイハイ、(10年後の妻は一体どんな不動産投資家マダムになっているのだろうか・・・)」


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