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2018年12月 2日 (日)

潜入!シニア不動産投資家達のサバト

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(サバトとは宗教的な儀式を指します。)

WATANKOはサラリーマンをする傍らで、半ば家業ともいうべき不動産賃貸業を営んでいます。具体的には法人・個人向けにアパートや戸建て貸家、大小の飲食店舗、駐車場など色々なタイプの物件を手掛けてきました。

その中でアパートについては、アパートの建築・募集・管理まで引き受けるアパート業者を起用して建築、運営してきています。もっとハンドメイドな不動産賃貸業をすればより収益があがる可能性はあるのですが、サラリーマンとの兼業としてはこの辺りが限界です。

さてWATANKOはそのアパート業者からのお誘いをうけて、業者の顧客であるアパートのオーナー達が集まる懇親会に先日出席してきました。

懇親会の類については、アパート業者から以前より幾度となくお誘いをうけていましたが、億劫がっていて今まで出席していませんでした。

ところが最近、スルガ銀行やTETERUのニュースを聞いたり、不動産投資が相変わらず活気を帯びている状況をみるにつけ、他のアパートオーナーと情報交換をしてみたくなりました。そこで今回、初めてアパートオーナー達が集う懇親会に出席してみることにしたわけです。

さて懇親会の会場は市内にある料亭です。料亭といっても田舎のそれですから、とびきり上等というわけではありません。まあよくある法事などに使われるレベルの場所です。そこに高級車や大きなミニバンに乗ってアパートオーナーとおぼしき人たちがどんどん集まってきました。

■集まったアパートオーナー達

当日は十数人のアパートオーナーが集まりました。ざっと眺めるに全員WATANKOよりもおそらく年上であり、見事にシニア集団でありました。まあ、この辺は予想どおりであります。田舎の地主系オーナーが大半でしょう。

WATANKOはアパートオーナー達が居並ぶ長テーブルの端の方に座って彼らの生態を眺めていました。すると集まったオーナー達はいくつかのタイプに類型できました。

<やり手のマダムタイプ>

恰幅のイイ(失礼)60代半ばのマダム。化粧は濃く、ひっつめ髪、ギラギラした目と指輪をつけています。女優で言えば、あき竹城が派手目にした感じです。息子の嫁とアパート業者の若手担当を顎で使っていそうな印象です。

持っている土地は何であろうと活用してお金を生み出したい。さらには良い土地があれば家族で金をかき集めてでも買って手に入れたい。

そんな口癖でもって大家族の資産形成を一手に担っていそうなエネルギッシュなマダムです。

<話好きな好々爺タイプ>

70代とおぼしきおじいさん。老俳優でいえば故人ですが笠 智衆がイメージにピッタリ合います。地味な色合いのジャケットを羽織り、会場である料亭の正面玄関に軽トラックで堂々と乗りつけます。

アパート業者の担当が話しかけると、まるで孫から声をかけられたかのように楽しそうにマイペースで長々と自分語りをしています。

よく話を聞いてくれたアパート業者から勧められれば、思慮なしに新築アパート建設をすすめたりしそうです。

<品の良い夫婦タイプ>

60歳前後のシニア夫婦。旦那様はゆったりとしたセーター姿、奥様は首元にスカーフをまかれてのご登場。例えるなら芸能人のイベントには必ず夫婦でやってきた長門裕之と南田洋子のような出で立ちです。料亭の駐車場に停めた愛車はベンツEクラス。

アパートを何棟か持っており、将来の入居率の低下が心配とはいうが、ホントに心配しているのかと疑問に思わせるくらい穏やかな御表情。なにかにつけ余裕綽々という言葉がよく似合いそうであります。

以上の方々、下手な絵ですがビジュアルとしてはこんな感じです。(パソコンのスキャナーがうまく作動しないので、撮った写真を張り付けており映りが悪いところは御容赦ください。)

Photo

■現地の不動産事情

さて上記のとおり、いろいろなタイプのアパートオーナーが集まる中、アパート業者の比較的若い部課長クラスと思われる人たちが熱心に歓待します。また宴が進むとアパートオーナー達同士の間でもポツリポツリと会話が始まります。

WATANKOもまた正面に座った品の良い夫婦と、アパート経営について会話を交わしました。先方はもう子育てを終えて悠々自適な生活に入っているとのこと。「なんと羨ましい限りですね!」とWATANKOは義理もないのにおもわずヨイショしてしまいました。

余談ですが、WATANKOが住む町は、具体的な所在がわかってしまうので詳細は明かせませんが、周辺市町村と比べて人口流入が多くてアパート需要がとても高い一方、田舎であるので地価は比較的安いという事情があります。

ですから高い入居率が期待できるアパートをコストを抑えて建てられるので、アパート経営の妙味があり、どんどん新築物件が出来てきています。

今回ここに集まったオーナー達からも、「供給過剰」の四文字熟語はどこかに忘れて、1棟でも多くの物件を手に入れたいとする熱気が伝わってきました。

それはまさに不動産投資を信奉する者たちのサバトであります。

■アパート業者と交わした会話

その他にWATANKOはアパート業者の担当や支店長クラスとの会話で最近のアパート経営事情について色々と聴取しました。とくにアパート建築・購入にあたってのオーナーによる金融機関からの借入について、通常のサラリーマンは与信が限られるため最近は金融機関側がかなり厳しくなってきたが、担保となる不動産を持っているオーナーであれば、全く問題はないとのこと。

支店長「ですから、WATANKOさん、駅前にひとついい物件があるのですが、如何ですか?」

WATANKO「いやー、結構です。」

また今後の供給過剰を考慮すると、これからアパートの収支計画を立てる場合には、できれば計画期間全体の平均空室率を30%くらいみておいた方がよいともいわれました。これはWATANKOも納得であり、なかなか良心的なアドバイスであります。計画からの乖離について上振れはOKですが、下振れは避けたいのでなるべく保守的に見ておくべきでしょう。

なおアパート業者の営業課長は、学生時代にWATANKOが当時所有していたレストランでアルバイトをしていたことが判明。ちょっとだけ昔話に花を咲かせました。

■まとめ

休日の昼食時に開かれた今回の懇親会。地元のアパートオーナーの生態を垣間見る機会と、多少の情報収集ができたことをふまえれば、まずまずの内容でした。

このサバト、同じ様相であればもう出席は不要ですが、今後もしもWATANKOよりも若い世代が集まるのであれば、彼らとの交流もちょっとしてみたいという気持ちもあります。

いや、そんな働き盛りの彼らはきっと本業で忙しいでしょうね。


(あとがきにかえて)

妻ミサト「懇親会はどうだった?美味しいものは出たのかしら?」

WATANKO「いや、ただの和風コースでした。見るべきものはなかったです。」

妻ミサト「それじゃあ、今夜は気分転換に駅前にできた新しい蕎麦屋にいきましょう。パクチー蕎麦が美味しくて評判らしいわ。貴方も飲みなおしたら?」

WATANKO「ハイハイ、(10年後の妻は一体どんな不動産投資家マダムになっているのだろうか・・・)」


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