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2018年12月 9日 (日)

(続)相続だ、土地活用だ、どうしよう

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(前回からの続きです。)

親からの相続や、それをトリガーとした土地活用についてどうすべきかという課題に直面した御方におくる、常識的にとるべきステップについて綴ってみたいと思います。

■相続と土地活用を分けて考える

相続と土地活用、この2つの課題にいっぺんに直面した際に、まるで連立方程式を解くがごとく一気に解決を図ろうとすると大変です。ここは相続と、土地活用の2つを分けて順序だてて対処していく方が着実なやり方であります。

まずは相続です。

1.資産を把握する

相続の大前提として、まずその対象となる両親名義の資産・負債、債権債務、契約に基づく保有権利と履行義務等を十分に把握する必要があります。

・現預金、有価証券、不動産、貴金属、他者保有の資産に対する持分等の資産
・借入金やその他の債務、契約に基づく各種保証

なかには両親しか知り得ない情報もあり得ますが全てを開示してもらうことは必須です。

もう少し実務的なアドバイスを付記するとなれば、両親から聞き出した資産・負債、債権債務などはきちんと証票をとっておき目録化しておくとよいでしょう。

法的に担保されているか、裏付けとなる契約は現存しているのか。両親から伝聞した内容について、証票でもって客観的な証明ができるところまでおさえておく必要があります。

2.税理士に相談する

上記で集めた情報をもって、税理士に相続税の試算をお願いします。この際に、できれば一方の親が亡くなった場合の相続だけでなく、残る親がさらに亡くなった場合の二次相続まで資産出来れば、両親からの相続の全容が把握できて良いです。

WATANKOは父が重度の認知症にかかり療養型病院に入院した段階で、両親の確定申告をお願いしていた税理士に父からの相続と、母が父から相続する予定の資産分にかかわる二次相続とをあわせて試算してもらいました。

試算をお願いする税理士の選定ですが、従前より確定申告をお願いしてきた税理士がいれば、当人の資産の凡そをあらかじめ把握していますし、これまでのお互いの信頼関係もあって任せられます。

しかし生憎そのような税理士との縁がなく、新規にどこかに依頼しなければならない場合には、親戚や信頼する友人に紹介してもらうのが安心です。しかしそのツテもなければ自分でWebなどを使って探していくほかありません。

その際には探し当てた税理士(税理士法人)が個人の相続税の申告のみならず、関連するコンサルティング業務をどこまで手掛けているのか、その対価はどれくらいになるのか。複数の相手をあたって比較検討してみることが欠かせません。

よい税理士に巡り合えれば、将来に渡って頼れる存在になることでしょう。

3.相続税の対応策を検討する

相続税の試算ができたら、これを納める原資をどう用意するか。または相続税の負担がかなり大きなものであれば節減できる手段はないか。これら対応策を検討します。

相続した遺産の内、相続税の支払いに充てる資産はどれにするのか。有価証券や不動産であれば売却して資金化が必要です。資金化といっても名義人である親が存命中にやっておくのか。それとも相続時に一旦相続人が自己資金から立て替えておき、相続した不動産を売却して回収するのか。

前者の場合は売却時点で課税が生じること、相続資産は時価評価なので不動産よりも現金の方が相続時の課税負担が大きいケースが生じるなどがデメリットに挙げられます。また後者であれば相続人の立て替え資金が、一時的ではありますが負担となります。

相続税の節減手段としては歴年贈与や相続時精算制度を活用することができます。ただし歴年贈与は1年あたりの非課税枠が1,100千円と限られているので、生前贈与の金額によっては複数年をかけて徐々に実施することが必要になること。相続時精算制度は、値上がりの可能性が高い不動産等の資産に対して適用する以外は、通常の相続と比べて納税のタイミングの違いでしかありませんことに留意しましょう。

ここまでのとおり資産の把握から相続税の対応策まで立案しておけば、とりあえず一息がつけます。

理想的には親が認知症含めた重度の傷病にかかってコミュニケーションが取れなくなる前に済ませておくべきでしょう。そして相続までの予想時間が十二分にあり、歴年贈与をコツコツと進めていくことができれば尚良しであります。

ちなみにWATANKOは60歳前後の時点で夫婦それぞれから二人の子ども達に対して、歴年贈与を始め、10年以上かけてコツコツ進める青写真を持っています。

■土地活用は複数のアイデアをじっくり検討

さて次に土地活用のステップです。

まず何事も前提条件と達成目的を見定めることが大事であります。

4.今後かかる費用を見積もる

親の傷病治療費や介護施設の入居費、葬儀代も含めた今後の老後費用と、相続の結果、保有する資産の税金や保険等の費用を見積もります。

これが将来の資金需要であり、土地活用の前提条件となること、そしてこの資金需要に対応することが最低限の達成目的となります。

勿論、この資金需要以外にも、相続した子ども達が土地活用を副業として、資産形成を図っていくことは十分アリです。

5.様々な土地活用方法

土地活用については色々な形態が挙げられます。どれも賃貸でありメジャーなところでは、以下でしょう。

①アパート(集合住宅)
②戸建て住宅
③事業用地(更地)
④事業用地+建屋
⑤駐車場

上記のうち①、②、④は資金負担が大きく、金融機関からの借り入れを伴うケースが多いでしょうし、賃貸先が個人か法人かによっても手間暇や難易度が変わってきます。

これらについて、僭越ながら過去の駄ブログ記事を紹介しておきます。

関連記事

所有地、更地にしたあと→①住居用建物(2013/9/23)

所有地、更地にしたあと→②住居用建物の続き(2013/9/25)

所有地、更地にしたあと→③店舗・施設(2013/9/27)

所有地、更地にしたあと→④駐車場(2013/9/29)

所有地、更地にしたあと→⑤売却(2013/10/2)


このほかにはコインランドリー、レンタルトランクルーム、太陽光発電設備等様々な設備を据え付ける形態も考えられます。

いずれにしても資金の収支(損益面とキャッシュフロー面の双方)、賃貸運営のリスクと手間暇について十分な比較検討が必要なことは言うまでもありません。

■まとめ

個人は生まれた時は、誰かの子どもという属性しか持っていませんが、成長して青年、社会人になるにつれて、学生、ビジネスマン、夫/妻、親、〇〇の代表者など段々と色々な属性を纏うことになります。

親から土地を相続したあなたは不動産投資家という新しい属性をもつわけですが、これをどう活かして、自分と家族の幸せに繋げていくのか。それは人によっては非常に不慣れな航海かもしれません。

WATANKOはもう20年近くこのようなことに取り組んできました。サラリーマンとの兼業は大変しんどかったですが、その分家計面では見返りもありました。

今、相続によって不動投資家の入り口に立ち始めた人達にとって、この駄ブログの不動産投資記事が少しでもお役に立ててれば幸いです。


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