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2019年2月 8日 (金)

レオパレス21のアパートのオーナーの嘆きと溜息が聞こえてくるようです

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(アパートのオーナーから嘆きと溜息が聞こえます。)


アパート業者のレオパレス21が建築基準法違反などの疑いがあるアパートが最大で1,300棟見つかったと発表しました。

参照記事

2019/2/7付日本経済新聞
レオパレス21、新たに1300棟で不備 建築基準法違反

(閲覧には会員登録が必要です。)

今後の対応については、不備が見つかった物件の入居者には住み替えを案内し、その費用も全額をレオパレス21が負担する一方、物件所有者であるオーナーに対しては、入居者が不在である期間中の賃料をレオパレス21が補償するとのこと。

■ペラペラなアパート

地方で遊休地をもっている地主のところにやってきてアパートの建築と賃貸を斡旋するアパート業者。WAATANKOが住んでいる街で闊歩していたアパート業者の中に、大東建託や東建コーポレーションと並んでレオパレス21がありました。

各社の営業努力のあかげで市内には様々なアパート業者が建てた物件があちらこちらに散在しています。その中でもレオパレス21の物件は見かけるとすぐわかりました。

なぜならいかにもコストをかけていない安っぽい造りであったからです。

真四角な建物、飾りっ気なしの外壁。敷地内にはい意匠は一切無し。車に例えればペラペラな外板と薄いタイヤを履かせたいかにも貧相なモデルです。そして投資効率を最大限に追求したといわんばかりの狭苦しそうな1ルームばかりを詰め込んだレイアウト。マッチ箱をいくつか張り合わせたような物件ばかりでありました。

もともと地方都市では三大都市圏に比べて給与水準が低く、アパートについてもとれる賃料が低いため、採算確保のためには物件を安く建てる必要があります。そのニーズを120%具現化したような物件でした。

WATANKOはそんな物件を見かけるたびに、「ああ、入居者はまだ若くてお金がないから、まずはレオパレスに住み始めるのだろう。やがて給料があがったり、家族が出来たりすれ早々に出ていくか。若者にとって社会人生活のローンチのために必要な仮住まいみたいなものかな。」とイメージづけていました。

一方でそのとおりであれば、数年おきに入居者が煩雑に入れ替わる傾向があるのでオーナからみればアパート経営としては収支が心配される物件だろうとも予想していました。

そういえば、最近、似たような傾向のアパートばかりを運営する業者が破綻しましたね。

たしか物件のブランド名を「かぼちゃの馬車」と称していたような・・・。

■安かろうには訳があった

参照記事だけでなく、ここ数日報道された内容をみてみると、レオパレス21が建てたアパートには以前から使うべき建材を使っていなかったり、工法を省いていたりという事例が色々見つかっており建築基準法違反が疑われていたとのこと。挙句の果てにオーナーが共同してレオパレス21の違法建築を追求している模様でもあります。

地方の土地オーナーから大量に受注し、それぞれ納期どおり仕上げる。その大量建築のなかで法令違反につながるコストダウンや手抜き工事が出てきたでしょう。見かけも安い上に、実際の造りも図面以下の安普請に仕上げていたというわけです。

どうりでWATANKOの近所でも頻繁にレオパレス21はじめアパート業者の営業マンがウロチョロしていたわけです。

それにしても今回、建築基準法違反に該当する恐れがあるとされた物件数は1,324棟。法令の基準を満たしていない物件の入居者7,782人には転居を促す。それが違反物件の範囲によっては約14,000人にもおよぶとのことです。何とも言えない膨大な数であります。あなたの親類縁者の中にもひとりくらいはレオパレス21のパートのオーナーがいたりしませんか?

なお、ちょうど今は1年で一番転居が多いシーズンであるところへきて、こんな騒動がおきたとあっては他のアパート業者にとっても大変な迷惑でありましょう。

■アパートのオーナーが直面する被害

今回の騒動に際しては、不備のある物件の修補費用、不備が見つかった物件からの入居者の転居費用、入居者が不在の間の未収入賃料が経済的な負担として発生します。レオパレス21はこれらの支出を負担、収益を補填すると表明しています。

しかしアパートのオーナーから見れば、たとえ修補が完了したり、未収入の賃料を補填してもらったところで、今後も風評被害にあって入居者が集まらないなどの二次被害をうけるおそれもあります。これは今回、不備にはあたらないレオパレス21のアパートのオーナーにとっても同様です。

レオパレス21の斡旋のもとに長期プランでアパート収益を目論んでいたオーナーにとってはとんだ目算狂いであり、被った被害は直接・間接問わずレオパレス21に徹底的に補償してもらいところです。

とはいえレオパレス21が経営破綻でもすれば、それはそれでオーナー達にとっては大打撃です。腹立たしいかもしれませんがレオパレス21は引き続きゴーイングコンサーン(継続企業)であってもらわねばなりません。

■ピンチをチャンスに

昨年は「かぼちゃの馬車」のスマートデイスやTATERUの杜撰なアパート事業が話題となりました。しかし彼らは比較的新興業者の立ち位置にあり、既存業者に伍していくためには採算的には非常に厳しい物件を成立させるところに活路を見出していました。換言すれば彼らのそれは最初から無理目な事業であったのです。

一方で今回はある程度信頼がおけるアパート業者の老舗?の部類に入るレオパレス21でおきた騒動です。結局オーナーからみればアパート業者はどこつもこいつも信用ならない相手となってしまうのでしょうか。

他のアパート業者にとって今回の騒動はピンチの部類に区分されるかもしれませんが、これをチャンスととらえもっとオーナーに寄り添った、オーナーを第一に考えた経営、金融業で唱えられてきているフィデューシャリー・デューティーのような精神を打ち出して実際の行動に結び付けることができるとよいのではないかと考えます。

・・・ところで、うちの近所のあそことあそこにあるレオパレス21のアパートは大丈夫だろうか。遠縁の叔父さんがオーナーなんだけど・・・。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「またまた偉そうなことを結びで書いているけれど、あなた夫としてのフィデューシャリー・デューティーはバッチリなんでしょうか?」

WAATNKO「!!!(いまさらそんなこと聞かれても・・・)」


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