台風のあと、あなたの不動産は大丈夫？

（自宅よりも賃貸不動産の方が心配？）

昨日の台風15号の関東地方上陸は、各地に大きな被害をもたらしました。まずは何からの損害を被りました方々におかれましてお見舞い申しあげます。

WATANKOが住む地域では９日朝７時頃から翌10日の夜中３時頃まで約20時間停電になりました。昨夜は自宅周辺一帯が真っ暗になり、熱帯夜の中で過ごす羽目となりました。

さらに周辺地町村では今もなお停電の状態が続き、中では断水が起きている地域もあります。鉄道や高速道路の不通も続いています。このような状況を聞くと今回の台風のダメージは少なくともまだ数日は続きそうな予感がします。

WATANKO家の近所でも10日夜時点でまだ幹線道路の信号が消えたままで渋滞、ガソリンスタントは給油待ちの長蛇の列、量販スーパーからは弁当・総菜はほとんどなくなり、コンビニや飲食店は閉店しているところをチラホラみかけます。

今回の台風については雨はもちろんのことですが、さらにものすごい強風を伴っていました。WATANKOは自宅の庭先で風にあおられて飛んでいきそうな物品は、あらかじめ全て片付けておいたのでトラブルはありませんでした。しかし花壇にある人の背丈ほどの植木は５～６時間もの間、強風にあおられて続けて、しまいには折れ曲がってしまいました。

自宅敷地内のダメージはそんなところで済ましたが、ひとつ大事な点を忘れてはなりません。それは所有する不動産に対する被害の有無と対応です。さっそく確認を取ることにしました。

■保有する不動産の被害は軽微

まずはアパートです。周辺には川や土手、傾斜面や大木、大きな看板などの風にあおられそうな構築物はありませんがものすごい強風でしたので心配です。早速、アパートの管理会社に架電にて確認すると、今のところ入居者や近隣住民から特に連絡は受けていないので喫緊のトラブルはない模様とのこと。WATANKOからは現地に出向いて目視確認はしていないのかと尋ねると、現在台風の被害を受けた物件が沢山あって対応に追われているとのこと。それを聞いて、それでは致し方なしと同情するWATANKOでありました。

次に古くから保有する駐車場です。車５台分の小さな物件ですが亡き父が周囲をブロック塀で囲い、トタン屋根をのせている造りになっています。ここについては賃貸している利用者から本日連絡が入り、周辺から木の枝が飛んできてトタン屋根が破損し、穴があいてしまっているとのこと。明日早朝、出勤前に確認して週末には補修等の対応をとらねばなりません。とりあえず駐車している車に破損などの被害はないのことでホット一息であります。

その次は遊休土地です。ここは敷地の半分がもと田圃であり、接道部分から奥にいくにしたがって低くなっている状態です。したがって大雨が降ると結構な水たまりが出来てしまいます。今回も案の定、もと田圃の部分は小さな沼のような状態でした。しかしながら貯まった雨水は排水路への流れ込みと地面への浸透が進んて半日もすればかなり減りました。隣接する住民への被害も特に認められませんでした。

これ以外の不動産賃貸に供している物件は全て土地のみですので、特に被害は確認できませんでした。

結局、今回の台風の被害は古い駐車場のトタン屋根に穴があいたことくらいで済みました。これは周辺の被害状況と比べれば幸運な部類であったでしょう。

■天災による不動産の一次被害・二次被害

今回の台風による被害はこの程度にとどまりましたが、WATANKOは過去に台風のほか、地震や大雨によって所有する不動産について被害をうけたことがしばしばありました。

▼隣接する土地の造成計画の不備により排水経路が不十分なため、大雨時にWATANO家が所有する畑が水浸しになり作物が被害を受けた。

▼台風のよる大雨で飲食店舗に雨漏りが発生。ただし賃貸者が勝手に行った排気ダクトの取り付け工事に起因する可能性もあり結局放置。責任問題もうやむやになった。

▼東日本大震災の時に、築40年の古い戸建てが基礎から傾いてしまった。建具も歪んでしまいほとんど住めない状態となり、入居者は発生の翌々月に退去。

主だった過去の事例は以上ですが、こういった被害は天災から直接受ける一次的なものだけではなく、さらに二次的な被害もまた発生するケースがあります。

典型例としては、賃貸者が借りている不動産を用いて事業を行っている場合、その不動産が被害をうけて事業が中断すれば、賃料の延滞や不払いに発展する可能性も否定できません。

天災だろうが人災だろうか賃貸契約は当然のごとく守ってもらわねばなりません。・・・というのは簡単ですが、賃貸者の保有資産や与信の程度によってはない袖はふれず、オーナーとしては賃料収入にダメージを受ける可能性も否定できません。

■まとめ－天災リスクと向き合うためには

天災によって引き起こされる所有不動産の被害について、今回と過去のケースを紹介しましたが、実際にはもっといろいろなケースが起こりえるでしょう。所有する不動産の数が増えれば増えるほど、被害を受ける回数もまた増えると覚悟しておいた方が良いでしょう。

この対策としては先ずは購入する不動産について近隣の状況をよく確認しておくことが重要です。大きな河川、傾斜地、大きな構築物がそばにないかどうか。

しかしそれらがもしあったとしても、その不動産を安くて、表面利回りがとても高いとわかれば購入に走ってしまう個人投資家がいるかもしれませんね。

それと購入後は毎年の賃料収入から一部を、天災その他の突発に発生するリスクに対してあらかじめ引き当てておくことも大事です。その金額についての算定はなんとも困難であります。しかしながら全てのリスクについて、費用面でカバーできるほどの金額を引き当てしておく必要が無く、ある程度カバーできていればよいかと考えます。（というかそれが限界です。）

（あとがきにかえて）

ここまで読んで「不動産投資とはなんとも割に合わないものだ。」と魅力を減じてしまう方がいてもおかしくはありません。その一方でこれくらいのリスクにへこたれず、飲み込んでいこうとする覚悟があることは、不動産投資家の大事な要件のひとつであります。