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2018年10月 4日 (木)

不動産を子ども達の足枷にはしたくない

【10月3日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

145,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

62,466千円

■損益率

43.1%

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(この物件、どうしますか?)


親から不動産を相続した方々におかれましては、その不動産を将来どうするのでしょうか。

なかには不動産そのものだけではなく、「土地は唯一無二の財産。先祖代々から受け継がれた土地を自分の代で手放すわけにはいかない。」という固定観念までも一緒に親から引き継いでいる方がいるかもしれません。

ところで「先祖代々の土地」とはいいますが、そもそも土地が有難われたのは、そこを田畑として利用することで米をはじめとする農作物を収穫することによって経済的な基盤となったからです。また戦後の高度成長期は事業用地、居住用地として賃貸ないし売買で大金を得られたからです。

しかし今やそんな土地神話は、一部の都市圏を除けばかなり廃れており、持っていてもお金を生む財産として活用するにはそれなりの工夫と努力が必要です。

今の世の中には土地の有り難みが以前に比べればグッと減ってきています。

特に田舎にいけば境界線がはっきりしない、接道がほとんどないという条件の土地を受け継いでいるケースも見られ、現地を見て「さて、どうしたものか」と頭を抱える子孫もチラホラ・・・

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もしも先祖代々の土地と称される不動産を相続した貴方が、その不動産の処分を考えた時に親類から「先祖代々の土地を売るなんでとんでもない」とクレームを受けたのなら、どうしますか。

WATANKOなら、そんな相手に対して「それならあなたが固定資産税を普段してくれますか?それとも適当な賃貸先を斡旋してくれますか?なんなら斡旋の謝礼を支払ってもいいですよ。」と問い返したいです。

先代から受け継いだ「家」を守る。その象徴的な行動が、継承した不動産をキープし続けることでしょうか。

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先祖から受け継いで次代に残すものがあるとしたら、それは先祖の血脈を持つ者の「繁栄」ではないでしょうか。

つまり親がすべきことは、子ども達にたいした利用価値がなくなった不動産を後生大事に引き渡すのではなく、子ども達が経済的に自立して立派になってくれるよう道筋をつけたりタイムリーな支援をすることではないでしょうか。その方がよほど先祖は喜ぶでしょう。

子ども達が努力を積み重ねてひとかどの成功を収めることの方がはるかに素晴らしい。そのためにお金が必要となれば、親は先祖代々の土地を処分しても構わないでしょうし、継承した子ども達が必要と思えば手放してもよいでしょう。

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以上のような考え方のもとにWATANKOは保有する不動産をそっくりそのまま子ども達に引き渡すことは考えていません。

事業用地、居住用地であってもいざとなれば売却が比較的容易な物件は残して継承してもらうメリットがあります。

しかし一方で売り手がつきにくい、何らかのトラブルを抱えた不動産は自分の代でその始末をつけておきたいと考えます。そのような不動産を子どもたちに継承させたとしたら、それは問題の先送りであります。さらに子どもたちが将来、解決を図ろうとしても時間の経過とともに情報が飛散し、当時の関係者も居なくなるなど今よりも不利な状況におかれる確率は高いです。

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WATANKOは子ども達に対して管理の手間がかかったり、活用や処分が容易ではない特定の不動産に縛られた生き方をさせたくはありません。子どもに足枷となる不動産を渡したくはありません。

したがい普段はほったらかしでよい、いざとなれば処分が容易な事業用ないし居住用の不動産だけを最低限残して、あとの不動産が時間をかけて処分をすすめることに決めました。

2018年9月 5日 (水)

真・臆病者のための不動産入門

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(記事タイトルには「続」や「補稿」ではなく、より核心に触れる意味から「真」とつけております。。。)

スルガ銀行やTETERUの不正の様をみて、前回、事業計画書のチェックポイントについての記事を書きました。

そこで書いてきたことは今まで当ブログでも触れてきたり、他者の記事でも書かれてきたことでもあります。

今回は、サラリーマンと兼業する不動産投資、とくにアパート経営を検討されている個人投資家向けにもう一歩踏み込んだ内容を取り上げてみます。

■アパート経営では実質利回り5~7%はほしい

アパート経営の収益性をみる指標として、「アパートの満室ベースの年間賃料収入÷アパートの物件価格×100」を表面利回りと称します。

ただしこれはかりそめの利回りであり、企業決算でいえば売上高対総利益率のような中途段階の収益力を表現したにすぎません。この利回りだけで相手に購入判断を強いる業者について、WATANKOに言わせれば「3分の1くらい詐欺」であります。

アパートの本当の収益力は「(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100」で算出される実質利回りでみるべきですし、されにもっといえば分子については70~90%程度の入居率、分母については修繕他予定外費用向けの引当金をそれぞれ加味した「(リスク織り込み)実質利回り」でみるべきでしょう。

さてアパート物件を選定する場合、表面利回り、実質利回りはそれぞれどれくらいを目安にするべきか。

まず表面利回りについて、WATANKOが見てきたいくつかの事例をもとに言えば10%はほしいところです。

なぜなら購入時の諸経費を複数年に渡って回収したり、年間の諸経費を負担していく、さらには空室の発生などを考慮すると、表面利回りに対して実質利回りは3~5ポイントくらいは悪化するためです。

株式投資の平均リターンは諸説あれど5~7%と言われています。株式投資に比べて手間が遥かにかかる不動産投資のリターンが株式投資に比べて大きく劣後するとあっては、投資の妙味がありません。

したがい実質利回りはせめて株式投資と同様の5%~7%くらいは欲しいところです。そこから逆算すると表面利回りは10%が必要となってきます。

■新築アパートでは採算が厳しい

一般的な新築のアパートで最初から上述の実質利回り5~7%を出すとなると、相当に厳しいです。なぜなら車ほかの耐久消費財と同様にアパートもまた新品は割高になっているからです。

その割高なアパート取得価格を回収するためには、家賃が高く設定できたり、高い入居率が期待できる立地の良い物件を選びたいところですが、そのような好立地の物件は土地代が高い傾向にあるため、それがまた取得価格を押し上げてしまいます。

新築物件にこだわるのであれば立地の良し悪しもありますが、坪単価の安い土地を購入し、せめて複数の建築業者をコンペにかけて建屋の費用をできるだけ抑えていく必要があります。

そのためには土地選びや建築見積の査定に関してのある程度の知識、経験が必要となってきます。

それでも入居の需要を読み違えて空室が増えたり、運営中に予想外の出費が続けば実質利回りはどんどん悪化します。

どこまでいってもリスクばかりがつきまといます。

もし新築アパートでは思うような利回りをあげることができるとすれば、親族から土地の相続や譲渡を受けた場合があげられます。つまりは土地の取得費用がかかっていないので、その分採算は良くなります。

しかしそれも立地次第とも言えます。いくら相続で手に入れた所有地があるからそこにアパートを建てたいといっても、入居の需要が乏しい立地では採算確保が厳しいでしょう。

■中古アパートも難しい

それでは中古アパートではどうかというと、これもまた物件選びが難しいです。中古ゆえに物件の価格はこなれていますが、立地の良し悪しや周辺物件との競合を背景として購入後に賃料や入居率はどれくらい見込めるか。

さらにそこに物件の状態が変動要素として関わってきます。いくら割安で取得できても、その後に大幅な修繕維持費・リニューアル費用がかかるようでは、実質利回りを低下させます。

以上から中古アパートの選定は、新築アパート以上に目利きが必要ですし、それを得るためには色々な物件を見てまわったり、保有経験を重ねるなどの時間と労力がかかります。

サラリーマンとの兼業の場合、週末は物件を見て廻って終わりなんて日が続くかも知れません。

そして残念なことを付記しますと、仲介する不動産業者からみれば明らかに優良物件であるならば、業者自身が所有することも想像できます。そんな業者が自らが所有せずに貴方に斡旋してくる物件の魅力ははたしていかほどのものであるか。

■まとめ

以上をまとめますと、新築アパートは土地の購入も建築発注も自分自身でなるべく取り扱って費用を極力抑えるほかありませんし、これにはそれなりの知識と経験が必要となります。

ただし相続・譲渡で土地代がかからないケースでは、立地にもよりますが採算は良いでしょう。

では価格のこなれた中古アパートとなると、物件選びには一定の目利きが必要であり、それを身に着けるために時間と労力がかかります。

また新築、中古問わず満足がいく採算性をもった物件を手に入れるためには、知識、経験、時間、労力に加えてさらに対人ネゴ力なども必要となります。

もしもアパート経営を成功させたいならば、相応の覚悟が必要です。巷には所有物件を拡大させていき億単位の年収を得たなどという成功者が華々しく喧伝されています。

しかしながらその一方では株式投資の場合と同様に、敗残した者たちが沢山いるであろうことをもし貴方が想像できるとすれば、不動産投資を手掛けられる心構えはひとつクリアできているかもしれません。

2018年9月 3日 (月)

臆病者のための不動産入門

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(某作家の著書にちなんだ本記事のタイトルです。)

まだまだ流行の不動産投資について、いくばくかの経験があるWATANKOより、新規の不動産投資をお考えの紳士淑女の皆様に本稿をお届けします。

アパート運営会社のスマートデイス社の経営破綻から芋づる式にクローズアップされたスルガ銀行。同銀行が貸付先の預金通帳の改ざんを知っていた不正融資問題。さらには私もやってましたと白状したTATERU。こんなニュースが飛び交っていると、新規のアパート投資を検討中の方も不安になってくることでしょう。

それは良い嗅覚です。今手元にあるアパートの収支計画をよくチェックされてはいかがでしょうか。

参照記事

株式投資家ハードロックマンの投資ブログ
TATERU Apartmentで不動産投資をして1年。空室が響き計画とはほど遠い悲惨な結果に・・・

冒頭でふれたTETERUに関して、同社のアパートで不動産投資にされた個人投資家がその収支状況を紹介しています。それを拝見するとかなり問題だらけです。個々の数字の不味い点の指摘まではしませんが、この事例からあぶりだされてくる「業者が出してくる収支計画の数字」に関するチェックポイントをあげてみます。

1.諸費用の中味

計画書の支出項目の中には往々にして「諸費用」と書かれた項目がありますが、この中味は何なのか。さらには諸費用以外にも使途がわかりにくい項目は確認が必要です。

建築費用についてもできるだけ内訳を手に入れ、坪単価を算出しましょう。それをWebなどで入手した他事例とできるだけ比較する。基本的にアパートは個人が建てる家にくらべて安普請です。建築費用が個人宅と比べて適正な水準に収まっているか。

2.管理費の妥当性

月々の管理費でカバーされるのはどの役務までか。別途かかる費用の有無・内容はどうか。料率自体も妥当な水準か。役務範囲にもよりますが、募集・管理のサービスひと通りの場合で5%を超えたら高いと思った方が良いでしょう。

3.借入金利の水準

借入金利の水準にも注意すべきです。将来の借り換えや繰上げ返済を視野にいれて、当初の固定金利の期間をどれくらいで設定するか。

固定金利は累計の事業収支を計算する際には便利ですが、一方で借り換えや繰上げ返済をする場合、金融機関が固定金利の期間中に得る予定であった金利収入が損なわれるため、これを支払う必要が出てくるケースがあります。

4.一過性費用の想定

長年アパートを保有していると建物・設備の劣化や破損が生じます。こうした一過性の費用については毎年の収支の中である程度引き当てておくべきでしょう。

入退去が繁雑になるだけで清掃費用やアパート管理業者に支払う諸費用が嵩むケースもでてきます。誤解を恐れずにいえばアパート管理会社や建築会社は貴方のアセットから今後いくら搾り取れるか皮算用をしているともとれます。

5.空室リスクの織り込み

アパート運営期間中、空室率がずっと0%ということはまずありえませんので空室リスクを勘案することは必須です。

相当強気な場合でも10%くらいはみておくべきでしょう。その分収入に欠け目に生じるのですから、それを前提にした収入とすべきです。さらには10年をすぎる頃には、どうやっても空室率が上がる想定を織り込むことも必要です。

6.保守的な利回り計算

利回り計算は保守的に行いましょう。これまであげたことを反映、つまり費用はできるかぎりみておく、収入は空室リスクを反映するわけです。そうやって固めに算定した年間収支額を、アパートの取得にかかった総費用でもって割ります。

これで算出された利回りが株式投資を代表とする他の投資方法と比べて妙味があるか。数値の優劣だけでなく、潜在リスクや手間暇なども勘案した総合的な判断が求められます。

ちなみに参照記事の中にあった利回り表示はもう全くデタラメです。

7.あてにならない家賃保証

家賃保証(含むサブリーズ)はあてになりません。保証しているのは家賃であって賃料ではないからです。

また契約した家賃保証については一定期間毎に賃料見直し条項があったり(つまりは賃料が引き下げられる)、保証した家賃の支払いは空室の発生後一定期間を経てからであったり、はたまた契約当初に数か月分の家賃を契約料として支払う(つまりそれが先々の保証家賃の原資となるだけ)ことになったりとオーナーにとっての収益リスクの回避に繋がらない場合が少なくありません。

ちなみにこの家賃保証は新築アパートの場合のみに適用されることがほとんどですが、新築の時期、つまり物件の競争力が一番強い時期からわざわざ家賃保証が必要でしょうか。もしも必要であればそのような物件の先々の収益性は大変不安なものでありましょう。

8.出口戦略のイメージ

出口戦略を考えておきます。保有物件は5年、10年、あるいはもっと短期で売却することが前提なのか。それともその物件を長期間、持ち続けるのか。後者の場合、建屋が老朽化したらどうするのか。それによって物件の選び方や保有期間中の費用の掛け方が左右されます。

ただし算定された当初の収支計画が満足のいくものであれば、当面はスルーでもよいかもしれません。

以上、本来なら各項目ごとにブログ記事が1本書けるくらいの詳細があるのですが、まずは大変大まかであっても上記のとおり挙げてみました。

個人向け不動産投資の勧誘はその内容について、昔からよくよく注意してみるべきケースが散見されます。

スマートデイズやTATERUが日本に残った最後の問題業者というわけではないでしょう。

皆さん、くれぐれもご注意ください。

関連記事

トンデモ不動産投資のダイレクトメールにご用心(2016/5/15)

「かぼちゃの馬車」の事例をクリッピングして多くのことを学ぼう(2018/2/1)

赤字の不動産物件で節税とはこれいかに(20108/3/8)

妻ミサト「あなたって不動産投資になると、荻原〇子さんが投資について注意喚起するみたいに、やたらアラーム記事を書くわね。」

WATANKO「不動産投資は多額の借入を伴うことが多いので、大失敗すると家計へのダメージが計り知れませんからね。やってみた後悔よりも、やらなかった後悔の方がなんぼかマシです。」

妻ミサト「結婚もかしら?」

WATANKO「それは相手次第でしょう。」

妻ミサト「!!!」

WATANKO「!!!」

2018年3月 9日 (金)

(続)赤字の不動産物件で節税とはこれいかに

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(前回からの続きです。)

赤字物件を保有することで、他の所得と合算して課税所得と減らすことにより節税する。
この話はトータルでおいしい話なのか、試算してみました。

するとキャッシュフローの合計は赤字となり、結局は手元の現金を減らしただけに終わりました。

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■なぜこうなってしまうのか

試算内容を見てみますと、赤字となっている構造は賃料収入(キャシュイン)よりも減価償却費の方が大きいところにあります。

つまりこれは毎年の賃料収入を上回るスピードで物件の価値が落ちていることを現しています。

物件の売却の際には購入時と比べて通常、建物の価値が減じた分だけ価格が減額されます。

5年間の賃料収入よりも、5年間で価値が減った分の方が大きければ、結局は手元の現金が流出した結果に終わります。


■どうしたらこれを回避できるのか

赤字、つまりは毎年の賃料収入<減価償却費となるにもかかわらず、保有期間のキャッシュフローの合計を黒字にもっていくためにはどうすればよいか。

それは売却時に、簿価価額<(購入価格)-(保有期間中の減価償却費の合計)>よりも高い金額で取引することです。

試算結果でいえば、37,500千円+4,000千円=41,500千円以上の金額で売却できればキャッシュフローの合計は黒字になります。

しかしことはそう簡単に成就するでしょうか。

当該物件は「賃料収入<減価償却費」となることからわかるとおり毎年の利回りがよい物件とは決して言えません。そのような物件が売却時に簿価を一定額上回る金額で売れるでしょうか。

また保有中に空室率が想定以上に上がってしまい、賃料収入が落ち込むことになれば、それはキャッシュフロー合計にマイナスの影響となります。その場合、キュッシュフロー合計を黒字とするために、売却価格のハードルがさらに高まることになります。

空室率があがっている場合、不動産市場もまた冷え込んでいるか、市場自体はよくても当該物件の魅力が相対的に落ちている状況であると考えらますので、希望する価格での売却には相当に困難が伴うやもしれません。

■それでもあえてやる意義はあるのはどんな場合なのか

考えてみましたが、WATANKOが思い浮かべたのは次の2点でした。

1.他の所得がとても高いことによって高い累進課税率を負っている場合

この場合、不動産収入の赤字をぶつけることによって合計の課税所得が減り、累進課税率を低くできることで節税効果が大きくなることです。

この場合、大きくなった節税効果を取り込んでキャッシュフロー合計がより改善しますが、高い累進課税率を引き下げるためには、それなりの大きな不動産収入の赤字が必要となり、それは一方でキャッシュフロー合計を大きく悪化させる可能性もはらんでいます。

2.土地の値上がりが期待できる場合

建物の価値は減価償却によって減っていくことは明らかですが、土地は減価償却しません。将来、売却時には土地分の価値が上がってその分高く取引できる場合には、キャシュフロー合計は改善します。

しかし土地の値上がりが見込める物件をどれだけ見つけることができるでしょうか。値上がりが見込めたとしても、それはあらかじめ購入時点で織り込まれており、購入価格が割高になっているやもしれません。

■まとめ

不動産取引を斡旋する業者は、物件購入のメリットをいろいろと唱ってきます。しかし冷静になって、保守的な条件、ワーストケースでもって十分な試算をしてみることが大事です。そうしないと利益どころか赤字を押しつけられかねません。業者からババをひかされることがないようにしたいものです。

なお試算では管理費、保険料、修繕維持費等を差し引いた賃料収入が黒字という前提条件でしたが、もしもこの賃料収入の段階で赤字であるような物件の場合は、もう全く検討には値しないことは言うまでもありません。

2018年3月 8日 (木)

赤字の不動産物件で節税とはこれいかに

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(赤字で節税、すなわち儲けるとはこれいかに)


相互リンクいただいているフクリさんのブログから興味深い記事を拝読しました。

参照記事

フクリさんの資産家になろう!
赤字目的の都内マンション投資はおすすめできない。

記事ではフクリさんが読者からの質問に答えているのですが、その読者の説明には、

先日、G◯technologiesという会社の面談を受けてきたのですが、空き室リスクはあるものの、赤字申告することで毎年100万円以上の節税が可能であるという話を聞いてきた

とあります。

この「赤字申告をすることによって節税になる」という宣伝文句は、時折不動産売買の斡旋で聞かれる言葉なのですが、どういう仕組みなのか推察してみました。

不動産物件を購入すると、その物件から得られる収入は赤字となる。不動産収入の赤字と、別の収入の黒字とを合算して総合課税として申告をするので、別の収入のみの場合と比べて、不動産収入の赤字の分だけ課税所得を減らすことができ、支払う所得税も減ることになる。

こんなところでしょうか。

本当にこれは節税となり、トータルでおいしい話なのか。ひとつ試算してみましょう。


■キャッシュフローの合計は赤字

(前提条件)

1.築2年経過後の木造物件を不動産物件を50,000千円(簿価相当)で購入する。

2.賃料からキャッシュアウトする諸経費(管理費、保険料、修繕維持費)を差し引いた残りの収入が1,500千円/年。利回りは3%。

3.物件の耐用年数期間は22年。築2年経過で簿価が50,000千円なので、残り20年で償却すると減価償却費は2,500千円/年。

4.5年経過時点で、同様にその時の簿価相当で売却する。

この前提条件で節税効果を試算してみます。

収入が1,500千円/年から減価償却費2,500千円/年を引くと、確定申告上の課税所得は▲1,000千円。

これを他の所得と合算すると、税率を20%とおいた場合、▲1,000千円×20%=▲200千円。

つまり年間200千円の節税効果を5年にわたって得る事ができ、その合計は200千円×5年=1,000千円となります。

それではキャッシュフローの合計はどうなるでしょうか。

売却価格37,500千円+5年の賃料収入合計7,500千円+5年の節税効果1,000千円の合計46,000千円から購入価格の50,000千円を差し引くと、

4,000千円の赤字です。5年経ってみて手元の現金はこれだけ減ったことになります。

以上をまとめると次のとおりです。

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節税のために赤字物件を買って運用してみたところ、結局は手元の現金を減らしただけに終わりました。

▼なぜこうなってしまうのか。

▼どうしたらこれを回避できるのか。

▼それでもあえてやる意義はあるのはどんな場合なのか。

(つづく)

2018年2月 3日 (土)

(続)かぼちゃの馬車の事例をクリッピングして多くのことを学ぼう

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(前回からの続きです。)

前回とりあげたWeb記事の続編記事をあげながら、引き続き注目点をみていきます。

参照記事

楽待 不動産投資新聞
700人から1000億円をむしり取った「魔法の言葉」

“「貧困ビジネス的な側面もあって、入居者がいなくても会社は黒字経営できるという説明。社会貢献につながるという仕組みに良い印象を持ち、購入することを決めたんです」”
“比較的高収入のオーナーにとって、『地方から上京してきた若い女の子を救う』という社会貢献のビジネスモデルは魅力的に映る部分があったのも事実。”
“賃料以外にも収益源があって高利回りということ、そして事業の内容も社会貢献度が高いと思って投資を決めたんです”

▼入居者がいなくても黒字経営できるという説明に対して、数字の裏付けをどこまで確認したのでしょうか。

▼そして発言の中に何度も出てくる“社会貢献”という言葉。投資対象の選定や投資理由にこの言葉がでてきた途端に胡散臭くなります。

投資の本来の目的はリスクをとってリターンを得ることです。ここに社会貢献などと言った美しくも空虚な目的を絡めた途端、WATANKOには投資の本来の目的の支障になる、失敗に備えた言い訳にしか聞こえません。

本当に経済面で社会貢献をしたいのであれば、純粋な投資行動とは切り離して、日本赤十字社かユニセフに募金をすればよいです。児童施設にタイガーマスクよろしくランドセルを贈ればよいです。

週末にターミナル駅で子ども達がやっている街頭募金に1万円差し出す方が、自分が社会のためにいくらを費やしたか明快です。

投資の本来の目的を追求することを曇らせてしまう“社会貢献”なる言葉が、今回のスマートデイスのような営利業者から出てきた途端、そこには社会貢献という言葉を被せたくなる理由(ここではビジネススキームの危うさ)が存在すると考えて良いでしょう。

なお一番上の発言でオーナーが使う“貧困ビジネス”という言葉は貧困者から搾取を続け、貧困状態のままにするビジネスを意味するので、発言の主旨からして使い方がおかしいです。

「かぼちゃの馬車」で暴利を貪るスルガ銀行の闇

“飛ぶ鳥を落とす勢いで成長していたかにみえたスマートデイズ(東京都)。それが一転して破綻への道を歩み始めたのは、ほぼ全ての物件の融資を行うなど積極的な姿勢を示してきたスルガ銀行が、昨年10月に方針を変更したことが契機とみられている。”

上記の記事にはスルガ銀行がスマートデイスを通して、比較的高所得のサラリーマンを中心とした個人を食い物にしたことについて書かれています。

記事から読みとれるように、昨年10月のスルガ銀行の融資方針の変更によってスマートデイスの“かぼちゃの馬車”はそのビジネスモデルが成り立たなくなってしまいました。

いや、もともと金融機関の融資方針に左右されるビジネスモデルなどは、最初からあり得なかったといった方が正しいかもしれません。スマートデイズは、スルガ銀行の走狗でしかなかったと思われも仕方ありません。

(まとめ)

投資信託は、それを欲しがる人であれば、大抵の場合、皆同じものを買うことができます。これに対して不動産物件は同じものは2件としてありません。

そこで不動産は個別物件ごとにキャッシュフローの収支をしっかり見積もることが必要です。

オーナーと関係業者に対して誰がお客なのか(お金を支払ってくれるのか)。そのお金はどこからどこへ流れていくのか。オーナーは収入の減少、費用の増大のリスクをどこまで洗い出せるか。(金額の特定が難しければ、保守的に見積もっておくべきです。)

そして事態が悪化した場合は、どう手仕舞いするか。これらのことをできるだけ定量的に捉えておくことが必要です。

「そのようなこと、あたりまえだろう。」と言う貴方。貴方は正しい。でも今回、かぼちゃの馬車を買った700人のオーナーもまた貴方と同じセリフを言っていたかもしれません。

2~3年経って、かぼちゃの馬車の話が風化した頃に、また同じような不動産投資の話がでてきて、貴方がそれに引っかからないことをお祈り致します。

そのためにも、このかぼちゃの馬車の事例を、ご自身の不動産投資のマニュアルにクリッピングしておくことをお勧めします。

(あとがきにかえて)

おとぎ話を連想させる「かぼちゃの馬車」。なんとも甘いネーミングです。しかしそれはスルガ銀行という魔法使いが仕立てた、時間が経てば消えてしまう空虚な投資ビークルでした。

誠実で正直な者は、おとぎ話の世界では幸せになれるのかもしれませんが、現実の世界ではカモにされるかもしれないので、大いに注意が必要であります。

2018年2月 1日 (木)

「かぼちゃの馬車」の事例をクリッピングして多くのことを学ぼう

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(かぼちゃの馬車・・・)

「女性専用のシェアハウスをサブリースで賃貸する」という、もうこの22文字だけで危険な香りがプンプンしてくる「かぼちゃの馬車」の運営会社がサブリースの支払い停止をしたことにより、シェアハウスのオーナーが窮地に陥っているそうです。

不動産投資に興味がある人は、この反面教師満載の事例から多くのことを学ぶべきでありましょう。以下のWeb記事をクリッピングして、1年に1回は読み直してみることをお勧めします。

参照記事

楽待 不動産投資新聞
「かぼちゃの馬車」終焉で自己破産者続出か


上記の記事から数字の記載を中心に着目点を挙げてみます。

“大手企業に勤務するAさん(45)は2016年夏、杉並区にあるかぼちゃの馬車を購入した。全18室で、物件価格は約2億円。スルガ銀行から金利3.5%、30年のフルローンで融資を受けた。”


▼18室で2億円ですから、1室あたり1千万円以上となりますが、シェアハウスの形態をとることから1室あたりの専有面積はかなり狭く、ワンルームマンション以下と想像されます。そうなるとこの金額は相当に割高であると考えられます。

▼金利3.5%というのも今どき鼻血が出そうな高金利です。購入したオーナーはマイナス金利という言葉を知らないのでしょうか。

▼30年のフルローンもすごいです。なぜならこのシェアハウスはおそらくは木造建てであり、耐用年数は22年。30年とは耐用年数を遥かに超える年数のローン期間であるからです。償却が終わってもまだ借金が残る有様なのです。

“渡されたシミュレーションによると利回りは7.8%となっていた。”

▼この利回りはおそらく表面利回り。通常、表面利回りは10%は欲しいところですがなかなかに厳しい水準です。ここから諸経費や税金を控除した手残りは一体どれほどのものか。

“保証賃料は月122万円で、管理費を引いた113万円が入金される。月々の返済は約100万円で、13万円から諸費用を引いた額が手残り。“

▼13万円×12ヶ月=156万円。ここから固定資産税を数十万円支払うとなると、案の定、相当な薄利であることがうかがえます。

“実はAさんは2億円・金利3.5%の融資のほかに、1000万円の「諸経費ローン」を7.5%という高金利で借り入れた形になっていたのだ。”

▼とどめはこのローン。上述の156万円から固定資産税に加えてこのローンの返済原資を差っ引くと、もうほとんど手元に残らないのではないでしょうか。

“「実はそれまで、スマートデイズからは家賃がいくらで、どういう人が住んでいて、入居率がどれぐらいかということも一切知らされていなかったんです」”

▼杜撰な話です。一括借り上げだからといって実際の入居が滞れば、賃料の維持に影響が及びます。また将来の賃料の改定交渉における重要な情報が欠落していることになります。

“「不動産投資で成功している同僚から紹介された営業マンだったから、話を聞いて信頼してしまった。あとは『契約書は絶対』という考えが幻想にすぎないということ。『5年間は約束した賃料を支払う』なんていう言葉は、手紙一つで反故にされる。”

▼まさに書かれているとおり、契約書は絶対ではありません。契約相手が経済的に破綻すれば、無い袖は振れない状態です。正しくて信頼できるのは“お金”だけです。サブリース契約では難しいのかもしれませんが、最初に保証金をガッツリ入れてもらうくらいのことが必要です。

“2014年4月から女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開。「30年一括借り上げ」を謳い、「自己資金ゼロ」「サブリースで空室の心配がない」といったセールストーク”

▼そんなに旨い話ならば、今回問題となったスマートデイス自身が、自らの資金でどんどん手掛ければよいでしょう。オーナーは低収益物件をサブリースで運用するリスクを、結局のところ自分自身で丸かぶりしている構造に気がつくべきでした。

(つづく)

2018年1月25日 (木)

ご近所の不動産投資家列伝

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WATANKOはサラリーマンをする傍らで、半ば家業ともいうべき不動産賃貸業を営んでいます。しかしながら営むといっても、主に週末ベースで出来る範囲でやっています。したがい活動範囲もそれほど広範でもありません。

ところでWATANKOの近所には、同じように不動産賃貸業を営む個人(または法人成り)の知り合いが何人かいます。かれらは親が所有していた不動産を活用して不動産投資を行っています。彼らのアグレッシブな不動産投資を紹介します。

■吉田拓郎さん(仮名)の場合

交通量が多い幹線道路沿いに広い土地をもっている吉田さんは、中規模の商業施設を運営する会社に賃貸していました。しかし商業施設は近隣の競合店に押されて営業不振になり、閉店。やがて契約解除になり施設は取り壊されました。

すると今度はその跡地を分割して、回転寿司店、和風のファミレス、コンビニと次々に新規出店を開始します。そこはもともと交通量が多い立地でしたので集客を見事回復し、今はどれも大繁盛です。

いずれの店舗も吉田さん自身が自ら経営するわけではなく、他者に運営させているようです。店舗の中には自己保有物件があるかもしれませんし、そうであれば資金借り入れも相当なものでありましょう。

吉田さんは最初の商業施設の失敗にもめげずに保有土地を再度開発して、見事、不動産賃貸業で成功を得ました。WATANKOがもしも吉田さんと同じような広い土地をもっていたとしても同じような決断ができたとは思えません。

■山下達郎さん(仮名)の場合

WATANKO家と遠縁にあたる山下さん。WATANAKOがその昔、就職活動でお世話になったこともありました。長年、県内のマスコミで仕事をしたのち定年退職後、所有土地を利用して不動産投資を行います。

先ずは2階建ての商業テナント施設を立て、飲食業や美容室、服飾店などを店子にしてちょっとした賑わいスポットにしています。その中の一つには自分の娘にラーメンン店を経営させています。

それから次に老人介護施設を建設して介護のデイサービスを始めます。近隣には既に競合がたくさんあるというのになんと積極的な事業展開。

一方で幹線道路から離れた所有土地は、商業向きではないと判断して売却するなど思い切りもよいです。売却代金で十分な老後生活が送れるとおもいますが、どうやら次の不動産投資も検討しているようです。

■桜井和寿さん(仮名)の場合

桜井さんは薬剤師の資格をとり、よその薬局で修行を積んだあとに、親か所有、経営していた薬局を複数店舗引継ぎました。

しかしそれにあきたらず、近隣の後継者がいない他の個人経営の薬局をいくつか買い取り、自分の薬局の支店に仕立て上げています。そうやって地元の薬局のちょっとしたチェーン展開を行っています。

なにせ買い取った薬局には近隣のお客がもともとついており、売上が見込めます。店舗自体も前の所有者があつらえていたものを居抜きで利用するので、改装コストも抑えられます。

複数の店舗は市内に点在するので毎日見てまわることができ、不在時はアルバイトでカバーするので人の雇い入れをおさえて人件費もあまりかけません。

そして次の一手として、居抜きの改装店だけでなく、薬局の新規出店を計画しているようです。

■アグレッシブに不動産投資をする人達

不動産投資の積極派3人を紹介しました。皆さんはもともと不動産を所有していたという利点はあるも、そこから更に果敢にリスクをとっている人達です。彼らは普通のサラリーマンではありません。専業の不動産投資家であったり、事業者として不動産投資を行っています。

WATANKOは彼らを見ているとすごいなあと思う一方、自分には彼らほどの活発な不動産投資はできないとつくづく感じます。

証券投資、その中でも無難な手法としてのインデックス投資を併用した形にて、不動産投資の過度なリスクはとらないようにしていきます。

2017年12月26日 (火)

待望のラーメン店、ようやく開店

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(ラーメンは国民食。ゆえに手堅い飲食店です。)

WATANKOは今年、ラーメン店のフランチャイジーW社と新たに賃貸契約を結び、用地を貸し出しました。W社はそこへ店舗を建てて11月下旬にはオープンする予定でしたが、時期がきて店舗が予定通り完成するも、なんと人が集まらず開店できないとのこと。

開店は当面、延期となりました。

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待望のラーメン店、しかし開店せず(2017/12/6)

W社とは賃貸契約期間がスタートしているので、開店の有無にかかわらず賃料はWATANKO宛に支払われるのですが、このままW社が店を開くことが出来ず収益を上げられない期間が続けば、賃貸契約に暗雲が立ち込めてきます。

12月に入ってからWATANKOはW社からの連絡を待ちました。せっかく関係の悪化した前の賃貸先との契約を終了させて、再スタートを切ろうとした矢先にこの状態では困ったものです。

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12月も半ばをすぎようとした頃、W社から連絡を入りました。どうにかスタッフを手当てすることができて開店の目途が立った、ついてはオープンニングセレモニーとして関係者の方々をご招待したいとのことです。

WATANKOは安堵し、開店のご祝儀をもって家族と一緒にセレモニーに出向きました。
店につくと様々な取引先や縁故とおぼしき人達がやってきています。W社の社長が来客を出迎えます。

このセレモニーはお店のスタッフの営業トレーニングの場でもあります。来客数もあらかじめ読めますし、余裕をもって店の運営の練習ができる機会であります。

スタッフの接客対応はまずまず。注文や配膳のミスもみられずラーメンや餃子や飲料を美味しくいただきました。

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セレモニーから数日後、当初の開店予定日からほぼ1カ月遅れにて、このラーメン店が正式にオープンしました。週末に車で通りかかってみると駐車場は満杯で、誘導員が案内をしている様子が見えました。ひとまずは安心といったところです。

このW社の店の繁盛は、WATANKOの不動産賃料収入の安泰に繋がります。まさにWin-Win。近所に目立ったラーメン店はありません。以前は近くに幸楽苑がありましたが、閉店しました。その他には丸亀製麺はありますが、むこうはうどん屋なので直接の競合は避けられると想像します。競合状況もいまのところ厳しくはなさそうです。

ようやく開店した新規賃貸先。以前と異なり土地だけの賃貸なので、賃料は7割程度に減りましたが、一方で建物に係わる損害保険料や固定資産税が不要となりました。また何より嬉しいのが建物を保有していないので管理リスクが各段に減ることです。以前の建物含めた賃貸契約はまさにトラブルのデパートでしたから。

これでハッピーリタイアにむけた不動産投資物件のリストラ(再構築)がまたひとつ完了しました。

(あとがきにかえて)

オープニングセレモニーにて

妻ミサト「またアナタ、ラーメンのスープをたくさん飲んでいるわね。塩分たっぷりで体に毒よ。」

WATANKO「うーん、昔と違って胃袋が縮んであまり食べられないから、ついスープを味わってしまいました。こだわりのラーメン店にいくほど、つい飲んでしまいます。」

妻ミサト「まあ貴方が早く亡くなっても、イーティーエフとやらで儲けたお金は私がキッチリと使ってさしあげるわ。ささ、安心して存分に飲んで頂戴な。」

WATANKO「!!!」

2017年12月21日 (木)

2017年の振り返り(2)不動産投資

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(今年は例年になく忙しかったです。)

2017年の振り返り、今回は不動産投資についてです。

2017年はこのブログ開設以来、もっとも大きな動きが2つありました。1件は保有する遊休土地のひとつを売却したこと、もうひとつは長年続けてきた飲食店舗の賃貸を終了させ、建物を解体撤去、更地にして新たな賃貸をスタートさせたことです。

■遊休土地を売却

以前、大型商業施設向けに駐車場として貸し出していたり、小さな飲食店舗を建てて賃貸していた土地があったのですが4年前から完全に遊休土地となっており、新しい賃貸を探していました。

しかしながら隣地所有者との関係や、斡旋を依頼していた不動産業者の動きの悪さ等色々と事情があり、なかなか新しい賃貸先を見つけることができませんでした。

これから先、賃貸先が果たしてみつかるのかという懸念、そして子ども達への将来の資産継承を考えた時に、土地よりもお金に換えておく方が良いと判断し、思い切って売却することにしました。

これにより土地を賃貸に供して収益をえるスタイルから、土地の売却代金で証券投資を行いそこからのリターンで収益を得るスタイルに切り替えたのです。

不動産投資に代わって証券投資のビークルとして選んだのは、海外ETFのバンガード・トータル・ストック・マーケットETF(VTI)でした。

日本の土地から米国の株式へ切り替えたこの資産運用、果たして成功するか。

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■新しい賃貸をスタート

WATANKOは父から不動産賃貸業を受け継いで18年経ちますが、賃貸物件の中で現在、もっとも古いものが1つ残っていました。それは26年前に父が保有する土地に建てた飲食店舗です。

当初イタリアンレストランとして飲食店経営会社に賃貸しましたが、その後、別の経営会社に切り替えました。それから店の種類をいろいろ変えて現在に至ります。

この経営会社とは当初友好な関係でありましたが、様々なエピソードを経て関係は芳しくない状態に変わります。やがて設備更新をめぐるトラブルをきっかけにこの経営会社との契約を終了させることにしました。

店舗は当初、居抜きで次の賃貸に供しようと試みましたが、次の賃貸先候補と協議する中で断念し、解体撤去して土地のみの賃貸に切り替えることにしました。

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父が遺した最後の賃貸契約の終焉③-退去に至る道(2017/6/9)

父が遺した最後の賃貸契約の終焉④-新しい賃貸先みつかる(2017/6/11)

■まとめ

遊休土地の賃貸先が見つからないこと。とある賃貸先との関係がうまくいっていなかったこと。ともにWATANKOにとって懸案でありました。それらが整理できた2017年は不動産投資にとって良い進展がみられた年でありました。

思い起こせばWATANKOが父から不動産賃貸業を引きついだばかりの頃は、問題を抱えた物件が少なくありませんでした。

それらに対してWATANKOは、長年をかけてひとつひとつ整理と再活用を続けてきました。また整理と再活用だけでなく他の継続賃貸物件ではトラブルもしばしばおきました。

整理と再活用、トラブルで手間と苦労を背負うたびに心身が疲れて、「もうこれ以上、不動産投資はこりごり。」となるのですが、それでも人間、タフにできているものでして、2年くらい経てば心身の疲れも癒えて、次の懸案に取り組む活力が湧いてきます。

2018年は果たして何が待っているのか。今年は結構忙しかったので、できれば穏やかに過ごしたいものです。

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