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2017年5月17日 (水)

(続々)“バスの食堂”があった土地を売る日が来た

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(前回からの続きです。)

前回、WATANKOは遊休土地の活用について、賃貸と売却の2ケースを比較したところ、賃貸のリスクを勘案すれば、売却の方が利益ありとの判断を下しました。

しかしながら土地の活用の検討は想定期間における損得勘定だけでなく、さらにその先のことも視野に入れて考えるべきであります。

土地を持ち続けていれば、お金が本当に困った時に、処分して資金需要に充てることができます。またそのような時期が来るまでは、リスクがあるとはいえ賃貸収入の機会を見込むことができます。

■土地を子どもに引き渡すことが幸せか

土地を所有している間は固定資産税がかかりますし、トラブルも発生するかもしれません。はたまた「売ってくれ」「貸してくれ」という話も舞い込んでくるかもしれません。

こういった不動産を所有し続けていることで生じる諸々の事柄に、長きにわたってつきあっていくことが所有者には求められます。

WATANKOは父が認知症になり、そのまま亡くなった結果、いやおうなしに土地を引き継ぐ形となりました。それをいまさらどうこういうつもりはありません。

それでは同様に、自分の子ども達に、土地の所有という懸案を、何の気なしに引き渡してしまって良いのでしょうか。WATANKOと同じように、子ども達に土地のことを取り扱わせ続けることは果たして、彼らにとって100%幸せなことなのでしょうか。彼らにとって将来の重荷や制約をもたらしたりはしないでしょうか。

例えば悩ましい例をあげれば、郊外の山林を所有していた場合はどうでしょうか。中途半端な規模で、そのままで収益を上げるような活用方法には乏しく、造成しようものなら大変な費用がかかります。ただ所有し続けても固定資産税がかかります。雨風で土砂崩れが起きるなどのリスクもあります。

親から引き継いだこの山林を、そのまま子どもに引き継がせることは、土地神話があった昔ならいざ知らず、今の世の中において果たして無条件で幸せといえるのでしょうか。

■子ども達に引き渡すべきは現物ではなく収益

子ども達に土地を引き渡すことは、足枷のようになりはしないか。

ここで土地の所有の目的を改めて考えると、それは収益をあげることにほかなりません。

逆に言えば、収益を上げることができるのであれば、それは何も現物の土地にこだわる必要はありません。

ならば土地はお金に変えてしまい、そのお金を運用して土地からの賃貸収入と同じように収入を得た方が、子どもにとって制約が少なく、ありがたい形になるでしょう。

資産形成に励む個人投資家の中には不動産投資を選好する方々がいます。不動産を購入して賃貸することによってさらに収入を得るというスタイルです。そのような不動産投資がある一方で、逆に不動産を処分してお金を得て、それを元本に運用益を得るスタイルがあってもおかしくはないでしょう。

WATANKOは今回、遊休土地の売却を意志決定しました。遊休土地を賃貸して収入を得る形から、土地を売却して得た資金を運用して収入を得る形へと変えました。資金を運用した成果を子ども達に引き渡す方針へと変更したわけです。

引き渡すべきは現物ではなく収益だと判断しました。

子ども達に一定の資産を引き渡す意志は変わりませんが、足枷のついた資産ではなく、もっと自由度の高い資産を渡すことにしました。

■お金の殖やし方

では土地を売却して得た資金を、今度はどうやって増やすのか。

日頃、この駄ブログにお越しの皆様におかれましては、もはやこの先は説明不要かもしれません。

基軸となる資産の増やし方は、インデックスファンドを用いたバイ&ホールドです。この手段に迷いはありません。

ただし、現在実践中のインデックス投信の積み立て購入というスタイルではなく、不動産投資によって毎月一定の収入を得る形と同様に、例えばETFを購入して、分配金収入を得るスタイルも良いかもしれません。ただしこれはインカムゲイン重視のスタイルですが、大きなキャピタルロスが伴ってしまっては意味がありません。その場合には値動きが落ち着いたETFを選ぶ事が重要であります。

(あとがきにかえて)

WATANKOの父母はすでに他界していますが、バスの食堂の調理と接客をお願いしていた近所の知り合いのおばあさんはまだお元気です。近所を散歩しており、時折挨拶を交わします。おばあさんに会うたびに、“バスの食堂”の記憶がWATANKOの頭をよぎります。

あの国道沿いに昔あった“バスの食堂”。新しい土地の持ち主は、収益をあげるためにあの土地にどのような”バスの食堂”をつくるのか。その土地にかかわる人達の間に、どのような記憶が刻まれるのか。

WATANKOが知らないところでそれが始まろうとしています。

2017年5月14日 (日)

(続)“バスの食堂”があった土地を売る日が来た

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(前回からの続きです。)

WATANKOは子どもの頃の思い出、そして親の想いが残る“バスの食堂”跡地を再活用するにあたり、従来方針の賃貸だけでなく、売却も選択肢に入れて検討することにしました。

早速、複数の不動産業者とコンタクト、売却先の斡旋をお願いするとともに、近隣の価格相場をはじめとした最近の地元の不動産取引に関する情報を入手しました。

不動産業者には商売柄か話し好きな人が多く、近隣の不動産取引事例や、土地オーナーの動向など様々な情報が入手できました。それらの中には近所の井戸端会議で話されるような家庭の内情もふくまれていたりもします。

一方で、同様にWATANKOから話した所有不動産他に関する情報も周囲にだだ漏れするだろうなということは容易に想像できたので、当方からの情報開示には注意しています。

不動産業者にコンタクトした結果、近隣の賃貸金額と売却金額の相場情報が手に入りましたので、賃貸に供したケースと、売却処分したケースを試算してみました。

具体的な数字は控えますが、試算した項目は次のとおりです。

■賃貸と売却の比較

賃貸ケースにて一定期間の合計における手取り利益総額を試算する場合、以下の項目が考えられます。

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このうち、主なリスク要因は③年額賃料と⑨賃貸年数です。詳しくは後述します。

次に売却ケースにて手取り利益を試算する場合、以下の内訳が考えられます

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さて、WATANKO遊休地を対象に賃貸と売却の2ケースを試算してみました。

賃貸又は売却の単価は近隣の現在の相場水準。期間は20年で比較すると、試算結果としては手取り利益総額は賃貸と売却では著しい差はなく、同水準でした。

しかしこの結果に対して、さらに次の内容を考慮しなければなりません。

■賃貸の収益リスク

賃貸の場合、何よりまずもって現在、遊休状態となっている土地を利用してくれる賃貸先が実際に現れることが必要です。それも試算にて設定した期間の中で、できるだけ長く賃貸として利用してもらわねばなりません。それはアパートの入居率を高く保つのと同じです。

しかし実際には、たとえ賃貸先がみつかったとしても、将来にわたって借り続けてもらえることができるかどうかは事前に保証されません。それに賃料も、賃貸先が土地を用いた商売がうまくいかなくなれば、値下げ交渉の俎上に挙げられてきます。

この他にアクシデントが起きれば、それにかかわる費用が発生するおそれもあります。(これは土地の賃貸だけならまだしも、加えて建物も賃貸する場合なら半ば覚悟しておいた方が良いでしょう。)

20年等の長期にわたって切れ間なくずっと賃貸が出来て、賃料は1円も下がらない。アクシデントが一切起きないと考えるのはかなり楽観的であり、そこには収益獲得の不確実性をはらんでいるわけであります。

余談ですが、WATANKOの経験則では賃料や賃貸期間については10%~20%の欠け目を織り込んでおくくらいが望ましいでしょう。またアクシデントに備えて、一定の資金を日頃から引当してことも推奨します。

なお売却の場合は、言うまでもありませんが、売却価格が決まれば手取り利益はほぼ確定します。


■利益を再投資した結果も上乗せ

この他に比較すべき要素としては双方のケースで算定した金額を現在価値に引き直して比較する必要があります。これについては、わかりやすい比較としては賃貸、売却ともに手取り利益を同期間、再投資した場合、得られるリターンをそれぞれ上乗せするやり方がよいです。

賃貸では賃料は月次で徐々に入金され、その内利益分を都度、金融商品等を購入する再投資にまわすとします。一方で売却では多額の金額をただちに、そして長期にわたり運用するとします。その場合、両者が同じリスク商品であれば、再投資にまわしている資金の延べ総量は売却の方が大きいことから、売却の方が再投資のリターン実額は高そうであります。

以上のとおり、賃貸を売却と比較した場合、賃貸では将来に渡る収益の不確実性と、再投資のリターンが劣後する傾向から売却よりも不利は否めません。

これを覆すには、売却金額がとても低くて(あるいは高い賃料が設定できて)、その結果、賃貸の方が売却よりも、(試算上は)圧倒的に高い利益をもたらす場合です。それであれば不確実性や再投資の劣性を補ってなお、最終的に賃貸の方がお得になるでしょう。


■さらに先を視野にいれて考える

以上のとおり、WATANKOの遊休土地の場合では、売却の方が利益面ではメリットありとの判断になります。

しかしよくよく考えてみると、売却においては土地を手放すわけですので、それ以降の収益獲得の機会は無くなります。一方で賃貸の場合では、20年間における収益がたとえ目論見を下回ることになっても、20年後においても土地を所有し続けて、更なる収益の獲得や、その時点での売却も可能となります。

したがって土地の活用について賃貸か売却かを選ぶにあたっては、想定期間における損得勘定だけでなく、さらにその先のことも視野に入れて考えるべきであります。

(つづく。次回で完結です。)

2017年5月13日 (土)

“バスの食堂”があった土地を売る日が来た

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WATANKOが不動産投資家としての活動を本年2月にリブート(再開)してから3カ月近くが経ちました。

その活動のメニューには保有する、とある遊休土地の再活用も含まれていました。

■賃貸から、賃貸or売却へ

その土地は遊休化してから、丸4年以上が経ちましたが、その間なかなか賃貸先が決まらず活用が進みませんでした。その主因は、振り返ってみれば斡旋をお願いしてきた不動産業者のパフォーマンスの悪さにありましたが、そのような業者を起用し続けたのはあくまでWATANKOの自己責任ですので、仕方ない面でもあります。

そこで今回はこの遊休土地について再びマネタイズを考えはじめたのですが、そこでは「賃貸」だけでなく「売却」もまた検討の俎上に上げることにしました。

賃貸ケースと売却ケースでどちらのトータルリターンが良いか。それを試算した上で、売却の方のリターンが良ければ、思い切って処分する選択肢もとる覚悟でいました。

実は2つの選択肢があり得るところまで自分の決意を固めるだけでも、WATANKOは結構悩みました。

なぜならその遊休土地は、WATANKOにとって少なからず思い入れがある土地だったからです。

■“バスの食堂”の記憶

時に西暦1972年。

今からおよそ45年前、WATANKOが保育園児であった昭和40年代後半の頃、WATANKOの父は国道沿いのとある場所に土地を所有していました。一部は田んぼでしたが、道路沿いの部分は土くれの不整地でありました。

詳しい経緯は不明ですが、父はそこに廃棄となったバスを設置し、中の座席を一部撤去して食堂としてあつらえ、近所に住む知り合いに調理と接客を頼んで、食堂を経営していました。

それは通称“バスの食堂”と呼ばれていました。

当時、国道を挟んで“バスの食堂”の反対側には大規模な物流施設があり、工事も頻繁に行っていました。よってそこで働く作業員がよく昼食をとりに“バスの食堂”をやってきたそうです。食事処やコンビニがあちらこちらにある現代と異なり、作業員たちにとっては近隣に食事をとれる場所がなく、また汚れた作業着のまま、そして作業靴を脱がずに土足で食事ができるとってもカジュアルな飲食店として“バスの食堂”はそこそこ集客していたようです。

WATANKOもまた保育園の帰り道に母につれられて時折、“バスの食堂”に立ち寄りました。そこにおいてある少年サンデーや少年チャンピオンを読みながら、WATANKOはカレーライスを頬張っていた記憶があります。

その後、WATANKOには記憶がまったくないのですが、“バスの食堂”はいつの間にか撤去され、土地は整地され、今度は長年に渡り飲食店舗や駐車場として活用され続けました。


■“バスの食堂”の軌跡

この土地は、WATANKOが実家から不動産賃貸業を引き継いでしばらくは賃貸活用されていたのですが、現在は遊休地となっております。

この土地、すなわち“バスの食堂”の跡地とは、WATANKOの両親が農業という低収入の家計を補うべく、所有地を色々な形で活用してきた軌跡でもあるわけです。

そこにはWATANKOは自分がカレーライスを頬張った記憶だけでなく、父母が自分達、そしてたったひとりの息子であるWATANKOの将来のために懸命に稼ごうとした軌跡があります。

そのような軌跡がある土地を売却する気持ちには、WATANKOはなかなかなれませんでした。よって不動産賃貸を親から引き継いで以降、この遊休土地は賃貸としての活用しか考えてきませんでした。

しかしそれを今年に入ってから、思い直すに至ったわけであります。

(つづく)

2017年4月24日 (月)

所有する土地の近隣の売り出し情報は貴重なのでスクラップしよう

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(この土地のお値段いくら?)

「あなたのクルマ、いまいくら?」とか「あなたのお家、いまいくら?」というWebのバナー広告を時折見かけます。全く売る気がないのに、この手の広告を見かけるとイラッとするWATANKOです。人は年をとるとせっかちになったり、怒りやすくなったりとよく言われますが、本当に自分もそうなっているとしたら嫌ですね。

さて上記は冗談としても、自分が所有する不動産物件の今現在の値段はいくらなのかということを知っておくことは、ひょっとしたら役に立つ時が来るかもしれません。

特に事業用の物件、それも遊休土地であり、そのうち処分をする場合に備えて、その物件の時価をおさえておくことは不動産投資家にとって大事な情報収集のひとつです。

さてここで土地に絞った話ではありますが、実際に自分が所有する物件の時価はどうやって把握すべきでしょうか。物件の路線価や固定資産評価額から試算したりする方法もありますが、それが果たして時価といえるのか不安な面があります。

しかし、さりとてただちに売る気もないのに不動産業者に対して値付けをお願いするわけにもなかなかいきません。

そこで比較的簡単で、精度が高いと思われる情報として、実際に売りに出された土地情報をチェックする方法があげられます。自分が所有する物件と類似した物件は果たしていくらの値付けでもって売り出されているのか。その内容をチェックして、記録しておくことです。

昨年、WATANAKOの自宅の隣の空き地が整地されて売りに出されました。WATANKOは早速、仲介する不動産業者のHPにて空き地の売り出し情報をみて土地の面積、価格、そこか割り出される坪単価をチェックしました。なにせ自宅の隣の空き地の値段です。自宅の土地の値段を推測するにこれ以上の情報はないでしょう。なんと貴重なことか。

またその空き地の路線価と、売りに出されている単価とを比較して、売値の単価は路線価の何倍であるか係数を試算したり、それをもとに市内に所有する土地の路線価にその係数をかけて売値を推算したりしてみます。

不動産の価格は物件ごとにまちまちです。土地であれば、同じ面積であっても立地、形状、用途等によって変わってきます。不動産業者でもない個人が個別の不動産の価格を見積ることは難しいです。そこで頼りになるのは実際の売り出し情報を集めることとなるのです。

もし貴方が所有する土地、あるいは親の所有土地を相続等の理由に将来処分することを検討するのであれば、当該土地の近隣でみかける土地の売り出し情報は貴重ですので、是非ともスクラップされることをおすすめします。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「たしかにロードスターの売却価格は簡単に見積もることができても、夫の売却額の見積もりは難しいわね...。年齢アラフィフ、中肉中背、稼ぎはXXXX...。」

WATANKO「!!!」

2017年3月29日 (水)

過熱しているのか、不動産取引の勧誘

【3月27日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

76,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

35,947千円

■損益率

47.3%

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(店舗、貸してください。)

毎日、夜遅く帰宅すると書斎の机の上に、パンフレットや名刺がおかれていることが多くなりました。DMとして届いたり、関係者が昼間に自宅を訪ねて来ておいていった類です。

店舗開発会社AAA
事業不動産流通会社BBB
C銀行 土地開発有効利用担当 調査役DDD
・・・

この他に店舗建築を手掛ける大手ハウスメーカーや財閥系不動産賃貸・売買会社などからのDMなどもとどきます。

以前からこの手の勧誘は1~2カ月に1件程度来ていたのですが、今月に入って頻発するようになりました。

実はこれには理由があります。

WATANKOが不動産投資活動をリブートして以降、遊休土地の活用について取引がある(あった)不動産業者に相談を開始したり、借り主が退去する店舗の情報を流したところ、どこから聞きつけて来たのか、上記のとおりDMや業者の来訪が頻発してきたというわけです。

以前も遊休土地の情報を不動者業者を通じて流したことがありましたが、反応はまばらでした。

しかし今回は数日おきに上記のとおりのアプローチをうけており、その件数はとても多いです。

中には「相続対策をお任せ下さい」と目一杯力の入ったDMをもらったり、電話勧誘をうけることもしばしばあり苦笑です。(WATANKOの両親はすでに他界しており、相続は完了しています。)

前回もアパート融資の過熱ぶりを表した記事を書きましたが、やはり同様にここでも不動産取引の過熱ぶりが伝わってくるようです。

しかし一体WATANKOの土地情報がどれだけのルートで出回っているのか。流した当の本人ですら全く把握できません。これもまた不動産取引の世界によくみられる業者と個人の間における情報の非対称性のひとつでしょうか。

ここでいう情報の非対称性とは、業者は色々なネットワークと実績から不動産取引に関する情報をふんだんにもっているのに対して、個人のそれはとても限られているというギャップを表しています。

WATANKOはこの情報の非対称性を少しでも埋めるべく、アプローチのあった業者のうち、いくつかとコンタクトをとり、できるだけ話を聞くことにしています。例えば3件の業者から得た情報が同じであれば、結構信じられる内容かと判断してみたり、マーケティング資料があれば貪欲に貰ってみたりと個人ながらに情報の収集と確認に努めています。

そうやってみたところで業者との情報の非対称性がどこまで縮まるかはわかりません。しかし色々な業者と何度も会って話を聞いていると、相手が話すことを段々と冷静にうけとめることができるようになるものです。

なにせ不動産業者は物件を売買または仲介したい。建築業者は工事を受注したい。金融機関はお金を融資したい。こんなビジネスマインドでもって個人がもっている不動産を商材として見ています。

ですから個人の側も安易な勧誘にのって不動産活用に走るのではなく、そのリスクを冷静に捉えて慎重に物事を判断していきたいものです。

貴方の物件は業者の収益のために存在しているわけではありません。

貴方自身が保有物件を収益化するために業者を起用するのが本来の姿なのです。

2017年3月26日 (日)

賃貸アパートの供給過多で空室率の上昇が気になる

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(おそらく多くのアパートオーナーが直面している話です。)

毎年、年度末は進学、就職、人事異動のシーズンとなり引っ越し需要が大いに高まります。賃貸物件においては退去、入居が頻発します。賃貸住居のオーナーとしては、この引っ越し需要の波を上手く乗り切り、入居者数の維持あるいは向上を図らねばなりません。

さてWATANKOの手持ちの不動産物件の中にはアパートがありますが、今年1月に1件、そして今般もう1件の退去が発生してしまいました。部屋は全部で12部屋なので、現時点の空室率は17%となります。

このまま引っ越しシーズンを過ぎても新しい入居が決まらなければ、次は少し需要がでてくる9月頃まで待たざるを得ない展開となるやもしれず、収益面のダメージは少なくありません。

そこでWATANKOは募集・管理を委託している不動産仲介業者を訪ねて、自分の物件の入居の斡旋を改めてお願いするとともに、最近の市況を聞きました。

中村獅童似の青年店長と戸田恵梨香似の若い女性の担当から聞いた話によると、次のとおりです。

▼WATANKOの住んでいる地方都市は県下でも比較的、賃貸住居の需要が旺盛な地域であり、これまでは年度末になると市内のめぼしい物件は大抵入居が決まっていた。

▼しかし、ここ1、2年はあまりに新築アパートが増えすぎて、供給過多の状態になっている。WATANKOのアパートの空き室もその余波を受けているのだろう。

▼新築アパートが増えた原因はなんといっても相続税対策でアパートを建てる人が増えたこと。

新築アパート増加の影響をうけてWATANKOのアパートの空室が増えていることは、なんとなく想像がついていましが、実際にその話を聞かされるとため息しか出てきません。

そういえばWATANKOのすぐ近所にも、新築ですが満室には程遠い物件を見かけます。

関連記事

乱立するアパート、新築でも全室空室なアパート(2016/10/25)

WATANKOは結局、仲介業者と協議して、近隣の競合物件の間取り・値段と見比べつつ、空室となった2部屋に限って賃料を数千円値下げして、募集のプッシュをかけてもらうことにしました。もう礼金なんかも到底とれませんからあきらめています。

3月も後半となると時期的には厳しいですが、仲介業者によるとまだまだ需要はあるとのこと。戸田恵梨香似の担当女性の営業スマイルでなんとか入居が決まってほしいものです。

なお上記の仲介業者から、これを機会に手持ちの物件の中で収益性が劣るところを整理して、その資金でもって駅前など好立地で今後も長期に渡り需要が見込める物件に買い換えてはどうかとの提案をうけました。

しかしWATANKOは、今は個人の不動産購入が活発になってきており、中古物件の価格は高騰しているだろうから、利回りはかなり低いのではないかと返したところ、仲介業者からも同意の返事。

なら物件の買い替えなんて安易に進めないでくれ!といいたい市井の不動産投資家でした。

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仲介業者とそんなやりとりをした翌週に、彼らの説明を裏付けるかのような新聞記事を拝見しました。

2017/3/26付け日本経済新聞
アパート融資、異形の膨張 16年3.7兆円 新税制で過熱

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やはり相続税対策を動機として、甘い収益見通しのもとにアパートがどんどん建っているようです。

このように供給過剰になると、古い物件の入居者が減り、新築や築浅物件が勝ち残る様子が見てとれます。しかし新築や築浅物件の間での競合もまた激しいため、賃料相場の下落を引き起こしかねません。そうなれば新築や築浅物件とて収益面では厳しい前途が待ち構えていることでしょう。

2017年2月21日 (火)

長年の賃貸先の退去を契機に市井の不動産投資家がリブート

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(不動産投資家、リブート!)

WATANKOはサラリーマンをやる傍らで、親から引き継いだ家業ともいうべき不動産賃貸業を手がけています。

先日の記事で、WATANKOが所有する物件の1つにて、長年の賃貸先が契約解除して、退去することになった事をとりあげました。

関連記事
2017年不動産投資リスクの発生-賃貸契約解除は突然に


そこで当該物件の今後の活用をこれから考えていかねばなりません。

■不動産投資はビジネス

不動産投資は証券投資とは異なり、ビジネス(事業)とよく言われます。

▼賃貸先の確保のための活動が必要です。

▼賃貸先ほか色々な相手との折衝事がいくつか生じます。

▼資金の調達やキャッシュフロー管理が必要です。取り扱う金額も高額です。

▼不動産業者、金融機関、建築業者などの選定に悩むかもしれません。

▼収支計画を立てつつ、収益リスクをみていきます。

▼不測のトラブルへの対応に追われたり、出口戦略を描いたりと物件保有中も何かと大変です。

etc.

上記にざっとあげたとおり、不動産投資とは利害関係者と契約と資金とが絡み合い、その他にも様々な展開が起こりえるビジネスです。

個人が、企業のノウハウやリソースに頼らずにこれをやり遂げるには時間と手間と情熱が必要であることはいうまでもありません。

■不動産物件のポートフォリオの見直しにも着手

WATANKOは契約解除することになった物件の今後活用にとりかかるわけですが、これが引き金となって、自分が保有する複数の不動産物件のポートフォリオ全体の見直しに波及するでしょう。

なぜなら今回、空くことになる物件の新規活用をするにあたり、多額の資金を要するとなれば、その調達のために他の遊休物件の売却も選択肢に入ってくるからです。

遊休物件の将来活用に見切りをつけて売却するのか、それとも資金借り入れを別途行うのか。遊休物件を売却しないとあれば、そちらの方の活用はどうやって進めていくのか。

WATANKOは、不動産物件のポートフォリオの今回見直しを行うことで、今後10年~20年の不動産賃貸業を今よりもさらに安定的に運営できるようにもっていきたいと考えています。

■まとめ

WATANKOにとっての本格的な不動産投資は、2009年にアパートを建てて以来、8年ぶりです。

8年もブランクがあったのは、WATANKOの不動産投資が、大きな財産を築きあげるための野心的な行動ではなく、受け継いだ物件を対象に手堅く活用して家計の厚みを増すことを目的とした行動であるためです。所有物件をどんどん増やして商いを拡大させる気はなく、遊休物件の収益化についてもその機会を慎重にうかがいながら進めていくスタイルだからです。

今回の新規活用は、無事成立しえるか不安な面もありますが、どんな展開になるか節目節目でブログ記事にて進捗報告する予定です。

不動産投資家WATANKOのリブート(再起動)であります。

妻ミサト「私達夫婦の関係も、いつリブートしてくれるのかしらね.....。」

WATANKO「!!!」

2017年2月 5日 (日)

2017年不動産投資リスクの発生-賃貸契約解除は突然に

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♪何から貸せばいいのかわからないまま時は流れて
♪浮かんでは消えてゆくありふれた物件だけ
♪賃料があんまり高いから
♪ただ素直にやめると言えないで
♪多分もうすぐ店子でていき家主たそがれ
♪あの日あの時あの物件を君に貸さなかったら
♪僕等はいつまでも見知らぬ二人のまま

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WATANKOは30代前半に、半ば家業とも言うべき不動産賃貸業を父から実質的に継承し、以来15年以上、手持ちの不動産物件について投資と賃貸を行っています。

WATANKOが所有する物件のひとつに飲食店の土地・店舗がありますが、その賃貸先から契約を解除して退店したいという連絡を受けました。

この物件は1991年、つまりWATANKOが丁度社会人になった年に父が建てて賃貸を始めた物件であり、2000年頃に年老いた父から管理を引き継いだものです。つまり26年間賃貸を続けた物件でありました。丁度WATANKOが管理を引き継いだ頃に賃貸先が変わり、そこは以来16年間借り続けていました。

長年賃貸を続けていると色々なことが起こるものです。賃料の度重なる値下げ交渉や支払遅延の発生、建物の修繕にかかわるトラブルなどが何度かあり、WATANKOとこの賃貸先との関係もとても友好的なものから、だんだんと疑心的なもの、信頼を維持できにくいものへと変質していきました。また途中から不動産業者を仲介させ管理を委託したこともこの物件にかかわる人間関係を難しくしていく一因となりました。

今回、賃貸先が契約解除を申し入れてきた直接のきっかけが1年前におきた老朽化した電気設備の更新についてのトラブルが発端でした。

関連記事

信頼関係が崩れてしまった賃貸先とのやりとりはスーパードゥライ(2015/12/29)

賃料未払いをやらかしてくれた賃貸先への対応はスーパードゥライ(2016/1/11)

お互いの主張がかみ合わず、というか対策を話し合うためのまともな機会も整わないままに事態は放置されたものの、電気設備が故障するといった実際の損害も発生しませんでした。

しかしこれが先方いわく契約を解除するトリガーとなったそうです。16年間、物件を貸した相手でも、別れはあっけないものです。

契約の解除期日は今年の7月末。あと半年先です。その間に次に向けた動きを始めねばなりません。

ただしその前にWATANKOは今回の事態に至ってしまったことについて素直に反省し、原因分析を行って今後の教訓を得る必要があります。そうしてはじめて後年、この状況を笑って語る日々を得ることができるでしょう。

▼賃貸先の飲食店の経営状況の把握は十分であったか。いままで家主として取れる対処はなかったか。

▼途中から仲介としていれた不動産業者を過信していなかったか。そもそも仲介を入れる事は正しかったのか。

▼電気設備の更新トラブルがおきた時の対応は適切であったのか。家主としてもっと動くべきではなかったのか。

などなど、時として家主には単に契約で記した条項を超えた動きをすることが求められたのかもしれません。

不動産賃貸業は、何もトラブルが起きなければ、チャリンチャリンと労せずに賃料がはいってくるビジネスです。ところがひとたびトラブルが起きればその種類は多様ですし、どうやって解決していくか、対応にかかる費用はどれくらいかかるかはその都度で様々です。

トラブルに関わる手間暇と費用の総量が、元々予定している利益(「賃料」-「保険・税金等の費用」)に対して見合っているのか。それは事前予測が不可能です。

投資にとって絶対も永遠もありません。不動産投資もまた同様です。賃貸契約もいつか終わりを迎える時が来ます。不動産投資に取り組む個人投資家は、様々な予測不可能なリスクと向き合い続けねばなりません。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「トラブルの割には替え歌なんか載せて呑気ね。」

WATANKO「そうでもない。今回は反省点もあるし、正直へこんでます。しばらく投資のことは忘れたいくらい。」

妻ミサト「!!!(しばらくそっとしておくか...)」

2016年12月23日 (金)

様々な人々との絶え間なきネゴシエーション、それが不動産投資

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(何を貸すかではなく、誰に貸すかが重要です。)

前回記事にて言及した「貸し主とのそりが合わないからといって賃料を一方的に未払いにする借り主」に関するコメントをいだたきました。

頂戴したコメントに対する返信を今回記事としてみました。

「投資勉強中」さんのコメント

賃料不払いの人達はどういった考えを持っているのでしょうか。 借りる側だけでなく貸す側にもお客を選ぶ権利はあり、商売は信頼関係を前提に行うものだと実感しています。

(WATANKOより)

世の中、商いをする者が法律知識や商売上のモラルとかリテラシー、さらにはもっと根源的な常識について、どの程度備えているかはひとりひとり全く異なります。

そんな中から商取引をするにふさわしい相手を常に的確に選別できるとはかぎりません。また当初はふさわしいと判断できた人であっても、年月が経つと変節することもあります。

WATANKOも、例えば「期日までに約束を守らない相手」とこれまで辛抱強く取引を続けてきました。

また不動産投資を行っていると、保有物件の周辺にいる人々とのやりとりが生じます。なかには社会人としての常識や信義、礼儀に欠ける人もいるでしょう。

WATANKOも、例えば近所のおじさんと交わした取り決めを、相手から突然理由もわからずに一方的に破棄されたこともありました。

一時的には契約書無視の感情が通る場合もあるかもしれませんが、長期的に考えると悪評が回って店舗・土地の貸し手がいなくなる気がします(貸す側にも生活があるでしょう)。飲食店の評判にも傷がつきそうですが。

(WATANKOより)

契約当事者である相手がいくら酷い振る舞いをしたといっても、それが多くの第三者の間に広まるかどうかは定かではありませんし、時間もかかるでしょう。

ダメージを被った相手もわざわざ相手の悪評を流布するほどまで暇ではないかもしれません。それよりももう関わりたくない気持ちの方が優先するかもしれません。

WATANKOの住む街にも従業員に重労働させている、賃金未払いなど裏の顔をもつ経営者を何人か知っています。でもそんな経営者の店は昔からずっと繁盛していたりします。

情というものは理屈を基礎として成り立っていると考える僕としては不思議です。そういえばトラブルは得てして理屈通りにはいかないものでした。

人間とはまこと不思議な生き物です。

(WATANKOより)

証券の売買であれば、そこにはルールがしっかりとあり、その上でフェアな取引が成立していることでしょう。

しかし不動産投資は、そこに様々な種類の人間な介在する経済活動であり、彼らとの絶え間なきネゴシエーションに直面します。個人としてこれをこなし続けるには大きなエネルギーを必要とします。

普通のサラリーマンであれば、そのエネルギーは勤務先での仕事に注ぐべきでありましょう。

WATANKOもまた、不動産投資は親から継いだ物件だけ取り扱うパッシブな姿勢でありますし、証券投資もある程度、ほったらかしで対応できるインデックス投資を選んでいます。

そうしてメインの時間とエネルギーは勤務先の仕事、そして家族の幸せのために費やしているのです。

2016年12月22日 (木)

2016年の振り返り(2)不動産投資

【12月21日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

68,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

36,350千円

■損益率

53.5%

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(来年も満員御礼でお願いします。)


前回のインデックス投資に引き続いて、不動産投資に関する2016年の振り返りです。

不動産投資については新規投資を特段検討することなく今年も終わろうとしています。

その一方で現在保有する事業用不動産の利用状況についてのトラブルはほぼゼロでした。

「ほぼ」ゼロと書きましたのは、昨年末に発生した次のトラブルについては、その後の進展がなかったためであります。これは進展ゼロで手間はかからなかったのですが、懸案としては残っています。

■修繕トラブルで一方的な賃料不払いを喰わされた件は継続中

ちょうど1年前に、店舗・土地を賃貸している飲食店経営会社から電気関連の修繕工事について依頼を受けました。しかしその経緯に不透明な点あり話がそり合わない状態となったところ、飲食店経営会社は一方的に賃料1ヶ月を未払いにしています。

仲介をお願いしている不動産業者経由にて毎月督促状を送っていますが、進展なしのまま1年が過ぎました。

法的な手段に訴えたいところですが、未払い賃料に対して、訴訟にかかる費用と手間が割にあわず腹立たしい限りです。今後も回収の機会をうかがう長期戦の様相です。

関連記事
信頼関係が崩れてしまった賃貸先とのやりとりはスーパードゥライ

賃料未払いをやらかしてくれた賃貸先への対応はスーパードゥライ

■世間でみかける不動産投資の勧誘と悲劇は相変わらず

巷では今も個人に対して不動産投資を勧める雑誌記事やセミナーがお盛んなようです。またそれらを喧伝する広告類もよくみかけます。

WATANKOのところにも「●●のリハウス」や過日の業者(以下関連記事参照)等からのDMが頻繁に送られてきます。

関連記事
トンデモ不動産投資のダイレクトメールにご用心

とてもよくみかけるのは中古ワンルーム賃貸のお話。でも見かける事例に載っている収支情報をよく見ると、全然採算があわないものばかりです。

そこには損失リスクを一身に背負い、不動産業者、建築業者、金融機関の儲けのために一生懸命にお金をただ左から右へまわしてその結果、利益が手元に残らない個人投資家の姿ばかりが浮かんできます。

あげくのはてにこのような悲劇も伝聞されてきます。

参照記事
夢見る父さんのコツコツ投資日記
不動産投資で自己破産する金持ちが増加

 不動産投資が成功している人もいますが、やはり、基本的な勉強のうえ、個別物件をきちんと調べて、契約書も精査する必要があるでしょう。セミナーへいったり、有名人が勧めているからといって、いわれるままに借金までして突っ込むのはいかがなものかと思いますね。

ブログの管理人の夢見る父さんが記事にて上記に書かれているとおり、安易な気持ちでもって、多額の資金が動く不動産投資に手を出すことは危険です。

また家計の破綻とまではいかないまでも、日常様々なトラブルがおきる可能性もあります。具体的な事例としてはこの駄ブログの不動産投資カテゴリーをご参照いただければ幸いです。(←ブログ記事のさりげない宣伝)

不動産投資に関しては、来年もトラブルなく賃料収入が積み上がる事。正にこれだけを祈念して新年を迎えたいと思います。

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