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2019年5月30日 (木)

(続)新規募集、ただし告知事項あります-他人の不幸は自分の不幸

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(前回からの続きです)

 

WATANKOが所有するアパートの入居者が室内で亡くなりました。当人がいた室内は故人の所有物が撤去され、クリーニングと内装の張替えを行ったのち、新たに入居者募集にかけられます。

そこでは法定にしたがい告知義務(「前の入居者が室内で病死しました。」という情報を開示すること)が生じるわけですが、そうなると部屋を探す人達にとってそのような物件は避けがちになります。

 

■入居履歴のロンダリング

告知義務においては前の入居者が病死した場合、この事実を次にこの部屋の入居を検討している者に対して事前告知が必要となっています。これはつまり一度誰かが入居してしまえば、その次の入居者に対しては事前の告知義務が無くなると解釈できます。

そこで昔から聞く手法としてオーナーは自分の身内に数カ月だけ入居してもらい(実際に住まなくても契約上だけで賃貸してもらって構いません)、当人の退去後、次の入居者募集にあたって告知義務が無くなるというものです。言ってみれば入居履歴のロンダリング(洗浄)であります。

これは厳しくモラルを問えば、入居者をある意味欺く行為であります。

 

WATANKOは今時の管理会社の姿勢を確認してみたい関心もあって、まずあえてこのロンダリングを提案してみました。

するとWATANKOからのロンダリング提案に対し管理会社は抵抗を示しました。通常であれば事故物件となってからひとりふたりと入居があり、数年経てば告知義務はなくなっていきます。しかしロンダリングを行って法定の要件を満たしたとしてもわずか数ヶ月程度の期間しか経ていないのであれば、その次に入居を検討する者が現れば管理会社としてはやはりその者にも告知をしたいとのことです。

管理会社の主張からは、告知をしていなくて後で判明してトラブルになることをとにかく避けたい気持ちがありありと感じました。

昔ならば法定の要件を満たしてさえいれば良いだろうという姿勢が通じたかもしれませんが、今ではもっと順法精神が徹底しているようです。

「リスクは極力取りたくないわけか。どうせリスクが顕在化しても全てオーナーにパスして来るくせに。」と嫌味な気持ちをもちつつも、これ以上のゴリ押しもできません。

 

■管理会社の見解

WATANKOとしては早いところ事故物件に次の入居者が決まり賃料収入を回復させるとともに再入居後の年月を重ねて告知義務をなくしていきたいです。それにいつまでたっても入居が決まらないと他の部屋の入居者への影響も心配になってきます。変な噂でも建てられると怖いです。

 

これに対しての管理会社の見解は以下の通りでした。

1.WATANKOのアパートがあるこの街は周辺の市町村に比べて賃貸需要が飛び抜けて高い。しかもアパートは歩いて10分のところに大きなショッピングモールがあり利便性が高い。立地条件はそもそも良好である。

2.最近の入居者は入居時の総費用を抑えたい傾向が強まっている。したがい賃料等への感応度は高い。入居時や契約更新時の賃料の減額交渉すらありえる。そういった中では心理的瑕疵よりも賃料等の安さを重視する人も一定数は存在する。

3.心理的瑕疵としての程度をみると、今回は部屋で人が亡くなったとはいえ自殺・他殺ほか怨恨、トラブル絡みでもない。死後の発見も早く部屋に何か痕跡が残ったということもない。影響としては軽い部類であり、入居検討者にとっても心理的瑕疵は比較的小さいと言える。

1.については、WATANKOが10年前にアパート建築に踏み切った根拠でもありますし、2についても最近かねがね実感しています。

ちなみにですが入居者が部屋の外、つまり外出先や入院先等で亡くなっていれば事故物件とはならないとのこと。WATANKOからみれば入居者が例えば室外のどこかで怨恨によって殺害されたとしたら、それも結構な心理的瑕疵になりはしまいかと思いますが。

以上の説明を聞いてWATANKOはアパートの需要が旺盛であることに期待し、賃料等への感応度の高さを根拠として、賃料を引き下げしたうえで募集をかけることにしました。

 

■賃料の引き下げ

入居者に対するコストメリットを提示する方法としては例えば1ヶ月のフリーレントを用いる手もあります。(代わりに一定期間の入居を義務付けます。)

しかしながらここはとにかくなるべく早く次の入居者を確保し、さらに長く入居してもらうためには、一時的でかつ入居期間が長くなるとメリットが薄れるフリーレントよりも契約期間中ずっと適用され、メリットが続く賃料カットを選ぶことにしました。

賃料カットの結果、長く入居してもらえれば、その後であれば告知義務も消えるでしょう。

 

さて次は賃料カットの金額ですが、早く入居してもらいたいためには最低どれくらいのカットが必要か。管理会社によると相場から1割程度、さらにはかなり苦戦する場合には2割くらい下げるケースが見られるとのこと。

該当の部屋はワンルーム型で元の賃料はX,6000円、これが現在の築年数と相場ならX,4000円くらいとのこと。そこで今回はここから5,000円カットしてY,9000円としました。なにやらスーパーの値付けみたいですが、X万円を切る賃料は管理会社いわく十分な割安感が出ているそうです。

そして管理会社には入居を検討する者に告知内容を伝える際には、室内で亡くなったといっても単なる病死でありすぐに見つかったので室内に影響はなかった旨をよく強調してほしいと依頼しました。

管理会社もこれを了解し、部屋のクリーニングと内装クロスの張り替えを行ってピカピカにしてから募集をかけるとのことです。通常ならば入居の空白期間を最小限にするためにクリーニング等を済ませる前に次の検討者に見学させて決めてもらうケースも少なくないとのことですが、今回は亡くなった人の生活の痕跡がわかるような状態をみせるのは良くないとの判断です。

 

あとは募集を開始してから一日でも早く次の入居者が決まることを祈るばかりです。

 

■他人の不幸は自分の不幸

WATANKOは今回亡くなった入居者を責めるつもりはありません。持ち主が他人である住居であるにもかかわらずそこで自ら死を選んだわけでなはく、また自らが原因となったかもしれない怨恨その他で殺されたわけでもありません。むしろ当人にとってはその死は孤独の中で、突然に訪れたものかもしれないと想像すると無念さも浮かび上がってきます。

しかしそれと同等に考えれば、当人の死によって赤の他人であるWATANKOがダメージを受けるいわれとて本来はありません。WATANKOの私的財産が棄損されて当然という道理は立たないでありましょう。更には事前対策としてこのようなダメージに備えていくらかの割増分の賃料をもらっているわけでもありません。

ところが実際には他人(入居者)の不幸は自分(家主)の不幸につながる可能性は非常に高いです。

今回のエピソードについてこうしてブログにUPしてはいますが、これもまだ今回の入居人の死亡によるダメージが比較的軽い部類であったから多少は冷静でいられます。もしもこれが怨恨殺人事件沙汰の場合、死後長期間経ち腐臭がひどく周囲に知れ渡ってしまった場合であったならその物件の収益はガタ減りあるいは賃貸経営をあきらめざるをえなくなっていたかもしれません。

投資の手法は様々ありますが他人の人生、生き死にに翻弄される投資というのもなかなか怖いです。これで実質利回りが軽く2ケタを超えていればまだしも、そのような物件を獲得するには相当の根気と努力と運が必要です。

あなたの中古ワンルームマンションの入居者は健やかにお住まいですか。

 

(あとがきにかえて)

住居の賃貸契約における告知義務とその対処については様々な事例、中には微妙なケース、ディープなケースとあり、とてもこの駄ブログ記事では紹介しきれません。

それであってもここに実際におきた一例としてアパート経営者の皆様の参考となれば幸いであります。

2019年5月28日 (火)

新規募集、ただし告知事項あります-店子の不幸は家主の不幸

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(ご冥福をお祈り申し上げます)

サラリーマンの一日の仕事を終えて、やや高揚した気分と共に家路につくWATANKOにアパートの募集・管理を任せている不動産業者から連絡が入りました。

 もうこの駄ブログやツイッターでも何度も書いていますが、このような連絡のときは決まってバッドニュースであります。

 これまでも、

▼入居者が契約更新で賃料の値下げを要求してきた。

▼入居者が契約の更新料を払ってくれない。

▼入居者がベランダの手入れを怠り隣の部屋からクレームがでている。

▼入居者から室内に虫が発生するとクレームが入った。

▼ボイラーが壊れたのですぐ取り換えてほしい。

▼入居者が退去したあとを見ると部屋が汚部屋になっていた。  等々

 こういった“不幸の電話”にはもうすっかり慣れたWATANKOですが、今回のそれは衝撃を伴うレベルでした。

 

「入居されていた方が亡くなりました」

 

そのフレーズを聞いた途端、WATANKOのまず脳裏に浮かんだのは、

「えええ、その部屋はどれくらい汚れてますか。」

「これからは事故物件扱いですか。」

「次の入居者が決まるまでどれくらいかかるだろう。」

「たとえ入居してもはたして長続きするだろうか。」

「入居者が亡くなっている事実を募集時に告知しなければならないのはいつ迄続くのか。」

と事業者的発想で一杯です。

 

WATANKOはとりいそぎ電話口でアパートの管理業者には「先ずは、同じアパートの住民や周囲に不用意に騒がれないように情報管理には気を付けて下さい。問われても個人情報の管理をタテにむやみに話さないように。」とだけしっかりと伝えて週末を待ちました。

 

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さて週末になってWATANKOはアパートの管理会社に詳しい話を聞くともに、今後の対策について協議しました。

 

まずは今回の状況です。

*入居者は金曜日まで連絡がとれており、週明け後の月曜日の午前中に部屋で亡くなっていることが判明した。つまり亡くなってから2日間前後と推定される。

*当人は59歳。以前から患っていた病気があるも今回は突然死に近い状態。警察による検分の結果、事件性はないと判断され遺体は発見から早々に部屋から搬出された。

*賃貸契約は当人が勤めていた会社と結んでおり、退去にあたっての諸手続きは滞りなく進められそう。

*死亡に伴う部屋へのダメージは特に見当たらず。ただし8年間も入居しており、部屋は経年劣化と汚れが進んでいたのでどのみちかなりのクリーニングと内装貼り換えが必要。

なにぶん故人にかかわる情報なのでこのあたりまでとしておきます。

 

上記を総合すると部屋で亡くなったとはいえ自殺や他殺といったケースではない、死亡による部屋の傷みはない、すぐに発見され搬出されたということで「部屋で亡くなったケース」としてはハード面・ソフト面ともに最小限度の影響で済んだと言えます。

 

とはいえ今回亡くなられた方のご冥福を心よりお祈り申しあげます。

WATANKOのアパートでの人生最後の8年間はどのような暮らしぶりでしたのでしょうか。もし家族がいたとしたら、無事葬送されるとよいですね・・・。

 

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さて状況の把握ができたところで次は今後対策です。

 

今回の第一報を聞いたときにWATANKOの脳裏に浮かんだ心配事に対して、どう対処するか。

まずは管理業者からは今回の物件を対象に今後募集をかける際には、これを特定物件として「告知事項あり」の注記を募集広告に載せる必要ありとのことです。

 

「告知事項あり」とは一言でいえば「具体的に広告には明示しないが、契約前に知らせる情報がある」ということです。一般的にはその部屋で自殺や殺人などが起きた場合に該当し、いわば「事前に知っていたら部屋を借りなかっただろう」と思われる事実を指します。こういった部屋を「事故物件」又は「心理的瑕疵物件」と言います。

これらの事実があれば、契約前に行われる「重要事項説明」で内容が知らされます。隠された状態で契約し、あとから事実を知ったら、賃貸者は契約を取り消すことができます。

 

上記にあげた自殺や殺人以外にも告知事項としては以下のようなケースが「事故物件」又は「心理的瑕疵物件」として挙げられます。

▼過去に事件や事故により人が死亡した。

▼過去に火災や水害などがあった。

▼周辺に嫌悪施設(例:火葬場・ゴミ処理場・清掃工場など)がある。

▼周辺に指定暴力団等の事務所がある。

WATANKOの今回の部屋もまた「事故物件」となってしまったわけです。嗚呼。

 

これに対してアパートの管理会社の担当からは、募集時点では「告知事項あり」の掲示が不可避なので一方で賃料関連にて入居者にメリットを与えることが通常とられる手段ですとの提案を受けました。

 

具体的には、以下を提案してきました。

●賃料の引き下げ、あるいは駐車場代を無料にする。

●入居時にフリーレントを(例えば1カ月)適用する。

 

しかし「告知事項あり」の物件を今後賃貸するためには、もう少しよく考えるべきことがあります。

 

(つづく)

2019年5月18日 (土)

ラーメン店のオーナーは賃料引き下げを考えなかったのか

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(写真のラーメンは記事の店とは関係ありません)

 

WATANKO家の自宅から歩いて5~6分、幹線道路沿いにとあるラーメン店がありました。特に際立った特徴はありませんが、ラーメンの品揃えは結構充実しており、コスパもなかなか良し、そして注文した料理がすぐに出てくるストレスの少ない店でした。

WATANKO家では休日の昼食や夕食の際に、食べたいものにこだわりがなく時間もあまりとれない時はこのラーメン店を時折利用していました。

今日もそんな日であり、WATANKOは家族とこのラーメン店にさしてこだわりのない夕食を済ませに行きました。すると店の入り口ドアに張り紙がありました。それはこのラーメン店が6月10日で閉店するという告知でした。

上述のとおり、このラーメン店はWATANKO家にとってそれなりに利用できる店だったので、閉店は少なからず残念でありました。

 

告知によると閉店の理由は人材確保が困難であることを背景とした人件費の上昇と経費負担が大きいとのこと。ちゃんと真面目に閉店理由を記すあたりはなかなか立派だなと少し関心しました。

 

■人件費の増大

 

飲食店の損益構造は通説では材料費、人件費、その他経費で約3分の1ずつと言われています。このうち材料費を削ればそれは商品の味や品質への悪影響は必至です。味や品質を維持しつつ単位あたり原価を引き下げるためには、例えばかなりの大量仕入れでも実現しないことには難しいでしょう。

 

次の人件費ですが皆さんご承知のとおり近年の景況を受けて、労働者の時給は状況傾向にあります。最低賃金の全国平均をみると10年前の2007年の673円から10年後の2017年では823円、実に2割強も上がっています。

関連URL

地域別最低賃金額の推移(厚生労働省の資料)

 

飲食店の損益構造に占める人件費の割合が上記のとおり3分の1=33%であるならば、これが2割、つまり33%×20%=6.6ポイントも上昇したことになります。

これがラーメンの価格に反映できればよいのですが、飲食店の中でも競争が激しいといわれるこの業態ではそうそう単純に売値を上げることができる店は限られるでしょう。

 

■その他とは

 

材料費、人件費とならんで損益構造の3分の1と占めるとされる「その他」ですが、ここには代表的な項目として店舗賃料(自社保有の場合は店舗の減価償却費)、水道光熱費、損害保険料、備品代などの費用が挙げられます。さらにはもし店舗はチェーン店であれば本部経費の一定割合を間接経費として負担する場合もあるでしょう。

そしてこれら純然たる費用を控除した後の利益もまたここに含まれます。(損益計算書でいえば営業利益あたりが妥当か。)

 

この「その他」のうちの費用部分を節減しようとしても各々が店舗運営に必要な費用であるため大きな削減は難しいでしょう。

そのような損益構造のもとで前述の人件費の上昇が起きれば、店の収益はひとたまりもありません。

したがって店が手に入れることができる利益はどんどん減っていくことになります。

 

■店舗オーナーとしてできること

 

さて件のラーメン店は他の店と同様に人件費の上昇に直面し、損益分岐点売上高(利益ゼロとなる売上高。これを下回れば赤字。)が上がってしまったことは想像に難くはありません。この解消方法のひとつは売上数量(=客数)を伸ばすことによる売上増が実現ですが、件のラーメン店では冒頭に書いたとおり特に際立った特徴はないので客数を増やすことは困難と思われます。

 

したがって何らかの状況の好転を図ったかもしれませんが、それもうまくいかずとうとう閉店に追い込まれたと予想します。

 

さてこのラーメン店、実は店舗のオーナーはWATANKO家の近所に住んでいる、とある地主さんです。

このオーナーはラーメン店、正確にはオーナーから店舗を賃借してラーメン店を経営する会社が経営難に陥る状況を見て、何か対策をとったのでしょうか。

 

同じように店舗を所有し、飲食会社に賃貸してきた経験があるWATANKOはそのようなことをつい想像してしまいます。

 

ひょっとしたら賃貸先であるラーメン店の経営会社は、人件費の上昇をうけてオーナーに店舗の賃料値下げをお願いしたかもしれません。

 

もしそのような展開があったのならばオーナーは賃料の値下げに応じるべきでしょうか。

 

■大事なことは資産の回転率

 

事業用の不動産を所有し、これを賃貸に供するオーナーにとっては、わざわざ言うまでもなく所有物件からいかに多額の収益をあげるかがポイントとなります。

 

不動産の収益は事業期間全体でみれば、「賃料単価×賃貸期間」-「取得価格+期間中の維持費用」+「売却価格」の最大化を図るわけです。

 

このうち売却価格を除けば収入は「賃料単価×賃貸期間」ですが、賃料単価についてはあまり高い価格にこだわると賃貸主が付かない期間が長くなる可能性があります。むしろ賃料単価が想定よりも1、2割低いことよりも、賃貸主が付かない期間が長引くことの方が賃料収入全体に与える影響が大きいです。例えば半年間、賃貸先が付かなかったら収入は年間あたり50%減であり、これは賃料の1、2割の減よりもはるかに多額です。

 

つまりオーナーは所有する不動産を賃貸に供する期間をできるだけ長く確保する。資産の回転率(稼働率といっても良い)をできるだけ上げることに注力すべきです。

勿論ながら賃料単価が近隣の類似物件よりも著しく低いようでは問題ですが、回転率との組み合わせでもって収益をあげる感覚を忘れてはなりません。

もし賃貸先からの賃料の引き下げに全く応えず、その結果賃貸先が契約解除して撤退してしまい、その後何年も新しい賃貸先が見つからない場合、オーナーにとって収益面のダメージは賃料引き下げに応じた場合よりもはるかに大きいでしょう。

 

さらにはようやく新しい賃貸先候補が現れてきた場合でも、オーナーが希望するよりも低い賃料を条件として提示する可能性だって十分にあります。

さんざん待ったあげく、結局賃料が安いところしか見つからなかった。

 

こいつは「賃料単価」も「賃貸期間」も少ない最低のシナリオです。

 

以上、不動産オーナーは賃料単価も大事だけれども、賃料期間はもっと大事だということを述べました。ですから賃貸先は賃料の値下げをお願いしてきたときは賃料期間(資産の回転率)とのミックスでもって目標とする事業収益にどれだけ近づけることができるかという視点でもって考えたいものです。

 

■それでも現実は厳しい

 

ですがそれでも現実には厳しい面があります。通常、売上高にしめる不動産賃貸料は7~8%程度です。仮に8%とした場合、オーナーが賃料を1割引き下げたとしても売上高に占める割合は8%×10%=0.8ポイントです。2割下げても1.6ポイント。人件費の上昇をカバーにするにはかなり足りません。

 

つまり人件費の上昇をカバーして店の収益を維持するためには、賃料の引き下げだけではなく、賃貸する経営会社が収益拡大と費用逓減の様々な施策を講じる必要があります。オーナーから見ても賃貸先がそのように汗をかくのならば賃料引き下げに応じるハードルが多少なりとも下がるというものでしょう。

 

さて件のラーメン店のオーナーである地主さんは、賃貸先の苦境について何か相談をうけたのでしょうか。そしてそれにどう応えたのでしょうか。部外者からは内部事情を知るよしもありませんが、事業は結果が全てです。次の賃貸先がどれだけ早く見つかるのか。それ次第で今回の閉店がオーナーにとってどれだけのダメージになるのかを振り返ることができるというものです。

 

(あとがきにかえて)

 

しかし常々思うことは、不動産オーナーが事業用不動産を賃貸する場合、その収益面の浮沈はひとえに賃借先の事業の良し悪しにかかっています。もしうまくいかなければその影響は賃貸解除という形でオーナーに降りかかってきます。

 

値上がりする株を事前に選ぶことが難しいことと同じくらいか、それ以上に賃貸先が長きに渡って繁盛するかどうか見極めることは本当に難しいものです。

2019年2月12日 (火)

引き渡す不動産の整理整頓は必要

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(前回からの続きです。)

個人の不動産賃貸業のリタイアメントの方法として、自身で完全に廃業するか、子ども達に引き継いでもらうかの2つを取り上げました。今回は後者に対しての続きです。

ここでは不動産賃貸業の有無に拘らず、ひろく「不動産の引き渡し」を取り上げます。

子ども達に不動産を引き渡す際、保有する不動産の中にはトラブルを抱えた物件、将来の経済的な重荷となる物件を含んでいる場合、そのような物件はトラブル等を解消するか、あるいは引き渡すことを避けて処分すべきであります。

例えば、

▼土地の立地がよくない
人里離れているなど。路線価が周辺に比べてとても低いです。

▼接道が乏しい
車の出入りがしにくい。旗竿地等。

▼形状がいびつで利用しにくい
店舗、住居に利用できないデットスペースが多い。

▼境界線が曖昧なまま
土地の確定に関する法的な手続きが勧められない。

▼排水経路にしっかりできていない
大雨時に水だまりができる。水だまりから異臭が発生する。

▼隣接地に問題がある
隣地の土地利用から騒音、景観などのマイナス影響を受ける。

▼法的な規制が強い
土地の利用形態や建築できる上物が制限される。

などなどです。

処分については自分が元気で時間が十分にとれる間に、できるかぎり実行しておきたいものですが中には、

「せっかく先祖から引き継いだ不動産があるのだから、そのまま子ども達に引き渡していけばいいのでは?」

こういった保守的な考え方を持たれる方もいるかと思います。

OK。その信念が強ければ、Webの片隅にある赤の他人のブログ記事に書かれていることなど無視して構わないでしょう。

しかしそのような保守的な考えをお持ちの方に質問させてください。

どんな不動産であったとしても、それを持っているだけでステータスとなったのは今や昔の話です。

貴方が持てあまして活用できず、ただただ固定資産税を支払い続けてきた不動産が、果たして子ども達に引き渡したからといって、彼らが果たしてどれだけ収益化を実現できるものでしょうか。

子ども達の才覚と行動力、そして将来、幸運が降りかかることを楽観的に期待して、現状では「負債」とも言いかねない不動産を引き渡すことが親の責任なのでしょうか。

親であれば、子ども達にとって足枷になるような不動産を引き渡すべきではありません。

子ども達に引き渡すには、上述のような物件をできる限り処分したあとに残った「賃貸によって収益を生む不動産」であるか、あるいは賃貸業に供していなくても「資産価値がそこそこあって、いざとなれば売却が行いやすい不動産」であることが重要です。

子どもを持つシニアの方々におかれましては、資産形成も大事ですがそれだけでなく資産継承についても少しずつ考え始めてもよいお年頃でありましょう。

(あとがきにかえて)

以下の記事は、不動産を継承する子どもの立場にて書いた記事です。

相続だ、土地活用だ、どうしよう(2018/12/8)

(続)相続だ、土地活用だ、どうしよう(2018/12/9)

これに対して今回は上記とは反対に親の立場にて記事を書いてみました。

幸せな老後をおくるためのひとつの条件は、子ども達への資産継承で悩んだり苦労したりすることがないことです。

皆さんはいかがですか?

2019年2月11日 (月)

不動産賃貸業のリタイアメントに向けて

【2月8日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

150,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

50,454千円

■損益率

33.6%

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(この不動産賃貸業、どうする?)

WATANKOは不動産賃貸業を亡き父から引き継いで実質約20年になります。これは自営業に等しい家業でありますが、さてこの家業を一体いつまで続けるのか。不動産賃貸業のリタイアメントについてどう進めていくべきか。

■このままでは完全リタイアできない

不動産賃貸業は物件の入手・運営に手間がかかる仕事です。特に個人においては不動産に関する知識が十分に備わっているケースばかりとは限りませんので、何かとしくじりもあるでしょう。またたとえ知識があったからといってすべからく不動産の投資と賃貸がうまくいくとは限りません。トラブルがおきればその内容によっては心身に大きな負担をもたらすことがあります。

このような不動産賃貸業を一体いつまで続けなければならないのでしょうか。

妻ミサト「そんなこと誰も何も答えてくれないし、何もしてくれないわよ。」

そうです。このままではWATANKOは不動産賃貸業を自分が亡くなるまで続けることになってしまいます。耳が遠くなり、腰が曲がり、病気を患ってしまい、認知症が進んだとしても、今のままでは自分がいつまでたっても当事者であります。

サラリーマンをリタイアすることは勤務先を退職することによってあまり手間を取らずに実行することができます。やることといえばせいぜい退職時の職場への挨拶を考えることぐらいでしょうか。

しかし不動産賃貸業の含めた自営業を営む個人の場合は自分で辞める時を決めねばなりません。

これが例えば商売が不振となり、続けることが困難になるのだとしたら、自分の意志とは別の事業によって半ば強制的にリタイアする(させられる)ことになるのですが、ある程度順調に進んでいる場合はどうでしょうか。

WATANKOの場合ですとサラリーマンをリタイアすることはできたとしても、不動産賃貸業の方はなかなか辞められず、「仕事」を完全にリタイアすることができません。

■リタイアメントの2つの方法

家業ともいうべき不動産賃貸業のリタイアメントは2つの方法があります。

1つは文字通り完全に廃業してしまうことです。所有する物件はすべて売却してお金に換えてしまいます。その一部は老後の生活資金に充てることになるでしょう。当事者夫婦が亡くなったあとの相続を考えると、シンプルでとても良い方法です。

その場合に注意点は以下のとおりであります。

(1) 相続税の負担は大きい

被相続人が亡くなり相続が発生した際には当人の資産価値が時価評価されます。このとき土地・建物など不動産であれば色々な控除や減免措置があって相続税の課税対象となる金額が抑えられます。一方で生前に不動産を売却して得た資金がそのままにしておくと相続発生時点の金額がそっくりそのまま課税対象の資産価値となります。この場合、税負担が重くなります。

例えば50百万円で購入した不動産よりも50百万円の預金の方が相続税の負担が大きいというイメージです。

(2) 売却は性急ではないか

大きな資金需要もないのに、リタイアしたい気持ちから所有不動産を売却することは性急ではないでしょうか。賃貸業の収益源とはならない(できない)不要地、遊休地であればまだしも、賃貸業に供して収益をあげている物件を売却することは、卵を産み続ける牝鶏をいささか早く〆てしまうようなものです。

売却してしまったら毎月の卵はもう手に入りません。またその分のプレミアムを売却価格に適正に見積もること、見積もった売却価格で取引が成立するかも不透明であります。なお売却を成立させたい、売り急ぎたいという気持ちは、相手に足元を見透かされて安値すぎる売りにつながるおそれもあります。

(3) 売却資金の運用はどうするか

売却したあとの資金はいわば資産が姿を変えたようなもの。固定資産から流動資産への変貌を遂げた後、どう活用して賃貸料に代わる新たなインカムゲインを得ていくのか。

これについては、WATANKOは遊休地の売却資金をETFに一括投資を行い、そこから分配金収入を得る形態に変えました。

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もうひとつは親族、代表例としては子ども達に引き継いでもらい、自分は一切手を引くことです。

ここでの心配な点は以下のとおりです。

(1) 不動産賃貸業をやっていけるのか

子ども達には十分な引き継ぎ期間をとって習熟してもらったうえで、物件の管理を引き渡していきますが、はたして将来に渡って賃貸業をやっていけるでしょうか。

できれば引き継ぎ期間中にトラブルの1つや2つを経験して少しはタフになってほしいものです。もちろんこの時は親から安直に救いの手を差し伸べてはいけません。自分たちで解決させないと当人たちの経験と自信には繋がりませんから。

しかしながら子ども達が就いた仕事がとても忙しかったり、所有不動産から遠く離れた地域にて仕事や生活を送ることになった場合、不動産賃貸業を副業としてやっていけるのか。

(2) 子ども達の人生を縛るのか

上記(1)と関連がありますが、特定の場所に事業用あるいは居住用の不動産を持ち賃貸業を続けていくことは、自由なところに住んで、好きな職業に就きたいという子ども達の人生に大なり小なり制約をもたらすことになりはしませんでしょうか。

これは将来、例えば親から継いだ不動産物件に対して親類縁者から色々な干渉を受けることも含めています。

子ども達がトラブルをはねのけて不動産賃貸業を無事引き継ぎ、かつ所有不動産に縛られない人生を送っていけるようになってほしいです。

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もしも不動産賃貸業を営む当事者が、上記に「廃業」か「継承」のどちらかに舵をきることもなく、何の対策もとっておらず齢を重ねてきた結果、老齢ゆえの病気・怪我にかかり意思決定能力を欠く状態に陥ってしまったら家族にとって大きなダメージになります。

WATANKOであれば、ちょっとそこまで無責任なことはできません。

いっそそのような状態になれば、さっさと亡くなってしまった方が相続手続きだけは進めることが出来て、まだマシというものです。

(つづく)

2019年2月 8日 (金)

レオパレス21のアパートのオーナーの嘆きと溜息が聞こえてくるようです

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(アパートのオーナーから嘆きと溜息が聞こえます。)


アパート業者のレオパレス21が建築基準法違反などの疑いがあるアパートが最大で1,300棟見つかったと発表しました。

参照記事

2019/2/7付日本経済新聞
レオパレス21、新たに1300棟で不備 建築基準法違反

(閲覧には会員登録が必要です。)

今後の対応については、不備が見つかった物件の入居者には住み替えを案内し、その費用も全額をレオパレス21が負担する一方、物件所有者であるオーナーに対しては、入居者が不在である期間中の賃料をレオパレス21が補償するとのこと。

■ペラペラなアパート

地方で遊休地をもっている地主のところにやってきてアパートの建築と賃貸を斡旋するアパート業者。WAATANKOが住んでいる街で闊歩していたアパート業者の中に、大東建託や東建コーポレーションと並んでレオパレス21がありました。

各社の営業努力のあかげで市内には様々なアパート業者が建てた物件があちらこちらに散在しています。その中でもレオパレス21の物件は見かけるとすぐわかりました。

なぜならいかにもコストをかけていない安っぽい造りであったからです。

真四角な建物、飾りっ気なしの外壁。敷地内にはい意匠は一切無し。車に例えればペラペラな外板と薄いタイヤを履かせたいかにも貧相なモデルです。そして投資効率を最大限に追求したといわんばかりの狭苦しそうな1ルームばかりを詰め込んだレイアウト。マッチ箱をいくつか張り合わせたような物件ばかりでありました。

もともと地方都市では三大都市圏に比べて給与水準が低く、アパートについてもとれる賃料が低いため、採算確保のためには物件を安く建てる必要があります。そのニーズを120%具現化したような物件でした。

WATANKOはそんな物件を見かけるたびに、「ああ、入居者はまだ若くてお金がないから、まずはレオパレスに住み始めるのだろう。やがて給料があがったり、家族が出来たりすれ早々に出ていくか。若者にとって社会人生活のローンチのために必要な仮住まいみたいなものかな。」とイメージづけていました。

一方でそのとおりであれば、数年おきに入居者が煩雑に入れ替わる傾向があるのでオーナからみればアパート経営としては収支が心配される物件だろうとも予想していました。

そういえば、最近、似たような傾向のアパートばかりを運営する業者が破綻しましたね。

たしか物件のブランド名を「かぼちゃの馬車」と称していたような・・・。

■安かろうには訳があった

参照記事だけでなく、ここ数日報道された内容をみてみると、レオパレス21が建てたアパートには以前から使うべき建材を使っていなかったり、工法を省いていたりという事例が色々見つかっており建築基準法違反が疑われていたとのこと。挙句の果てにオーナーが共同してレオパレス21の違法建築を追求している模様でもあります。

地方の土地オーナーから大量に受注し、それぞれ納期どおり仕上げる。その大量建築のなかで法令違反につながるコストダウンや手抜き工事が出てきたでしょう。見かけも安い上に、実際の造りも図面以下の安普請に仕上げていたというわけです。

どうりでWATANKOの近所でも頻繁にレオパレス21はじめアパート業者の営業マンがウロチョロしていたわけです。

それにしても今回、建築基準法違反に該当する恐れがあるとされた物件数は1,324棟。法令の基準を満たしていない物件の入居者7,782人には転居を促す。それが違反物件の範囲によっては約14,000人にもおよぶとのことです。何とも言えない膨大な数であります。あなたの親類縁者の中にもひとりくらいはレオパレス21のパートのオーナーがいたりしませんか?

なお、ちょうど今は1年で一番転居が多いシーズンであるところへきて、こんな騒動がおきたとあっては他のアパート業者にとっても大変な迷惑でありましょう。

■アパートのオーナーが直面する被害

今回の騒動に際しては、不備のある物件の修補費用、不備が見つかった物件からの入居者の転居費用、入居者が不在の間の未収入賃料が経済的な負担として発生します。レオパレス21はこれらの支出を負担、収益を補填すると表明しています。

しかしアパートのオーナーから見れば、たとえ修補が完了したり、未収入の賃料を補填してもらったところで、今後も風評被害にあって入居者が集まらないなどの二次被害をうけるおそれもあります。これは今回、不備にはあたらないレオパレス21のアパートのオーナーにとっても同様です。

レオパレス21の斡旋のもとに長期プランでアパート収益を目論んでいたオーナーにとってはとんだ目算狂いであり、被った被害は直接・間接問わずレオパレス21に徹底的に補償してもらいところです。

とはいえレオパレス21が経営破綻でもすれば、それはそれでオーナー達にとっては大打撃です。腹立たしいかもしれませんがレオパレス21は引き続きゴーイングコンサーン(継続企業)であってもらわねばなりません。

■ピンチをチャンスに

昨年は「かぼちゃの馬車」のスマートデイスやTATERUの杜撰なアパート事業が話題となりました。しかし彼らは比較的新興業者の立ち位置にあり、既存業者に伍していくためには採算的には非常に厳しい物件を成立させるところに活路を見出していました。換言すれば彼らのそれは最初から無理目な事業であったのです。

一方で今回はある程度信頼がおけるアパート業者の老舗?の部類に入るレオパレス21でおきた騒動です。結局オーナーからみればアパート業者はどこつもこいつも信用ならない相手となってしまうのでしょうか。

他のアパート業者にとって今回の騒動はピンチの部類に区分されるかもしれませんが、これをチャンスととらえもっとオーナーに寄り添った、オーナーを第一に考えた経営、金融業で唱えられてきているフィデューシャリー・デューティーのような精神を打ち出して実際の行動に結び付けることができるとよいのではないかと考えます。

・・・ところで、うちの近所のあそことあそこにあるレオパレス21のアパートは大丈夫だろうか。遠縁の叔父さんがオーナーなんだけど・・・。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「またまた偉そうなことを結びで書いているけれど、あなた夫としてのフィデューシャリー・デューティーはバッチリなんでしょうか?」

WAATNKO「!!!(いまさらそんなこと聞かれても・・・)」


2018年12月24日 (月)

2018年の振り返り(2)不動産投資

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(今年はのんびりな1年でした。)


2018年の不動産投資の振り返りです。

昨年は有休土地の売却、飲食店舗の賃貸契約の解除、その店舗解体と新規賃貸契約の締結と久し振りに忙しい一年でした。

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続く今年は、昨年忙しかった反動として、意図的にのんびりとした1年でした。特にかねてからトラブル含みであった飲食店補の賃貸契約を解除したおかげで今年は本当に安らかな年を送ることができました。

トラブルといえば、アパートの賃借人が退去するにあたって部屋を汚部屋にされたことぐらいです。

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借りている部屋の汚し方(2018/12/18)

(続)借りている部屋の汚し方(2018/12/19)


■兼業投資家には休みも必要

サラリーマンと兼業で不動産投資を行う身とすれば、昨年のような忙しさが毎年続くと嫌気がさしてしまいます。

なぜなら不動産投資とは複数の法人・個人との折衝を重ねて契約や取引を成立させる、一品一品がハンドメイドの投資活動であるためとても手間がかかるからであります。

サラリーマンだけでも忙しいのに、週末になってまたひとつ仕事(不動産投資)を抱え込むライフスタイルの場合、少なくともWATANKOなら時々お休みが必要になります。

でも、そうこうしていると不思議なもので、次の不動産投資の検討や懸案の処理を進めたい気持ちが徐々に湧いてくるのです。

■次の一手を考える

したがいまして実はこの休みの年は、次の一手をじっくりと考える年でもありました。身体は動かしてはいませんが、頭は回転させて、いろいろなケーススタディを思い浮かべては消える。

そうやってたどり着いた結論を来年、実行に移す予定です。

最後になりますが今年、世間ではスマートデイズとスルガ銀行、そしてTATERUの騒動が世間で話題に上がりました。

これらの騒動に巻き込まれた人たちにとって今年は散々な1年であったことでしょう。

そんな人々にとって来年は健やかな年とならんことをお祈り申しあげます。


2018年12月19日 (水)

(続)借りている部屋の汚し方

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(前回からの続きです。)

部屋を「汚部屋」または「ゴミ屋敷」にしていただきました入居者の若い女性について、名前を聞くと、どこかで聞き覚えがある名前でした。

・・・思い出しました。

この若い女性は昨年、賃貸契約の更新料の支払いを滞らせていた学校の先生でありました。

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(続)センセイ、アパートの契約更新料を支払ってください(2017/7/24)

上記記事の内容を煎じ詰めて説明しますと、学校の先生であった入居者は、契約更新の時期が来ても更新料の支払いをのらりくらりとかわし続けていました。

ところが結局、入居者が勤務先の学校に対して家賃補助を申請するために、賃貸契約先からの署名、捺印が必要となる書類を用意することになり、それにあたって更新料の支払いを滞らせるわけにはいかず、最後は支払ったというものです。

詳しくは記事を参照いただきたいですが、WATANKOは支払いを滞らせる入居者本人に対する憤りに加えて、ろくな対策も取らずに安易にオーナーに法定更新を進めたりする管理会社にもクレームをつけていました。

このようなケースの場合、実際には法的に色々と保護されている入居者に対して、オーナー側は有効な打ち手がとても限られています。

それであっても厳密には法令違反ともとられかねないグレーゾーンにまで、時には踏み込んでいかねばならない時もあります。

ここまで腹を決めて費用回収に努めるオーナーに対して、管理会社は最後はリスク(追加コスト)はオーナーに負わせられるとふんでいるので、通り一辺の対応しかやりません。

■放置自転車の事例

管理会社の甘い対応に関して、もうひとつ事例を紹介します。

アパートに備え付けている駐輪場には最近、放置自転車を何台か見かけるようになりました。管理会社は放置自転車を見つけると、自転車に撤去を促す警告書を貼ります。それでしばらくして片付けられなければ、管理会社が撤去します。

その撤去費は管理会社の負担とのことですが、めぐり巡ってオーナーになんらかの形で転嫁されることは容易に想像できます。だいたい放置自転車は持ち主がそこにいないから放置なのであって、警告したところで持ち主が気付くはずもなく、なにも起こりはしません。

放置自転車が発生した場合の対応についてはもっと管理会社にしっかりしてもらいたいです。

例えば入所者に対して自転車を保有した時点で届け出させる。届け出のない自転車を発見したら即撤去すると契約にて取り決めるとすれば、事前届け出の漏れは防ぐことができるでしょう。こうすれば退去時に自転車を放置しても持ち主を突き止めることができますし、入居者が退去するときに放置してしまっても、撤去費用を当人から預かっている敷金より精算することができます。

このようにやり方一つでトラブル防止が可能であり、モラルのない入居者に対してもキチンと責任をとらせることができます。

素人でも思いつくこんな知恵さえも取り入れないなんて管理会社はなんと凡庸なことか。

管理会社の根底にはやはりリスクはオーナーに取らせる。俺たちは仲介人、又は委託業務をこなすだけという意識なのでしょう。結果が良くなろうが悪くなろうが関係ない。俺たちは手数料をハネるだけ。物件の管理はマニュアルに従い仕事をすればよいだけ。

WATANKOは管理会社の動きを長年見てきて、上記のような彼らの行動規範が透けて見えてきます。

■入居者に思うこと

さて話を入居者に戻します。

学校の先生である当人は、こんな汚部屋にずっと住んでいてどんな気持であったことでしょう。学校の業務は多忙を極め、心身ともに荒んでいたのでしょうか。それともプライベートで悩みでもあって身の回りのことが手につかなかったのでしょうか。

身体を清潔に保つための風呂が、それ自体がとても汚く、さらにトイレもひどく汚れていました。公園の公衆トイレの方がずっと綺麗です。若い女性がよくもこんな衛生状態に我慢ができたものです。
(50歳を超えたWATANKOにだって到底耐えられない汚れっぷりですが。)

それとも単にだらしなく、部屋を片付けられないずぼらな性格であったのか。わざわざ遠くから部屋の片付けにやってきた母親は、ひょっとしたら娘のそんな性格を察して周囲にこれ以上迷惑をかけるわけにはいかないと飛んできたのかもしれません。

この学校の先生は、次に引っ越した先の部屋もこうして汚していくのでしょうか。

オーナーからみれば冗談ではありません。できることなら賃貸業界の慣習として、入居希望を受け付けた管理会社は、当人が前に入居していた物件のオーナーなり管理会社に問い合わせて素行を確認するシステムが取り入れられてもよいと思います。

そしてまた汚部屋を再生産させないためには、当人に部屋のクリーニング代を支払ってもらうのではなく、土日48時間を使って、雑巾がけやシミ取りなどの掃除を徹底的にやってもらい、自分が汚してきたものをよく理解して、性根を入れ替えてほしいものです。

(あとがきにかえて)

嫌なエピソードをブログ記事に書くと、負の気持ちが一層増幅されてくる面があり、あまり取り上げたくはなかったのですが、以前触れた入居者だったこともあり記事にしました。

前向きに考えればこれで厄介な入居者とはオサラバできたといえるでしょう。

しばらくはまた安寧な日を送ることができそうです。

・・・次に管理会社からの連絡が届くまでの間は。

2018年12月18日 (火)

借りている部屋の汚し方

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(あなたが賃貸する部屋が以前、汚部屋だったら?)

WATANKOは、亡き父が兼業で営んでいた不動産賃貸業を引き継いで十数年になります。その間に色々なトラブルを経験してきました。今回はそんな賃貸の歴史にまたささやかな1ページが加わるお話でございます・・・。

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保有するアパートの管理会社からの電話はいつものとおり突然にかかってきます。それがラブストーリーなら歓迎なのですが、たいていは良くないお知らせです。

WATANKOは、このような知らせにはもう慣れっこであり「やれやれ、管理会社が仕事をろくにやらないで、またぞろオーナーにトラブルシューティングという名のパスをまわしてきたか。蹴り返したろか。」と皮肉に思いつつ、電話にでました。

管理会社の連絡内容は1部屋退去が発生したのだが、入居者が部屋をかなり汚く使っていたようなので修繕費が嵩むとのこと。

どれくらい汚く使っていたのかと聞くと、「汚部屋」とか「ゴミ屋敷」のレベルとのこと。

そこで電話のあった翌日に管理会社の担当と一緒に件の部屋をチェックすることにしました。

翌日出向いてみると、入居者は既に退去済みであり、玄関に入ると、おそらくは食べ物か何かの腐敗物から出たと思われる汁がしみ込んだり、何かベトベトしたものがこびりついた跡があります。

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さらに室内にすすむと壁のクロスやクッション床にはカビや得体の知れないシミがたくさん残っていました。通路も居室もキッチンもトイレも浴室も全てです。

このアパートの各部屋には白いクッション床を選んでおり、とても明るい印象であったのですが、そこかしこが見事に汚いグラデーションに染められてしまっていました。

あと部屋にはいくつかのゴミ袋、そして床一面に散らばる毛髪。それはまるで閉店間際の散髪屋の床のようです。

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壁やクロスの汚れやたくさんの毛髪だけではありません。落ち着いて嗅覚を研ぎ澄ましますとほのかな酸味を含んだ香りが漂っています。

なんの香り、いや臭い、いや瘴気だろうかと懸命に想像しようとしましたが、ゴミが沢山あった頃はもっとはるかにすごい匂いでしたという管理会社の説明の前に気持ちが悪くなって止めました。

■ゴミ屋敷から退去まで

同行した管理会社の担当から聞いた話は次のとおりです。

「入居者は今年の夏に玄関ドアが閉まらないほど室内にゴミを溜めまくり、同じアパートの他の住民から管理会社にクレームが届いていた。」

「担当が行ってみると部屋中ゴミだらけであり、玄関ドアだけでなく室内のドアもどれもが開けっ放しで閉められない状態になるほどゴミの山であった。」

「管理会社は本人と連絡をとって片付けるように促すも一向に進まず、そこで保証人であり当人の母親に連絡をとると、その母親は東北の実家からわざわざやってきて片付けていく始末であった。」

なおWATANKOは管理会社に対して、そのようなエピソードがあったなら、直ちにオーナーにも連絡をよこしなさいとクレームをつけたことは言うまでもありません。

その入居者が先月、管理会社に退去する旨を突然連絡してきました。賃貸契約に定める事前連絡期限である1ヶ月前ギリギリになっての連絡であります。

ところが結局、退去作業が間に合わず、退去にあたっての立会い確認日になっても入居者は残っており、その後数日たってからようやく退去していきました。

こうして入居者は発つ鳥、後を汚さずどころか大いに汚しまくってスッパリといなくなったわけであります。

■退去費用の精算

さて汚部屋にしていただきました入居者との原状回復費用の精算についてです。

今回の現状回復費用の内訳は主に壁のクロスとクッション床の貼替えであり、これだけで費用総額の7割を占めています。残り3割が室内クリーニング、エアコン洗浄、水周り部品交換、電球交換、残置物処分などです。

これら原状回復費用の総額に対して管理会社が入居者と協議の結果、入居者の負担となった割合は約4分の1に留まりました。それでも預かっている敷金だけでは足りず、追加の支払いをお願いしています。

原状回復費用について、全額はおろか過半すらも入居者には負担できないのかと驚かれる方もいるかと思います。

これについては賃貸物件の退去にあたって国土交通省が発行している原状回復のガイドラインがあり、管理会社としてはこれに沿って執り進めるほかないという事情がありました。

国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)


ガイドラインでは費用をかけて元の状態に戻す「原状回復」について、以下のとおり定義しています。

原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」と定義して、その考え方に沿って基準を策定した。
これがガイドラインの設定の基本となる考え方です。「原状回復」とは借りた時点の状態に戻すことではなく、借りていた期間に通常、経年劣化した後の状態から「さらに超えて悪化した分だけ」を戻すこと指しています。

WATANKOのアパートは築9年の物件であり、この入居者は3年目から賃貸して6年間入居していました。新築時点に対してクロスやクッション床はすでに6年の減価償却を終えており、会計・税務上は価値がゼロであります。理屈の上でオーナーは減価償却費を賃料の一部として入居者から回収済みというわけです。

入居者が退去する時点で価値ゼロが妥当とされる資産に対して復旧費用を請求するわけにはいかないのですが、それではあまりにナーナーの負担が大きいため、管理会社としては通常は復旧費用のせめて10%は退去時に交渉して入居者に負担してもらう方針とのことです。

今回の入居者にも同様に交渉して認めてもらいました。その費用も含めた金額が、上述のとおり総額に対して約4分の1となったわけであります。

管理会社としては一応やるべき交渉はやったわけであり、国道交通省のガイドライン遵守を背景とすると、原状復帰費用の回収はWATANKOもこの辺りが限界という印象です。

さて一体、この部屋の入居者はどんな人間かときくと若い女性とのこと。その名前を聞いて、どこか聞き覚えのある名前だと思ったら・・・


(つづく)


2018年12月 9日 (日)

(続)相続だ、土地活用だ、どうしよう

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(前回からの続きです。)

親からの相続や、それをトリガーとした土地活用についてどうすべきかという課題に直面した御方におくる、常識的にとるべきステップについて綴ってみたいと思います。

■相続と土地活用を分けて考える

相続と土地活用、この2つの課題にいっぺんに直面した際に、まるで連立方程式を解くがごとく一気に解決を図ろうとすると大変です。ここは相続と、土地活用の2つを分けて順序だてて対処していく方が着実なやり方であります。

まずは相続です。

1.資産を把握する

相続の大前提として、まずその対象となる両親名義の資産・負債、債権債務、契約に基づく保有権利と履行義務等を十分に把握する必要があります。

・現預金、有価証券、不動産、貴金属、他者保有の資産に対する持分等の資産
・借入金やその他の債務、契約に基づく各種保証

なかには両親しか知り得ない情報もあり得ますが全てを開示してもらうことは必須です。

もう少し実務的なアドバイスを付記するとなれば、両親から聞き出した資産・負債、債権債務などはきちんと証票をとっておき目録化しておくとよいでしょう。

法的に担保されているか、裏付けとなる契約は現存しているのか。両親から伝聞した内容について、証票でもって客観的な証明ができるところまでおさえておく必要があります。

2.税理士に相談する

上記で集めた情報をもって、税理士に相続税の試算をお願いします。この際に、できれば一方の親が亡くなった場合の相続だけでなく、残る親がさらに亡くなった場合の二次相続まで資産出来れば、両親からの相続の全容が把握できて良いです。

WATANKOは父が重度の認知症にかかり療養型病院に入院した段階で、両親の確定申告をお願いしていた税理士に父からの相続と、母が父から相続する予定の資産分にかかわる二次相続とをあわせて試算してもらいました。

試算をお願いする税理士の選定ですが、従前より確定申告をお願いしてきた税理士がいれば、当人の資産の凡そをあらかじめ把握していますし、これまでのお互いの信頼関係もあって任せられます。

しかし生憎そのような税理士との縁がなく、新規にどこかに依頼しなければならない場合には、親戚や信頼する友人に紹介してもらうのが安心です。しかしそのツテもなければ自分でWebなどを使って探していくほかありません。

その際には探し当てた税理士(税理士法人)が個人の相続税の申告のみならず、関連するコンサルティング業務をどこまで手掛けているのか、その対価はどれくらいになるのか。複数の相手をあたって比較検討してみることが欠かせません。

よい税理士に巡り合えれば、将来に渡って頼れる存在になることでしょう。

3.相続税の対応策を検討する

相続税の試算ができたら、これを納める原資をどう用意するか。または相続税の負担がかなり大きなものであれば節減できる手段はないか。これら対応策を検討します。

相続した遺産の内、相続税の支払いに充てる資産はどれにするのか。有価証券や不動産であれば売却して資金化が必要です。資金化といっても名義人である親が存命中にやっておくのか。それとも相続時に一旦相続人が自己資金から立て替えておき、相続した不動産を売却して回収するのか。

前者の場合は売却時点で課税が生じること、相続資産は時価評価なので不動産よりも現金の方が相続時の課税負担が大きいケースが生じるなどがデメリットに挙げられます。また後者であれば相続人の立て替え資金が、一時的ではありますが負担となります。

相続税の節減手段としては歴年贈与や相続時精算制度を活用することができます。ただし歴年贈与は1年あたりの非課税枠が1,100千円と限られているので、生前贈与の金額によっては複数年をかけて徐々に実施することが必要になること。相続時精算制度は、値上がりの可能性が高い不動産等の資産に対して適用する以外は、通常の相続と比べて納税のタイミングの違いでしかありませんことに留意しましょう。

ここまでのとおり資産の把握から相続税の対応策まで立案しておけば、とりあえず一息がつけます。

理想的には親が認知症含めた重度の傷病にかかってコミュニケーションが取れなくなる前に済ませておくべきでしょう。そして相続までの予想時間が十二分にあり、歴年贈与をコツコツと進めていくことができれば尚良しであります。

ちなみにWATANKOは60歳前後の時点で夫婦それぞれから二人の子ども達に対して、歴年贈与を始め、10年以上かけてコツコツ進める青写真を持っています。

■土地活用は複数のアイデアをじっくり検討

さて次に土地活用のステップです。

まず何事も前提条件と達成目的を見定めることが大事であります。

4.今後かかる費用を見積もる

親の傷病治療費や介護施設の入居費、葬儀代も含めた今後の老後費用と、相続の結果、保有する資産の税金や保険等の費用を見積もります。

これが将来の資金需要であり、土地活用の前提条件となること、そしてこの資金需要に対応することが最低限の達成目的となります。

勿論、この資金需要以外にも、相続した子ども達が土地活用を副業として、資産形成を図っていくことは十分アリです。

5.様々な土地活用方法

土地活用については色々な形態が挙げられます。どれも賃貸でありメジャーなところでは、以下でしょう。

①アパート(集合住宅)
②戸建て住宅
③事業用地(更地)
④事業用地+建屋
⑤駐車場

上記のうち①、②、④は資金負担が大きく、金融機関からの借り入れを伴うケースが多いでしょうし、賃貸先が個人か法人かによっても手間暇や難易度が変わってきます。

これらについて、僭越ながら過去の駄ブログ記事を紹介しておきます。

関連記事

所有地、更地にしたあと→①住居用建物(2013/9/23)

所有地、更地にしたあと→②住居用建物の続き(2013/9/25)

所有地、更地にしたあと→③店舗・施設(2013/9/27)

所有地、更地にしたあと→④駐車場(2013/9/29)

所有地、更地にしたあと→⑤売却(2013/10/2)


このほかにはコインランドリー、レンタルトランクルーム、太陽光発電設備等様々な設備を据え付ける形態も考えられます。

いずれにしても資金の収支(損益面とキャッシュフロー面の双方)、賃貸運営のリスクと手間暇について十分な比較検討が必要なことは言うまでもありません。

■まとめ

個人は生まれた時は、誰かの子どもという属性しか持っていませんが、成長して青年、社会人になるにつれて、学生、ビジネスマン、夫/妻、親、〇〇の代表者など段々と色々な属性を纏うことになります。

親から土地を相続したあなたは不動産投資家という新しい属性をもつわけですが、これをどう活かして、自分と家族の幸せに繋げていくのか。それは人によっては非常に不慣れな航海かもしれません。

WATANKOはもう20年近くこのようなことに取り組んできました。サラリーマンとの兼業は大変しんどかったですが、その分家計面では見返りもありました。

今、相続によって不動投資家の入り口に立ち始めた人達にとって、この駄ブログの不動産投資記事が少しでもお役に立ててれば幸いです。


より以前の記事一覧

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