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2017年4月24日 (月)

所有する土地の近隣の売り出し情報は貴重なのでスクラップしよう

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(この土地のお値段いくら?)

「あなたのクルマ、いまいくら?」とか「あなたのお家、いまいくら?」というWebのバナー広告を時折見かけます。全く売る気がないのに、この手の広告を見かけるとイラッとするWATANKOです。人は年をとるとせっかちになったり、怒りやすくなったりとよく言われますが、本当に自分もそうなっているとしたら嫌ですね。

さて上記は冗談としても、自分が所有する不動産物件の今現在の値段はいくらなのかということを知っておくことは、ひょっとしたら役に立つ時が来るかもしれません。

特に事業用の物件、それも遊休土地であり、そのうち処分をする場合に備えて、その物件の時価をおさえておくことは不動産投資家にとって大事な情報収集のひとつです。

さてここで土地に絞った話ではありますが、実際に自分が所有する物件の時価はどうやって把握すべきでしょうか。物件の路線価や固定資産評価額から試算したりする方法もありますが、それが果たして時価といえるのか不安な面があります。

しかし、さりとてただちに売る気もないのに不動産業者に対して値付けをお願いするわけにもなかなかいきません。

そこで比較的簡単で、精度が高いと思われる情報として、実際に売りに出された土地情報をチェックする方法があげられます。自分が所有する物件と類似した物件は果たしていくらの値付けでもって売り出されているのか。その内容をチェックして、記録しておくことです。

昨年、WATANAKOの自宅の隣の空き地が整地されて売りに出されました。WATANKOは早速、仲介する不動産業者のHPにて空き地の売り出し情報をみて土地の面積、価格、そこか割り出される坪単価をチェックしました。なにせ自宅の隣の空き地の値段です。自宅の土地の値段を推測するにこれ以上の情報はないでしょう。なんと貴重なことか。

またその空き地の路線価と、売りに出されている単価とを比較して、売値の単価は路線価の何倍であるか係数を試算したり、それをもとに市内に所有する土地の路線価にその係数をかけて売値を推算したりしてみます。

不動産の価格は物件ごとにまちまちです。土地であれば、同じ面積であっても立地、形状、用途等によって変わってきます。不動産業者でもない個人が個別の不動産の価格を見積ることは難しいです。そこで頼りになるのは実際の売り出し情報を集めることとなるのです。

もし貴方が所有する土地、あるいは親の所有土地を相続等の理由に将来処分することを検討するのであれば、当該土地の近隣でみかける土地の売り出し情報は貴重ですので、是非ともスクラップされることをおすすめします。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「たしかにロードスターの売却価格は簡単に見積もることができても、夫の売却額の見積もりは難しいわね...。年齢アラフィフ、中肉中背、稼ぎはXXXX...。」

WATANKO「!!!」

2017年3月29日 (水)

過熱しているのか、不動産取引の勧誘

【3月27日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

76,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

35,947千円

■損益率

47.3%

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(店舗、貸してください。)

毎日、夜遅く帰宅すると書斎の机の上に、パンフレットや名刺がおかれていることが多くなりました。DMとして届いたり、関係者が昼間に自宅を訪ねて来ておいていった類です。

店舗開発会社AAA
事業不動産流通会社BBB
C銀行 土地開発有効利用担当 調査役DDD
・・・

この他に店舗建築を手掛ける大手ハウスメーカーや財閥系不動産賃貸・売買会社などからのDMなどもとどきます。

以前からこの手の勧誘は1~2カ月に1件程度来ていたのですが、今月に入って頻発するようになりました。

実はこれには理由があります。

WATANKOが不動産投資活動をリブートして以降、遊休土地の活用について取引がある(あった)不動産業者に相談を開始したり、借り主が退去する店舗の情報を流したところ、どこから聞きつけて来たのか、上記のとおりDMや業者の来訪が頻発してきたというわけです。

以前も遊休土地の情報を不動者業者を通じて流したことがありましたが、反応はまばらでした。

しかし今回は数日おきに上記のとおりのアプローチをうけており、その件数はとても多いです。

中には「相続対策をお任せ下さい」と目一杯力の入ったDMをもらったり、電話勧誘をうけることもしばしばあり苦笑です。(WATANKOの両親はすでに他界しており、相続は完了しています。)

前回もアパート融資の過熱ぶりを表した記事を書きましたが、やはり同様にここでも不動産取引の過熱ぶりが伝わってくるようです。

しかし一体WATANKOの土地情報がどれだけのルートで出回っているのか。流した当の本人ですら全く把握できません。これもまた不動産取引の世界によくみられる業者と個人の間における情報の非対称性のひとつでしょうか。

ここでいう情報の非対称性とは、業者は色々なネットワークと実績から不動産取引に関する情報をふんだんにもっているのに対して、個人のそれはとても限られているというギャップを表しています。

WATANKOはこの情報の非対称性を少しでも埋めるべく、アプローチのあった業者のうち、いくつかとコンタクトをとり、できるだけ話を聞くことにしています。例えば3件の業者から得た情報が同じであれば、結構信じられる内容かと判断してみたり、マーケティング資料があれば貪欲に貰ってみたりと個人ながらに情報の収集と確認に努めています。

そうやってみたところで業者との情報の非対称性がどこまで縮まるかはわかりません。しかし色々な業者と何度も会って話を聞いていると、相手が話すことを段々と冷静にうけとめることができるようになるものです。

なにせ不動産業者は物件を売買または仲介したい。建築業者は工事を受注したい。金融機関はお金を融資したい。こんなビジネスマインドでもって個人がもっている不動産を商材として見ています。

ですから個人の側も安易な勧誘にのって不動産活用に走るのではなく、そのリスクを冷静に捉えて慎重に物事を判断していきたいものです。

貴方の物件は業者の収益のために存在しているわけではありません。

貴方自身が保有物件を収益化するために業者を起用するのが本来の姿なのです。

2017年3月26日 (日)

賃貸アパートの供給過多で空室率の上昇が気になる

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(おそらく多くのアパートオーナーが直面している話です。)

毎年、年度末は進学、就職、人事異動のシーズンとなり引っ越し需要が大いに高まります。賃貸物件においては退去、入居が頻発します。賃貸住居のオーナーとしては、この引っ越し需要の波を上手く乗り切り、入居者数の維持あるいは向上を図らねばなりません。

さてWATANKOの手持ちの不動産物件の中にはアパートがありますが、今年1月に1件、そして今般もう1件の退去が発生してしまいました。部屋は全部で12部屋なので、現時点の空室率は17%となります。

このまま引っ越しシーズンを過ぎても新しい入居が決まらなければ、次は少し需要がでてくる9月頃まで待たざるを得ない展開となるやもしれず、収益面のダメージは少なくありません。

そこでWATANKOは募集・管理を委託している不動産仲介業者を訪ねて、自分の物件の入居の斡旋を改めてお願いするとともに、最近の市況を聞きました。

中村獅童似の青年店長と戸田恵梨香似の若い女性の担当から聞いた話によると、次のとおりです。

▼WATANKOの住んでいる地方都市は県下でも比較的、賃貸住居の需要が旺盛な地域であり、これまでは年度末になると市内のめぼしい物件は大抵入居が決まっていた。

▼しかし、ここ1、2年はあまりに新築アパートが増えすぎて、供給過多の状態になっている。WATANKOのアパートの空き室もその余波を受けているのだろう。

▼新築アパートが増えた原因はなんといっても相続税対策でアパートを建てる人が増えたこと。

新築アパート増加の影響をうけてWATANKOのアパートの空室が増えていることは、なんとなく想像がついていましが、実際にその話を聞かされるとため息しか出てきません。

そういえばWATANKOのすぐ近所にも、新築ですが満室には程遠い物件を見かけます。

関連記事

乱立するアパート、新築でも全室空室なアパート(2016/10/25)

WATANKOは結局、仲介業者と協議して、近隣の競合物件の間取り・値段と見比べつつ、空室となった2部屋に限って賃料を数千円値下げして、募集のプッシュをかけてもらうことにしました。もう礼金なんかも到底とれませんからあきらめています。

3月も後半となると時期的には厳しいですが、仲介業者によるとまだまだ需要はあるとのこと。戸田恵梨香似の担当女性の営業スマイルでなんとか入居が決まってほしいものです。

なお上記の仲介業者から、これを機会に手持ちの物件の中で収益性が劣るところを整理して、その資金でもって駅前など好立地で今後も長期に渡り需要が見込める物件に買い換えてはどうかとの提案をうけました。

しかしWATANKOは、今は個人の不動産購入が活発になってきており、中古物件の価格は高騰しているだろうから、利回りはかなり低いのではないかと返したところ、仲介業者からも同意の返事。

なら物件の買い替えなんて安易に進めないでくれ!といいたい市井の不動産投資家でした。

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仲介業者とそんなやりとりをした翌週に、彼らの説明を裏付けるかのような新聞記事を拝見しました。

2017/3/26付け日本経済新聞
アパート融資、異形の膨張 16年3.7兆円 新税制で過熱

(閲覧には会員登録が必要です。)

やはり相続税対策を動機として、甘い収益見通しのもとにアパートがどんどん建っているようです。

このように供給過剰になると、古い物件の入居者が減り、新築や築浅物件が勝ち残る様子が見てとれます。しかし新築や築浅物件の間での競合もまた激しいため、賃料相場の下落を引き起こしかねません。そうなれば新築や築浅物件とて収益面では厳しい前途が待ち構えていることでしょう。

2017年2月21日 (火)

長年の賃貸先の退去を契機に市井の不動産投資家がリブート

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(不動産投資家、リブート!)

WATANKOはサラリーマンをやる傍らで、親から引き継いだ家業ともいうべき不動産賃貸業を手がけています。

先日の記事で、WATANKOが所有する物件の1つにて、長年の賃貸先が契約解除して、退去することになった事をとりあげました。

関連記事
2017年不動産投資リスクの発生-賃貸契約解除は突然に


そこで当該物件の今後の活用をこれから考えていかねばなりません。

■不動産投資はビジネス

不動産投資は証券投資とは異なり、ビジネス(事業)とよく言われます。

▼賃貸先の確保のための活動が必要です。

▼賃貸先ほか色々な相手との折衝事がいくつか生じます。

▼資金の調達やキャッシュフロー管理が必要です。取り扱う金額も高額です。

▼不動産業者、金融機関、建築業者などの選定に悩むかもしれません。

▼収支計画を立てつつ、収益リスクをみていきます。

▼不測のトラブルへの対応に追われたり、出口戦略を描いたりと物件保有中も何かと大変です。

etc.

上記にざっとあげたとおり、不動産投資とは利害関係者と契約と資金とが絡み合い、その他にも様々な展開が起こりえるビジネスです。

個人が、企業のノウハウやリソースに頼らずにこれをやり遂げるには時間と手間と情熱が必要であることはいうまでもありません。

■不動産物件のポートフォリオの見直しにも着手

WATANKOは契約解除することになった物件の今後活用にとりかかるわけですが、これが引き金となって、自分が保有する複数の不動産物件のポートフォリオ全体の見直しに波及するでしょう。

なぜなら今回、空くことになる物件の新規活用をするにあたり、多額の資金を要するとなれば、その調達のために他の遊休物件の売却も選択肢に入ってくるからです。

遊休物件の将来活用に見切りをつけて売却するのか、それとも資金借り入れを別途行うのか。遊休物件を売却しないとあれば、そちらの方の活用はどうやって進めていくのか。

WATANKOは、不動産物件のポートフォリオの今回見直しを行うことで、今後10年~20年の不動産賃貸業を今よりもさらに安定的に運営できるようにもっていきたいと考えています。

■まとめ

WATANKOにとっての本格的な不動産投資は、2009年にアパートを建てて以来、8年ぶりです。

8年もブランクがあったのは、WATANKOの不動産投資が、大きな財産を築きあげるための野心的な行動ではなく、受け継いだ物件を対象に手堅く活用して家計の厚みを増すことを目的とした行動であるためです。所有物件をどんどん増やして商いを拡大させる気はなく、遊休物件の収益化についてもその機会を慎重にうかがいながら進めていくスタイルだからです。

今回の新規活用は、無事成立しえるか不安な面もありますが、どんな展開になるか節目節目でブログ記事にて進捗報告する予定です。

不動産投資家WATANKOのリブート(再起動)であります。

妻ミサト「私達夫婦の関係も、いつリブートしてくれるのかしらね.....。」

WATANKO「!!!」

2017年2月 5日 (日)

2017年不動産投資リスクの発生-賃貸契約解除は突然に

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♪何から貸せばいいのかわからないまま時は流れて
♪浮かんでは消えてゆくありふれた物件だけ
♪賃料があんまり高いから
♪ただ素直にやめると言えないで
♪多分もうすぐ店子でていき家主たそがれ
♪あの日あの時あの物件を君に貸さなかったら
♪僕等はいつまでも見知らぬ二人のまま

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WATANKOは30代前半に、半ば家業とも言うべき不動産賃貸業を父から実質的に継承し、以来15年以上、手持ちの不動産物件について投資と賃貸を行っています。

WATANKOが所有する物件のひとつに飲食店の土地・店舗がありますが、その賃貸先から契約を解除して退店したいという連絡を受けました。

この物件は1991年、つまりWATANKOが丁度社会人になった年に父が建てて賃貸を始めた物件であり、2000年頃に年老いた父から管理を引き継いだものです。つまり26年間賃貸を続けた物件でありました。丁度WATANKOが管理を引き継いだ頃に賃貸先が変わり、そこは以来16年間借り続けていました。

長年賃貸を続けていると色々なことが起こるものです。賃料の度重なる値下げ交渉や支払遅延の発生、建物の修繕にかかわるトラブルなどが何度かあり、WATANKOとこの賃貸先との関係もとても友好的なものから、だんだんと疑心的なもの、信頼を維持できにくいものへと変質していきました。また途中から不動産業者を仲介させ管理を委託したこともこの物件にかかわる人間関係を難しくしていく一因となりました。

今回、賃貸先が契約解除を申し入れてきた直接のきっかけが1年前におきた老朽化した電気設備の更新についてのトラブルが発端でした。

関連記事

信頼関係が崩れてしまった賃貸先とのやりとりはスーパードゥライ(2015/12/29)

賃料未払いをやらかしてくれた賃貸先への対応はスーパードゥライ(2016/1/11)

お互いの主張がかみ合わず、というか対策を話し合うためのまともな機会も整わないままに事態は放置されたものの、電気設備が故障するといった実際の損害も発生しませんでした。

しかしこれが先方いわく契約を解除するトリガーとなったそうです。16年間、物件を貸した相手でも、別れはあっけないものです。

契約の解除期日は今年の7月末。あと半年先です。その間に次に向けた動きを始めねばなりません。

ただしその前にWATANKOは今回の事態に至ってしまったことについて素直に反省し、原因分析を行って今後の教訓を得る必要があります。そうしてはじめて後年、この状況を笑って語る日々を得ることができるでしょう。

▼賃貸先の飲食店の経営状況の把握は十分であったか。いままで家主として取れる対処はなかったか。

▼途中から仲介としていれた不動産業者を過信していなかったか。そもそも仲介を入れる事は正しかったのか。

▼電気設備の更新トラブルがおきた時の対応は適切であったのか。家主としてもっと動くべきではなかったのか。

などなど、時として家主には単に契約で記した条項を超えた動きをすることが求められたのかもしれません。

不動産賃貸業は、何もトラブルが起きなければ、チャリンチャリンと労せずに賃料がはいってくるビジネスです。ところがひとたびトラブルが起きればその種類は多様ですし、どうやって解決していくか、対応にかかる費用はどれくらいかかるかはその都度で様々です。

トラブルに関わる手間暇と費用の総量が、元々予定している利益(「賃料」-「保険・税金等の費用」)に対して見合っているのか。それは事前予測が不可能です。

投資にとって絶対も永遠もありません。不動産投資もまた同様です。賃貸契約もいつか終わりを迎える時が来ます。不動産投資に取り組む個人投資家は、様々な予測不可能なリスクと向き合い続けねばなりません。

(あとがきにかえて)

妻ミサト「トラブルの割には替え歌なんか載せて呑気ね。」

WATANKO「そうでもない。今回は反省点もあるし、正直へこんでます。しばらく投資のことは忘れたいくらい。」

妻ミサト「!!!(しばらくそっとしておくか...)」

2016年12月23日 (金)

様々な人々との絶え間なきネゴシエーション、それが不動産投資

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(何を貸すかではなく、誰に貸すかが重要です。)

前回記事にて言及した「貸し主とのそりが合わないからといって賃料を一方的に未払いにする借り主」に関するコメントをいだたきました。

頂戴したコメントに対する返信を今回記事としてみました。

「投資勉強中」さんのコメント

賃料不払いの人達はどういった考えを持っているのでしょうか。 借りる側だけでなく貸す側にもお客を選ぶ権利はあり、商売は信頼関係を前提に行うものだと実感しています。

(WATANKOより)

世の中、商いをする者が法律知識や商売上のモラルとかリテラシー、さらにはもっと根源的な常識について、どの程度備えているかはひとりひとり全く異なります。

そんな中から商取引をするにふさわしい相手を常に的確に選別できるとはかぎりません。また当初はふさわしいと判断できた人であっても、年月が経つと変節することもあります。

WATANKOも、例えば「期日までに約束を守らない相手」とこれまで辛抱強く取引を続けてきました。

また不動産投資を行っていると、保有物件の周辺にいる人々とのやりとりが生じます。なかには社会人としての常識や信義、礼儀に欠ける人もいるでしょう。

WATANKOも、例えば近所のおじさんと交わした取り決めを、相手から突然理由もわからずに一方的に破棄されたこともありました。

一時的には契約書無視の感情が通る場合もあるかもしれませんが、長期的に考えると悪評が回って店舗・土地の貸し手がいなくなる気がします(貸す側にも生活があるでしょう)。飲食店の評判にも傷がつきそうですが。

(WATANKOより)

契約当事者である相手がいくら酷い振る舞いをしたといっても、それが多くの第三者の間に広まるかどうかは定かではありませんし、時間もかかるでしょう。

ダメージを被った相手もわざわざ相手の悪評を流布するほどまで暇ではないかもしれません。それよりももう関わりたくない気持ちの方が優先するかもしれません。

WATANKOの住む街にも従業員に重労働させている、賃金未払いなど裏の顔をもつ経営者を何人か知っています。でもそんな経営者の店は昔からずっと繁盛していたりします。

情というものは理屈を基礎として成り立っていると考える僕としては不思議です。そういえばトラブルは得てして理屈通りにはいかないものでした。

人間とはまこと不思議な生き物です。

(WATANKOより)

証券の売買であれば、そこにはルールがしっかりとあり、その上でフェアな取引が成立していることでしょう。

しかし不動産投資は、そこに様々な種類の人間な介在する経済活動であり、彼らとの絶え間なきネゴシエーションに直面します。個人としてこれをこなし続けるには大きなエネルギーを必要とします。

普通のサラリーマンであれば、そのエネルギーは勤務先での仕事に注ぐべきでありましょう。

WATANKOもまた、不動産投資は親から継いだ物件だけ取り扱うパッシブな姿勢でありますし、証券投資もある程度、ほったらかしで対応できるインデックス投資を選んでいます。

そうしてメインの時間とエネルギーは勤務先の仕事、そして家族の幸せのために費やしているのです。

2016年12月22日 (木)

2016年の振り返り(2)不動産投資

【12月21日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

68,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

36,350千円

■損益率

53.5%

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(来年も満員御礼でお願いします。)


前回のインデックス投資に引き続いて、不動産投資に関する2016年の振り返りです。

不動産投資については新規投資を特段検討することなく今年も終わろうとしています。

その一方で現在保有する事業用不動産の利用状況についてのトラブルはほぼゼロでした。

「ほぼ」ゼロと書きましたのは、昨年末に発生した次のトラブルについては、その後の進展がなかったためであります。これは進展ゼロで手間はかからなかったのですが、懸案としては残っています。

■修繕トラブルで一方的な賃料不払いを喰わされた件は継続中

ちょうど1年前に、店舗・土地を賃貸している飲食店経営会社から電気関連の修繕工事について依頼を受けました。しかしその経緯に不透明な点あり話がそり合わない状態となったところ、飲食店経営会社は一方的に賃料1ヶ月を未払いにしています。

仲介をお願いしている不動産業者経由にて毎月督促状を送っていますが、進展なしのまま1年が過ぎました。

法的な手段に訴えたいところですが、未払い賃料に対して、訴訟にかかる費用と手間が割にあわず腹立たしい限りです。今後も回収の機会をうかがう長期戦の様相です。

関連記事
信頼関係が崩れてしまった賃貸先とのやりとりはスーパードゥライ

賃料未払いをやらかしてくれた賃貸先への対応はスーパードゥライ

■世間でみかける不動産投資の勧誘と悲劇は相変わらず

巷では今も個人に対して不動産投資を勧める雑誌記事やセミナーがお盛んなようです。またそれらを喧伝する広告類もよくみかけます。

WATANKOのところにも「●●のリハウス」や過日の業者(以下関連記事参照)等からのDMが頻繁に送られてきます。

関連記事
トンデモ不動産投資のダイレクトメールにご用心

とてもよくみかけるのは中古ワンルーム賃貸のお話。でも見かける事例に載っている収支情報をよく見ると、全然採算があわないものばかりです。

そこには損失リスクを一身に背負い、不動産業者、建築業者、金融機関の儲けのために一生懸命にお金をただ左から右へまわしてその結果、利益が手元に残らない個人投資家の姿ばかりが浮かんできます。

あげくのはてにこのような悲劇も伝聞されてきます。

参照記事
夢見る父さんのコツコツ投資日記
不動産投資で自己破産する金持ちが増加

 不動産投資が成功している人もいますが、やはり、基本的な勉強のうえ、個別物件をきちんと調べて、契約書も精査する必要があるでしょう。セミナーへいったり、有名人が勧めているからといって、いわれるままに借金までして突っ込むのはいかがなものかと思いますね。

ブログの管理人の夢見る父さんが記事にて上記に書かれているとおり、安易な気持ちでもって、多額の資金が動く不動産投資に手を出すことは危険です。

また家計の破綻とまではいかないまでも、日常様々なトラブルがおきる可能性もあります。具体的な事例としてはこの駄ブログの不動産投資カテゴリーをご参照いただければ幸いです。(←ブログ記事のさりげない宣伝)

不動産投資に関しては、来年もトラブルなく賃料収入が積み上がる事。正にこれだけを祈念して新年を迎えたいと思います。

2016年11月 7日 (月)

家計のバランスシートをつくる時の悩ましさ-資産評価と将来債務【Refrain 2016】

この駄ブログは2010年3月に開設し、以来6年8か月が経過しました。これまで記事を1,300本UPしてきましたが、その中から自分自身の投資やライフスタイルその他についての考え方を記したものを1年に一度、Refrainと称して何本かとりあげて再度紹介しています。これまでのRefrainはこちらをどうぞ。(なお初回時に対して一部追記・修正してあります。)

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家計のバランスシート(以下、家計B/S)を作成して、自分の財政状態を的確に把握することは資産運用以前に家計診断などの段階でしばしば唱えられている手法です。個人投資家ブログでもこの家計B/Sを作成、公表している事例を時折見かけます。(公表といっても金額ズバリを記載されている方はまずみかけませんが。)

WATANKOもまた家計B/Sの作成を以前、試みたことがありますが、その際には以下の2つの悩ましさに直面しました。

■不動産の資産評価

家計B/Sをつくるとき流動資産、流動負債、固定負債はわりと簡単に算定できるでしょう。

問題は自家用さらには事業用の不動産(固定資産)を所有している場合には、その不動産の資産価値をどうみるかが家計B/Sに大きな影響を与えます。所有する不動産の価値を過大にみれば純資産の厚みは増しますが、家計の実態から乖離するおそれもあります。イメージは以下です。

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さてその固定資産の評価方法についてですが、まずは一般的な評価の方法を紹介しておきます。

SAFTY JAPAN
不況に負けない「お金の管理・運用」は「この手」
「食いもの」にされずに生き残る「賢者の知恵」とは
不動産の価格はどう評価されるのか?――3つの公的指標と3つの価格評価法を理解しておこう

上記によると土地の価格を示す公的な指標としては主に、

(1)公示価格(基準価格)
(2)相続税路線価
(3)固定資産税評価額

の3つがあり、(1)に比して実勢売買価格は地価上昇時には割高に、地価下落時には割安になります。また3つの価額の関係は(2)は(1)の約8割、(3)は(1)の約7割となるとのことです。さらには各々の不動産に対して広さや形状など個別性を反映したプラスまたはマイナス評価を加味することなどが紹介されています。

所有する不動産の価値を公正に測定する場合には、つまるところ不動産鑑定評価を行うべきなのですが家計B/Sを算定するという目的に対しては手間とコスト負担が大げさでしょう。

他に現実的な方法としては地元の不動産業者(できれば複数)に近隣物件の事例を参考に実勢の売買価格を見積もってもらうことでしょう。しかしこれも本気で売る気がなければ不動産業者の協力もおぼつかないでしょう。

そこでWATANKO流に簡易算定を提案するとなれば以下です。

まず元ネタは固定資産税評価額を用います。これは毎年、市役所から評価書が郵送されてきますので参照が簡単です。また上述の引用先でも述べられているとおり公示価格、相続税価格よりも低い水準であり保守的です。

これに近隣土地の需給バランス、土地の細かいマイナス評価の要素、タイムリーに買い手が現れるかどうかという流動性のリスクなどを加味したとして固定資産評価税の50%を実勢売買価格と見なします。

公示価格の約70%が固定資産税評価額、その50%がマーケットプライスでかつ希望する時期に売れる価格と見なすわけです。つまりは70%×50%=35%であり公示価格の約3分の1が見なし売買価格となります。

とにかく売主が希望する時期に売却したいというニーズを満たす可能性を高めるとなれば金額水準的にはここまで下げることを覚悟しています。さすがにここまでの水準であれば売却できる岩盤な価格と言えるのではないでしょうか。


■将来債務の取り込み範囲

「賃貸暮らしで住宅ローンがない我が家は目立った固定負債がない。総資産(流動資産+固定資産)と流動負債のバランスが純資産。流動負債なんてクレジットの月次支払いぐらいであり総資産=ほぼ純資産だ。安泰・安心だ。」

家計B/Sを算定するときにひょっとして上記のように考えているとすれば、ちょっと危ういです。なぜなら住宅ローンがなくとも、それに見合う形で長期に渡り住居の賃貸料を支払うという将来債務が存在しているからです。

同様に考えれば自身の老後の生活費や子どもの教育費用、親の介護費用のための拠出金、所有する建物不動産の修繕積立金など色々と将来債務が浮かび上がってきます。これらを思いつくままにどんどん積み上げていけば多くの家計B/Sは債務超過状態になってしまいます。イメージは以下です。

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そこである程度の見切りが必要ですが、リスクをどこまで見込むかは個人次第なので、多くの人が納得するスタンダードを見極めるのは難しいです。

せめてできることといえば上記にあげた将来債務へのトータル引当金として適当な金額を毎年積み上げておくことが必要でしょう。換言すれば巷でよくいわれる生活防衛資金もこの一部といえます。生活防衛資金として蓄えている現金の貸借(相手勘定)は純資産ではなく将来リスク引当金という負債勘定でみるべきでしょう。

■まとめ

家計B/Sを作成するときには資産評価と将来債務によってB/Sの姿は如何様にも変わります。安全サイドにみれば資産評価は控えめに、将来債務はそこそこに反映しましょう。でも結果出来がったB/Sが債務超過になってしまってはちょっと元気がでないかもしれませんね。

おおっと大事なオフバランス資産をひとつ忘れていました。それは個人という人的資本です。これでなんとか貸借を合わせましょう。でも自分の能力、稼ぐ力の測定は不動産評価よりもはるかに難しいですね。

【補記】

典型的な例として住宅ローンを抱える個人の場合、自宅の資産価値はミニマムに見積もり、流動資産とあわせた総資産が住宅ローン(固定負債)とどうバランスしているのか確認すれば家計B/Sの把握としてはほとんどOKです。

ましてや住宅ローンを完済すればあとは自宅の修繕引当金でも積んでおけば、残りの流動資産=純資産となり、賃貸暮らしよりも良好な家計B/Sになるでしょう。問題はそれをいつ達成できるかですが。

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ちょっと会計チックな記載が目立ちましたが、個人の家計も企業の資産もB/Sで見るといろいろと面白いものです。上記記事では触れませんでしたが、さらには資産の回転率に注目してみるのも良い視点と言えるでしょう。

2016年10月29日 (土)

【補稿】乱立するアパート、新築でも全室空室なアパート

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(記事で取り上げた物件の実際の写真です。物件特定につながるので建物全景は写しませんが、写真のとおり駐車場をみれば全室空室であることがわかるでしょう。)

WATANKO家の近所にある「新築」+「全室空室」コンボの通常のアパート経営ならありえないともいえるホラーな物件の話を前々回、前回と記事に書きました。

前回、ひょっとしたらこれは最近話題の「長期一括借り上げ契約」(サブリース契約)の物件ではないかと勘繰って記事で言及しました。通常の部屋ごとの入居者募集の形態にしてはとても不自然であったからです。

でも「まあ他人がこれ以上、勘ぐってもせんなきことよ」と思っていたところ、タイムリーに情報が飛び込んできました。

■やはり

田舎に住んでいる人達の間では昔から地縁が強いケースがあり、時にそれは他人の家のプライベートについて色々と噂されたり、当人が話したちょっとした内容が近所に筒抜けになったりします。

WATANKOもかつて古い賃貸家屋を5軒まとめて解体撤去して更地にした時は、近所から影で「あそこには何が建つんだろか」と噂されていたものです。

さてそんな近所の話が出回るところですから、今回の新築+全室空室のアパートについても噂となり、アパートのオーナー本人がこぼしたとされる情報が流れてきました。

やはりこのアパートはアパート業者による一括借り上げ物件とのことです...。

■長期一括借り上げ契約がアパート投資の判断を鈍らせるか

通常の部屋ごとの入居者募集でも、長期一括借り上げ契約でも、入居者が負担する費用が同じであれば、不動産市場における当該物件の競争力には変わりはありません。長期一括借り上げ契約の有無にかかわらず魅力的な物件の賃料は高く、空室率は低いのです。

もしもアパートのオーナーが長期一括借り上げ契約だからといって、空室リスクを回避できたと思い込んだとしても、それは前回指摘したとおりお金の流れが異なるだけであり、やはりオーナーが空室リスクを負っていることに変わりはないのです。

全ての投資方法には、投じたお金を失うリスクがすべからくあります。特に不動産投資は1件あたりの投入金額が多額になること、そして流動性が低い投資方法なので、十分な検討が必要です。

その際にオーナーは、長期一括借り上げ契約がアパート投資の判断を鈍らせる(甘くさせる)要因とならないように注意しなければなりません。

2016年10月27日 (木)

(続)乱立するアパート、新築でも全室空室なアパート

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(なぜこんな不気味な写真を載せているのかは、本文をお読みください。)


さて前回はWATANKOが以前、アパートを新築した際の客付けについてのエピソードを紹介しました。

あれ以来も新築アパートといえば即満室が当たり前。それくらいでないとアパート経営もたちまち前途多難となることでしょう。

■新築でも入居者ゼロなアパートを発見

ところが最近、その前途多難な事例を目の当たりにしました。そこは静かな住宅街の一角にある土地で、以前は古い戸建ての賃貸物件が数軒ありました。土地建物の所有者は近所に住んでいる者で、WATANKO家の遠縁でもありました。とはいえ普段は交流がなく、今の当主も知りません。

ただ古い賃貸家屋を取り壊してアパート建築が始まった時には、「ああ、またシニアな土地オーナーが老後対策か相続税対策で業者に勧められてアパートを立て始めたか。自己資金はどれくらい投入しているのかなあ。」と呑気にみていました。

ところが9月末に完成したそのアパートは3週間を経過しても入居者がいる様子は見られません。他人事ながら心配に思えてきました。

もしもオーナーがしっかりと収益をあげることを専らの目的として、このアパートを建てたとしたら大誤算ですし、アパート業者の責任も重大です。なにせこの先、半年も経たないうちに年度末の大きな需要を狙って更に新しい競合物件が立ち上がってくるのです。オーナーからみれば、おちおちしていられないことでしょう。

さらに通常であれば、このアパートのために一定の借入金が発生し、アパートの完成と同時に返済がスタートしているはずです。つまり当面は資金的にも持ち出しとなること必至であります。

■アパート業者の言いなりになっていないか

このアパートが気になったWATANKOは、賃貸情報サイトで調べてみると、間取りは全て1Kで賃料は47千円~52千円です。どうやら単身者だけをターゲットにした物件です。

1部屋を小さくすると部屋数を多く設定できる=賃料総額が増えるというメリットがあります。

しかしアパートの入居者を単身に絞ってしまうことは一方で、非単身者の入居の機会をあきらめてしまう事になります。

また(実物の写真を載せるわけにいきませんが)アパートの外観デザインも業者が用意したとおもわれる規格モノであり、道路側から見て真横を向けているというレイアウトであります。WATANKOなら外観イメージや日照の点からみると感心できません。

このアパートのオーナーはアパートのデザインにあたって、どれくらいの検討を重ねたのでしょうか。アパート業者のいいなりだったのでしょうか。

■長期一括借り上げ契約にご注意

あるいはひょっとしたら。このアパートのオーナーは長期一括借り上げ契約(サブリース契約)を締結しており、「賃料の心配は無用」と考えているかもしれません。

長期一括借り上げ契約にまつわるトラブルは最近の不動産関連の記事、ニュースでもよく取り上げられていますので、ご存知の方も多いでしょう。このブログでも何度か訴えてきましたが、以下の点に注意すべきです。

▼「家賃保証」は「賃料保証」ではありません。たいていは新築から一定期間を経過すれば、賃料の見直しを余儀なくされる契約になっています。

日本の土地神話(土地は値上がりする)などとうの昔に消失しており、同一の賃貸契約期間中において、賃料が値上がりするケースなどは聞いたためしがありません。(都心部の大型の商業ビルのケースなどは除く)したがいここではごく特集なケースを除いて見直し=100%減額となります。

賃料が10%下がったら、それは空室率が10%上がったと等しい計算です。「5,000円くらいの値下げは仕方ない」と安易にどんどん受け入れていたら、アパートの収支計画は大きく狂っていくことでしょう。

▼長期一括借り上げ契約の場合、「契約の保証料としてスタートから3カ月分の賃料はいただきます。」「2年後ごとの契約更新料として1か月分の賃料をいただきます。」「X年後ごとに物件のリニューアル費用をいただきます。」など等が付帯条件となっていることがあります。

つまりはアパート業者は何かと口実をつけて、オーナーから資金を徴収して、それを一括借り上げを行った際の空き室リスクへの備えにしているわけです。なんのことはありません、結局はアパート業者は長期一括借り上げを謳っておきながら、その実態は自らはリスクを負わず、形を変えてオーナーに転嫁しているわけです。

長期一括借り上げ契約には、よくよくご注意下さい。


■まとめ

WATANKOが目の当たりにした今回の事例は、所詮WATANKOの生活圏でみかけたミクロな事例に過ぎません。「WATANKOの主張は統計的にみて有意なのか、証明せよ。」と言われても有効な返事はできません。

ただ訴えたいのは、今まさにアパートを新築しようと動き始めている方々が、どうか周到なる検討を進めてもらえるよう、リアリティをもってトンデモ事例を紹介させていただいている次第です。

貴方のご近所にも一棟くらいはありませんか?新築でも空室だらけのアパートが。

それはもうホラーです。



(あとがきにかえて)

妻ミサト「私もね、トンデモ事例をひとつ知っているの。」

WATANKO「ほほう、何ですか?」

妻ミサト「リタイアしたら、スーパーカーを買ってブイブイいわしたいっていう人のこと。ブログも書いているみたい。」

WATANKO「それって、」

妻ミサト「それはもうホラーです。」

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