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2017年12月26日 (火)

待望のラーメン店、ようやく開店

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(ラーメンは国民食。ゆえに手堅い飲食店です。)

WATANKOは今年、ラーメン店のフランチャイジーW社と新たに賃貸契約を結び、用地を貸し出しました。W社はそこへ店舗を建てて11月下旬にはオープンする予定でしたが、時期がきて店舗が予定通り完成するも、なんと人が集まらず開店できないとのこと。

開店は当面、延期となりました。

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待望のラーメン店、しかし開店せず(2017/12/6)

W社とは賃貸契約期間がスタートしているので、開店の有無にかかわらず賃料はWATANKO宛に支払われるのですが、このままW社が店を開くことが出来ず収益を上げられない期間が続けば、賃貸契約に暗雲が立ち込めてきます。

12月に入ってからWATANKOはW社からの連絡を待ちました。せっかく関係の悪化した前の賃貸先との契約を終了させて、再スタートを切ろうとした矢先にこの状態では困ったものです。

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12月も半ばをすぎようとした頃、W社から連絡を入りました。どうにかスタッフを手当てすることができて開店の目途が立った、ついてはオープンニングセレモニーとして関係者の方々をご招待したいとのことです。

WATANKOは安堵し、開店のご祝儀をもって家族と一緒にセレモニーに出向きました。
店につくと様々な取引先や縁故とおぼしき人達がやってきています。W社の社長が来客を出迎えます。

このセレモニーはお店のスタッフの営業トレーニングの場でもあります。来客数もあらかじめ読めますし、余裕をもって店の運営の練習ができる機会であります。

スタッフの接客対応はまずまず。注文や配膳のミスもみられずラーメンや餃子や飲料を美味しくいただきました。

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セレモニーから数日後、当初の開店予定日からほぼ1カ月遅れにて、このラーメン店が正式にオープンしました。週末に車で通りかかってみると駐車場は満杯で、誘導員が案内をしている様子が見えました。ひとまずは安心といったところです。

このW社の店の繁盛は、WATANKOの不動産賃料収入の安泰に繋がります。まさにWin-Win。近所に目立ったラーメン店はありません。以前は近くに幸楽苑がありましたが、閉店しました。その他には丸亀製麺はありますが、むこうはうどん屋なので直接の競合は避けられると想像します。競合状況もいまのところ厳しくはなさそうです。

ようやく開店した新規賃貸先。以前と異なり土地だけの賃貸なので、賃料は7割程度に減りましたが、一方で建物に係わる損害保険料や固定資産税が不要となりました。また何より嬉しいのが建物を保有していないので管理リスクが各段に減ることです。以前の建物含めた賃貸契約はまさにトラブルのデパートでしたから。

これでハッピーリタイアにむけた不動産投資物件のリストラ(再構築)がまたひとつ完了しました。

(あとがきにかえて)

オープニングセレモニーにて

妻ミサト「またアナタ、ラーメンのスープをたくさん飲んでいるわね。塩分たっぷりで体に毒よ。」

WATANKO「うーん、昔と違って胃袋が縮んであまり食べられないから、ついスープを味わってしまいました。こだわりのラーメン店にいくほど、つい飲んでしまいます。」

妻ミサト「まあ貴方が早く亡くなっても、イーティーエフとやらで儲けたお金は私がキッチリと使ってさしあげるわ。ささ、安心して存分に飲んで頂戴な。」

WATANKO「!!!」

2017年12月21日 (木)

2017年の振り返り(2)不動産投資

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(今年は例年になく忙しかったです。)

2017年の振り返り、今回は不動産投資についてです。

2017年はこのブログ開設以来、もっとも大きな動きが2つありました。1件は保有する遊休土地のひとつを売却したこと、もうひとつは長年続けてきた飲食店舗の賃貸を終了させ、建物を解体撤去、更地にして新たな賃貸をスタートさせたことです。

■遊休土地を売却

以前、大型商業施設向けに駐車場として貸し出していたり、小さな飲食店舗を建てて賃貸していた土地があったのですが4年前から完全に遊休土地となっており、新しい賃貸を探していました。

しかしながら隣地所有者との関係や、斡旋を依頼していた不動産業者の動きの悪さ等色々と事情があり、なかなか新しい賃貸先を見つけることができませんでした。

これから先、賃貸先が果たしてみつかるのかという懸念、そして子ども達への将来の資産継承を考えた時に、土地よりもお金に換えておく方が良いと判断し、思い切って売却することにしました。

これにより土地を賃貸に供して収益をえるスタイルから、土地の売却代金で証券投資を行いそこからのリターンで収益を得るスタイルに切り替えたのです。

不動産投資に代わって証券投資のビークルとして選んだのは、海外ETFのバンガード・トータル・ストック・マーケットETF(VTI)でした。

日本の土地から米国の株式へ切り替えたこの資産運用、果たして成功するか。

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■新しい賃貸をスタート

WATANKOは父から不動産賃貸業を受け継いで18年経ちますが、賃貸物件の中で現在、もっとも古いものが1つ残っていました。それは26年前に父が保有する土地に建てた飲食店舗です。

当初イタリアンレストランとして飲食店経営会社に賃貸しましたが、その後、別の経営会社に切り替えました。それから店の種類をいろいろ変えて現在に至ります。

この経営会社とは当初友好な関係でありましたが、様々なエピソードを経て関係は芳しくない状態に変わります。やがて設備更新をめぐるトラブルをきっかけにこの経営会社との契約を終了させることにしました。

店舗は当初、居抜きで次の賃貸に供しようと試みましたが、次の賃貸先候補と協議する中で断念し、解体撤去して土地のみの賃貸に切り替えることにしました。

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父が遺した最後の賃貸契約の終焉③-退去に至る道(2017/6/9)

父が遺した最後の賃貸契約の終焉④-新しい賃貸先みつかる(2017/6/11)

■まとめ

遊休土地の賃貸先が見つからないこと。とある賃貸先との関係がうまくいっていなかったこと。ともにWATANKOにとって懸案でありました。それらが整理できた2017年は不動産投資にとって良い進展がみられた年でありました。

思い起こせばWATANKOが父から不動産賃貸業を引きついだばかりの頃は、問題を抱えた物件が少なくありませんでした。

それらに対してWATANKOは、長年をかけてひとつひとつ整理と再活用を続けてきました。また整理と再活用だけでなく他の継続賃貸物件ではトラブルもしばしばおきました。

整理と再活用、トラブルで手間と苦労を背負うたびに心身が疲れて、「もうこれ以上、不動産投資はこりごり。」となるのですが、それでも人間、タフにできているものでして、2年くらい経てば心身の疲れも癒えて、次の懸案に取り組む活力が湧いてきます。

2018年は果たして何が待っているのか。今年は結構忙しかったので、できれば穏やかに過ごしたいものです。

2017年12月10日 (日)

(続)あの境界線を確かめろ

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(もう、いいのさ。)


<関係者>
斉藤氏:WATANKOが造成工事を行った土地の北側の隣地所有者。故人。
大林:斉藤氏の義弟。造成工事にあたって斉藤氏の代理人としてクレームをつけてきた。
斉藤Jr:斉藤氏の長男。斉藤氏の死後、所有地を相続する。

晩秋の寒空の朝、斎藤Jrの依頼に応じて、WATANKO含む4名が同氏の所有地に隣接する土地の所有者ということで集まりました。

そこにはかつてのクレーマーの大林の姿はありません。もっともその者がいなくとも境界線の確認には一向に支障はありませんが。

■境界線の確認

斎藤Jrの所有地と接する土地の所有者が順番に斉藤Jrと境界線の確認を行います。やがてWATANKOの番になりました。

WATANKOの所有地と、斎藤Jrの所有地は以前のトラブルが起きる前から明確であります。境界線には曲がりがあるごとに杭がしっかりと打ち込まれており、お互いが杭にピタリと接する形にて斎藤Jr.側は擁壁を作り、WATANKO側はブロックを積んであります。境界の位置は疑いの余地がありません。

もしもここで斎藤Jrが少しでも何か異を唱えてきたならば、WATANKOは積年の感情を抑えきれなかったかもしれません。

しかし斎藤Jr.からは特に異論も出ず、確認は淡々と進み、終わりました。

全ての境界線の確認は1時間ほどで終わり、土地家屋調査士を交えて、所有者たちはしばらく雑談をした後に解散となりました。

田舎の土地所有者ばかりなので皆、そこそこ顔見知りです。中にはWATANKO家の代替わりを知らない人もいて、WATANKOに「お父さんは元気かね?」と近況を聞く始末です。

WATANKOとしても自分の所有地の近隣の土地の現在の所有者の顔ぶれがわかり参考になりました。

■相手から聞いたその一言

解散の際になってWATANKOは、意を決して斎藤Jrに、以前WATANKOが所有地を造成した時に出てきた大林は今どうしてるかと尋ねました。

斎藤Jrは聞かれたくないことを聞かれてしまったような嫌な表情を一瞬見せながら、一言だけ返答しました。

「もうあそことはつきあいはない。」

斎藤Jrが嫌な顔をしたのは、WATANKOに聞かれたくはないことを聞かれたからでありましょう。そしてその表情はWATANKOに対して向けられたのか、それとも斉藤Jrと大林との間に起きた何かを思い出し、それに対して向けられたのか。

そもそも10年前のトラブルの時に、斎藤側から出て来たのは大林一人でした。斎藤氏当人や、斎藤Jr.は一切出てきませんでした。こちらも胸糞が悪くなる相手を増やす気にもなれず、そのままでした。

あのクレームはひょっとして大林の独断だったのか。それとも斎藤氏の指示のもとに動いていたのか。そして斎藤Jrはどこまでそれを承知していたのか。

当時を思い起こして気になるところもでてはきましたが、誰が一番の悪党であったかを今更詮索してもあの時の苦痛は忘れられないし、癒されることもありません。

ただ一つ言えることは、あの斎藤Jrの態度からみて、現在の斎藤家は大林との交流を絶っていることがうかがえました。おそらくはもうWATANKOの所有地に関して文句を言ってくることはないでしょう。そもそも大林とておそらくはかなりの高齢となっており、どんな生活を送っていることやら‥‥。

それと今回、昔のことを荒立てなかったのはもう一つ理由がありました。WATANKOが所有する土地の中には斎藤家の所有地と接しているところが他にもあるのです。そこは遊休地なので将来の活用ないし処分を考えていかねばなりません。その時には斉藤Jrとの間でまた境界線の確認が必要になります。

将来のその時に備えて、斉藤Jrと険悪な関係に陥ってしまうわけにはいきませんでした。そして隣接している斎藤Jrの土地もまた遊休土地なので、向こうからみても同様の事情があります。

■今の幸せの前には些細なトラブルにすぎず

WATANKOは10年前、経験がまだ浅く、慣れない不動産投資に四苦八苦していました。流動資産は乏しく、現預金もそれほど持っていない状態です。サラリーマンとしても中堅層になり、いよいよ忙しくなっていました。そのような状況でW田畑のトラブルは本当に辛かったです。

翻って今はインデックス投資というリーズナブルな投資法を続けて来た結果、不動産投資のみの場合と比べて1.5倍の資産額を築くことができました。両親の介護と相続も済みました。仕事の忙しさは相変わらずですが、それ以外はほとんど順調な日々を送っています。

物心共に満たされたこの幸せの前には、斎藤家とのトラブルもいまや路上の小石のような些細な出来事であったと言えるでしょう。こんな矮小なトラブルについての怨嗟を持ち続けることに意味はありません。

いつか斎藤Jrの真意を確かめることができる日が来るのかわかりませんが、たとえそのような日が来なくともWATANKOと子どもたちの未来にはいささかの支障もないことを強く信じています。

WATANKOが遺すエンディングノートにはそう綴っておくことにします。

以上、「あの土地を埋め立てろ」の後日談でした。

2017年12月 9日 (土)

あの境界線を確かめろ

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(あれから10年が経ちました。)

WATANKOの不動産投資は、もともと所有している物件の収益化をすすめる観点から実施してきました。所有物件の中には田畑であったところもあり、これについては賃貸に供する前に土地の造成を行い更地にする必要があります。

WATANKOは2005年~2007年にかけて所有する田畑を造成して隣接する自動車ディーラーに駐車場として貸し出すことにしました。

当該田畑(農地)を他の用途に転用するにあたっては、開発行為として許可申請手続きが必要となり費用や手間が色々とかかりました。さらには隣地所有者とのやりとりも発生しました。

その中には悪意をもつ者がおり、WATANKOはそのような輩と対峙していかねばならず、物理的、心理的、金銭的な負担が生じました。とくに時間に余裕がないサラリーマン兼業不動産投資家にとっては大変でありました。

以下はその経緯を綴った過去ブログ記事です。合計12回にわたる長編記事であり、それだけ色々なことが起きたことを現しています。

関連記事

あの土地を埋め立てろ-(その1)田畑の再活用(2014/9/9)

あの土地を埋め立てろ-(その2)隣地の所有者との協議の日々(2014/9/10)

あの土地を埋め立てろ-(その3)排水不良で田畑が水浸しに(2014/9/11)

あの土地を埋め立てろ-(その4)いろいろと忙しい日々、そしてやっと着工(2014/9/12)

あの土地を埋め立てろ-(その5)悪意をもつクレーマーの登場(2014/9/13)

あの土地を埋め立てろ-(その6)悪意をもつクレーマーが引き起こす騒動(2014/9/14)

あの土地を埋め立てろ-(その7)悪意をもつクレーマーへの対策(2014/9/15)

あの土地を埋め立てろ-(その8)悪意をもつクレーマーとは交渉せず(2014/9/16)

あの土地を埋め立てろ-(その9)工事再開に向けた日々(2014/9/17)

あの土地を埋め立てろ-(その10)帰国、そして(2014/9/18)

あの土地を埋め立てろ-(その11)御礼、そして次の資産運用へ(2014/9/19)

Intermission 2014/9/19-「あの土地を埋め立てろ」あとがきにかえて(2014/9/19)

■その後の経過

本件で出てくるWATANKOが所有するW田畑(上記記事参照)と隣接してトラブルを引き起こした土地のオーナーである斉藤氏(仮名 以降同じ)は、WATANKO家の近くに住んでいるのですが、その後ほとんど見かけなくなりました。

やがて高齢なので認知症が進み、隣り街の病院への長期入院を経て今年5月に亡くなりました。現在は斉藤氏の息子(50歳代後半、仮称 斉藤Jr)が家を継いでいる模様です。そして当時クレーマーとして出張ってきた大林(斉藤氏の義理の弟)は上記エピソードの後、近所では全く見かけなくなりました。

斉藤氏の死後、息子の斉藤Jrは父の資産相続を行い、それまで長らく遊休地であった所有物件について色々と処分や活用を行っている模様です。

関連記事

葬式があると、3年後にはアパートが建っている(2016/3/21)

■境界線の確認願いが届く

おそらくその一環と思われますが先日、斉藤Jrからこの度自身が相続した土地と、隣地であるWATANKOが造成したW田畑(現在は自動車ディーラーの駐車場)との間の境界線について、立ち会い確認の依頼の通知が届けられてきました。

その通知に添付された公図を見つめていると、かつてWATANKOが大林からうけた惨いクレームの記憶がふつふつとこみ上げてきます。

かつては矛を収めたWATANKOですが大林、そして斉藤氏に対する怨嗟、そして復讐というブラックな執念を今回どこかでぶつけてやろうか。そんなダークサイドに陥りそうな気持ちをかろうじてこらえつつ、指定された日時に現地へ赴くのでした。

(つづく)

2017年12月 8日 (金)

不動産を貸す覚悟

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(不動産賃貸とはお金の貸し付けにも等しいです。)

NIKIKEI STYLE マネー研究所に興味深い記事が載っていました。

参照記事

NIKKEI STYLE マネー研究所
眠れぬ人の法律クリニック
土地は貸すと戻ってこない? 地主の「死角」こんなに

一言でいえば土地オーナーは一度他人に土地を貸すと、その賃借人には賃貸を続けることができる強固な権利が備わることがあり、オーナーが賃借人を退去させようとしても時間と労力がかかるケースがあることを警告しています。

不動産を借りた当人わはそこに資金を投じて私有財産を構築ないし保有するのですから、それを簡単に棄損させるようなことはオーナーと言えど簡単にはできません。

昔は土地を持つ者が強く、その土地を借りて生計を立てる者は立場が弱かったでしょう。そういった歴史的背景を踏まえて不動産の借り手に対する賃借権を保護する動きが、遥か明治の時代から続いてきて今日の法制が成り立っています。

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WATANKOはこの駄ブログにて、サラリーマン兼業の不動産投資活動のエピソードを語ってきましたが、その多くはトラブルや苦労話、失敗例であります。

そんなWATANKOの不動産ヘタレ物語を読んで「これは事業用不動産物件の特殊なケースであり、一般的な居住用不動産物件ではこんなことは起きない」と捉える方も少なくないかもしれません。

しかしながら事業用でも居住用でも、一般個人が不動産投資に手を出す際には留意すべきことは共通であります。

WATANKOがこれまで語ってきた不動産投資の注意点を煎じつめて述べるとすれば以下になります。

1.情報の偏在、交渉はいつも不利

一般個人は不動産業者よりも物件や取引についての情報に乏しいです。特に取引する価格となるとその割安/割高の判断が難しいです。一方で不動産業者はたくさんの取引情報やノウハウを持っていますので、交渉の際にはそれを活かすことができるでしょう。

建築業者や設備業者が出してくる見積もその高低の判断が難しいです。いつも相見積もりがそろえばまだ良いですが、それでも比較は簡単ではありません。

2.脆弱な債権回収力、強固な賃借権

不動産オーナーは賃借者が賃料未払い他の債務不履行をおこしても打つ手が限られています。訴訟しても時間と費用倒れになる可能性が多分にあります。対策として一番有効なのは敷金や保証金をあらかじめタップリもらっておくことですが、そのような条件が通るケースは多くはありません。

一方、借り手は賃料未払いでも直ちに追い出されることはまれです。やっていることは万引き、無銭飲食と同じか、もっと多額という意味では重罪ですが、居住権は保護されています。

3.賃借者の事業・生活の影響を大きく被る

事業用物件の賃借者が事業に失敗して破産したり、火事で物件を損失させた。入居者が乱暴で室内を壊したり、事故事件を引き起こした。これらの事業や生活においてトンデモ事態が引き起こされると、あなたの所有する不動産は、普段の賃料の累積ではとうていカバーしきれないほどの損耗を受ける場合があります。

貴方の不動産がもたらす収益は、縁故のない第三者の事業の才覚や、生活態度から大きな影響をうけることになります。

4.対策に時間がとれないため利益減に引き起こす

以上3つあげた留意点への対策は、それぞれないわけではありませんが、一般個人、それもサラリーマンと兼業で不動産投資を行う者であればこれらへの対処に時間をかけられません。

その結果、対策が遅れによる費用の発生や増加、妥協やあきらめ、手間かけない手段や短期解決を図ってしまうがために費用が嵩む、収益をあきらめるという事態を招いてしまいがちです。

■まとめ

脅すわけではありませんが、多額な資産価値がある私有財産を他人の支配下におく不動産投資とは、それ相応の覚悟が必要な投資であります。

1千万円の価値がある不動産を賃貸に供するということは、他人に1千万円をあずけて、そこから毎月お金をもらうことと同義なのです。

不動産投資について、上述のようなデメリットがあるにもかかわらず取り組むのであれば、全ての収益減、費用増のリスクを織り込んでなお株式と同等以上のリターンがでる物件であれば、そのような物件は投資する価値があるでしょう。

そのような物件を探し求める不動産投資、そこに飽くなき夢とロマンを求める者に幸あれ!

(あとがきにかえて)

妻ミサト「よく飽きもせず不動産投資について心配する記事ばかり書くわね。」

WATANKO「世の中、書籍・雑誌でもセミナーでもブログでも不動産投資を推奨する内容が大半です。でも不動産投資のリスクを語る者はまだまだ少ない。不動産投資で不幸になる人を減らすためにも、せめてこの世界の片隅にある駄ブログでアンチテーゼを唱え続けているんです。」

妻ミサト「zzz・・・」

WATANKO「寝るなーっ!」

妻ミサト「あ、そういえばご近所から、なにやら書類が届いているわよ。『境界線の確認願い』ですって。」

ガサガサッ。

WATANKO「これは・・・! この土地は・・・!!」


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甦る10年前の記憶、・・・いや悪夢か。

(つづく)

2017年12月 6日 (水)

待望のラーメン店、しかし開店せず

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(早くラーメンが食べたい!)

WATANKOは半ば家業ともいえる不動産賃貸業を父から継いで十数年が経とうとしています。今夏、所有する物件のひとつである飲食店舗・土地について賃貸先との契約が解除となり、新たにチェーン系のラーメン店を経営するフランチャイジーW社との間で、土地の賃貸契約を締結しました。

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父が遺した最後の賃貸契約の終焉④-新しい賃貸先みつかる(2017/6/11)

WATANKOが既存の店舗を解体撤去したのち、W社が新たに店舗を建設のうえ、11月下旬にオープンする予定でした。解体工事、それに続く建設工事は無事完了し、予定通り店舗が出来上がったのですが、12月に入った現在もラーメン店はオープンしていません。

・・・W社の社長いわく、「人が集まらない」そうです。なんてこった!

■店舗は無事完成するも人が集まらず

WATANKOは不動産投資、そして賃貸業を長年やっている中で、色々なトラブルを経験してきました。

賃料や更新料の未払い・延滞、所有地の水浸し、様々なゴミ捨て、設備の更新費用負担、境界線の確認、地中にゴミが埋められる、店子の暴力沙汰、ボヤ騒ぎ、賃貸先の経営不振や病気による撤退など等です。

しかし今回の人が集まらないというトラブルは初めてでした。

W社の社長は夏の終わりごろに面会した際に、従業員を集め始めているが、なかなか厳しいと漏らしていました。パート・アルバイトを率いて店舗を切り盛りする中核たる従業員となると、それなりにしっかりとした人材が必要であります。

一方で昨今コンビニのバイトですら時間帯によっては時給1,000円をこえようかという人手不足の最中にあって、人材を集めようとすればそれなりの待遇を用意する必要がありますが、採算面からみて限界もあります。

11月下旬になって、W社の社長から「人が集まらなくて開店日が延びることになった。いつになるか、まだ見通しも立たない。」と連絡が入ってきました。

既に賃貸契約は開始しているため、店舗の開店の有無にかかわらずW社からWATANKOには賃料が支払われています。

しかしだからといって他人事ではいられません。なにせこのような事態が長引けば、W社の経営へのダメージが蓄積し、賃貸契約そのものが危うくなるのは明らかなのですから。

■賃貸先の経営に巻き込まれるリスク

事業用不動産のオーナーからみれば、賃貸先は経済活動における重要なパートナーとも言える位置付けにあたります。

オーナーは数千万円規模の資産価値がある不動産物件を、契約の縛りをかけて賃貸先に長期間にわたって貸し出すわけです。

賃貸者はその借りた不動産を用いて事業を行い収益を得るわけですが、オーナーに賃料を支払い続けるためには事業を軌道に乗せて、当初予定の収益を必要があります。言い換えればオーナーが賃料を毎月無事獲得できるかどうかは、賃貸者の経営手腕にかかっているといえます。

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中小事業者の危うい経営につきあわされる日々(2014/6/14)

オーナーは賃貸する前から「この賃貸者であれば経営能力が十分であり、安心して契約できる。」といった確信を100%持てるわけではありません。オーナーが個人であれば、賃貸先の経歴や与信、人脈や資産について調べられることは限られており、最後は賃貸者の経営能力に賭ける面があります。(その意味では個別株に似た側面があります。)

さらには仮に賃貸者の経営能力が十分であったとしても、それを超えた事業環境の変化に直面する場合もあります。今回の人が集まらないというトラブルはどちらかといえば、この部類に入るのではないかとWATANKOは捉えています。その点ではW社の社長に同情する面もありますが、ともかくも一日も早い開店を待つほかありません。

続報が入りましたら、またお知らせする予定です。

2017年10月25日 (水)

(続)アパートの出口戦略の検討-賃貸継続か売却か

【10月24日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

129,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

51,460千円

■損益率

39.9%

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(前回からの続きです。)

WATANKOは、自身が所有するアパートについて管理会社から売却の検討を提案されたので、試しにと賃貸継続と売却とについて、トータル収益を比較してみました。

賃貸継続の場合は空室率や修繕維持費の想定によって収益がだいぶ変わります。そこで検討にあたっては売却のインセンティブが働くかどうか最大限検討するために、賃貸継続を悲観的な条件で試算する一方で、売却の方は売却資金を平均利回り5%でもって証券投資で運用できるという割と楽観的な条件で試算してみました。

しかし上記のとおりであっても賃貸継続の方が売却よりも明らかに手残り利益が多くなるという結果でした。

■売却には食指が動かず

冷静に比べてみるとアパートを売却して借入金を返却し、手数料と税金を支払うと手元に残る金額は、アパートの土地代分とほぼ同じです。だとすれば手間をかけても結局は更地を売ったのと同じでしかなかったということになります。

管理会社から「今、不動産投資が流行っていますから良い値段で売れますよ。」と言われつつも、査定価格は借入金残高(アパート建屋の未償却残高と言い換えても良い。)+手数料・税金+土地代の合計額程度の水準でした。この先十数年間もの間に得られる賃料を反映したプレミアムというものはほとんどのっていません。

それであっても、まとまった現金が早期に必要となった人や、高齢になったからとか不動産賃貸が煩わしくなったからといった別途事情があると売却に動くこともあるでしょう。しかし収益面だけでみると、アパートの売却についてはなかなか食指が動きません。

勿論WATANKOの一事例でもって全てを語ることはできませんが、もしも好立地や建屋自体の魅力でもって高く売れる物件であったとしても、そもそも先ずそのような物件を手に入れる段階で、それなりの高値で取得しているわけなので、トータルの利ザヤが高いとは限りません。

また安く仕入れた物件が特別高く売れるというケースであれば、多額の利ザヤを得られますが、その場合「安く仕入れる」と「高く売る」という2つの幸運を引き寄せるための少なくない努力と時間がオーナーには必要です。

■当座は賃貸継続だが、いずれは売却

ということで所有するアパートについて、WATANAKOは当座、賃貸を継続します。借入金の返済が終わってしまえば、あとは試算した空室率40%の場合でもそこそこの利益は残ります。よって少々細りましたが「Cash Cow」のひとつとして維持するのも悪くありません。また空室率の推移如何によっては繰上げ返済を行って金利負担の軽減も検討していきます。

さて所有アパートについて今回は売却を見送りましたが、この先WATNAKOが亡くなるまでずっと保有し続けることは考えておらず、将来のどこかではやはり売却を行うことを想定しています。

WATANKOは所有する不動産物件を1つ足りとも減らさずにこれを賃貸に供し続け、子ども達に引き渡そうとは考えていません。引き渡すまでの過程において、処分した方が良いものは実行していくつもりです。

子ども達に引き渡す物件としてふさわしいものは、立地・形状が良くて売れやすいもの。売却するまでの間、土地だけを賃貸して収益を上げることができれば尚良しです。手間をかけずに収益があがる。いざとなれば売りやすい物件です。

一方で処分しておこうと考えるのは今回のようなアパートなど上物がある物件です。上物の維持管理の手間とコストがかかること。天災や借り主の事業リスクに巻き込まれること。上物の処分や更地にした後の再利用に頭を悩ますことになる等が理由です。

不動産物件と一口に言っても、中にはずっと持っていたくなるものもあれば、いつも厄介ごとがついてまわるものもあります。後者を子ども達に渡すことは、ともすれば彼らを過度に不動産投資に縛り付けることになります。

それが彼らが将来、自由な生き方をおくる上で障害となってしまうとあれば、WATANKOも墓の下でおちおち眠っていられません。

2017年10月23日 (月)

アパートの出口戦略の検討-賃貸継続か売却か

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(出口戦略、どうするか?)

WATANKOはサラリーマンをする傍らで、半ば家業ともいうべき不動産賃貸業を営んでいます。所有物件は色々なタイプがありますが、その中には不動産賃貸物件の定番ともいうべきアパートも含まれています。

2009年に新築して賃貸開始したアパートは12部屋あり、これまで順調に収益をあげてきていましたが、ここ1~2年は絶えず空室が1~2部屋発生している状態です。空室が埋まったかと思えば、別の部屋で退去がまた発生するという状態の繰り返しです。

一方でWATANKOは勤務先の仕事が年々忙しくなり、アパートについては、ほとんどろくな対策もとらず放置状態でした。

■借入金の借り換えを契機に売却を検討する

そこでこのまま空室率がズルズルと上がるのを手をこまねいているようではまずいと考え、最近ようやく重い腰をあげて対策に取り組むことにしました。

かといって直ちに空室率を引き下げるような妙案が思いつくはずもありません。これについては別途地道に対策を施すとして、アパートの収益の改善は別のアプローチをとることにしました。

それはつまり収入ではなく費用面の対策、具体的には借入金を低金利先へ借り換えることです。マイナス金利が導入された頃から、とるべき対策として頭に浮かんではいたのですが、ここにきてようやく取り組むことにしました。(なんと杜撰な不動産投資であろうか。世の真剣に収益を追求している不動産投資家の方々から石を投げられそうであります。)

さっそく地元のいくつかの金融機関に引き合いを出して金利条件を提示してもらいます。

ところがアパートの管理会社にこの話をするといっそ売却を検討してはどうかという提案をうけました。管理会社いわく、現在、不動産投資が人気あり、そこそこでもよいから収益力がある物件を求めている人が多い。したがい良い条件で取引ができるかもしれないとのこと。

そこで今後の参考も兼ねて、WATANKOのアパートについて、現在の相場を踏まえた売却価格の査定をしてもらいました。その結果に基づき賃貸を継続した場合と、今回売却した場合とを比べてトータルでどちらが稼ぐことができるか試算してみることにしてみました。


■試算の条件

賃貸継続の場合の試算前提は以下のとおりです。

1.アパートは木造建築なので耐用年数22年、もう少し頑張って25年間を稼働期間として設定。現在8年経過時点であり、あと17年稼働させます。

2.12部屋うち空室数の想定は次の通り。感覚的ではありますが、結構厳しめにみてみました。( )内は空室率です。

・8年目(現在)~10年目 2部屋(17%)
・11年目~13年目     3部屋(25%)
・14年目~17年目     4部屋(33%)
・18年目~25年目     5部屋(42%)

3.費用としては固定資産税、保険料、税金、入居者入れ替えに伴う小規模な修理、建屋全体の大規模な修繕費用を考慮、一方で低金利資金への借り換えによる金利費用の減少も織り込んでいます。

4.17年後の2034年に土地・建物を売却するとして、その売却代金から不動産譲渡税と不動産手数料を控除した手取り額を算定しました。築25年のアパート建屋について売却額は見込めず、売却代金のほとんどは土地代としています。

5.想定の空室率を反映した収入から上記3の支出を差し引いた税後キャッシュフローを平均利回り5%にて運用します。

こうして税後キャシュフローとその運用益、将来の売却価格を全て加算して、トータル手取り利益を試算しました。

一方で、売却の場合の試算ですが、管理会社から受領した現在の査定価格から不動産譲渡税と不動産手数料を控除した手取り額を算定し、それを平均利回り5%にて運用します。売却代金とそれを17年間運用した結果の合計が賃貸継続の場合との比較対象となります。

■比較の結果

賃貸継続と売却を比較すると、17年間の運用でみて賃貸継続の方が売却よりもおよそ1.3倍の利益があがる結果でした。

賃貸継続の方は築18年目以降、空室率を40%強に設定する。最後の売却代金はもっぱら土地代という厳しめの条件で試算し、一方で売却の方が代金の運用の平均利回りを5%と決して低くはない水準で試算しました。

つまり賃貸継続はそれなりに悲観的に、売却は楽観的にみた傾向であったにもかかわらず、賃貸継続の方が利益があがる結果でした。

(つづく)

2017年10月 1日 (日)

(続)初チャリン!-VTIからの2017年3Q分配金

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(前回からの続きです。)

WATANKOは所有する遊休不動産物件について、新たな賃貸先を見つけ収益化していくことを断念し、物件を売却して、その資金でもって証券を保有し分配金収入を得る方針に切り替えました。

証券投資のビークルとして選んだのはバンガード・トータル・ストック・マーケットETF(VTI)であり、先日、購入後はじめての分配金収入がありました。

しかしながら、もし遊休不動産物件を賃貸できたであろうなら得られた賃料収入に比べて、VTIの分配金収入は数分の一、あるいはそれ以下であります。

やっぱり分配金収入では賃料収入には到底代わるものとはなり得ないのか。

■不動産の賃料に潜むリスク

不動産の賃料収入は、以下のリスクに晒されています。

1.希望する賃料を条件とした賃貸先が確保できるか。
2.賃貸先が賃料支払いを順守できるか、減額を要求してこないか。
3.賃貸先が契約を解約しないか。解約した場合⇒1.に戻る。

ファンドを10年間保有すれば、通常なら10年分の分配金収入はまず獲得できるでしょうが、不動産賃料は10年間の間で非稼働の期間があれば、直ちに減収となり、それを後から取り戻すことはできません。

たとえ賃貸先がついたとしても上記2や3のリスクをいつもはらんでいます。同じ賃貸先であっても数年前と現在では経済状況が異なり、与信も変わってくるというのもよくあるケースです。

そこに加えて費用面からみると、

1.固定資産税や仲介手数料
2.(建屋所有の場合)損害保険料、募集・管理費、修繕維持費等

といった発生がほぼ不可避であり、収入-費用の結果、手元に残る賃料手取り分となれば、それは分配金収入との差が何割かは縮んでいることでしょう。

■資産自体についての価値比較は容易ではない

では分配金VS賃料というインカムゲインの比較の次に、キャピタルゲインの比較としてみますと、これまた不動産物件のほうは良く見えません。

不動産物件の現時点の金額換算した価値は簡単には把握できません。なぜなら買い手があってはじめて金額換算した価値が測定できるので、定期的に把握するためには買い手探しをして値段条件を提示してもらう必要があります。

一方のファンドの場合は、言うまでもありませんが、不動産物件に比べればすぐにわかります。

まとめますと、

インカムゲインでは、表面上は不動産賃料>分配金収入でありますが、賃料の減収リスクや色々な諸費用の負担を考慮すると、両者の差は縮まります。

キャピタルゲインでは、そもそも不動産の金額価値の測定は簡単にはいかないので、どちらが値上がりするかという比較自体が困難です。


■WATANKOが証券保有に切り替えた理由

さてここまでの内容は一般論ですが、WATANKOがなぜ遊休物件に対して、賃貸収入をあきらめて、これを処分して証券保有(VTI購入)に切り替えたのか。

①遊休物件に対する賃貸先の確保が難しいと判断したから。条件を引き下げれば確保できるかもしれませんが、今度は手間のわりには儲からない事態となり、証券保有との差が縮まります。もしも両者のインカムゲインの水準が近くなれば、楽ちんな証券保有の方を選びたくなります。

②昔のような土地神話がすでに期待できない日本の地方都市における不動産物件の今後の値上がりと、世界経済(WATANKOの場合は米国経済)の成長と、どちらの上昇率が高いかと考えた時に、後者を選択しました。

また将来、子ども達に相続する事態を想定した場合、不動産よりも証券の方が事後も含めて容易だと判断しました点もあります。

(あとがきにかえて)

VTIのバイ&ホールドはまだ始めて2か月であり、長い航海はこれから始まります。思い起こせばインデックス投資自体を始めたきっかけのひとつが、自分の資産ポートフォリオにおいて、手間のかかる不動産投資のシェアを引き下げたいという願望がありました。

今回のVTI購入は、それをまたひとつ促進させるかたちとなっております。

2017年9月26日 (火)

妻は我が家のリスクコントローラー

【9月22日終値ベース運用状況速報】

■投資元本(待機資金含む)

129,000千円

■評価損益(分配金・確定損益・税還付込み)

44,022千円

■損益率

34.1%

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(貴方のパートナーは投資のドライバー?それともストッパー?)

前回とりあげたWATANKOのアパートは、木造なので耐用年数は22年。現在、9年目となり物件のライフサイクルとしては中盤期にあたります。このアパートの賃貸にあたっては結構な金額の借入を行っており、まだまだ借入残高は当初の借入総額の6割強も残っています。

さて先日、アパートの収益性について低下傾向が見られ始めた件を記事にしました。現在は合計12部屋のうち、2部屋が空いている状態が長く続いており、周辺の競合物件も増えてきたことから、今後は満室を目指すのは容易ではありません。修繕の発生も不可避でしょう。

関連記事

築年数がすすんだアパートが直面する収益力の低下(2017/9/23)

アパートは妻の名義ですので、現在の入居状況、競合物件及び今後の修繕の発生について当人に説明を行いました。

すると妻から「金融資産が十分に積み上がってきているのだから、借入金を返済しましょう。」と提案を受けました。

これに対してWATANKOは、アパートの資産価値残高と、低下したとはいえ今後見込める収益を勘案すれば、急いで売却する必要はまだない旨を説明すると、妻の方もややエスカレートしてきて、「とにかく早いとこ借金がある状態から脱却したい。」と頑な態度を見せはじめました。さらには「元本割れするリスクをもつ金融資産も早くやめてほしい。」とまで言い出す始末。

WATANKOも自分の不動産投資や金融資産のポートフォリオを説明しつつ、リスク対策をとっている旨を説明するも、話は平行線であります。

仕方なく、今後の総資産の積み上がり状況をみて、借入金については、一部繰上げ返済をすることで決着となりました。

実際のところは繰上げ返済の時期も金額も明確にコミットしてはおりませんので、WATANKOは妻の要求を事実上かわした格好となっています。

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数日後、妻とのこのやりとりをふと思い出して、これは妻によるWATANKO家のリスクコントロールのひとつかと思うようになりました。

WATANKOの不動産投資は、他の不動産投資を手掛けている方に比べれば、リスクを抑えたつもりです。またインデックス投資においても分散投資をはじめとしたリスク管理をしているつもりです。

しかし妻からみれば、これでもWATANKO家としては、かなりのリスクをとっているようにみえたのかもしれません。

ここはあらためて妻の声を思い出しまして、せめてアパートの借入の一部繰上げ返済については真剣に検討してみるかと考えるようになりました。

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また、このエピソードをきっかけに昔のことを思い出しました。

WATANKOが手掛けている不動産投資は、現状の手持ち物件の収益性の維持・向上を念頭においたスタイルです。あらたに物件を仕入れて、貸し出し、頃合いをみて売却するという積極性は打ち出してはいません。なぜならサラリーマンと兼業している身としては現状が精一杯であるからです。

それであっても6年前には、今回のアパートの順調な運営に気をよくして、遊休土地に2棟目のアパート建築を検討していました。当時は東日本大震災の発生により、東北から避難してきた人達の賃貸需要が、WATANKOの街にもなだれ込んできており、需給がタイトになっていた頃でした。

しかし妻は、2棟目のアパート建築にあたり、更なる借り入れを行うことで借入残高が合計1億円を超える水準となることからこれに強く反対しました。

WATANKOは当初、妻の反対に反発するも、2棟目の建設候補地が、もと田んぼであったため、盛り土と地盤改良のコストがかなりかかり採算性がよくないことから冷静に検討し直した結果、2棟目の建築を断念することにしました。

しかしながら当時のWATANKOは住居用不動産を増やすことにかなり前向きであったため、たとえコスト高の面があったとはいえ、妻の反対がなければ2棟目の建築に踏み切っていたことでしょう。

もし2棟目を建てていたとしたら、現在の供給過剰な状態を迎えて、コスト高の中で建てた採算性の悪い2棟目の収益確保は1棟目よりも苦戦していたことでしょう。

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世間一般的な不動産投資のスタイルはというと、最初は小さめのワンルームあたりの購入から始まり、慣れてきて、かつリターンが貯まってきたら、所有物件をさらに買い増していく。そのプロセスをスピードアップするために借り入れを行います。いわゆるレバレッジを効かせて自分の家計におけるバランスシートをどんどん厚くしていきます。物件の妙味が薄れてくれば機動的に売却も行い、手持ちの物件の投資効率を上げていきます。

WATANKOは不動産投資家としては、上述のタイプに比べて、おとなしい部類にあると自己分析しています。しかし時折、過度なリスクをとってしまうことや、事業環境が悪化しているにもかかわらずリスクの低減におろそかになる面があります。

そんな時には妻の「借金をしたくない、リスクをとりたくない」という保守的な姿勢が、リスク取り過ぎのWATANKOにとってブレーキの役目を果たすことがあります。

妻のそんなリスクコントローラーとしての役割に、感謝する一面があるWATANKOでありました。


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